PhD/ND

Numéro 25/1189

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 14/04/2025

Dossier : N° RG 24/02041 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I456

Nature affaire :

Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction

Affaire :

S.C.I. LES TOITS DE SIMPLON

C/

S.A.S. MARCAR

S.C.I. COLBIMO

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 14 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Février 2025, devant :

Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Véronique FRANCOIS, Vice-Présidente placée

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. LES TOITS DE SIMPLON

immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 401 369 517

prise en la personne de son représentant légal, son gérant, Monsieur [J] [G] [V]

[Adresse 2]

[Localité 6]/FRANCE

Représentée par M^e William CHARTIER de la SELEURL LEXATLANTIC, avocat au barreau de Pau

INTIMEES :

S.A.S.U MARCAR

immatriculée au RCS de Dax sous le n° 799 207 212

agissant poursuites et diligences de son Président, domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e François PIAULT, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e Eric DECLETY, avocat au barreau de Bayonne

S.C.I. COLBIMO

immatriculée au RCS de Lille Métropole sous le n° 921 848 669, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Patrick BESSE, avocat au barreau de Dax

sur appel de la décision

en date du 04 JUIN 2024

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE DAX

RG : 24/120

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Le 6 mars 2014, la SCI les toits du simplon a consenti à la société Marcar un bail commercial portant sur des locaux à usage d’hôtel à Soorts Hossegor.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2022, la bailleresse a donné congé sans offre de renouvellement et avec offre d’indemnité d’éviction à effet au 28 février 2023.

Le 8 mars 2023, la SCI Colbimo a informé la locataire qu’elle était devenue le nouveau propriétaire des locaux loués.

Suivant exploits des 15 et 16 avril 2024, la société Marcar a fait assigner la SCI les toits du simplon et la SCI Colbimo par devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dax aux fins de voir organiser une expertise sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

La SCI les toits du simplon n’a pas comparu.

Par ordonnance réputée contradictoire du 4 juin 2024, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à Mme [W] sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction de la locataire, au contradictoire des deux défenderesses.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 12 juillet 2024, la SCI les toits du simplon a relevé appel de cette ordonnance.

Par ordonnance du 16 janvier 2025, la présidente de chambre a déclaré irrecevables les conclusions de la société Marcar du 12 janvier 2025, en application de l’article 905-2 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 15 janvier 2025.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 14 janvier 2025 par la SCI les toits du simplon qui a demandé à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné la mesure d’expertise au contradictoire de la SCI les toits du simplon, de la confirmer pour le surplus, et, statuant à nouveau de :

— débouter la société Marcar et la SCI Colbimo de l’intégralité de leurs demandes formées à son égard

— juger qu’elle doit être mise hors de cause de ce litige opposant le bailleur au preneur et prononcer cette mise hors de cause.

A défaut :

— condamner la SCI Colbimo à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi

— condamner in solidum la SCI Colbimo et la société Marcar à lui payer une somme de 2.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2024 par la société Marcar qui a demandé à la cour de :

— débouter l’appelante de ses demandes

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise

— condamner la SCI les toits du simplon à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— rejeter toutes demandes et prétentions contraires de la part des autres parties au litige.

MOTIFS

L’appelante fait grief à l’ordonnance d’avoir jugé que l’expertise devait être organisée à son contradictoire alors que, en l’absence de litige potentiel à son égard, la requérante n’a pas d’intérêt légitime à agir en référé-probatoire dès lors que :

— l’acte de vente notarié du 27 février 2023 stipule que la SCI Colbimo supportera les conséquences juridiques et financières du congé avec offre d’indemnité d’éviction, sans recours contre le vendeur, de sorte que l’acquéreur est seul débiteur de l’indemnité d’éviction

— elle n’était plus propriétaire à la date d’effet du congé au 28 février 2023

— elle n’est, en tout état de cause, pas concernée par la fixation du montant de l’indemnité d’éviction, celle-ci intéressant l’acquéreur et la locataire évincée, mais seulement par le règlement de l’indemnité en cas de défaillance de l’acquéreur.

Cela posé, l’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe des motifs légitimes de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, il est constant que l’acte de vente notariée du 27 février 2023 stipule que :

— le vendeur a donné congé sans offre de renouvellement et avec offre d’indemnité d’éviction par voie d’huissier en date du 19 août 2022 pour le 28 février 2023,

— l’acquéreur supportera les conséquences juridiques et financières de cette situation sans recours contre le vendeur.

Il résulte de ces clauses claires et précises que les moyens de réformation de l’ordonnance entreprise sont infondés.

En effet, en droit, la vente de l’immeuble loué n’a pas pour effet de décharger le vendeur de son obligation de payer l’indemnité d’éviction qui pouvait être due à la locataire à laquelle il a délivré, avant la vente, un congé avec refus de renouvellement, peu important même que le transfert de propriété de l’immeuble loué se réalise à la date d’expiration du bail.

Et, en l’espèce, en vertu de l’effet relatif des conventions, la clause de non-recours par laquelle l’acquéreur déclare supporter les effets juridiques et financiers du congé, est inopposable à la société Marcar qui n’est pas partie à cet acte.

L’acte de vente laisse donc intacte l’obligation de payer l’indemnité d’éviction à la charge de la bailleresse à l’égard de la locataire.

Et, une éventuelle acceptation de la substitution de débiteur, sans manifestation de volonté expresse de décharger la bailleresse de son obligation de payer l’indemnité d’éviction, opérant une délégation imparfaite, a pour effet de donner deux débiteurs à la société Marcar, laquelle pouvait agir contre n’importe lequel des deux pour obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction.

Par conséquent, à la date de l’assignation en référé, la société Marcar avait un intérêt légitime à voir organiser la mesure d’expertise au contradictoire de la bailleresse directement intéressée par le litige potentiel susceptible de l’opposer à sa locataire sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction même en cas d’acceptation de l’acquéreur comme débiteur substitué sans décharge de la bailleresse.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a ordonné la mesure d’expertise au contradictoire de la SCI les toits du simplon.

sur la faute de la SCI Colbimo

L’appelante fait valoir que le comportement de la SCI Colbimo est manifestement constitutif d’une faute sur un plan contractuel, en application des articles 1103, 1194 et 1231-1 du code civil et, à défaut délictuel, en application de l’article 1240 du code civil, à son égard pour deux raisons :

— la SCI Colbimo n’a pas justifié du transfert de propriété à la société Marcar en dépit de ses demandes et des engagements pris dans l’acte de vente

— la SCI Colbimo ne l’a jamais informée, avant l’introduction de la procédure d’appel par la concluante mais également au cours de celle-ci, de son souhait d’assumer le paiement de l’indemnité d’éviction et de parvenir à un accord avec la locataire, ce qui lui aurait évité de diligenter une procédure d’appel engendrant des frais inutiles.

Mais, l’appelante ne peut se faire un quelconque grief des faits invoqués alors que l’accord sur le règlement de l’indemnité d’éviction, mettant fin au litige, est intervenu entre la SCI Colbimo et la société Marcar postérieurement à la déclaration d’appel fondée, indépendamment même des discussions en cours, sur une appréciation erronée de ses obligations à l’égard de la société Marcar.

Par conséquent, l’appelante sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

L’appelante, dont la demande reconventionnelle a été rejetée, sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à la société Marcar une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions à l’égard de la SCI les toits du simplon,

DEBOUTE la SCI les toits du simplon de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la SCI les toits du simplon aux dépens d’appel,

CONDAMNE la SCI les toits du simplon à payer à la société Marcar une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, La Présidente,