COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 18 JUIN 2025

N° RG 22/05694 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VM7T

AFFAIRE :

[G] [Q] [I] [X]

C/

[S] [Q] [I] [X]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Juillet 2022 par le Tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-22-533

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON,

M^e Céline BORREL,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [G] [Q] [I] [X]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Franck LAFON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618

APPELANT

****************

Monsieur [S] [Q] [I] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Défaillant

Monsieur [D] [Q] [I] [X]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Défaillant

Monsieur [J] [Q] [I] [X]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Défaillant

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 'RÉSIDENCE LES MUSICIENS’ représenté par son syndic, la SAS NEXITY LAMY, dont le siège est [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentant : M^e Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122 et M^e Anne-Marie MASSON de la SELARL BJA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R091

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [G] [Q] [I] [X] a acquis le 11 juin 1981 un appartement sis [Adresse 6], dans la « Résidence Les Musiciens », dont il fut l’architecte, soumise au statut de la copropriété. Il a donné son bien en nu-propriété indivise à ses trois fils le 14 mai 1997, se réservant l’usufruit.

Par acte extra-judiciaire délivré les 22, 23 et 28 mars 2022, le syndicat des copropriétaires l’a assigné ainsi que ses trois fils, MM. [S], [D] et [J] [Q] [I] [X] devant le Tribunal judiciaire de Versailles à l’effet d’obtenir leur condamnation solidaire en paiement d’une somme en principal de 5 542, 89 euros, montant des charges et frais arrêtés au 17 février 2022 avec intérêts aux taux légal à compter de l’assignation, d’une somme de 1 000 euros pour la gêne occasionnée, et d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par un jugement réputé contradictoire rendu le 22 juillet 2022 (MM. [S], [D] et [J] [Q] [I] [X] régulièrement assignés, n’ayant pas comparu), le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— Condamné solidairement M. [G] [Q] [I] [X] et MM. [S], [D] et [J] [Q] [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires :

* 5 542,89 euros au titre des provisions pour charges et travaux ou avances au 17 février 2022,

* 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit que la somme de 5 542,89 euros produira intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2022, date de l’assignation, et jusqu’à complet paiement,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— Condamné solidairement MM. [G], [S], [D] et [J] [Q] [I] [X] aux dépens de l’instance.

M. [G] [Q] [I] [X] en a interjeté appel le 12 septembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 12 décembre 2022, par lesquelles M. [G] [Q] [I] [X], appelant, invite la Cour à :

— Infirmer la décision entreprise des chefs critiqués,

Et statuant à nouveau :

Vu le décompte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence les Musiciens »,

Vu les règlements effectués par lui-même,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— le mettre purement et simplement hors de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 6 janvier 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la Cour à :

— Débouter M. [G] [Q] [I] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

— Condamner M. [G] [Q] [I] [X] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner M. [G] [Q] [I] [X] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [G] [Q] [I] [X] à lui payer les entiers dépens de première instance et d’appel.

M. [S] [Q] [I] [X], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel le 26 septembre 2022 par procès-verbal de recherches infructueuses, puis les conclusions d’appelant le 15 décembre 2022 par remise à personne, n’a pas constitué avocat.

M. [D] [Q] [I] [X], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel le 23 septembre 2022 par remise en l’étude du commissaire de justice, puis les conclusions d’appelant le 15 décembre 2022 également par remise en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

M. [J] [Q] [I] [X], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel le 26 septembre 2022 par procès-verbal de recherches infructueuses, puis les conclusions d’appelant le 15 décembre 2022 par remise en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de MM. [S], [D] et [J] [Q] [I] [X], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Sur la contestation par l’appelant, de la condamnation à payer la somme de 5 542,89 euros au titre des provisions pour charges et travaux dus au 17 février 2022 :

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : ' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. /Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

Enfin, selon l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation »

En l’espèce

Pour condamner solidairement M. [G] [Q] [I] [X] et ses trois fils, MM. [S], [D] et [J] [Q] [I] [X], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 542,89 euros au titre des provisions pour charges et travaux ou avances dus au 17 février 2022, le premier juge a retenu qu’ils n’avaient pas acquitté ce montant dont ils étaient redevables au titre de la période allant de l’année 2011 jusqu’au 17 février 2022, et que ce quantum était justifié au vu des appels de fonds et des procès-verbaux des assemblées générales au titre de toute cette période, ainsi que du relevé de leur compte de copropriétaire arrêté au 17 février 2022.

Pour contester ce quantum, l’appelant, M. [G] [Q] [I] [X], fait valoir que 'certains règlements faits par chèques n’ont pas été pris en compte’ et qu’ainsi, le décompte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires ne reflète pas la réalité des sommes 'ayant pu être réglées par lui'.

Toutefois, en s’abstenant de produire devant la Cour un relevé de compte bancaire faisant état des chèques qu’il a émis et qui ont été débités, et en se bornant à présenter à hauteur d’appel un tableau Excel de 11 pages intitulé 'Analyse du relevé de compte copropriétaire du 7 février 2022 établi par Nexity', commentant avec de très nombreuses observations et surlignages les lignes comptables dudit relevé, non corroborées par des informations bancaires, l’appelant n’établit pas la réalité de ses allégations ni ne conteste utilement sa condamnation prononcée par le Tribunal, au sens de l’article 1353 du code civil précité.

Sa constitution sera rejetée, par confirmation du jugement.

Il en ira de même, par voie de conséquence, de sa demande tendant à être mis hors de cause.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Le premier juge a rejeté cette demande en retenant que la dette était d’un montant modeste et aggravée par des frais. En appel, le syndicat des copropriétaires se borne a faire état de ce qu’il serait contraint 'à une gestion plus serrée faute de trésorerie disponible', mais sans justifier dudit préjudice.

Cette demande sera rejetée, par confirmation du jugement.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement, en particulier s’agissant des dépens et de l’application qui a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] [Q] [I] [X], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

— Confirme le jugement du 22 juillet 2022 du Tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamne M. [G] [Q] [I] [X], [Adresse 1], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence Les Musiciens » [Adresse 6] représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, RCS de Paris n° 487 530 099, dont le siège social est [Adresse 5], représentée par son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne M. [G] [Q] [I] [X], [Adresse 1], aux entiers dépens d’appel,

— Rejette toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT