PhD/PM

Numéro 25/03050

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 06/11/2025

Dossier : N° RG 25/00191 – N° Portalis DBVV-V-B7J-JCFT

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

S.C.I. [Adresse 8]

C/

S.A.S. BALAITOUS

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 6 Novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 11 Septembre 2025, devant :

Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M. MAGESTE, greffier présent à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Philippe DARRACQ,Conseiller

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. [Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Bénédicte NOEL de la SELARL RIVAGE AVOCAT, avocat au barreau de DAX

INTIMEE :

S.A.S. BALAITOUS SAS au capital social de [Localité 2] euros, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 517 920 799 dont le siège social est situé [Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Elina BOYON de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de DAX

assistée de Maître Nicolas LEGER, Avocat au Barreau de BESANÇON

sur appel de la décision

en date du 07 JANVIER 2025

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 7]

FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé des 17 et 22 mai 2023, à effet au 1er juin 2023, la SCI Claudine a donné à bail commercial à la société Balaïtous (sas) un local (en nature d’appartement) situé au premier étage d’un bâtiment, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 816 euros TTC et une provision mensuelle de 30 euros.

Ce local est affecté à l’activité d’agence immobilière exploitée par la société Balaïtous dans le local principal mitoyen pris à bail commercial du chef de la même bailleresse.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire de :

— payer les loyers échus depuis février 2024 et divers frais, pour un montant de 4.364,66 euros

— rétablir la cloison retirée entre l’appartement loué et le local principal.

Suivant exploit du 2 août 2024, la SCI Claudine a fait assigner la société Balaïtous par devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dax en constatation de la résiliation du bail, expulsion et provision.

Par ordonnance contradictoire du 7 janvier 2025, le juge des référés a :

— débouté la SCI Claudine de l’ensemble de ses demandes

— condamné la SCI Claudine à payer à la société Balaïtous la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 22 janvier 2025, la SCI Claudine a relevé appel de cette ordonnance.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 25 juin 2025.

A l’issue de l’audience de plaidoiries, la cour a autorisé la SCI Claudine a produire une note en délibéré réactualisant le montant de sa créance locative.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 21 mars 2025 par la SCI Claudine qui a demandé à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise, et, statuant à nouveau, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 juin 2024

— condamner la société Balaïtous au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer en cours à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit au 30 juin 2024 et jusqu’à la libération des lieux

— condamner la société Balaïtous au paiement de la somme à parfaire de 1.228,58 euros restant due à ce jour, au titre des loyers, charges, indemnité forfaitaire et frais de commandement

— ordonner l’expulsion de la société Balaïtous et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir et jusqu’au départ définitif de la société du local loué

— condamner la société Balaïtous à remettre en place la cloison abattue

— débouter la société Balaïtous de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

— condamner la société Balaïtous au paiement d’une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement intervenu et des constats effectués les 29 août et 5 septembre 2024.

Vu les dernières conclusions notifiées le 21 mai 2025 par la société Balaïtous qui a demandé à la cour de :

A titre principal :

— débouter la SCI Claudine de l’intégralité de ses demandes.

A titre subsidiaire :

— juger qu’il existe une contestation sérieuse

— juger qu’aucun manquement aux obligations du bail n’est établi à son encontre

— juger que la clause résolutoire n’est pas acquise

— débouter la SCI Claudine de ses demandes.

A titre plus subsidiaire :

— juger que le bailleur, de mauvaise foi, ne peut invoquer le bénéfice du commandement signifié le 30 mai 2024

— juger qu’en l’absence de commandement opposable, la clause résolutoire n’a pu produire aucun effet

— débouter la SCI Claudine de l’intégralité de ses demandes.

A titre infiniment subsidiaire :

— lui accorder, à effet rétroactif, un délai de 2 mois courant à compter de la signification de la décision à intervenir pour régulariser les manquements au bail commercial qui lui sont imputés

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé

— juger que si la régularisation intervient dans le délai accordé que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et qu’elle n’a pu produire aucun effet

— débouter la SCI Claudine de l’intégralité de ses demandes.

En tout état de cause, à titre reconventionnel :

— condamner la SCI Claudine à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu la note en délibéré remise et notifiée le 12 septembre 2025 par la SCI Claudine.

MOTIFS :

sur la résiliation du bail pour non-paiement des causes du commandement :

L’appelante fait grief à l’ordonnance entreprise d’avoir retenu qu’il existait des contestations sérieuses de l’obligation de payer les sommes visées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail liant les parties.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire qui stipule que « en cas de méconnaissance par le preneur d’une seule obligation résultant pour lui du présent bail, dont les stipulations sont toutes de rigueur, et en particulier à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur exacte échéance, des arriérés de loyers et du complément du dépôt de garantie après révision du loyer […], ou plus généralement de toutes sommes qui viendraient à être dues au bailleur par le preneur, quelle que soit l’origine de cette dette, le présent bail sera résilié de plein droit, s’il plaît au bailleur, et sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire, si un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure visant la présente clause résolutoire, et mettant le preneur en demeure de payer ou d’exécuter l’obligation ainsi méconnue, il n’a pas été satisfait à ce commandement ou à cette mise en demeure ».

Par ailleurs, la clause suivante stipule que « toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte et après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 10 jours, sera automatiquement majorée de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur ».

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le commandement de payer du 30 mai 2024 vise :

— les loyers et charges de février à mai 2024 :[(4 x 885,84) ' 30 trop perçu] = 3.513,36 euros

— l’indemnité forfaitaire de 10 % = 351,30 euros

— frais d’avocat au titre du commandement : 600 euros

— frais d’huissier : mémoire

La mise en jeu de la clause résolutoire au titre des frais d’avocat et des frais d’huissier se heurte à une contestation sérieuse, ces frais n’étant pas exigibles avant le commandement de payer dont ils découlent. L’indemnité forfaitaire de 10 %, qui est un accessoire des loyers impayés, entre dans les prévisions de la clause résolutoire à la condition que, préalablement à la mise en jeu de celle-ci de ce chef, le bailleur ait mis en demeure la locataire de payer l’arriéré locatif, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce, de sorte que la mise en jeu de la clause résolutoire de ce chef se heurte également à une contestation sérieuse.

En revanche, le commandement de payer vaut mise en demeure faisant courir le délai de 10 jours au terme duquel les loyers exigibles impayés sont majorés de 10 %.

S’agissant des loyers impayés, si le mois de mai 2024 avait été payé à la date du commandement, il ressort des décomptes concordants des parties que, à la date du 30 juin 2024, que la société Balaïtous restait devoir la somme de 855,84 euros au titre du mois de février et les loyers de mars et avril, soit une dette locative exigible de 2.627,52 euros (page 13/29 conclusions de l’intimée).

Par conséquent, il n’est pas sérieusement contestable que la clause résolutoire a été régulièrement mise en 'uvre par la bailleresse au titre des loyers et charges impayées visées dans le commandement, le rejet des autres chefs de la créance étant sans effet sur la validité du commandement du chef des créances exigibles et visées par la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties.

La résiliation du bail liant les parties a donc pris effet au 1er juillet 2024.

La clause résolutoire étant acquise, l’intimée sollicite l’octroi de délais de paiement rétroactifs emportant suspension des effets de la clause résolutoire, en application de l’article L 145-41 du code de commerce.

Cependant, si, à la date de l’ordonnance entreprise, la société Balaïtous avait régularisé sa situation au titre des loyers échus à cette date, à l’exception de l’indemnité forfaitaire de 10 % applicable sur les 3 loyers de février, mars et avril 2024, devenue exigible dans le 10 jours du commandement de payer, elle a réglé de façon erratique les loyers postérieurs, ne réglant qu’une fraction du loyer du mois de juin 2025 et cessant tout règlement des loyers postérieurs à l’ordonnance de clôture, comme l’a exactement révélé la note en délibéré produite par l’appelante dûment autorisée par la cour.

Par conséquent, compte tenu de sa défaillance chronique dans l’exécution de ses obligations contractuelles à la date à laquelle la cour statue, la société Balaïtous doit être déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce sens.

La société Balaïtous sera expulsée des lieux, mais la demande d’astreinte provisoire sera rejetée.

La SCI Claudine sera déboutée de sa demande de condamnation de la société Balaïtous à lui payer une indemnité d’occupation et la somme de 1.228,58 euros au titre des loyers, charges, indemnité forfaitaire et frais de commandement, arrêtée au 20 mars 2025, dès lors qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur le fond de la créance mais seulement d’accorder une provision à valoir sur le paiement de celle-ci.

sur le rétablissement de la cloison abattue :

L’ordonnance entreprise, par des motifs pertinents que la cour adopte, a retenu que la demande de la SCI Claudine se heurtait à une contestation sérieuse à la lumière des circonstances dans lesquelles la cloison litigieuse a été abattue en lien plausible avec l’accord de la bailleresse dont l’appréciation nécessite une appréciation des faits de la cause ressortissant à la connaissance exclusive du juge du fond.

La société Balaïtous sera condamnée aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré par le commissaire de justice (155,26 euros) et aux dépens d’appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure

civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la SCI Claudine de ses demandes au titre du rétablissement de la cloison séparative des locaux loués,

INFIRME l’ordonnance pour le surplus,

et, statuant à nouveau,

CONSTATE la résiliation du bail au 1er juillet 2024, pour défaut de paiement des loyers et charges,

DEBOUTE la société Balaïtous de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE l’expulsion de la société Balaïtous et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et de l’aide d’un serrurier, des lieux loués,

DEBOUTE la SCI Claudine de sa demande d’astreinte assortissant la mesure d’expulsion,

DEBOUTE la SCI Claudine de ses demandes de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et du solde de sa créance,

CONDAMNE la société Balaïtous aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer (155,26 euros), ainsi qu’aux dépens d’appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier Le Président