COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 30 MARS 2023

lv

N° 2023/ 133

N° RG 19/15566 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BE7RO

SCI 31

C/

[S] [F]

[B] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE

SELARL BREU ET ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 07 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 11-19-0964.

APPELANTE

SCI 31 prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Pascal DELCROIX de l’AARPI LOMBARD-SEMELAIGNE-DUPUY-DELCROIX, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Monsieur [S] [F], demeurant [Adresse 1]/FRANCE

représenté par M^e Francois-Xavier GOMBERT de la SELARL BREU ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [B] [F], demeurant [Adresse 1]/FRANCE

représentée par M^e Francois-Xavier GOMBERT de la SELARL BREU ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2023

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI 3I est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 2].

M. [S] [F] et Mme [B] [F] sont propriétaires d’un immeuble contigu sis [Adresse 1].

La façade Sud de la propriété de la SCI 3I constitue la limite séparative avec le fonds [F].

Courant 2016, la SCI 3I a décidé de procéder ravalement complet des façades de son immeuble.

Indiquant être dans l’impossibilité de traiter la façade Sud de l’immeuble compte tenu du refus des époux [F], la SCI 3I les a fait assigner, par acte d’huissier en date du 3 mai 2018, devant le tribunal d’instance de Marseille, afin d’obtenir notamment une servitude de tour d’échelle pour accéder par le fonds voisin, à la façade Sud de son immeuble et effectuer les travaux de rénovation.

Par jugement avant dire droit en date du 6 septembre 2018, le tribunal d’instance de Marseille a:

— autorisé M. [S] [F] et Mme [B] [F] à désigner l’entreprise de leur choix pour faire procéder au ravalement de façade Sud de l’immeuble de la SCI 3I séparatif de leur fonds sis [Adresse 1],

— dit qu’ils devront produire et verser à la SCI 3I un devis relativement au ravalement de façade d’un montant égal ou inférieur à la somme de 6.330 € hors taxes,

— dit que le paiement des travaux sera à la charge de la société SCI 3I,

— dit que les travaux devront être effectués dans un délai de neuf mois à compter de la décision entreprise,

— sursis à statuer dans cette attente,

— réservé les dépens.

Par jugement en date du 7 mars 2019, le tribunal d’instance de Marseille a rejeté la requête en omission de statuer déposée par la SCI 3I le 1er février 2019.

Par déclaration en date du 8 octobre 2019, la SCI 3I a interjeté appel de ces deux jugements.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 17 janvier 2023, la SCI 3I demande à la cour de:

Vu les dispositions de l’article 482 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 1583 du code civil,

Réformer en toutes ses dispositions les jugements rendus les 6 septembre 2018 et 7 mars 2019 par le tribunal d’instance de Marseille, qualifiés respectivement à tort d’avant dire droit , et rejetant la demande en omission de statuer,

— concernant le jugement du 6 septembre 2018:

* dire et juger que ce jugement est rendu au fond et, comporte de graves omissions de statuer,

— concernant le jugement du 7 mars 2019, et en conséquence de ce qui précède,

* dire et juger que la demande en omission de statuer était recevable et que c’est à tort que le premier juge l’a rejetée au motif ' qu’il ne peut y avoir omission de statuer dans la mesure où le jugement est rendu avant dire droit'

Statuant à nouveau,

— constater qu’en application de l’article 1583 du code civil, il y a eu accord sur la chose et le prix entre les consorts [F] et l’entrepreneur PASTOR PEINTURE, et qu’en conséquence, les consorts [F] sont débiteurs des sommes dues à ce titre,

En conséquence,

— condamner les consorts [F] à payer à la société PASTOR PEINTURE le devis n° 2509 pour la somme de 6.154,50 €,

— autoriser la SCI 3I à exercer une servitude de tour d’échelle sur le mur séparatif en limite de propriété des fonds de la SCI 3I et des époux [F], le temps nécessaire à la réalisation des travaux de ravalement de façade au moyen d’un échafaudage, soit pendant 7 jours ouvrables,

— autoriser toute entreprise mandatée par la SCI 3I à pénétrer sur le fonds de M. et Mme [F], durant ce laps de temps,

— dire et juger que la SCI 3I devra aviser M. et Mme [F] de son intention de mettre en place l’échafaudage, 15 jours avant son exécution, par lettre recommandée avec accusé de réception,

— ordonner à M. et Mme [F] de débarrasser le mur séparatif en limite de propriété, de tout encombrant, de toute nature que ce soit prenant appui sur ledit mur, au jour du début des travaux qui leur sera notifié, sous astreinte de 300 € par jour de retard,

— ordonner à M. et Mme [F] de laisser pénétrer l’entreprise de bâtiment désignée par la SCI 3I, à compter du jour du début des travaux qui leur sera notifié, et ce, sous astreinte de 300 € par jour de retard,

— dire et juger que la SCI 3I devra procéder au bâchage des végétaux situés sur le terrain de M. et Mme [F], une fois ceux-ci désolidarisés du mur litigieux par M. et Mme [F],

— condamner M. et Mme [F] à payer à la SCI 3I les sommes de:

* 4.000 € pour abus de droit, en raison de leur résistance abusive de servitude conventionnelle de tour d’échelle depuis cinq années,

* 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’arrêt à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’office d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996, devra être supporté par le débiteur en sus des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

Elle relève que:

— le jugement du 6 septembre 2018 a été qualifié à tort d’avant dire droit, de sorte que la requête en omission de statuer était parfaitement recevable et le tribunal aurait dû y faire droit, ce qui aurait permis de faire exécuter les travaux dans le respect des intimés mais aussi dans le respect de son droit de propriété,

— le jugement du 6 septembre 2018 doit être requalifié en jugement au fond comportant de graves omissions de statuer,

— les consorts [F] ont fait réaliser les travaux de ravalement sur le bien immobilier appartenant à la SCI 3I entre le 6 et le 17 mai 2019 sur la base d’un jugement critiquable et en dépit de son opposition et devront, en conséquence, conserver la charge des travaux choisis par eux, exécutés par un entrepreneur choisi par eux et un devis validé par eux,

— ces travaux réalisés à la demande des époux [F] sur un bien immobilier ne leur appartenant pas, porte gravement atteinte à son droit de propriété,

— ces derniers ont fait réaliser lesdits travaux à leurs risques et périls et elle ne peut pas accepter des travaux qu’elle n’a pas validés, d’autant que les consorts [F] ont choisi arbitrairement une finition qui ne correspond pas à celle appliquée sur les autres façades de l’immeuble.

Elle fait grief au tribunal de n’avoir statué sur aucune des demandes qu’elles présentaient, qu’elle justifie avoir multipliés les démarches amiables envers les consorts [F] pour obtenir leur accord afin d’effectuer les travaux de ravalement sur la façade Sud située en limite de propriété, que ce contexte factuel témoigne de l’impossibilité d’instituer une servitude de tour d’échelle contractuelle, permettant au juge d’autoriser un propriétaire à occuper le fonds voisin pour effectuer des réparations sur un bâtiment édifié en bordure de propriété. Elle fait valoir que les conditions posées par les époux [F] sont disproportionnées, que le voisin peut être tenu d’accepter l’occupation momentanée de son terrain sous peine d’abus de droit. Elle en tire pour conséquence qu’il convient de l’autoriser à exercer une servitude de tour d’échelle sur le fonds appartenant aux époux [F], le temps nécessaire à la réalisation des travaux de ravalement de façade.

Elle insiste sur la résistance abusive des intimés qui ont tenté de monnayer de façon exorbitante et abusive leur accord, qu’ils ont en outre refusé de retirer les encombrants qu’ils ont apposé sur la façade empêchant ainsi toute servitude de tour d’échelle. Elle précise que la façade litigieuse n’a pas été entretenue depuis 1995, que les travaux d’étanchéité des façades exposées en milieu marin sont donc indispensables.

M. [S] [F] et Mme [B] [F], suivant leurs dernières conclusions signifiées par RVPA le 20 janvier 2023, demandent à la cour de:

— confirmer les jugements du 6 septembre 2018 et 7 mars 2019 en toutes leurs dispositions,

— débouter la SCI 3I de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI 3I à verser aux époux [F] les sommes de:

* 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils relatent que conformément aux dispositions du jugement du 6 septembre 2018, ils ont choisi la société PASTOR PEINTURE afin de faire procéder au ravalement de la façade Sud de l’immeuble de la SCI séparatif de leur fonds, que le devis de cette entreprise a été transmis au conseil de l’appelante, que lesdits travaux ont été réalisés en mai 2019, soit dans les délais, pour un montant de 6.154,50 € et que cependant, la SCI 3I a refusé de régler la facture de la société PASTOR PEINTURE en violation des dispositions du jugement du 6 septembre 2018.

Ils considèrent que dès lors qu’ils ont organisés les travaux de ravalement pour le compte de la SCI 3I conformément aux préconisations du jugement frappé d’appel, la demande d’autorisation de servitude de tour d’échelle est dépourvue de cause et d’objet. Ils estiment que les travaux réalisés bénéficient d’une garantie de sorte que la SCI 3I n’est pas fondée à soutenir que le ravalement de façade souffre de l’absence d’une prétendue finition particulière.

Ils contestent s’être opposés au principe de l’octroi d’une telle servitude, qu’ils ont uniquement refusé les conditions de réalisation des travaux de ravalement de façade, souhaitant préserver l’intégrité de leur propriété, expliquant que le premier juge a mis à leur charge l’organisation du ravalement de façade sollicitée par la SCI 3I, à charge pour cette dernière de procéder au paiement des travaux effectués sur son bien.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 24 janvier 2023.

MOTIFS

En application de l’article 482 du code de procédure civile, le jugement avant dire droit est défini comme le jugement qui se borne, dans son dispositif, à ordonner une mesure d’instruction ou une mesure provisoire et n’a pas, au principal, autorité de la chose jugée.

En l’occurrence, le jugement du 6 septembre 2018 a été qualifié à tort d’avant dire droit, en ce qu’il ne se borne pas à ordonner ni une mesure d’instruction, ni une mesure provisoire.

De même c’est à tort que la requête en omission de statuer a été rejetée au motif qu’il ne peut y avoir d’omission de statuer dans la mesure où le jugement est rendu avant dire droit.

Sur le fond, il est constant que la SCI 3I a saisi le tribunal d’instance de Marseille afin d’être autorisée à exercer une servitude de tour d’échelle sur le mur séparatif en limite de propriété des fonds de l’appelante et des intimés, le temps nécessaire à la réalisation des travaux de ravalement de passage.

La servitude de tour d’échelle confère au propriétaire d’un bâtiment édifié en bordure de propriété, le droit d’occuper une partie du terrain voisin, par des échelles ou des échafaudages notamment, afin d’effectuer des réparations sur son propre bien.

Elle permet ainsi de contourner ainsi certaines difficultés d’accessibilité résultant du lieu d’implantation du bâtiment.

A défaut de possibilité d’instaurer une telle servitude à titre contractuelle, le juge peut autoriser un propriétaire à occuper le fonds voisin pour effectuer des réparations sur un bâtiment édifié en bordure de propriété.

Il est constant que la SCI 3I a fait réaliser le ravalement complet des façades de son immeuble mais n’a pas pu traiter la façade Sud qui constitue la limite séparative avec la propriété [F], en ce que ces travaux ne peuvent être réalisés qu’à partir du fonds des intimés.

Il ressort des pièces produites que l’instauration d’une servitude d’échelle contractuelle s’est avérée impossible en ce que:

— destinataires de plusieurs courriers de la part de la SCI 3I formulant une telle demande accompagnée de garantie sur la durée des travaux, les jours et heures de travail des artisans, les protections à mettre en place pour protéger leur propriété, les époux [F] ont d’abord opposé un refus,

— ces derniers ont, par courrier du 17 juin 2016, finalement conditionné leur accord aux conditions suivantes:

* paiement d’une somme forfaitaire de 15.000 € au titre ' du dérangement provoqué dans notre vie et à venir’ pour 5 jours ouvrables de travail,

* paiement d’une somme de 1.000 € par jour de retard, samedi et dimanche, compris,

* paiement d’une somme de 15.000 € sur leur compte bancaire personnel à titre d’indemnité forfaitaire,

* un constat d’huissier avant et après chantier, aux frais exclusifs de l’appelante,

— ils ont maintenu cette position par lettre recommandée du 15 septembre 2016.

De telles conditions financières exigées de leur part pour un droit de passage de quelques jours présentent un caractère exorbitant et ne peuvent s’analyser que comme un refus de leur part d’autoriser cette servitude.

En outre, sur la suggestion des intimés consistant en une intervention par nacelle, l’appelante a sollicité son entrepreneur, la société AJ CONSTRUCTION, afin qu’il étude une telle possibilité.

Il apparaît qu’une telle solution présente d’une part, un surcoût conséquent et, d’autre part, ne résout pas pour autant le problème du passage sur le fonds voisin, en ce qu’un travail au sol reste nécessaire ( pose d’échafaudage ou pose de pont-volant).

Le refus des époux [F] d’autoriser la SCI 3I une servitude de tour d’échelle sur un mur situé en limite de propriété, inaccessible physiquement autrement que par le fonds voisin, afin d’effecteur des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, n’est pas fondé.

Les époux [F] ne peuvent utilement soutenir que la servitude de tour d’échelle est sans objet en ce qu’ils ont fait réaliser les travaux de ravalement sur le bien immobilier de la SCI 3I, conformément au jugement du 6 septembre 2018 alors que:

— le premier juge a autorisé, à tort et en parfaite violation du droit de propriété de la société appelante, M. [S] [F] et Mme [B] [F] à désigner l’entreprise de leur choix pour faire procéder au ravalement de façade Sud de l’immeuble de la SCI 3I séparatif de leur fonds sis [Adresse 1],

— la SCI 3I ne peut se voir imposer des travaux sur son propre bien immobilier décidés et réalisés par ses voisins, alors qu’elle avait introduit la présente instance afin de réclamer une servitude de tour d’échelle, demande sur laquelle le tribunal n’a pas statué,

— les consorts [F] ont fait le choix d’entreprendre les travaux en dépit de l’opposition manifestée à plusieurs reprises de la part de la SCI 3I et de l’appel interjeté par cette dernière, alors que le jugement entrepris n’était ni assorti de l’exécution provisoire, ni d’aucune astreinte,

— la SCI 3I n’a pas à accepter des travaux sur sa propriété qu’elle n’a pas validés, étant souligné que les intimés ont choisi l’entrepreneur, validé le devis et déterminé la nature des travaux à effectuer ( technique employée, finition, couleur…), d’autant que la finition choisi de manière arbitraire par les époux [F] ne correspond pas à la finition appliquée sur les autres façades de la propriété de la SCI 31.

Le jugement du 6 septembre 2018 ainsi que le jugement en omission de statuer du 7 mars 2019 seront, donc infirmés, en toutes leurs dispositions.

En conséquence, il convient:

— d’ autoriser la SCI 3I à exercer une servitude de tour d’échelle sur le mur séparatif en limite de propriété des fonds de la SCI 3I et des époux [F], le temps nécessaire à la réalisation des travaux de ravalement de façade au moyen d’un échafaudage, soit pendant 7 jours ouvrables,

— d’ autoriser toute entreprise mandatée par la SCI 3I à pénétrer sur le fonds de M. et Mme [F], durant ce laps de temps,

— de dire que la SCI 3I devra aviser M. et Mme [F] de son intention de mettre en place l’échafaudage, 15 jours avant son exécution, par lettre recommandée avec accusé de réception,

— d’ordonner à M. et Mme [F] de débarrasser le mur séparatif en limite de propriété, de tout encombrant, de toute nature que ce soit prenant appui sur ledit mur, au jour du début des travaux qui leur sera notifié, sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant trois mois,

— d’ordonner à M. et Mme [F] de laisser pénétrer l’entreprise de bâtiment désignée par la SCI 3I, à compter du jour du début des travaux qui leur sera notifié, et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant trois mois,

— de dire que la SCI 3I devra procéder au bâchage des végétaux situés sur le terrain de M. et Mme [F], une fois ceux-ci désolidarisés du mur litigieux par M. et Mme [F].

En revanche, la demande de la SCI 3I tendant à la condamnation des consorts [F] à payer à la société PASTOR PEINTURE le devis n° 2509 pour la somme de 6.154, 50 € ne peut être accueillie, nul ne plaidant par procureur.

La SCI 31 ne rapporte aucunement la preuve d’un quelconque préjudice résultant du refus des intimés d’autoriser la servitude de tour échelle et sera donc déboutée de dommages et intérêts à ce titre.

Au regard des développements qui précèdent, les intimés ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme en toutes leurs dispositions jugement du 6 septembre 2018 ainsi que le jugement en omission de statuer du 7 mars 2019,

Et statuant à nouveau,

Autorise la SCI 3I à exercer une servitude de tour d’échelle sur le mur séparatif en limite de propriété des fonds de la SCI 3I et des époux [F], le temps nécessaire à la réalisation des travaux de ravalement de façade au moyen d’un échafaudage, soit pendant 7 jours ouvrables,

Autorise toute entreprise mandatée par la SCI 3I à pénétrer sur le fonds de M. et Mme [F], durant ce laps de temps,

Dit que la SCI 3I devra aviser M. et Mme [F] de son intention de mettre en place l’échafaudage, 15 jours avant son exécution, par lettre recommandée avec accusé de réception,

Ordonne à M. et Mme [F] de débarrasser le mur séparatif en limite de propriété, de tout encombrant, de toute nature que ce soit prenant appui sur ledit mur, au jour du début des travaux qui leur sera notifié, sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant trois mois,

Ordonne à M. et Mme [F] de laisser pénétrer l’entreprise de bâtiment désignée par la SCI 3I, à compter du jour du début des travaux qui leur sera notifié, et ce, sous astreinte de 150€ par jour de retard pendant trois mois,

Dit que la SCI 3I devra procéder au bâchage des végétaux situés sur le terrain de M. et Mme [F], une fois ceux-ci désolidarisés du mur litigieux par M. et Mme [F].

Déboute la SCI 3I de sa demande de condamnation des consorts [F] à payer à la société PASTOR PEINTURE le devis n° 2509 pour la somme de 6.154,50 €,

Déboute la SCI 3I de sa demande de dommages et intérêts résistance abusive,

Déboute M. et Mme [F] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne M. et Mme [F] à verser à la SCI 3I la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et Mme [F] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le conseiller pour le président empêché