SdF/ND

Numéro 25/1800

COUR D’APPEL DE PAU

EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 12/06/2025

Dossier : N° RG 24/02055 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I476

Nature affaire :

Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

Affaire :

[F] [J]

C/

. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Commune COMMUNE DE [Localité 26] La commune de [Localité 26] est représentée par son maire en exercice.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 12 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 15 Mai 2025, devant :

Madame Sylvie DE FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame Alexandra BLANCHARD, Conseillère

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

En présence de Madame [H] Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques.

Assistées de Madame Nathalène DENIS, Greffière.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [F] [J]

né le 29 mai 1959 à [Localité 28]

de nationalité française

[Adresse 11]

[Localité 16]

Représenté par M^e Sophie CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de Pau

Assisté de M^e Damien DELLA LIBERA, avocat au barreau de Bordeaux

INTIMEE :

Commune de [Localité 26]

prise en la personne de son Maire en exercice, domicilié es qualité à la mairie de ladite commune

[Adresse 4]

[Localité 16]

Représentée par M^e Jean Michel ESCUDE QUILLET, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e Viincent MALBERT (SCP BOUYSSOU et Associés), avocat au barreau de Toulouse

sur appel de la décision

en date du 11 JUIN 2024

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE, JUGE DE L’EXPROPRIATION DES LANDES

RG : 24/1

EXPOSÉ DU LITIGE

Suite à la notification d’une déclaration d’intention d’aliéner du 03 octobre 2023 relative à la vente par M. [F] [J] d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 27] comprenant les parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 2], AD n°[Cadastre 8], AD n°[Cadastre 9] et AD n°[Cadastre 10] d’une contenance totale de 2 703 m2 au prix de 3 918 263 € commission incluse, le maire de [Localité 26], agissant sur délégation de la présidente de la communauté de communes du Seignanx, a, par arrêté en date du 28 novembre 2023 notifié à M. [F] [J] et à son notaire par courrier recommandé reçu le 1er décembre 2023, indiqué vouloir exercer son droit de préemption et a offert d’acquérir le bien au prix de 1.270.000 €, conforme à l’évaluation du service des domaines.

M. [F] [J] ayant indiqué qu’il entendait maintenir le prix figurant dans sa déclaration d’intention d’aliéner, la commune de Tarnos a saisi le 05 février 2024 le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan (40) d’une demande de fixation du prix du bien préempté.

Le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan s’est transporté sur les lieux le 12 avril 2024 et l’audience publique s’en est suivie en présence des parties et du Commissaire du Gouvernement.

Par jugement du 11 juin 2024, le Juge chargé de l’Expropriation au Tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, a :

— Fixé le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] [Localité 26] [Adresse 1]) sis sur les parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 2], AD n°[Cadastre 8], AD n°[Cadastre 9], AD n°[Cadastre 10] d’une contenance totale de 2 703 m2 à la somme totale de 1.346.730 € HT,

— Condamné la commune de [Localité 26] à payer à M. [F] [J] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté les parties de leurs plus amples demandes,

— Rappelé que les dépens de première instance sont supportés par l’expropriant seul,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article R. 311-25 du code de l’expropriation.

Dans sa décision, le Juge de l’Expropriation a :

— retenu comme date de référence le 18 février 2015, date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 26] et considéré que le bien préempté était classé en zone urbaine d’habitat centrale (Uhc2) impliquant 30% de logements sociaux pour tout programme de plus de 10 logements

— que le bien est situé à proximité du centre bourg, de ses commerces et services, et intégré dans une zone d’habitations individuelles et collectives, bénéficiant de deux accès au Nord et au Sud

— que le bâtiment comprend un étage, il est composé de 2 bureaux et d’un espace de stockage, ainsi qu’une partie mezzanine, et comporte en outre une zone d’accueil des clients avec un show-room, un bureau, des ateliers ; en bardage métallique double peau pour la partie entretien, il est en bon état voire très bon état.

— que les parcelles sont desservies par les réseaux (eau, électricité, assainissement et tout à l’égout).

— que les parties s’accordent sur une surface utile du bâti de 1060 m²;

— que le bien était occupé en vertu d’un bail commercial au profit de la SARL [J] AUTO depuis 2000, et que la promesse de vente du 28 septembre 2023 est conclue sous condition suspensive d’obtention d’un congé par le locataire avec effet au 20 janvier 2025 conduisant à évaluer le bien libre de toute occupation;

— que la valorisation du bien préempté doit en principe tenir compte, non de son utilisation future, mais de sa consistance actuelle, c’est-à-dire un local commercial à usage de garage et de concession automobiles et que les trois termes de référence cités par la commune de [Localité 26] et le commissaire du gouvernement qui concernent des cessions de locaux professionnels peuvent être considérées comme suffisamment récentes et situées dans un secteur proche du bien préempté, et dès lors, sont pertinents.

— mais que la méthode par comparaison avec des terrains à bâtir, également dite de la récupération foncière, peut également être utilisée lorsque l’immeuble bâti a une valeur inférieure à son terrain d’assise ce qui est le cas de l’immeuble de M. [J]

— que la Commune de [Localité 26] elle-même a proposé un prix de 1270 € le m2 pour 1000 m2 de bâti correspondant à la fourchette haute retenue par le service des domaines par application de la méthode de la récupération foncière;

— que la seule référence produite par l’expert de M. [J] concernant une vente du 2 décembre 2021 d’un terrain à bâtir doit être écartée en ce qu’il s’agit d’une vente en état futur d’achèvement d’un immeuble de 11 logements et de 12 stationnements non comparable avec le bien à évaluer.

— que la zone Uhc2 à laquelle appartient le bien préempté, limite la constructibilité du point de vue de la mixité sociale, de la surface constructible la hauteur du bâti et l’implantation de la construction;

— que le prix retenu de 510 € le m2 doit être minoré du coût de la démolition du bâti de 30 € le m2, proposée par le commissaire du gouvernement, soit 31800 € , non contesté par les parties

— que la méthode combinant l’évaluation bilan- promoteur avec celle de la charge foncière est inadaptée en l’espèce car théorique et aléatoire sur le projet envisagé et les droits à construire;

Par déclaration adressée au Greffe de la Cour le 12 juillet 2024, M. [J] a relevé appel de la décision.

Dans son mémoire adressé au greffe le 11 octobre 2024 complété par un mémoire du 1er avril 2025, M. [J] appelant, demande à la cour de réformer le jugement rendu et statuant à nouveau :

— Déclarer recevable son appel

A titre principal :

— Fixer le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier de M. [F] [J], situé [Adresse 5] à [Localité 27], sur les parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 2], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], à la somme totale de 3.481.500 €, après application de la méthode par comparaison au regard de terrains à bâtir ;

A titre subsidiaire :

— Fixer le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier de M. [F] [J], situé [Adresse 5] à [Localité 27], sur les parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 2], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], à la somme totale de 3.717.000 €, après application de la combinaison des méthodes d’évaluation dites du « bilan-promoteur » et de « charge foncière» ;

En tout état de cause,

— Condamner la commune de [Localité 26] au paiement d’une somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la commune de [Localité 26] au paiement des entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, M. [J] fait valoir, sur le fondement des articles L. 213-8 du code de l’urbanisme, L. 242-1du code des relations entre le public et l’administration et R. 421-1 du code de justice administrative que :

Sur la recevabilité de l’appel

— par une ordonnance en date du 27 mai 2024, le juge des référés du Tribunal administratif de Pau a considéré qu’il existait un doute sérieux sur la légalité de la décision de préemption prise par la commune de Tarnos et a suspendu l’exécution de cette décision de préemption ;

— M. [J] a bien intérêt à agir en appel contre la décision du juge de l’expropriation quand bien même la Commune de [Localité 26] aurait renoncé à préempter le bien antérieurement à la déclaration d’appel, dès lors que :

* sa renonciation n’était pas définitive, pouvant être retirée pendant un délai de 4 mois ;

* un recours pour excès de pouvoir devant le juge administratif

pouvait être exercé pendant 2 mois à compter de cette renonciation

* sa renonciation est intervenue après fixation du prix par la juridiction, limitant M. [J] à une vente de son bien à ce prix (1.346'73346 au lieu de 3'616'634 € ) pour échapper à toute nouvelle préemption par la Commune de [Localité 26] dans le délai de 5 ans ;

Sur le fond

— le juge de l’expropriation estime la valeur du bien en vertu de son pouvoir d’appréciation souverain selon la méthode d’évaluation qui apparaît la plus pertinente à la situation du bien à évaluer ;

— la jurisprudence constante admet qu’un bien peut être évalué selon ses possibilités légales effectives de construction à la date de référence

— or les parties, tant l’acquéreur évincé que la commune, ont manifesté leur volonté de faire évoluer la destination de ce terrain, qui doit donc être considéré comme un terrain à bâtir, pour y réaliser un projet de construction d’habitation dont le potentiel doit par conséquent être pris en compte, la zone Uhc 2 ayant vocation à être densifiée ;

— le juge a accepté d’évaluer le bien préempté par comparaison avec des terrains à bâtir selon la méthode de la récupération foncière tout en retenant des termes de référence selon la méthode de comparaison en poursuite d’usage effectif (local commercial à usage de garage et concession automobile) dans des secteurs excentrés, ayant une surface moindre et à la constructibilité largement limitée que M. [J] estime donc non pertinents

— le juge a écarté le terme de référence de son expert privé M. [K] portant sur un terrain à bâtir vendu le 2 décembre 2021 pour un prix de 1155,12 € le mètre carré que M. [J] demande à la cour de prendre en considération en appliquant un correctif pour l’inflation portant le prix à 1288 € le m2

— il conteste l’application d’un coût de démolition du bâti de 30 € par m2 non justifié ;

— à titre subsidiaire, si la méthode par comparaison n’est pas jugée pertinente et demande l’application des méthodes combinés du 'bilan promoteur’ et de 'charge foncière’ qui prend en compte précisément l’opération immobilière de destruction/reconstruction envisagée pour déterminer le prix du terrain et ses potentialités.

Dans son dernier mémoire le 9 janvier 2025 , la Commune de [Localité 26] intimée, et appelante incident demande à la cour de :

A titre principal

— jugé irrecevable l’appel interjeté le 12 juillet 2024 par M. [J] contre le jugement rendu le 11 juin 2024 postérieurement à la décision de renonciation de la commune de [Localité 26] du 26 juin 2024 à préempter le bien ;

En toute hypothèse

— constater et juger mal fondé l’appel interjeté en ce qu’il est devenu sans objet et qu’il n’y a plus lieu de statuer sur la fixation judiciaire du prix suite à la décision de renonciation de la commune de [Localité 26] à préempter le bien ;

— débouter M. [J] de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire

— déclaré recevable l’appel incident de la commune de [Localité 26] ;

— infirmé partiellement le jugement rendu le 11 juin 2024 en ce qu’il retient la méthode d’évaluation de la récupération foncière et fixe le prix du bien située [Adresse 7] à [Localité 26] pour les parcelles section AD [Cadastre 2], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] à la somme totale de 1'346'730 € HT

Statuant à nouveau

— Appliquer la méthode d’évaluation de la comparaison en poursuite d’usage et fixer la valeur de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 26], sur les parcelles caclastrées section AD1190,1558, [Cadastre 9] et [Cadastre 10] à la somme de totale de 1 346 200€, en valeur libre ;

— Confirmer le jugement rendu le 11 juin 2024 pour le surplus ;

— Rejeter toutes prétentions contraires ;

— Condamner M. [J] à verser à la commune de [Localité 26] le somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [J] aux dépens d’appel.

La Commune de [Localité 26] fait valoir principalement sur le fondement des articles L. 213- 7 et L. 213- 14 du code de l’urbanisme que :

— le juge des référés du tribunal administratif de Pau a considéré par ordonnance du 27 mai 2024 qu’il existait un doute sérieux sur la légalité de la décision de préemption et a suspendu l’exécution de cette décision ;

— le 26 juin 2024 la commune de [Localité 26] a renoncé à préempter le bien de M. [J], renonciation publiée le 27 juin 2024 et donc devenue exécutoire avant l’appel interjeté par celui-ci qui a reçu une notification de cette renonciation le 1er juillet 2024 avant même que la décision de première instance ne soit devenue définitive et M. [J] n’est donc plus recevable faute d’intérêt à agir à obtenir la fixation du prix ;

— subsidiairement, la Commune de [Localité 26] demande que le bien soit évalué au prix de 1270 € /m2, libre de toute occupation pour une surface utile du bâti de 1060 m2 ainsi qu’admis après la visite des lieux ;

— le bâti n’est pas en ruine ou dans un mauvais état voué à la démolition et son évaluation doit être effectuée selon la méthode de comparaison en poursuite d’usage d’un local commercial et non comme terrain à bâtir, au regard de son usage effectif à la date de référence et de sa consistance à la date du jugement, peu important les éléments futurs et éventuels d’une opération immobilière ;

— le fait que le terrain nu ait une valeur supérieure à la valeur du bâti unifié ne suffit pas à appliquer la méthode de la récupération foncière ;

— les références retenues par le juge portant sur des terrains à bâtir ne sont donc pas pertinentes ;

— la référence de M. [J] relative à une vente en état futur d’achèvement d’un immeuble n’est pas non plus pertinente :

— la Commune de [Localité 26] produit 3 termes de référence selon la méthode par comparaison en poursuite d’usage, pertinents concernant des sessions de locaux professionnels dont un garage automobile ;

— les méthodes du bilan promoteur ou de la charge foncière, plus aléatoires, doivent être écartées dès lors que la méthode par comparaison possible ;

— l’exécution provisoire n’est pas pertinente en matière de préemption dans la mesure où les parties ont la faculté de renoncer à la mutation.

Dans son mémoire reçu au Greffe le 28 novembre 2024, Mme le Commissaire du Gouvernement demande la réformation du jugement, et de fixer le prix de l’indemnité à 1'270'000 € sur la base des 3 termes de référence utilisés en première instance pour des terrains à bâtir dégageant une valeur moyenne de 481,90 € le m2, en déduisant le coût de la démolition du bâti pour 30 € le m2 soit 31'800 €.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’appel de M. [J] relatif à son intérêt à agir :

En matière de droit de préemption, en application des articles L. 213-4 et suivants du Code de l’Urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

Aux termes de l’article L. 213-7 du code de l’Urbanisme, à défaut d’accord sur le prix, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d’aliéner ledit bien, peut ultérieurement retirer son offre. De même, le titulaire du droit de préemption peut renoncer en cours de procédure à l’exercice de son droit à défaut d’accord sur le prix.

En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

Aux termes de l’article L. 213-8 alinéa 3 du même code,

Au cas où le titulaire du droit de préemption a renoncé à l’exercice de son droit sur un bien dont le prix a été fixé judiciairement, il ne peut plus l’exercer à l’égard du même propriétaire pendant un délai de cinq ans à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive si le propriétaire, dans ce délai, réalise la vente de ce bien au prix fixé par la juridiction, révisé s’il y a lieu, en fonction des variations du coût de la construction constatées par l’Institut national de la statistique et des études économiques depuis cette décision.

La vente sera considérée comme réalisée, au sens du deuxième alinéa du présent article, à la date de l’acte notarié ou de l’acte authentique en la forme administrative constatant le transfert de propriété.

Lorsque la décision par laquelle le titulaire du droit de préemption décide d’exercer son droit est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative et qu’il n’y a pas eu transfert de propriété, ce titulaire ne peut exercer son droit à nouveau sur le bien en cause pendant un délai d’un an à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive. Dans ce cas, le propriétaire n’est pas tenu par les prix et conditions qu’il avait mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner.

En l’espèce, dans sa décision du 26 mai 2024, le juge des référés du tribunal administratif a relevé que la décision du 28 novembre 2023 de délégation, par la Présidente de Communauté de Commune du Seignanx, du droit de préempter au Maire de Tarnos, n’avait pas été publiée au recueil des actes administratifs, qu’elle n’était donc pas exécutoire au jour où le Maire de Tarnos avait décidé de préempter le bien de M. [J], créant un doute sérieux quant à la légalité de cette décision de préemption et a suspendu l’exécution de cette dernière.

Selon les déclarations des parties à l’audience, le tribunal administratif est actuellement saisi du recours au fond contre la décision de délégation et l’arrêté ordonnant la préemption.

Le jugement en fixation du prix du bien préempté est néanmoins intervenu le 11 juin 2024 (prix fixé 1.346.730 € HT au lieu de 3.616.634 € hors commission d’agence dans la DIA).

Par décision du 26 juin 2024 publiée le 27 juin 2024 et notifiée le 1er juillet à M. [J] et au candidat acquéreur, la commune de [Localité 26] a abrogé la décision de préemption du bien appartenant à M. [J] et renoncé à l’acquérir.

M. [J] a interjeté appel du jugement le 12 juillet 2024.

Au soutien de la recevabilité de son appel, M. [J] indique que la décision de renonciation à acquérir son bien n’était pas définitive et qu’il avait donc intérêt à cet appel pour préserver ses droits :

— car la Commune avait 4 mois pour retirer ou abroger sa renonciation (selon l’article L. 242-1 du code des relations entre le public et l’administration : L’administration ne peut abroger ou retirer une décision créatrice de droits de sa propre initiative ou sur la demande d’un tiers que si elle est illégale et si l’abrogation ou le retrait intervient dans le délai de quatre mois suivant la prise de cette décision), et en outre un recours était possible par M. [J] contre la renonciation de la Commune pendant 2 mois (R. 421-1 du Code de Justice Administrative : La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée).

Mais en l’espèce la décision de renoncer à l’acquisition du bien de M. [J], qui relève de ses prérogatives de puissance publique ( Tribunal des Conflits 16 juin 2014 Mme [L]/Communauté d’agglomération de la Rochelle) a été notifiée par la commune de Tarnos avant l’expiration du délai de 2 mois prévu à l’article L. 213-7 alinéa 2 du code de l’urbanisme, démontrant la légalité interne de l’acte de renonciation (CE 27 juin 2005 Communauté Urbaine de Lyon n° 260562). Il n’est mentionné aucune autre illégalité de cette décision qui justifierait donc son retrait ou son abrogation par la Commune elle-même ou l’existence d’un recours par M. [J] devant le Tribunal administratif contre la décision de renonciation à préempter.

— mais surtout pour obtenir une évaluation plus juste du prix fixé par le Tribunal afin d’être libéré de l’obligation de vendre au prix judiciaire pour échapper à une nouvelle préemption pendant 5 ans (L. 213-8 alinéa 3 précité).

Il est constant que si M. [J] n’interjette pas appel du jugement rendu le 12 juillet 2024, le prix judiciairement fixé de son bien sera celui de la décision du premier juge. Or M. [J] conteste ce prix fixé, très inférieur au prix de la déclaration d’intention d’aliéner, et par conséquent au regard de l’article L. 213-8 alinéa 3 précité, l’interdiction pour la commune de [Localité 26] d’exercer pendant 5 ans un nouveau droit de préemption sur le bien ne s’applique que si M. [J], dans ce délai, réalise la vente de ce bien au prix fixé par la juridiction.

La jurisprudence citée par la commune de [Localité 26] n’est pas applicable à l’espèce en ce qu’ici c’est le préempteur qui renonce à l’acquisition, mais c’est le propriétaire qui est appelant et conteste le prix fixé en 1ère instance, et l’arrêt de la 3ème Chambre civile du 29 juin 2017, 16-14.622, publié, a dit que :

N’est pas tardive la renonciation à la préemption exercée par le titulaire de ce droit qui s’est désisté de son action au cours de l’instance d’appel en fixation judiciaire du prix, dès lors qu’à cette date le jugement n’était pas devenu définitif au sens de l’article L. 213-7 du code de l’urbanisme.

Cet arrêt confirme, au contraire de ce qui est soutenu, que le prix judiciairement fixé est celui du jugement lorsque la renonciation à préemption est faite avant qu’un appel ne soit interjeté, le jugement ayant fixé le prix devenant alors définitif, et que l’appel a tout son intérêt justement pour réformer le prix judiciairement fixé en 1ère instance.

Il s’en suit que M. [J] a intérêt à agir en infirmation de la fixation du prix quand bien même la commune de [Localité 26] a renoncé à acquérir le bien objet de la DIA, son appel est donc recevable et la procédure d’appel n’est pas sans objet, M. [J], qui n’a pas renoncé à son intention d’aliéner son bien, demandant la réformation du prix fixé en 1ère instance.

Sur la fixation du prix du bien de M. [J] :

En vertu de l’article L. 213-11 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation statue sur les indemnités (le prix en cas de préemption) dans la limite des conclusions des parties.

De jurisprudence constante, le juge de l’expropriation estime la valeur du bien en vertu de son pouvoir souverain d’appréciation et selon la méthode qui lui apparaît la meilleure et la plus appropriée. ( Civ 3ème 11 mai 2011 n°10-14599).

La date de référence quant à la nature juridique des biens :

En cas de préemption, l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme prévoit que :

La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé la date de publication de l’acte créant cette zone.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la Commune de [Localité 26] est le 18 février 2015, date de référence non contestée par les parties. Le bien à cette date est classé en zone Urbaine Uhc2 (zone urbaine d’habitation centrale) qui implique la création de minimum d’un 30% de logements sociaux locatifs dès la construction de dix logements, une emprise au sol des constructions qui ne peut excéder 60% de la superficie du terrain, une hauteur maximale des constructions limitée à 15 mètres, et pour les constructions dont la hauteur totale est égale ou supérieure à 12 mètres, une distance entre le bâtiment et la limite séparative au moins égale à la moitié de la hauteur du bâti (plus de 6 mètres).

A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

Sur la consistance matérielle du bien exproprié :

Selon l’article L. 321-3 du code de l’expropriation, l’indemnité d’expropriation (donc ici le prix fixé en cas de préemption) correspond à la valeur vénale du bien à la date de la décision de première instance fixant l’indemnité (L. 322-2) même en cas d’appel. La consistance du bien s’entend de tous les éléments physiques et matériels qui le composent dans leur état de vétusté au jour de l’ordonnance d’expropriation.

En l’espèce, la description matérielle du bien faite dans le jugement n’est pas contestée par les parties.

L’unité foncière préemptée située dans le centre de [Localité 26] en zone d’habitat (Uhc2), d’une superficie totale de 2703 m2 comprend un immeuble à usage de local commercial (accueil, hall, deux bureaux et un espace de stockage et une mezzanine, un atelier grosse mécanique, ainsi qu’un show room, un bureau et des ateliers) à usage de concession et de garage automobiles.

A l’issue du transport sur les lieux, les parties ont admis une surface utile du bâtiment de 1060m2. Le bien est évalué libre d’occupation.

La valeur vénale d’un bien est normalement exprimée en valeur nette HT et hors frais

Il y a lieu de procéder à des comparaisons avec les ventes présentant des caractéristiques similaires dans un secteur géographique proche et les plus récentes possibles.

Sur la méthode d’évaluation du bien et les termes de comparaison pertinents :

Les parties discutent de deux méthodes d’évaluation à titre principal :

La commune de [Localité 26] demande de retenir la méthode en poursuite d’usage dès lors que le bâti est en bon, voire très bon état d’usage.

M. [J] demande la méthode de récupération foncière (terrain à bâtir dès lors que son bien en possède tous les critères : réseaux, viabilisation et accès) ou à défaut selon la méthode du bilan promoteur théorique (selon projet immobilier entre le vendeur et l’acquéreur) combinée avec la charge foncière sur la commune de [Localité 18] en 2024.

Mme la Commissaire du Gouvernement propose également la méthode par récupération foncière qui a été retenue par le 1er juge.

Des termes de comparaison sont proposés dans les deux méthodes et figurent dans le tableau ci-dessous :'

en poursuite d’usage

Cessions proposées par la Commune de [Localité 26]

surface utile

en M2

Prix total HT

Prix/m2

HT

Observations sur les biens

1) [Adresse 12]

AM667

4 août 2023

360

440000

1222

garage automobile en activité mais zone excentrée Uei activité tertiaire excluant habitations et

petite superficie

2) [Adresse 13]

AM668

4 avril 2022

600

650000

1083

local industriel stockage et stationnement zone excentrée Uei activité tertiaire excluant habitations et

petite superficie

[Adresse 14] [Adresse 15]

26 novembre 2020

513

680000

1325

Atelier dépôt et stockage maçonné

en Uhp1(habitat périphérique dense

terme ancien, hors centre bourg

moyenne prix

1210

prix offert lors de la DIA et maintenu

1270

1.346.600

pour 1060 m2

par récupération foncière (terrain à bâtir)

Cessions proposées par Mme la Commissaire du Gouvernement

surface totale

en m2

Prix total HT

Prix/m2

observations

1) 312-AK-1404

[Adresse 24]

16 mars 2022

1806

485.300

266,72

Uhp1

cession d’un particulier pour logements, à 2km du bien préempté

et densité limitée pour construction

2) 312-AC-817

[Adresse 17]

7 avril 2022

5725

2.989.085

522,11

Uhc1

Vente par la Commune pour logements et commerces, avec bâti à démolir à 500 m du bien préempté

3) 312 AC 832,834, 836, 33,37

[Adresse 17]

16 décembre 2022

5875

2.827.000

481,19

Uhc1

Vente par la Commune pour logements et commerces, avec bâti à démolir à 600 m du bien préempté

valeur médiane selon CGVT

bien préempté

zone Uhc2

2703

481,9

= 1.300.656

moins coût démolition 30 € /m2 = 31800

valeur 1.270.000 € (comme proposition initiale)

prix jugement

bien préempté

zone Uhc2/ zones Uhc1 et Uhp1

510

moins coût démolition 30 € /m2 =

1.346.730 €

Par M. [J]

surface totale

en m2

Prix total HT

Prix/m2

observations

[Adresse 25]

[Adresse 21]

AK 1374,1375, et [Cadastre 3]; logements

1378, 1382, 1393 stationnements

2 décembre 2021

1076

1.242.913

1155,12 et avec correctif inflation selon expert [R] de 11,5%=

1288

Bâtiment A vendu en VEFA

logements et stationnements

déjà construit

et référence ancienne/2024

Uhp1

application au bien préempté

2703

1288

arrondi à 3.481.500 hors droits

Le juge doit indemniser l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation (L. 321-1 du code de l’expropriation) et en l’espèce donner sa juste valeur vénale au bien préempté.

L’indemnité est normalement fixée selon l’usage effectif qui est fait du bien à la date du jugement rendu le 11 juin 2024 selon sa consistance juridique à la date de référence (méthode de comparaison en poursuite d’usage) sans tenir compte des évolutions futures des droits à construire (modification future du PLU par exemple).

Cependant, lorsque, à la date de référence, la valeur du terrain nu est supérieure notamment du fait de sa constructibilité effective, et de la forte demande de ce type de bien dans le secteur considéré, à celle du terrain intégré (avec son bâti) il est normal de l’évaluer en terrain à bâtir après déduction des frais de démolition du bâtiment (méthode dite de récupération foncière).

Ainsi la Cour d’Appel de Pau a déjà considéré qu’un bien dont les bâtis étaient en très mauvais état et destinés à la destruction par les parties (CA Pau n° 20/2710 du 22 février 2017) il devait être évalué comme un 'terrain à bâtir encombré', dès lors qu’il disposait, à la date de référence, des caractéristiques de constructibilité légales et effectives.

Mais, il y a lieu de retenir, même en présence de bâti en bon état, le caractère constructible du terrain lorsque les parties (tant l’acquéreur évincé que l’autorité préemptrice) envisagent le changement d’usage des terrains pour leurs projets de construction après démolition du bâti, au regard de la nature juridique du bien au jour du jugement ce que les cours d’appel (notamment [Localité 22] et [Localité 20]) admettent en relevant les possibilités légales et effectives de constructibilité permettant de le qualifier de terrain à bâtir.

Dans cette appréciation, il n’y a pas de projection sur des droits futurs hypothétiques, mais la prise en compte par les deux parties de la valeur constructible actuelle et effective du bien.

En l’espèce, tant la commune de [Localité 26] que l’acquéreur de M. [J] projettent des constructions d’habitations sur le terrain considéré, et donc la démolition du bâti existant pourtant en très bon état, ce que permet parfaitement les prescriptions du PLU de [Localité 26] en zone Uhc2 : le projet de la commune prévoit une vingtaine de logements sociaux sur environ 1200 m² de surface plancher, celui de l’acquéreur la Société UNITI prévoyant 94 logements privés pour 3900 m² de surface plancher.

La Cour estime donc pertinent en l’espèce de fixer le prix du terrain selon la méthode de récupération foncière qui correspond bien à la valeur effective conférée par les deux parties aux parcelles préemptées.

Les autres méthodes sollicitées par M. [J] à titre subsidiaire (du bilan promoteur combinée avec la charge foncière) ne seront donc pas examinées, outre le fait qu’elles sont inadaptées en matière de préemption ou d’expropriation car supposent de calculer le coût de revient d’un projet immobilier précis et suffisamment élaboré pour permettre des calculs non purement hypothétiques ou théoriques, d’autant que le coût de la construction est très aléatoire depuis quelques années, la méthode par comparaison avec des cessions effectives étant plus objective.

A l’instar du 1er juge, il y a lieu d’écarter la seule référence communiquée par M. [J] en récupération foncière en ce qu’elle concerne une vente du 2 décembre 2021 d’un bâtiment en l’état futur d’achèvement (outre qu’elle est déjà ancienne), qui n’est en rien comparable avec une vente de terrain à bâtir puisqu’en VEFA, le prix porte sur un bâti construit par le vendeur et non sur un terrain nu.

Sur les trois termes de comparaison de Mme la Commissaire du Gouvernement :

Le premier juge a fait une juste appréciation de la pertinence de ces références en distinguant la 1ère du 16 mars 2022, au [Adresse 23] en zone Uhp1, qui est une zone périphérique moins proche du centre ville que les deux autres et que le bien préempté, et dont les droits à constructions sont moindres : emprise au sol devant être inférieure à 40%, et les constructions ne peuvent dépasser 9 mètres de hauteur sauf pour les équipements nécessaires au public ou d’intérêts collectifs.

Les deux autres termes du 7 avril 2022 (522,11 € /m2) et du 16 décembre 2022 (481,19 € /m2) situés [Adresse 17] en zone Uhc1 sont proches de la situation du bien préempté, mais dans une zone centrale du programme 'aménager le centre ville’ les hauteurs de constructions y sont variables (inférieures à 15m dans le secteur [Adresse 19]) et sans limitation d’emprise au sol ou de distance aux limites séparatives.

Le même pourcentage de logement social locatif est appliqué dans les trois zones.

Ainsi la cour confirme la fixation du prix entre ces deux cessions retenu par le 1er juge pour 510 €/m2 tenant compte de ces différences entre les trois termes, soit pour un terrain de 2703 m2 au total, un prix de 1.378.530 €.

Il doit par ailleurs être tenu compte du coût de démolition du bâti, évalué à 30€ le m2 sans contestation utile de M. [J] qui n’apporte aucun élément contraire, ce montant sera donc retenu. La déduction pour démolition s’élève ainsi à 1060 X 30 = 31.800 €.

La cour confirme le jugement en ce qu’il a fixé le prix du bien de M. [J] à la somme de 1.378.530 – 31.800 = 1.346.730 € et la cour observe que ce montant correspond à quelques centaines d’euros près au montant offert par la Commune de [Localité 26] sur la base des termes de comparaison en poursuite d’usage produites par elle, confirmant ainsi la juste évaluation du bien.

Sur les demandes accessoires :

Selon l’article L. 312 -1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

La Cour confirme le jugement rendu en toutes ses dispositions y compris sur les mesures accessoires.

M. [J] sera condamné aux dépens d’appel.

'

Il n’y a pas lieu en équité de faire droit aux demandes des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Rejette les demandes des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [J] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Sylvie DE FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente