JP/CS

Numéro 25/1627

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 27 mai 2025

Dossier : N° RG 24/00198 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IXON

Nature affaire :

Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

Affaire :

[K] [O]

C/

[X] [G]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 01 Avril 2025, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me SAYOUS, Greffier présent à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [K] [O]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Katia DUCUING, avocat au barreau de PAU

INTIME :

Monsieur [X] [G]

né le 08 Décembre 1940 à

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Christophe ARCAUTE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 07 DECEMBRE 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU

Par jugement du 7 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a :

— Condamné Madame [K] [O] à payer à Monsieur [X] [G] 730,34 euros au titre de la réfection de l’intérieur de son immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6] et 1 835 euros au titre de la remise en état du jardin.

— Débouté Monsieur [X] [G] de ses autres demandes indemnitaires.

— Condamné Madame [K] [O] aux entiers dépens.

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 16 janvier 2024, [K] [O] a interjeté appel du jugement.

[K] [O] , dans ses conclusions du 7 mars 2024, demande à la cour d’appel de Pau d’infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il l’a condamnée au versement des sommes de 730,34 ' et 1835 ' au titre de la remise en état de son immeuble tant à usage interne qu’ en externe et demande de :

Condamner Monsieur [G] à la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel.

Condamner Monsieur [G] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

[X] [G] , dans ses conclusions du 6 juin 2024, demande à la cour d’appel de Pau de :

Débouter Mme [O] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer la décision entreprise,

Condamner Madame [K] [O] à verser à Monsieur [X] [G] les sommes suivantes :

-730.34 euros au titre de la réfection de l’intérieur de l’appartement.

-1835.00 euros au titre de la remise en état du jardin.

Reformer la décision déférée en ce qu’elle a débouté Monsieur [X] [G] de sa demande de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi et statuant à nouveau, condamner Madame [O] à lui verser la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi et les démarches qu’il a dû effectuer.

Condamner Madame [K] [O] à porter et payer à Monsieur [X] [G] la somme de 1500.00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Madame [K] [O] en tous les dépens.

Dire que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par Maître Christophe Arcaute, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2025.

SUR CE

Monsieur [X] [G], propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6], a, par acte sous seing privé en date du 26 avril 2022 et par l’intermédiaire de la société Guy Hoquet, donné à bail à [K] [O] un immeuble à usage d’habitation meublé, de type T3, moyennant un loyer mensuel de 620 euros hors charge.

Le dépôt de garantie a été fixé à la somme de 620 euros.

Le bail a pris effet le 2 mai 2022 pour une durée d’un an avec reconduction tacite, et a pris fin le 31 août 2023 suite à un congé délivré par la locataire.

Monsieur [G] se plaignant d’une occupation exagérée des lieux, a saisi, le 7 juin 2023, le conciliateur de justice du tribunal judiciaire de Pau.

Un constat de carence a été établi le 13 juillet 2023 par le conciliateur.

Par requête en date du 28 juillet 2023, Monsieur [G], a fait convoquer Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection de Pau en paiement. Il demande une somme nécessaire pour la remise en état du logement intérieur et extérieur.

Par jugement dont appel, le juge des contentieux de la protection a condamné [K] [O] à payer à [X] [G] 730,34 euros au titre de la réfection de l’intérieur de son immeuble et 1 835 euros au titre de la remise en état du jardin, a débouté [X] [G] de ses autres demandes indemnitaires et a condamné [K] [O] aux entiers dépens.

— Sur la demande en paiement

[K] [O] fait grief au juge de première instance de l’avoir condamné au paiement de la somme de 730,34 euros au titre de la réfection de l’intérieur de l’immeuble alors que le juge a estimé que Monsieur [G] ne prouve pas qu’elle soit à l’origine des dégradations dudit immeuble.

Elle considère que le juge de première instance a commis une erreur matérielle de rédaction.

S’agissant de l’extérieur de l’immeuble, [K] [O] se fonde sur une attestation de la part de la société Guy Hoquet pour avancer qu’elle a entretenu le jardin et que [X] [G] l’a en outre empêchée d’effectuer l’entretien des haies.

[X] [G] soutient que l’extérieur et l’intérieur de l’immeuble n’ont pas été entretenus par la locataire. Il fait valoir un manquement réel à l’obligation d’entretien du logement et une dégradation anormale.

Il se fonde sur le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pour demander une condamnation de la locataire qui n’a, selon lui, pas respecté son obligation d’entretien du jardin et, sur l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 pour réclamer le remboursement du coût des travaux de remise en état.

L’article 1730 du Code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’ a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Un état des lieux établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire.

En l’espèce, la comparaison de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 2 mai 2022 avec la comparaison de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 30 août 2023 fait apparaître que le logement a été restitué en bon état d’usage.

En ce qui concerne le jardin, l’état des lieux d’entrée mentionnait qu’il était bien entretenu avec des fleurs et des arbres tandis que l’état des lieux de sortie mentionne que la haie n’est pas entretenue, que l’herbe n’est pas coupée et relève la présence de mégots de cigarettes et petits papiers.

Les frais de remise en état du jardin incombent donc à [K] [O].

Toutefois la facture râturée présentée par [X] [G] d’un montant de 1835 ' est excessive puisqu’il ne peut être mis à la charge de la locataire sortante de telles sommes correspondant à une reprise totale du jardin avec engazonnement.

La somme de 360 ' lui sera allouée, sur la base du devis produit, pour les postes correspondant à la taille de la haie ,au désherbage et au débroussaillage du jardin ainsi qu’à l’évacuation des déchets verts et à leur coût de traitement ainsi qu’au traitement des déchets encombrants en plate-forme professionnelle.

S’agissant de ses autres demandes relatives aux équipements du logement, portant sur la dégradation de certains éléments, notamment le remplacement des matelas, elles seront rejetées les photos produites ne suffisant pas à contredire l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement, alors que notamment la photo du matelas ne permet pas d’établir qu’il s’agit bien du matelas équipant l’appartement loué.

— Sur la demande de dommages et intérêts

[K] [O] soutient que [X] [G] n’a démontré aucun préjudice, devant ainsi être débouté de ses demandes reconventionnelles incidentes.

[X] [G] demande à la cour de prononcer la condamnation de [K] [O] au paiement de la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.

Le préjudice indemnisable doit être direct personnel et certain. Au-delà du préjudice matériel qu’il invoque le demandeur ne caractérise pas le préjudice moral qu’il prétend subir en lien de causalité avec un comportement fautif de [K] [O] .

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

[K] [O] sera condamnée à payer à [X] [G] la somme de 800 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré,statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirmant le jugement déféré :

Condamne [K] [O] à payer à [X] [G] la somme de 360 ' au titre de la remise en état du jardin.

Condamne [K] [O] à payer à [X] [G] la somme de 800 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit [K] [O] tenue aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Christophe ARCAUTE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,