PhD/RP

Numéro 26/ 1408

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 12/05/2026

Dossier :

N° RG 24/03356

N° Portalis DBVV-V-B7I-JAZA

Nature affaire :

Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

Affaire :

[B] [M] [Y]

C/

[L] [C]

[R] [C] née [W]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 12 Mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 12 Mars 2026, devant :

Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M. MAGESTE, greffier présent à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition, a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Président

Monsieur DARRACQ, Conseiller

Madame BAYLAUCQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [B] [M] [Y]

né le 16 Décembre 1950 à [Localité 1] (64)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocats au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur [L] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [R] [C] née [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par Maître Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

sur appel de la décision

en date du 23 AOUT 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 1er octobre 2014, M. [B] [M] [Y], nu-propriétaire, et Mme [H] [Y], usufrutière, ont donné à bail d’habitation à M. [L] [C] et Mme [R] [W] épouse [C] (les époux [C]) un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 755 euros et un dépôt de garantie de 755 euros.

Par avenants des 4 février et 9 décembre 2015, les parties ont précisé les obligations du locataire sur l’entretien de la haie et de la filière d’assainissement non-collectif.

Suite au congé donné par les locataires, un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été dressé en date du 18 mars 2022, en l’absence des locataires qui n’ont pas déféré à la convocation.

M. [Y] a réclamé diverses sommes au titre du remplissage de la cuve de fuel et des dégradations locatives.

Suivant exploit du 26 octobre 2023, M. [Y] a fait assigner les époux [C] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax en indemnisation des dégradations locatives.

Par jugement contradictoire du 23 août 2024, le juge des contentieux de la protection a':

condamné solidairement les époux [C] à payer à M. [Y] la somme de 1 423,57 euros au titre des réparations locatives

débouté les parties du surplus de leurs demandes

condamné solidairement les époux [C] aux dépens, outre le paiement d’une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 3 décembre 2024, M. [Y] a relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 février 2026.

* * *

Vu les dernières conclusions notifiées le 20 juin 2025 par M. [Y] qui a demandé à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement les époux [C] au paiement de la somme de 1 423,57 euros et de le réformer en ce qu’il l’a débouté du surplus de ses demandes, et, statuant à nouveau, de':

condamner solidairement les époux [C] à lui payer la somme de 149,54 euros correspondant à la facture de la Société FRANS BONHOMME

condamner solidairement les époux [C] à lui payer la somme de 5 874,09 euros TTC à titre de dommages et intérêts pour les réparations des dégradations locatives ayant entraîné une moins-value lors de la vente du bien

condamner solidairement les époux [C] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de résistance abusive.

Si par extraordinaire, la cour ne faisait pas droit à ces demandes':

prendre acte de la conservation du dépôt de garantie par M. [Y] au titre des éventuelles dégradations relevées sur la robinetterie et aux frais du procès-verbal de sortie.

En tout état de cause de':

condamner in solidum les époux [C] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel';

Vu les dernières conclusions notifiées le 20 mai 2025 par les époux [C] qui ont demandé à la cour de':

A titre principal':

réformer le jugement entrepris, et, statuant à nouveau de':

débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes

déclarer satisfactoire la conservation du dépôt de garantie par le bailleur au titre des éventuelles dégradations relevées sur la robinetterie et aux frais du procès-verbal de sortie.

A titre subisidiaire':

confirmer le jugement entrepris

débouter M. [Y] de ses demandes complémentaires

condamner M. [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

MOTIFS

Au soutien de son appel, M. [Y] fait valoir que':

— les factures des remises en état sont justifiées, y compris celle de 149,54 euros pour laquelle il précise, en appel, son objet exact, qui faisait défaut en première instance

— le bien immobilier, estimé entre 270 000 et 290 000 euros en septembre 2022 a été vendu au prix de 225 000 euros, soit une moins-value de 45 000 euros directement en lien avec les dégradations commises par les locataires et les travaux à prévoir pour leur reprise selon les devis produits pour un montant de 5 874,09 euros, et qu’il justifie, en appel, de ce lien de causalité au moyen de l’attestation de l’agent immobilier.

Les intimés exposent que':

— de guerre lasse, ils acceptent la conservation du dépôt de garantie comme paiement satisfactoire des réparations locatives

— le bailleur ne rapporte pas la preuve de l’imputabilité des dégradations alléguées, ni, en tout état de cause, la preuve de la moins-value alléguée en lien avec ces dégradations, alors que le bien a été vendu dans son état de vétusté générale, et nécessitait une rénovation globale qui explique le prix de vente.

Sur la moins-value

Le contrat de bail liant les parties est régi par les dispositions légales applicables à la date de sa dernière reconduction tacite.

L’article 7 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations locatives et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu, par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-2 suivant, et le principe de la réparation intégrale du préjudice, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé […].

Il résulte de la combinaison de ces textes et du principe que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition (voir en ce sens 3e Civ., 27 juin 2024, pourvoi n° 22-10.298).

En l’espèce, M. [Y], qui doit rapporter la preuve de son préjudice, produit des devis de remise en état des lieux pour un montant total de 5 874,09 euros, réalisés en avril et mai 2022, correspondant':

— pare-feu': 327,60 euros

— démolition et évacuation piliers et longrines': 1 452 euros

— abattage arbre et dessouchage': 360 euros

— reprise plancher salon, plafond, murs et un carreau de la chambre 3': 3 734,49 euros.

Les prestations prévues dans ces devis correspondent bien aux travaux de suppression de travaux non autorisés et de remise en état en lien avec les dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie.

Le 27 septembre 2022, un agent immoblier a estimé le bien entre 270 000 et 290 000 euros, pour un état d’usure normale et un entretien courant.

Le bien a été vendu le 16 février 2023 au prix de 225 000 euros.

M. [Y] ne peut sérieusement soutenir que la moins-value de 45 000 euros est imputable aux dégradations locatives chiffrées à 5 874,09 euros, ce qui est intrinséquemment incohérent, alors que, au contraire, il ressort de l’état des lieux de sortie et des photographies versées aux débats que le bien, en nature de maison d’habitation sur terrain, est ancien, dans son jus et en état général d’usure et de vétusté qui nécessite pour tout acquéreur normalement soucieux de son cadre de vie de réaliser des travaux de rénovation globale incluant les travaux prévus dans les devis.

L’attestation de l’agent immobilier en charge de la vente, indiquant que la maison avait subi une «'perte importante au vu de son état'», outre son manque d’impartialité, n’apporte aucun éclairage précis sur la justification d’une prétendue décôte minimale de 45 000 euros au regard des devis de remise en état.

M. [Y] ne justifie d’aucun élément de nature à établir que le prix de vente a été effectivement négocié en considération de ces devis et non en considération des caractéristiques générales dont souffrait le bien, d’autant qu’il lui était loisible de faire mentionner dans l’acte de vente que le prix de vente avait été négocié en considération des dégradations locatives.

Par conséquent, le jugement sera entrepris en ce qu’il a débouté M. [Y] de ce chef de demande.

Sur les factures réglées par le bailleur

Le jugement entrepris a, à bon droit, jugé que les époux [C] devaient prendre en charge les factures relatives au remplissage de la cuve à fioul (1 285,20 euros), la facture des regards (92,77 euros) et équipements divers (516 euros) et la moitié des frais de constats de sortie (184,60 euros).

S’agissant de la facture de 149,54 euros, M. [Y] explique, en appel, qu’elle correspond à l’acquisition de matériel pour procéder à des remises en état des trois regards endommagés sur la pelouse.

Cependant, outre l’absence de précision quant à ce «'matériel'», cette allégation n’est pas mieux prouvée en appel.

Par conséquent, le jugement entrepris doit être également confirmé en ce qu’il a condamné les époux [C] à payer la somme de 1 423,57 euros, déduction faite du dépôt de garantie.

Le jugement entrepris sera donc entièrement confirmé, y compris sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. [Y] sera condamné aux dépens d’appel et à payer une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

y ajoutant,

CONDAMNE M. [Y] aux dépens d’appel,

CONDAMNE M. [Y] à payer aux époux [C] une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame GABAIX-HIALE, Greffier, suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier, Le Président,