COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 FEVRIER 2025

N° RG 23/01858 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VX3L

AFFAIRE :

[K] [C]

et autres

C/

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT 'LES RE SIDENCES DE LA DROUETTE'

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 21/06735

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Camille BROSSEAU-GOTTI,

M^e François SOUCHON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [K] [C]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentant : M^e Camille BROSSEAU-GOTTI de la SELEURL CAMILLE BROSSEAU-GOTTI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 707

Madame [H] [M]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Camille BROSSEAU-GOTTI de la SELEURL CAMILLE BROSSEAU-GOTTI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 707

Monsieur [G] [R]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentant : M^e Camille BROSSEAU-GOTTI de la SELEURL CAMILLE BROSSEAU-GOTTI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 707

Monsieur [I] [J]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Camille BROSSEAU-GOTTI de la SELEURL CAMILLE BROSSEAU-GOTTI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 707

Monsieur [X] [T]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentant : M^e Camille BROSSEAU-GOTTI de la SELEURL CAMILLE BROSSEAU-GOTTI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 707

Madame [V] [O]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentant : M^e Camille BROSSEAU-GOTTI de la SELEURL CAMILLE BROSSEAU-GOTTI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 707

Monsieur [U] [P]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : M^e Camille BROSSEAU-GOTTI de la SELEURL CAMILLE BROSSEAU-GOTTI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 707

APPELANTS

****************

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT 'LES RE SIDENCES DE LA DROUETTE'

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e François SOUCHON de la SCP SCP SOUCHON – CATTE – LOUIS – PLAINGUET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000061

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. [C], Mme [M], M. [R], M. [J], M. [T], Mme [O] et M. [P] sont propriétaires de maisons d’habitation sises dans le lotissement 'Les résidences de la Drouette’ à [Localité 7] (78). L’Association syndicale libre du lotissement 'Les résidences de la Drouette', ci-après dénommée 'l’ASL', gère les espaces communs du lotissement et contrôle l’application de son règlement.

Lors de l’assemblée générale du 18 septembre 2021, faisant suite à une précédente assemblée générale du 19 juin 2021, a été adoptée à la majorité simple une résolution relative à l’installation d’une barrière à l’entrée du lotissement.

Saisi par M. [C], Mme [M], M. [R], M. [J], M. [T], Mme [O] et M. [P], suivant assignation datée du 13 décembre 2021, d’une demande d’annulation de ladite assemblée générale, le Tribunal judiciaire de Versailles a selon jugement daté du 2 mars 2023, après avoir notamment relevé que l’article X des statuts n’interdisait pas la tenue de plusieurs assemblées générales au cours de la même année, que la résolution n’ayant pas pu être adoptée lors de la première assemblée générale du 19 juin 2021, avait été utilisée une passerelle de majorité lors de la seconde assemblée générale, et que celle-ci avait pu se tenir sans présence physique de ses membres comme il est dit à l’article 4 de l’ordonnance du 2 décembre 2020, alors que deux devis relatifs aux travaux litigieux avaient été produits si bien que les membres avaient pu voter en connaissance de cause :

— débouté M. [C], Mme [M], M. [R], M. [J], M. [T], Mme [O] et M. [P] de leurs demandes ;

— condamné in solidum M. [C], Mme [M], M. [R], M. [J], M. [T], Mme [O] et M. [P] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [C], Mme [M], M. [R], M. [J], M. [T], Mme [O] et M. [P] aux dépens.

Par déclaration en date du 20 mars, M. [C], Mme [M], M. [R], M. [J], M. [T], Mme [O] et M. [P] ont relevé appel de ce jugement.

En leurs conclusions notifiées le 16 juin 2023, ils exposent :

— que le projet d’installation d’une barrière était très contesté, et était inutile ;

— que ce projet a été rejeté par un vote d’une première assemblée générale ;

— que celle du 18 septembre 2021 est irrégulière, car selon l’article X 1°) des statuts une seule assemblée générale ordinaire peut avoir lieu chaque année ;

— que faute de recueillir la majorité absolue lors de la première assemblée générale, un second vote aurait dû avoir lieu en assemblée générale extraordinaire ;

— que la seconde assemblée générale s’est tenue sans présence de ses membres et sans visioconférence, alors qu’elle aurait pu l’être ; que ce n’était qu’en cas d’impossibilité matérielle qu’un vote par correspondance aurait pu être organisé ;

— que la procédure de vote a été irrégulière, l’ASL ayant proposé aux copropriétaires qui n’avaient pas pu voter par correspondance de voter sur des supports papier antidatés ;

— qu’en réalité, il était imposé aux propriétaires soit de voter en ligne, soit d’adresser un courriel contenant les intentions de vote avant le 14 septembre 2021 à minuit ;

— que par ailleurs s’agissant du projet d’installation de la barrière litigieuse, il n’y a pas eu de mise en concurrence d’entreprises ; que l’un des deux devis était très ancien comme remontant à l’année 2015 ; que le coût de l’opération, environ 20 000 euros, était important.

M. [C], Mme [M], M. [R], M. [J], M. [T], Mme [O] et M. [P] demandent en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— annuler l’assemblée générale du 18 septembre 2021 ;

— subsidiairement, annuler sa résolution n° 1 ;

— condamner l’ASL au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’ASL aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Brosseau-Gotti.

Dans ses conclusions notifiées le 7 septembre 2023, l’ASL réplique :

— que de nombreux conducteurs de véhicules avaient pour habitude de passer par l'[Adresse 10] alors que les propriétaires des lots avaient à leur charge son entretien ; que c’est pour cette raison qu’il a été décidé d’installer une barrière ;

— que l’article 10 des statuts prévoyait que devait se tenir au minimum une assemblée générale par an, sans pour autant en limiter le nombre ;

— que le syndicat restait libre d’organiser, pour le second vote si une majorité adéquate n’avait pas pu être réunie lors du premier, une assemblée générale ordinaire ou une assemblée générale extraordinaire ;

— que comme il est dit à l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020, un vote en distanciel a pu être organisé ;

— que cela ne présupposait pas l’impossibilité matérielle de tenir une assemblée générale en présentiel ;

— que le 11 septembre 2021, quelques jours avant l’assemblée générale du 18 septembre 2021 querellée, une réunion en visioconférence a été organisée ;

— que d’autre part, les propriétaires pouvaient voter par courriel du 11 au 14 septembre, et par vote électronique du 11 au 18 ;

— que s’agissant de Mme [W], elle a voté par courriel puis par vote papier ; qu’aucune irrégularité n’a dès lors été commise ;

— que s’agissant de l’obligation de mise en concurrence, elle a été respectée, deux devis ayant été produits et mis à disposition des membres du lotissement ;

— que par ailleurs, conformément à l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967, en cas d’irrégularité il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de la délibération s’il est possible de reconstituer le sens du vote.

L’ASL demande en conséquence à la Cour de confirmer le jugement, et de condamner solidairement les appelants au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

MOTIFS

Une association syndicale libre est une personne morale de droit privé qui permet aux propriétaires immobiliers de se grouper, sur une base purement contractuelle, pour mettre en place et gérer des ouvrages ou équipements collectifs. La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 ne lui sont pas applicables vu qu’il ne s’agit nullement d’une copropriété. Il échet de faire application de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires et du décret du 3 mai 2006

Selon l’article X 1°) des statuts, l’assemblée générale est réunie chaque année, à titre ordinaire, dans les six mois suivant la fin de l’exercice. Elle peut être convoquée extraordinairement lorsque le syndicat le juge nécessaire. En outre, elle doit être convoquée lorsque la demande écrite a été faite au président par les membres de l’association représentant au moins le tiers des voix de l’ensemble immobilier.

Ces dispositions ne prohibaient nullement la tenue de plusieurs assemblées générales au cours de la même année. C’est donc à tort que les appelants prétendent que l’assemblée générale ordinaire du 18 septembre 2021 est nulle car la précédente datait de moins d’une année.

L’article XII des statuts stipulait que :

1°) sauf les exceptions ci-après énoncées, les décisions de l’assemblée sont prises à la majorité des voix exprimées par les propriétaires présents ou représentés.

2°) Lorsque l’assemblée est appelée à délibérer sur un projet de création d’équipement nouveau ou encore sur l’engagement d’une action en exécution des obligations des propriétaires (autres que le recouvrement des charges), ses décisions sont prises à la majorité absolue des voix appartenant à tous les propriétaires. Au cas où l’assemblée, saisie d’un projet de résolution dont l’adoption requiert la majorité absolue, n’a pas réuni des propriétaires possédant ensemble la majorité absolue, comme au cas où, lors de cette assemblée, cette condition aurait été remplie sans qu’une majorité absolue se soit dégagée pour ou contre le projet de résolution, il pourra être tenu une nouvelle assemblée sur seconde convocation et cette assemblée prendra sa décision à la majorité prévue au 1°) ci-dessus.

Il s’avère que lors de la première assemblée générale, celle du 19 juin 2021, se trouvaient 63 membres votants sur 83, si bien que le quorum était atteint ; en revanche, la résolution n° 7, intitulée 'projet barrière', n’a recueilli que 31 voix pour et 28 voix contre. Le chiffre de 31 sur 63 étant inférieur à la moitié il faut considérer que, si les membres présents représentaient plus de la moitié des propriétaires, aucune majorité absolue ne s’est dégagée pour ou contre le projet de résolution. Il était donc nécessaire de convoquer une nouvelle assemblée générale, et contrairement à ce qu’avancent M. [C], Mme [M], M. [R], M. [J], M. [T], Mme [O] et M. [P], il ne s’agissait pas nécessairement d’une assemblée générale extraordinaire, les statuts restant taisants sur la nature de la seconde assemblée générale. Et lors de celle du 18 septembre 2021, le projet litigieux (résolution n°1) a été adopté à la majorité simple (soit 34 sur 71).

Les appelants critiquent les conditions dans lesquelles le vote a été opéré, étant rappelé qu’en raison de la pandémie de Covid-19, ladite assemblée générale s’est tenue sans la présence des membres, un vote par courriel ou par courrier (jusqu’au 14 septembre 2021), ou en ligne (jusqu’au 18 septembre 2021 à 14 heures) étant possible.

Le Titre II de l’ordonnance du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété n’est pas applicable aux faits de la cause puisqu’il ne concernait que les copropriétés : seule la loi du 10 juillet 1965 était visée et notamment son l’article 17-1 A (article 22-2 de l’ordonnance). Les articles 19 et suivants de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires (qui n’ont pas été modifiés lors de la survenance de l’épidémie susvisée) ne prévoient nullement la possibilité de procéder par un vote par correspondance ou courriel. Et l’article 18 du décret du 3 mai 2006 ne prévoit la possibilité d’une délibération de l’assemblée générale par voie de consultation écrite de ses membres que pour procéder à l’élection du syndicat. Il appartenait donc à l’ASL, en l’espèce, d’organiser une assemblée générale en présentiel, étant rappelé qu’à cette époque les mesures de confinement avaient pris fin, même si quelques limitations à la liberté d’aller et venir avaient été maintenues.

Pour ce seul motif, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens développés par les appelants pour contester la régularité de l’assemblée générale querellée, celle-ci sera annulée, par infirmation du jugement.

L’équité commande d’allouer une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à M. [C], Mme [M], M. [R], M. [J], M. [T], Mme [O] et M. [P].

L’ASL sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 2 mars 2023 en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

— ANNULE l’assemblée générale du 18 septembre 2021 ;

— CONDAMNE l’Association syndicale libre du lotissement 'Les résidences de la Drouette’ à payer à M. [C], Mme [M], M. [R], M. [J], M. [T], Mme [O] et M. [P] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE l’Association syndicale libre du lotissement 'Les résidences de la Drouette’ aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés par Maître Brosseau-Gotti conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président