JP/CS

Numéro 25/1630

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 27 mai 2025

Dossier : N° RG 24/00374 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IYBD

Nature affaire :

Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

Affaire :

[L] [C]

C/

[B] [I]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 01 Avril 2025, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me SAYOUS, Greffier présent à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [L] [C]

né le 03 Août 1960 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2] / FRANCE

Représenté par M^e Julien MARCO de la SELARL SAGARDOYTHO-MARCO, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

Madame [B] [I]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie-françoise COUSI LETE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 30 NOVEMBRE 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU

Par jugement du 30 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a :

DECLARÉ valable le congé pour motif légitime et sérieux délivré par madame [B] [I] à monsieur [L] [C] le 03 février 2022 à effet du 27 novembre 2022.

— ORDONNÉ à monsieur [L] [C] de libérer l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 2] et ce, dans le mois à compter de la signification de la présente décision.

— DIT qu’à défaut pour monsieur [L] [C] d’avoir volontairement libéré le logement dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, madame [B] [I] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si nécessaire.

— CONDAMNÉ monsieur [L] [C] à payer à madame [B] [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la libération complète des lieux.

— DEBOUTÉ madame [B] [I] du surplus de ses demandes.

— CONDAMNÉ monsieur [L] [C] à payer à madame [B] [I] la somme de 700' en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNÉ monsieur [L] [C] aux entiers dépens de la procédure.

Par déclaration du 31 janvier 2024 , [L] [C] a interjeté appel de la décision.

[L] [C] conclut à :

PRONONCER la révocation de l’ordonnance de clôture

INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions frappées d’appel.

Statuant de nouveau

PRONONCER L’annulation du congé pour motif sérieux et légitime délivre le 3 février 2022 à M.

[C]

En tout état de cause

DIRE que ce congé ne repose sur aucun motif sérieux et légitime

DEBOUTER Mme [B] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

DEBOUTER Mme [B] [I] des fins de son appel incident.

CONDAMNER Mme [B] [I] à verser à M. [L] [C] la somme de 605 ' au titre

de la restitution de son dépôt de garantie

PRONONCER la compensation des dettes respectives entre les parties

CONDAMNER Mme [B] [I] à verser à M. [L] [C] la somme de 2.640 ' au titre

de l’article 700 du Code de procédure civile

La CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d’appel.

[B] [I] conclut à :

Rabattre l’ordonnance de clôture,

Rejeter l’appel formé par Monsieur [L] [C] à l’encontre du jugement du Tribunal

Judiciaire de PAU Chambre des contentieux de la protection du 30 novembre 2023.

Accueillant l’appel incident de Madame [B] [I],

Condamner Monsieur [C] à verser à Madame [I] une somme 136.87' au titre de la régularisation des charges 2021.

A titre subsidiaire, le condamner à verser à Madame [I] une somme de 136.78' correspondant au coût du commandement de payer du 3 février 2022.

Le condamner à verser à Madame [I] une somme de 392.33' au titre des frais d’huissier restant dus selon décompte du 6 juin 2023.

Le condamner à verser une indemnité d’occupation de 584.52' au titre du mois de septembre 2024 et des huit premiers jours d’octobre 2024.

Le condamner à verser à Madame [I] une somme de 918.46' au titre des frais d’expulsion.

Le débouter de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de compensation.

Le débouter de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Confirmer pour le surplus le jugement entrepris.

Condamner Monsieur [C] à verser à Madame [I] une somme de

3000' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre de ses frais

irrépétibles devant la Cour ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2025.

Le rabat de l’ordonnance de clôture à la date de l’audience de plaidoirie est intervenu par mention au dossier suivant accord des parties.

SUR CE

Selon contrat en date du 28 novembre 2019, [B] [I] a donné à bail à [L] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 2] pour un loyer de 605' et de 95' de provision sur charges.

Par acte en date du 03 février 2022, [B] [I] a fait délivrer à [L] [C] un congé pour motif légitime et sérieux à effet du 27 octobre 2022.

Par acte en date du 27 mars 2023, [B] [I] a fait assigner [L] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection de PAU aux fins de déclarer

valable le congé délivré le 03 février 2022, ordonner son expulsion des lieux loués et le condamner à lui payer la somme de 517,01' au titre de l’arriéré des loyers et charges, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges jusqu’à la libération effective des lieux et la somme de 2 000' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection a rendu la décision dont appel.

Sur la nullité du congé :

[L] [C] sollicite la nullité du congé qui lui a été délivré le 3 février 2022 par [B] [I] en faisant valoir que ce congé comporte une erreur de date puisque l’issue du bail a été anticipée d’un mois.

[B] [I] invoque la jurisprudence de la Cour de cassation admettant la validité d’un congé comportant une telle erreur de date.

Il résulte des dispositions de la Cour de cassation relatives à l’application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation ,que le congé donné pour date prématurée n’est pas nul mais prend effet à la date à laquelle il aurait dû être donné.

En l’espèce le premier juge a considéré à bon droit que le congé était valide mais aurait dû être délivré pour la date du 27 novembre 2022 au lieu de celle du 27 octobre 2022, le bail ayant été signé le 28 novembre 2019 avec effet au même jour.

La demande de nullité du congé sera donc rejetée en confirmation du jugement déféré.

— Sur le motif réel et sérieux du congé :

[L] [C] conteste le caractère légitime et sérieux du congé délivré, cette appréciation relevant du pouvoir souverain des juges du fond. Il soutient qu’ au cas d’espèce les inexécutions contractuelles qui lui sont reprochées ne sauraient justifier le congé . Il cite une jurisprudence de la cour d’appel de Versailles transposable à sa situation. Il fait état des difficultés financières qu’il a rencontrées suite à la crise sanitaire du COVID19 ayant entraîné plusieurs périodes de confinement en 2020 et 2021. Son activité professionnelle de commercialisation de boissons importées de Russie s’est effondrée en raison également de l’invasion de l’Ukraine par la Russie le 24 février 2022 ayant impacté l’importation et la commercialisation de produits provenant de Russie. Ses revenus ont chuté de 18 000 ' annuels en 2019 lors de la signature du bail à une somme nulle à ce jour comme il en justifie. Ces circonstances extérieures totalement indépendantes de sa volonté seront nécessairement prises en considération. Malgré cela il a régularisé ses arriérés de 2021 et 2022. Depuis le mois de février 2022 il bénéficie d’une allocation logement de la CAF versée directement à la bailleresse une somme de 330 ' par mois ramenant sa quote-part à 370 ' par mois qu’il est en capacité de régler au terme convenu. Il n’existe d’ailleurs aucun arriéré locatif à ce jour.

[B] [I], se fondant sur les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 suivant lesquelles le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu, expose que le locataire a accumulé de nombreux retards ne respectant jamais le terme prévu . Elle lui a adressé plusieurs relances amiables avant de lui faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 février 2022 pour un arriéré de loyer de 2300 ' représentant le solde du loyer d’octobre 2021 et les loyers de novembre, décembre 2021 et janvier 2022. Le locataire a payé l’arriéré quelques jours après. Le loyer de février 2022 n’a été réglé que le 28 mars celui de mars le 26 avril celui d’avril le 11 mai , celui de mai le 31 mai et ainsi de suite c’est-à-dire systématiquement avec au moins un mois de retard. Elle a saisi un conciliateur de justice en mai 2022 mais la démarche s’est soldée par un échec constaté le 8 juin 2022. Le défaut de paiement régulier du loyer et le cumul systématique d’arriérés constituent à eux seuls un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.

Elle lui reproche également l’installation de la fibre sans son autorisation ni celle de la copropriété alors qu’elle avait fait inscrire cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires. Elle évoque également des menaces contenues dans son courrier du 7 octobre 2022 versé aux débats confortant le bien-fondé du congé.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en son premier alinéa que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En l’espèce il est établi et non utilement contesté le retard récurrent dans le paiement du loyer incombant au locataire en violation de ses obligations contractuelles essentielles découlant du bail d’habitation . Le fait d’avoir régularisé sa situation postérieurement au congé n’est pas de nature à supprimer le motif légitime invoqué par la bailleresse.

Celle-ci a tenté en vain une procédure de conciliation en essayant de régler par la voie amiable cette situation qui lui est préjudiciable puisqu’elle tire une partie de ses revenus de la perception des loyers.

Il y a donc lieu de considérer que le congé a été valablement délivré pour un motif réel et sérieux et de débouter [L] [C] de ses chefs de contestation.

— Sur la régularisation des charges 2021 :

[B] [I] sollicite le paiement de la somme de 136,87 ' au titre de la régularisation des charges 2021 appelées le 1er juin 2022 pour un montant de 186,74 ' et sur lequel [L] [C] n’a versé qu’ une somme de 49,87 '.

Elle considère qu'[L] [C] ne peut réaffecter la somme réglée par chèque établi devant le conciliateur de justice en règlement du commandement de payer du 3 février 2022 à la régularisation des charges en se prévalant des dispositions de l’article 1342-10 du Code civil .

Toutefois l’imputation alléguée par [B] [I] doit résulter d’une déclaration expresse et non équivoque du débiteur. Or la conciliation entre les deux parties n’a pas abouti et l’intérêt du débiteur est de régler principalement le loyer et les charges.

La demande formée de ce chef sera donc rejetée.

— Le coût du commandement de payer et des frais d’huissier :

Le coût du commandement de payer du 3 février 2022 d’un montant de 136,87 ' est sollicité à titre subsidiaire par [B] [I] au motif que c’est le comportement du locataire qui a rendu cet acte nécessaire.

Elle sollicite également les frais d’huissier liés au constat d’état des lieux de sortie en précisant qu'[L] [C] a refusé d’honorer le rendez-vous de l’ huissier reconnaissant dans son courrier du 7 octobre 2022 avoir été convoqué. Elle justifie que le montant de ces frais a été provisionné à hauteur de 1080,11 '. Il reste redevable de la somme de 392,33 '.

Elle réclame également le paiement du coût de l’expulsion d’un montant de 918,46 '.

[L] [C] conteste ses demandes au motif qu’il a réglé la quasi-totalité des frais d’exécution sans que puissent être isolés les frais litigieux comme en atteste la pièce adverse numéro 19.

Aux termes de l’article 695 du code de procédure civile, les dépens incluent les émoluments des officiers publics ou ministériels et sont à la charge de la partie perdante comme en dispose l’article 696 du code de procédure civile.

Les demandes de [B] [I] considérées comme des dépens seront incluses dans ce poste et à la charge de la partie succombant dans ses prétentions.

— L’indemnité d’occupation au titre du mois de septembre 2024 et des neuf premiers jours d’octobre pour un total de 584,52 ' :

[B] [I] sollicite cette indemnité d’occupation contestée par [L] [C] soutenant qu’il a quitté les lieux le 16 septembre 2024 et que sa bailleresse a directement perçu l’allocation de logement pour la somme de 354 ' couvrant le loyer de la première quinzaine du mois de septembre. En outre elle a refusé de restituer le dépôt de garantie d’un montant de 605 ' qui devra venir en compensation de son éventuelle dette locative.

[L] [C] conteste les frais relatifs à la mesure d’expulsion alors qu’il a quitté lui-même son logement le 16 septembre 2024 s’est rendu à plusieurs reprises à l’étude huissier pour la remise des clés. À la lecture du procès-verbal d’expulsion le commissaire de justice constate d’ailleurs que les locaux sont vides de meubles et de tout occupant. Cette mesure d’exécution forcée était donc inutile.

[L] [C] ne justifie pas de la remise des clés à la bailleresse et est donc redevable du paiement des indemnités d’occupation jusqu’à la reprise des lieux par la bailleresse qui a dû faire appel à un huissier de justice comme elle en justifie.

Il est donc redevable des sommes réclamées au titre des indemnités d’occupation pour un montant de 584,52 '.

— La restitution du dépôt de garantie :

[L] [C] sollicite la restitution du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 605 ' et la compensation des dettes respectives entre les parties.

[B] [I] fait valoir que le dépôt de garantie n’a pas vocation à pallier le défaut de paiement des loyers, qu’elle a dû faire refaire les serrures du logement en l’absence de restitution des clés et qu’elle a dû porter plainte suite à la disparition d’équipements du logement dont elle accuse son locataire outre le mauvais état du logement, ces frais excédant largement le montant du dépôt de garantie.

Elle n’établit cependant pas l’imputabilité des dégâts constatés au locataire en produisant l’état des lieux d’entrée en comparaison de l’état des lieux de sortie. Elle ne sollicite d’ailleurs aucune condamnation d'[L] [C] à ce titre.

Il y a donc lieu d’opérer la compensation entre la somme de 584,52 ' due par [L] [C] et la somme de 650 ' au titre du dépôt de garantie qui doit être restitué à celui-ci par [B] [I].

Après compensation [L] [C] reste créancier de la somme de 20,48 euros.

La somme de 1500 ' sera allouée à [B] [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré,statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne l’expulsion d'[L] [C], l’appartement ayant été libéré en cours de procédure.

Y ajoutant

Condamne [L] [C] à payer à [B] [I] la somme de 584,52 ' au titre des indemnités d’occupation.

Condamne [B] [I] à restituer à [L] [C] le montant du dépôt de garantie à hauteur de 605 '.

Après compensation des créances respectives des parties, condamne [B] [I] à verser à [L] [C] une somme de 20,48 '.

Condamne [L] [C] à payer à [B] [I] la somme de 1500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

Dit [L] [C] tenu aux entiers dépens incluant les émoluments des officiers publics ou ministériels.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,