SF/ND

Numéro 25/1838

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 17/06/2025

Dossier : N° RG 23/03293 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IWY7

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

[F] [H]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 07 Avril 2025, devant :

Madame DE FRAMOND, magistrate chargée du rapport,

assistée de M^me BRUNET, greffière présente à l’appel des causes,

Madame DE FRAMOND, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [F] [H]

né le 24 Avril 1970 à [Localité 1] (64)

de nationalité française

Bâtiment [Adresse 2], [Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Lionel FOURGEAU, avocat au barreau de Bayonne

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ayant son siège [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice

SARL CIE DE GESTION IMMOBILIERE (MINIER IMMOBILIER)

immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 440 514 487 dont le siège social est établi au [Adresse 4], prise en la personne de son représentant domicilié es qualité de droit audit siège

Représenté par M^e Teddy VERMOTE de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 13 NOVEMBRE 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

RG numéro : 17/00884

EXPOSÉ DES FAITS

Suivant procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 3 mars 2017, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a adopté la résolution n°1 suivante :

Les copropriétaires du bâtiment [Adresse 2] approuvent les travaux de :

— création d’une colonne EU Nord Est dans les WC et abandon de l’existante, remise en état des volumes privatifs dégradés par les travaux, remplacement des WC non compatibles. Les plans du géomètre autour de la colonne existante seront réalisés afin de localiser précisément le passage de la nouvelle colonne.

Une réunion d’information, préalable au lancement des travaux, se tiendra afin de présenter précisément l’exécution desdits travaux.

Donnent mandat au Syndic et aux Membres du Conseil Syndical pour choisir des propositions dans le cadre d’un budget maximum de 16 000 € selon les devis joints.

Cette résolution a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés de l’article 25.

Par acte du 2 mai 2017, M. [F] [H], copropriétaire des lots n° 205, 206 et 208 de la [Adresse 1], a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence devant le tribunal judiciaire de Bayonne afin de voir annuler la résolution n°1 de l’assemblée générale du 3 mars 2017 pour violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement du 17 décembre 2018, le tribunal a sursis à statuer et ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à Mme [B] aux fins, notamment, de déterminer la nature exacte des travaux imposés par la vétusté de la colonne d’évacuation des eaux usées du bâtiment [Adresse 2].

L’expert a déposé son rapport définitif le 2 octobre 2019.

Suivant jugement contradictoire du 13 novembre 2023 (N°RG 17/00884), le tribunal judiciaire de Bayonne a :

— prononcé l’annulation de la résolution n°1 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 1] en date du 3 mars 2017 ;

— débouté M. [F] [H] de sa demande relative à la réalisation d’un coffrage amovible étanche ;

— débouté M. [F] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— rejeté les demandes formées par M. [F] [H] et par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— que la solution retenue par le conseil syndical et votée lors de l’assemblée générale litigieuse consistant à abandonner la canalisation existante en place et à créer une nouvelle colonne de proximité implantée dans les parties privatives de M. [H], porte atteinte aux droits de celui-ci en diminuant la surface de son bien et en le rendant impropre à son usage, de sorte que l’obligation faite aux copropriétaires, de souffrir de travaux décidés par l’assemblée générale à l’intérieur de leurs parties privatives a été imposée en violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

— que l’expert conclut qu’une autre solution technique est envisageable, et ce, sans desservir les intérêts de M. [H].

— que le coffrage dont fait état M. [H] constitue une partie privative dont il doit assurer la réalisation et l’entretien, alors qu’il n’a pas fait état de la réalisation de ce caisson au cours des opérations d’expertise et qu’il ne produit aucun justificatif à l’appui de cette demande, ni justifiant des mauvaises odeurs alléguées.

— que s’agissant de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formulée par M. [H], le syndicat des copropriétaires a procédé aux travaux de réparation de la colonne des eaux usées vétustes conformément aux préconisations de l’expert.

Par déclaration du 18 décembre 2023, M. [F] [H] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— débouté M. [F] [H] de sa demande relative à la réalisation d’un coffrage amovible étanche.

— débouté M. [F] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— rejeté les demandes formulées par M. [F] [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— dit que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties.

Aux termes de ses dernières conclusions du 19 janvier 2024, M. [F] [H], appelant, entend voir la cour :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes.

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 13 novembre 2023 (RG 17/00884) en ce qu’il a annulé la résolution n°1 de l’Assemblée Générale de l’Assemblée Générale du 3 mars 2017 de la [Adresse 1]

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 13 novembre 2023 (RG 17/00884) en ce qu’il a rejeté les demandes formulées par M. [F] [H] et dit que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties.

En conséquence et statuant à nouveau :

— ordonner au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] selon préconisations de l’expert de faire poser dans le placard de M. [H] dans lequel passe la colonne des Eaux Usées un système de fermeture étanche démontable rapidement et ne nécessitant pas de détérioration des avoisinants et ce, sous peine d’une astreinte de 1 500 € par jour de retard dans les 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir pour une durée de 180 jours.

— condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] à lui verser la somme de 8 000 € en réparation du préjudice subi pour résistance abusive du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1]en précisant que M. [F] [H] ne devra pas participer à la charge de ceux-ci en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

— condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] à lui verser la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en précisant que M. [F] [H] ne devra pas participer à la charge de ceux-ci en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

— condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût de l’expertise judiciaire en précisant que M. [F] [H] ne devra pas participer à la charge de ceux-ci en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses prétentions, M. [F] [H] fait valoir sur le fondement des articles 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1103 et suivants du code civil et de l’article 1231-1 du code civil :

— que M. [H] subit un préjudice incontestable du fait que le syndicat des copropriétaires a refusé de réparer de manière pérenne la colonne des eaux usées située dans son lot, ce qui a entraîné l’émanation d’odeurs nauséabondes, alors qu’une autre solution technique avait été proposée par l’expert judiciaire.

— que le coffrage amovible étanche initial de la canalisation situé dans la partie privative de M. [H] a été endommagé par le syndicat des corpropriétaires lors des interventions effectuées afin d’accéder à la colonne, soit après les opérations d’expertise, rendant ainsi le système de fermeture perméable aux odeurs nauséabondes, de sorte qu’il est fondé à solliciter la réparation de ses parties privatives et une indemnité pour la résistance du Syndicat des copropriétaires à procéder à cette remise en état.

— que ce n’est qu’en novembre 2021, soit plus de deux ans après le dépôt du rapport d’expertise, que le syndicat des copropriétaires a réalisé une partie des travaux préconisés par l’expert judiciaire sur la colonne des eaux usées.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], intimé, a déposé ses conclusions le 23 avril 2024.

Suivant ordonnance du 22 mai 2024, le magistrat chargé de la mise en état de la première chambre civile de la cour d’appel de Pau a déclaré irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], celles-ci ayant été déposées hors délai.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’annulation de la résolution n° 1 de l’assemblée générale du 3 mars 2017 n’est pas remise, en question devant la cour par l’appelant, elle est donc définitive.

Sur la demande par M. [H] de réalisation d’un coffrage amovible étanche autour de la canalisation des eaux usées dans sa partie privative

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il ressort de l’expertise judiciaire réalisée par Mme [B] que la canalisation des eaux usées datant de 1970 est en fibrociment et vétuste et devait être rénovée ou remplacée.

Elle traverse l’appartement de M. [H] à l’intérieur d’un placard dans lequel elle est accessible contrairement aux parties traversant les autres appartements; elle a fait l’objet en 2015 d’un simple colmatage par résine en pied de colonne chez M. [H] et dans l’appartement du premier étage.

Il est alors envisagé en 2017 la réfection de l’ensemble de la colonne EU à tous les étages, mais celle-ci présente un décalage entre les niveaux supérieurs et la canalisation située au rez-de-chaussée conduisant à envisager le déplacement de la canalisation située dans un placard dédié à cet usage chez M. [H] vers son couloir, mais réduisant le passage de celui-ci.

L’expert constate que le budget prévu par le Syndicat des copropriétaires pour ses travaux de 16'000 € apparaît particulièrement faible au regard de la dépose de matériaux amiantés et de la réglementation extrêmement stricte sur le processus à mettre en 'uvre, et n’a pas fait l’objet d’une réflexion complète ni de plans, notamment quant à l’impact sur les propriétés privées des copropriétaires et le passage exact de la canalisation qui serait déplacée.

L’expert estime qu’une réparation partielle ne peut être pérenne dans le temps.

Mais si l’emplacement de la colonne devait être conservé après évacuation de tous les matériaux amiantés, le coût des travaux pourrait être estimé à 65'000€ et les logements inhabitables pendant 2 semaines.

Toutefois le choix par le conseil syndical d’abandonner la canalisation existante et d’en créer une nouvelle à proximité implique une implantation de la canalisation en rez-de-chaussée dans les parties privatives de l’habitation de M. [H], réduisant de façon considérable la surface de son entrée et rendant impossible la circulation entre l’entrée de l’habitation et la pièce à vivre sauf à effectuer d’importants travaux de remaniement de l’entrée et de la salle de bains au minimum.

L’Expert a donc proposé une solution technique de réutilisation du conduit existant avec une nouvelle technologie de réparation de la canalisation par chemisage interne de la canalisation d’origine avec un produit testé en laboratoire pour durer 50 ans et une garantie décennale, pour un devis de 8423,80 € par l’entreprise BRAVO CANALISATION et une durée d’intervention de 2 jours et condamnation des sanitaires pendant 10 heures maximum impliquant :

— inspection vidéo de l’ensemble de l’installation par démontage du sanitaire de l’appartement dernier étage et nettoyage par hydrocurage si nécessaire

— condamnation des évacuations dans les appartements sur l’ensemble de la colonne

— nettoyage de la canalisation, dégraissage, et séchage

— dépose des sanitaires de l’ensemble de la colonne

— application de 3 couches de résine y comprit séchage entre chaque couche

— inspection vidéo de contrôle et test d’écoulement

— remontage des sanitaires de l’ensemble de la colonne et du sanitaire de l’appartement du dernier étage

Cette solution permet de respecter l’état des lieux de l’appartement de M. [H], en ne modifiant pas l’emplacement de la canalisation des eaux usées située dans son placard.

Le devis de l’entreprise BRAVO est daté du 18 juin 2019. L’expert déposait son rapport le 30 septembre 2019. Selon M. [H], ces travaux préconisés par l’expert ont été effectués par le syndicat des copropriétaires en novembre 2021, ce qui est acté par le tribunal dans sa motivation.

La photo versée aux débats par l’appelant, datée du 30 mai 2018, démontre que la canalisation située dans le placard du rez-de-chaussée chez M. [H] était accessible après retrait d’un coffrage installé autour de la colonne dont on aperçoit les vestiges sur la photo au niveau du plafond, coffrage dont le retrait a été confirmé par l’expert au cours de ses opérations et devant être réinstallé avec la même accessibilité à la canalisation.

M. [H] demande donc que le syndicat des copropriétaires soit condamné à remettre en état ce coffrage démonté à l’occasion des différentes interventions pour envisager les travaux de reprise de la canalisation lors des fuites en 2016 et 2018 et pour les besoins de l’expertise.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] n’a pas démontré que la canalisation des eaux usées dans le placard avait été laissée nue sans aucun coffrage lors de son acquisition par M. [H] qui le conteste devant la Cour.

Mais quand bien même ce coffrage aurait été rajouté par M. [H] autour de la canalisation isolant cet équipement commun de ses parties privatives, il a été retiré pour les nécessités de l’entretien et la réparation de cette canalisation qui est bien une partie commune.

À la différence du premier juge, la cour estime donc la demande de M. [H] bien-fondée de voir condamner le syndicat des copropriétaires à remettre en état ce coffrage qui a été démoli à sa demande et pour l’entretien d’une partie commune à sa charge, causant ainsi un désordre dans ses parties privatives.

Ce coffrage étanche mais démontable rapidement sans détérioration des avoisinants doit donc être ordonné sous astreinte à la charge du syndicat des copropriétaires par réformation du jugement .

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive présentée par M. [H] :

M. [H] justifie par 2 attestations d’amis lui ayant rendu visite en 2022, et d’une note du syndic de copropriété de l’immeuble du 16 mai 2022 à destination des copropriétaires, des problèmes d’odeurs nauséabondes générées à 2 reprises en 2 mois par le rejet de lingettes dans les WC engorgeant ceux-ci, à l’origine d’un préjudice de jouissance important pour M. [H] par l’odeur émanant de la canalisation située dans le placard, démontrant la nécessité de sa remise en place, alors même que les travaux de chemisage de l’ancienne canalisation avaient été déjà été réalisés en 2021.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sera donc condamné au paiement de la somme de 1000 € en réparation du préjudice subi par M. [H] pour la résistance à réinstaller le coffrage de la canalisation démoli dans son appartement.

Statuant à nouveau sur les mesures accessoires':

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] devra payer à M. [H] une indemnité de 3000 € au titre des frais irrépétibles et supporter les dépens de première instance et d’appel, sommes pour lesquels il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La cour déboute le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a prononcé l’annulation de la résolution n°1 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 1] en date du 3 mars 2017 ;

Infirme le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de faire poser dans le placard de M. [F] [H] dans lequel passe la colonne des Eaux Usées un système de fermeture étanche démontable et ne nécessitant pas de détérioration des avoisinants sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 2 mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir et pendant une durée de 3 mois.

Condamne le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] à verser à M. [F] [H] la somme de 1 000 € en réparation du préjudice subi pour résistance abusive du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] en précisant que M. [F] [H] ne devra pas participer à la charge de ceux-ci en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Condamne le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] à verser à M. [F] [H] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en précisant que M. [F] [H] ne devra pas participer à la charge de ceux-ci en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Condamne le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût de l’expertise judiciaire en précisant que M. [F] [H] ne devra pas participer à la charge de ceux-ci en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente et par Madame DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire

La Greffière, La Présidente,

Nathalène DENIS Caroline FAURE