N° RG 24/02101 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MIZJ

C4

Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL CABINET [W] AVOCATS ET ASSOCIES

la SELARL ACO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 03 JUILLET 2025

Appel d’une décision (N° RG 23/00921)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VALENCE

en date du 14 mai 2024

suivant déclaration d’appel du 05 juin 2024

APPELANTE :

S.C.I. IMF au capital social de 250 000 euros, dont le numéro SIRET 44981393000012, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Vincent BARD de la SELARL CABINET BARD AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de la DRÔME,

INTIMÉE :

S.E.L.A.S. GRANDE PHARMACIE MONTILIENNE (anciennement dénommée PHARMACIE PROVENCALE), société d’exercice libéral par actions simplifiées, immatriculée au RCS de ROMANS-SUR-ISERE sous le numéro 508 867 504, représentée par son président en exercice,

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Pierre-Luc NISOL de la SELARL ACO, avocat au barreau de VIENNE, postulant et par M^e Claire ROUZOT, avocat au barreau de LYON,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 avril 2025, M. BRUNO, Conseiller, qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

Faits et procédure :

1. Suivant acte notarié du 5 octobre 2009, la Sci IMF a donné à bail commercial à la société Pharmacie Provençale, aux droits de laquelle vient la société Grande Pharmacie Montilienne, un local commercial d’une superficie de 149 m² situé dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4].

2. Le 17 mars 2021, la société Grande Pharmacie Montilienne a notifié au bailleur un congé à effet au 30 septembre 2021.

3. Le 25 juin 2021, une pré-visite des locaux a été organisée afin de déterminer les travaux de remise en état dans la perspective d’une restitution des locaux en bon état de réparations locatives, conformément aux stipulations du bail.

4. La société Grande Pharmacie Montilienne a procédé à des travaux de remise en état pour un montant total de 24.427 euros H.T.

5. Le 30 septembre 2021, un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé lors duquel le bailleur a considéré que certains travaux effectués n’étaient pas conformes, ne constituaient pas un bon état de réparation des locaux, et a refusé la reprise des clés.

6. Le 11 octobre 2021, la société Grande Pharmacie Montilienne a fait constater par huissier de justice que les vitrages des locaux étaient intacts et le bon fonctionnement de la porte automatique et de la porte métallique d’entrée, et a con’é à l’huissier les clés afin qu’il les remette au bailleur, lequel a refusé de les récupérer. Par courrier officiel du 8 novembre 2021, le conseil de la société Grande Pharmacie Montilienne a contesté les reproches formulés par le bailleur quant aux travaux réalisés.

7. Par assignation du 8 novembre 2021, la Sci IMF a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise, laquelle a été ordonnée le 8 décembre 2021 et confiée à Mme [I]. Le rapport d’expertise a été déposé le 27 septembre 2022.

8. Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2023, la Sci IMF a assigné la société Grande Pharmacie Montilienne afin de solliciter du tribunal, sous le bénéfice du maintien de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes de 47.273,52 euros TTC au titre des pénalités contractuelles du fait de la non remise en état des lieux, jusqu’au jour de la décision à intervenir, avec capitalisation des intérêts, 25.406,60 euros au titre de la remise en état des lieux assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande, 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, 9.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant les frais d’expertise et de constats d’huissier.

9. Par jugement du 14 mai 2024, le tribunal judiciaire de Valence a :

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la taxe foncière 2022;

— condamné la société Grande Pharmacie Montilienne à verser à la Sci IMF les sommes de:

* 2.660 euros H.T au titre des travaux de réparation de la façade, outre intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023 ;

* 2.770 euros H.T au titre des travaux de réparation du totem publicitaire, outre intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023 ;

* 1.198 euros TTC au titre de la clause pénale pour la période du 1er au 11 octobre 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023 ;

* 800 euros TTC au titre de la moitié des factures relatives aux procès-verbaux des 25 juin et 30 septembre 2021 ;

— ordonné la capitalisation des intérêts par année entière ;

— débouté la Sci IMF de ses demandes au titre des sanitaires, du nettoyage des vitres, de la clé sécurisée, de son préjudice moral, et des autres procès-verbaux de constat ;

— débouté les parties de leur demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ;

— condamné la société Grande Pharmacie Montilienne aux entiers dépens de la présente instance ainsi que ceux de l’instance en référé, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

— autorisé Me [W] à recouvrer les dépens dont il a fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

10. La Sci IMF a interjeté appel de cette décision le 5 juin 2024, en toutes ses dispositions reprises dans sa déclaration d’appel.

11. L’instruction de cette procédure a été clôturée le 27 mars 2025.

Prétentions et moyens de la Sci IMF:

12. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 4 septembre 2024, elle demande à la cour :

«- de déclarer fondé et recevable son appel » ;

«'- de réformer la décision querellée en ce qu’elle… » ;

«'- statuant à nouveau, de déclarer la demande de la concluante recevable et bien fondée, et en conséquence faire droit à ce que la requise soit condamnée à lui verser les sommes suivantes :

* condamner la Grande Pharmacie Montilienne à 47.273,52 euros TTC au titre des pénalités contractuelles du fait de la non remise en état des lieux et ce jusqu’au jour de la décision à intervenir au taux légal depuis la date de l’assignation soit le 8 novembre 2021 ;

* condamner la Grande Pharmacie Montilienne à verser la somme de 1.965,12 euros au titre de la taxe foncière 2022 ;

* condamner la Grande Pharmacie Montilienne à lui payer la somme de 25.406,60 euros en principal au titre de la remise en état des lieux, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

* condamner la Grande Pharmacie Montilienne à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

* condamner la société la Grande Pharmacie Montilienne à payer la somme de 9.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

* condamner la Grande Pharmacie Montilienne aux entiers dépens dont les frais d’expertise de Mme [I] ainsi que les constats d’huissier de Me [Y] » ;

«'- d’ordonner la capitalisation des intérêts sur toutes les sommes» ;

«'- de dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Me [W] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision» ;

«'- d’ordonner l’exécution provisoire'».

13. L’appelante expose :

14. – que l’article 8 du bail a stipulé, concernant la restitution des locaux, que le preneur devra, préalablement à tout enlèvement, même partiel, de mobiliers, matériels, agencements, équipements, justifier au bailleur du paiement des contributions et notamment de la taxe professionnelle, tant pour les années écoulées que pour l’année en cours, et du paiement de tous les termes du loyer;

15. – qu’il a également été prévu que le preneur devra rendre les locaux en bon état de réparation, sinon de régler au bailleur le coût des travaux nécessaires, un état des lieux devant être établi au plus tard un mois avant l’expiration du bail, comprenant le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur; qu’il a été en outre précisé qu’un état des lieux complémentaire sera réalisé après le déménagement, à l’effet de constater si des réparations supplémentaires sont nécessaires suite à ce départ ;

16. – que le bail a prévu que le preneur devra, dans les huit jours calendaires de la notification des devis établis par un bureau d’étude technique ou des entreprises qualifiées, donner son accord audit devis ; que s’il ne donne pas son accord dans ce délai, les devis seront réputés agréés et le bailleur pourra faire exécuter par des entreprises de son choix et en réclamant le montant au preneur; que si le preneur manifeste son intention de les exécuter lui-même, il devra s’engager à les faire exécuter sans délai par des entreprises qualifiées sous la surveillance de l’architecte du bailleur dont les honoraires seront supportés par le preneur ; qu’au titre de la clause pénale, et pendant la durée nécessaire de remise en état des locaux, le preneur s’engage à verser au bailleur, qui accepte, des indemnités journalières égales à la fraction journalière du dernier loyer en cours, charges comprises, par jour de retard, pendant la durée nécessaire pour cette remise en état, et ce, à compter de la date d’expiration du bail ;

17. – que suite au congé délivré, une réunion contradictoire de pré-visite a eu lieu le 25 juin 2021, avec établissement d’un procès-verbal prévoyant des travaux de remise en état (réfection d’un mur percé pour accéder à un autre local, déplacement d’un compteur électrique, remise en place d’ équipement dans les sanitaires, reprise d’éléments de façade'; mise en conformité du totem) ; que lors de la réunion du 30 septembre 2021, il a été constaté par M.[G], architecte, que les travaux réalisés par le preneur n’étaient pas conformes aux données de la pré-visite (mur bouché, mais non remis dans son état d’origine, manquement de certains équipements dans les sanitaires, impossibilité de vérifier l’état des vitres en raison d’affiches autocollantes, défaut de fonctionnement des climatisations, du rideau électrique, pose d’une porte neuve mais non conforme à celle d’origine, traces sur les façades, absence de mise en conformité du totem) ;

18. – qu’en conséquence, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à Mme [I], dont le rapport conclut que le preneur doit réaliser l’installation d’un WC avec lavabo, le nettoyage des vitres pour enlever les traces de colle, la réfection des façades selon le devis transmis par le bailleur pour 16.340 euros HT, la remise en conformité du totem selon le devis transmis par le bailleur pour 2.700 euros HT outre l’installation d’un cache;

19. – qu’il résulte de ces éléments que les travaux n’ont pas été réalisés conformément au bail, de sorte que la requérante est fondée à solliciter l’indemnité journalière prévue par le bail sur la période du 1er octobre 2021 au 30 novembre 2022, puisqu’elle a refusé de reprendre les clefs du local le 30 septembre 2021 en raison des travaux non conformes, alors que dans l’attente, elle n’a pas repris ni reloué le local ; que l’intimée est ainsi redevable de 47.273,52 euros TTC (14 mois x 2.813,50 euros HT, outre la TVA) ;

20. – que si le tribunal a modéré cette indemnité à 1.198 euros, au motif que les travaux nécessaires n’empêchaient pas une mise en location comme retenu par l’expert, les termes de la clause pénale ne se réfèrent pas à la location du local, mais à sa remise en état, qui était impossible notamment en raison de l’absence de sanitaire, le préjudice n’étant pas seulement esthétique, mais également fonctionnel ;

21. – concernant la taxe foncière 2022, que si elle a été réglée par le bailleur, le bail stipule que le preneur doit en assumer le remboursement ;

22. – concernant les travaux de reprise, que l’expert a noté l’existence de dégradations imputables au preneur, concernant les sanitaires (2.224,60 euros), la façade (19.608,08 euros) puisqu’il ne s’agit pas de reprendre une seule surface de 35 m² afin de conserver l’harmonie de la façade alors que l’expert a relevé que les travaux réalisés par le preneur n’étaient pas conformes aux règles de l’art, le totem (3.324 euros), le nettoyage des vitres (150 euros), la réfection de la clef sécurisée (100 euros);

23. – que la concluante a subi un préjudice moral au regard des conséquences de l’attitude du preneur qui n’a pas procédé aux réparations nécessaires, obligeant la concluante à effectuer des démarches judiciaires.

Prétentions et moyens de la société Grande Pharmacie Montilienne:

24. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 28 novembre 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 562 et 954 alinéa 3 du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2017-891 du 6 mai 2017, des articles 525, 1103, 1104, 1231-5, 1720 et 1731 du code civil :

— de débouter la Sci IMF de l’intégralité de ses prétentions et demandes, comme étant irrecevables, et, en tout état de cause, infondées et injustifiées;

— en conséquence, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions;

— y ajoutant, de condamner la Sci IMF à payer à la concluante une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— de condamner la Sci IMF aux dépens d’appel.

25. L’intimée soutient :

26. – que dans le courant des mois d’août et de septembre 2021, la concluante a effectué les travaux de remise en état afin de restituer les locaux en bon état de réparations locatives, conformément aux stipulations du bail commercial, à savoir: l’enlèvement des cloisons séparatives et de l’ensemble du mobilier, de façon à rendre les locaux vides de toute occupation, la remise en état de l’installation électrique, et la réparation du système de climatisation, la pose d’un mur de séparation entre les deux locaux, et la reprise du sol et du plafond, la remise en état des revêtements et des peintures des murs, l’enlèvement des enseignes, le rebouchage des trous, et la reprise des façades extérieures, le remplacement de la porte-fenêtre à double battants, à la suite d’une tentative d’effraction, pour un montant global de 24.427 euros HT ;

27. – que le 11 octobre 2021, elle a fait constater que les locaux étaient intacts et que la porte automatique d’entrée et le système de climatisation fonctionnaient, confiant ainsi les clefs au commissaire de justice afin qu’il les remette au bailleur, ce que ce dernier a refusé ;

28. – que le 19 octobre 2021, la concluante a réglé au bailleur 1.808,74 euros au titre des dernières sommes dues au titre du loyer et des charges, conformément au décompte transmis par celui-ci ;

29. – que dans le dispositif de ses conclusions, l’appelante ne réitère pas les chefs du jugement qu’elle critique, de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement entrepris (Civ 2, 30 septembre 2021 n°20-16.746) ;

30. – sur le fond, concernant les travaux de reprise, qu’aucun état d’entrée dans les lieux n’a été établi, en raison du fait que les locaux ont alors été loués en leur état brut de béton puisque la concluante était le premier occupant, ce que le bail a précisé; qu’il en résulte qu’en fin de bail, la

concluante est seulement tenue de restituer les locaux en bon état, et non dans un état neuf comme le demande l’appelante au regard des travaux qu’elle exige ;

31. – concernant ainsi la réfection des façades, que la concluante a fait intervenir l’entreprise Duchamp, laquelle a procédé à la dépose des enseignes, à la reprise des trous après dépose, à la mise en peinture de la façade Ouest ; que le devis proposé par l’appelante porte sur la quasi totalité de la façade, ce qui ne peut être retenu; que le tribunal a ainsi pris en compte la surface de l’enseigne et quelques chutes d’enduit, limitant la surface des travaux supplémentaires à 35 m² ;

32. – concernant l’installation d’éléments sanitaires, que l’appelante ne démontre pas qu’ils existaient avant la restitution des locaux, alors qu’il n’en existait pas lors de l’entrée dans les lieux en raison d’un local loué en son état brut de béton ; que si une clause d’accession a été stipulé dans le bail, elle exclut les équipements non fixés à demeure, qui resteront alors propriété du preneur et qui devront être enlevés lors de son départ, avec une remise des lieux en état ; qu’il y a lieu d’avoir égard à l’article 525 du code civil concernant les éléments qui ne sont pas attachés au fonds à perpétuelle demeure, ce qui est le cas d’un lavabo et de toilettes non scellés et pouvant être détachés sans détérioration, ce qui est le cas en la cause, puisque lors de la visite des locaux le 30 septembre 2021 puis de l’expertise, il n’a été constaté aucune détérioration des murs ni du sol à l’endroit où ces éléments avaient été installés; qu’il ne s’agit que de travaux d’aménagement ;

33. – concernant la réfection du totem publicitaire, que la concluante s’en rapporte à l’appréciation du tribunal ;

34. – concernant le nettoyage des vitres, que la demande de l’appelante n’est pas justifiée, puisque la concluante a fait procéder à ce nettoyage ce qui a été confirmé par commissaire de justice, alors que le bailleur ne produit aucun devis ;

35. – concernant la clef de la barrière d’accès, qu’il n’est pas justifié par le bailleur de la remise d’une clef sécurisée, ni d’un refus de la restituer émis par la concluante; qu’il n’est pas justifié du coût de cette clef ;

36. – concernant l’application de la clause pénale, que le tribunal a exactement retenu que les travaux retenus n’empêchaient pas une mise en location, alors que l’expert a exclu tout préjudice de jouissance, les locaux étant en état d’être loués dès le 1er octobre 2021 ; que la concluante a fait preuve de diligence en faisant réaliser d’importants travaux avant le 30 septembre 2021 ; que concernant le mur de séparation, l’expert a noté que s’il ne correspond pas au mur initial, il est cependant de meilleure qualité en raison de son isolation phonique; qu’il a relevé que les désordres constatés ne sont que d’ordre esthétique ; qu’il est confirmé que l’appelante n’avait aucune raison de refuser la restitution des clefs ; qu’il n’est pas justifié d’une perte de chance d’avoir pu relouer le bien dès le 30 septembre 2021 ;

37. – concernant la taxe foncière de l’année 2022, que le tribunal n’a pas statué sur cette demande, qui n’a pas été reprise dans le dispositif des conclusions d’appel, de sorte que cette prétention est nouvelle et irrecevable par application de l’article 564 du code de procédure civile ; qu’elle est subsidiairement infondée, puisque l’appelante ne justifie pas du montant de cette imposition, alors que l’obligation de la rembourser ne vaut que pendant la durée du bail jusqu’à son expiration le 30 septembre 2021, le preneur étant tenu ensuite de régler une indemnité d’occupation prorata temporis ;

38. – concernant le préjudice moral invoqué, qu’il n’est pas établi, au regard de la mauvaise foi du bailleur qui a refusé, à plusieurs reprises, de reprendre les clefs alors que le bien pouvait être reloué, et alors que la durée de la procédure n’est pas imputable à la concluante ;

39. – que la demande concernant les frais et dépens est infondée, puisque la concluante avait adressé une proposition transactionnelle le 10 mars 2023, puis a réglé immédiatement les sommes mises à sa charge par le tribunal.

*****

40. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur la valeur des prétentions formées devant la cour par la Sci IMF:

41. La Cour de cassation a retenu (Civ 2, 30 septembre 2021 n°20-16.746) qu’il résulte de la combinaison des articles 562 et 954 alinéa 3 du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, que la partie qui entend voir infirmer des chefs du jugement critiqué doit formuler des prétentions en ce sens dans le dispositif de ses conclusions d’appel. Pour la Cour, il résulte de ces textes, dénués d’ambiguïté, que le dispositif des conclusions de l’appelant doit comporter, en vue de l’infirmation ou de l’annulation du jugement frappé d’appel, des prétentions sur le litige, sans lesquelles la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement frappé d’appel. Cette règle poursuit un but légitime, tenant au respect des droits de la défense et à la bonne administration de la justice. Cette sanction, qui permet d’éviter de mener à son terme un appel irrémédiablement dénué de toute portée pour son auteur, poursuit un but légitime de célérité de la procédure et de bonne administration de la justice. Ayant relevé qu’elle ne pouvait statuer qu’au vu des prétentions émises dans le dispositif des conclusions de M. [G] et constaté que, dans le dispositif de ses dernières conclusions, ce dernier s’était borné à solliciter l’infirmation du jugement frappé d’appel, sans réitérer les chefs du jugement qu’il entendait critiquer, c’est, dès lors, à bon droit, qu’une cour d’appel a confirmé le jugement.

42. Cependant, par arrêt du 3 mars 2022 (Civ 2 n°20-20.017), la Cour de cassation a précisé qu’encourt la cassation une cour d’appel qui, pour confirmer le jugement entrepris, retient que le dispositif des conclusions de l’appelant n’indique pas les dispositions du jugement dont il est sollicité la réformation de sorte que la cour d’appel n’est pas saisie de demande d’infirmation par l’appelant principal, alors que ce dernier, dans le dispositif de ses conclusions, ne se bornait pas à demander à la cour d’appel de réformer la décision entreprise, mais formulait plusieurs prétentions, et qu’il n’était pas tenu de reprendre, dans le dispositif, les chefs de dispositif du jugement dont il demandait l’infirmation.

43. La présente cour constate que la présente instance est soumise aux dispositions anciennes des articles 562 et 954 du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret du 6 mai 2017, les modifications issues du décret du 29 décembre 2023 étant applicables à compter de son entrée en vigueur le 1er septembre 2024, alors que la déclaration d’appel a été déposée le 5 juin 2024. La présente difficulté s’inscrit ainsi dans le cadre des arrêts précités rendus par la Cour de cassation.

44. En la cause, la Sci IMF n’a déposé qu’un seul jeu de conclusions, au dispositif desquelles elle demande à la cour :

«- de déclarer fondé et recevable son appel » ;

«'- de réformer la décision querellée en ce qu’elle… » ;

«'- statuant à nouveau, de déclarer la demande de la concluante recevable et bien fondée, et en conséquence faire droit à ce que la requise soit condamnée à lui verser les sommes suivantes ».

45. Ainsi que relevé par l’intimée, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputés les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

46. Cependant, si la Sci IMF demande à la cour de réformer la décision querellée et ne reprend pas, dans le dispositif de ses conclusions, les chefs de jugement dont elle sollicite la réformation, elle formule cependant des demandes s’opposant aux chefs du jugement dont elle sollicite l’infirmation. Il en résulte que la cour est valablement saisie d’une demande d’infirmation des chefs du jugement critiqués à propos desquels la Sci IMF forme des prétentions le contredisant. Elle ne peut ainsi confirmer le jugement déféré au seul regard du dispositif des conclusions d’appel.

2) Sur le fond, concernant les travaux de remise en état :

47. Concernant ces travaux estimés à 25.406,60 euros par l’appelante, il est acquis que le contrat de bail stipule que le local commercial était loué dans son état actuel brut de béton et que c’est pour cette raison qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé, ainsi que constaté par le premier juge.

48. Par ailleurs, il a exactement relevé que les clauses du bail prévoient que les travaux d’embellissement, améliorations, installations de cloisonnement ou constructions quelconques, y compris le cas échéant, ce qui pourrait être imposé par des dispositions législatives ou réglementaires qui seront faites par le preneur à la prise de possession ou en cours de bail, deviendront, lors de son départ au terme de la location, et ce, à quelque moment et pour quelque cause que ce soit, la propriété du bailleur. Il est toutefois précisé en tant que de besoin que les équipements matériels et installations non 'xés à demeure, et qui de ce fait ne peuvent être considérés comme immeuble par destination, resteront la propriété du preneur et devront être enlevés par lui lors de sa sortie, à charge pour lui de remettre les biens immobiliers, objet des présentes, en état après enlèvement. Il a en outre justement retenu que l’obligation du locataire de restituer les locaux en bon état ne signifie pas que le bailleur est en droit d’exiger une restitution à l’état neuf, le contrat précisant seulement que le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives.

49. S’agissant des sanitaires, en raison de locaux remis dans un état brut de béton, alors que l’intimée a été le premier occupant, comme relevé par le tribunal, il n’est pas établi que le local comportait des sanitaires. La cour ajoute que l’acte notarié constatant le bail ne prévoit d’ailleurs aucun élément concernant les séparations pouvant exister à l’intérieur des locaux. Il ne précise que la superficie et les désignations cadastrales, les éléments d’urbanisme et concernant la présence d’amiante, de termites, la performance énergétique, les risques naturels et technologiques. Le preneur s’interdit d’exiger aucune réduction de loyer ou aménagement ou réparations actuels ou futurs. Comme indiqué par le premier juge, aucune disposition législative ou réglementaire impose au bailleur de fournir un local équipé de sanitaire, et le plan produit par le bailleur ne comporte aucun local sanitaire, mais que des locaux commerciaux outre un dégagement et un local technique. Il n’existe aucune facture concernant l’installation, par le bailleur,

d’équipements sanitaires. L’existence d’une arrivée d’eau ne permet pas de retenir qu’elle était destinée à alimenter des sanitaires. Le premier juge a ainsi justement conclu que le bailleur ne rapporte pas la preuve que des équipements sanitaires, lavabo et WC, existaient lors de l’entrée dans les lieux.

50. La cour ne peut également que confirmer le jugement entrepris en ce que lavabo et WC constituent des équipements qui ne sont pas fixés à demeure, et ainsi, qu’ils échappent à toute accession. Le jugement déféré a ainsi justement débouté la Sci IMF de ce chef de préjudice.

51. S’agissant ensuite de la réfection de la façade, tant le rapport de l’expert judiciaire que la facture Duchamp ne permettent pas de retenir que les travaux de remise en état aient été correctement réalisés, au regard de traces et d’absence de rebouchage de percements, et de l’absence de certitude sur le nettoyage préalable de la façade.

52. Il résulte du rapport d’expertise que la façade est dotée d’un enduit traditionnel, ainsi incompatible avec l’application d’une peinture pliolite. L’expert a ainsi retenu le devis transmis par le bailleur pour 16.340 euros HT, indiquant que la façade doit être reprise, avec piquage des enduits abîmés, lavage haute pression, application d’un fixateur puis d’un enduit de façade finition granitée avec pose de profils sur les arrêtes et les tableaux des ouvertures.

53. Il en résulte que l’état de la façade lors du départ du preneur n’est pas conforme à celui initial, alors que les travaux réalisés par l’intimée n’ont pas été conformes aux règles de l’art.

54. S’agissant de l’étendue de la surface à reprendre, si l’expert ne l’a pas calculée, il résulte cependant de son rapport que c’est la façade qui doit faire l’objet d’une reprise, et non seulement les parties affectées par l’utilisation d’une peinture incompatible avec un enduit traditionnel. Il en résulte qu’afin de conserver un aspect général, c’est bien une superficie totale de 215 m² qui doit être reprise, pour un coût de 16.340 euros HT selon l’avis de l’expert établi sur la base du devis de la Sarl Manent Façades VRC. Le jugement déféré sera ainsi infirmé en ce qu’il a limité à 2.660 euros HT le coût de la reprise de la façade au regard d’une surface à reprendre de 35 m².

55. S’agissant du totem, l’expert a constaté qu’il existe un câble électrique apparent et non protégé, alors que la partie supérieure du totem ne dispose pas de cache. La pose du fil n’est pas aux normes. L’expert a retenu le devis incluant la nécessité d’ouvrir une tranchée afin de reprendre la pose du fil, pour 2.770 euros HT. Le tribunal a fait droit à la demande de l’appelante pour ce montant, qui ne le conteste pas (sa demande visant 3.324 euros inclut la TVA au taux de 20%). Le jugement déféré sera ainsi confirmé concernant ce poste de préjudice.

56. S’agissant du nettoyage des vitres, l’expert n’a fourni aucun chiffrage, après avoir constaté la présence de traces de colle lors de la réunion du 10 mars 2022. Le preneur s’est engagé devant lui à mandater une entreprise pour effectuer le nettoyage, et l’expert est resté dans l’attente d’une confirmation de la réalisation de cette opération. Devant la cour, l’intimée ne produit aucun élément concernant ce nettoyage. Il est donc acquis que les vitres n’ont pas été nettoyées correctement. Si le bailleur ne produit aucun devis alors que l’expert n’a fourni aucun chiffrage, la cour constate que ces vitres sont en réalité des baies vitrées de grande dimension. En conséquence, le coût avancé de 150 euros TTC par le bailleur correspond au nettoyage de ce type de vitrage. Il sera ainsi fait droit à cette demande, et le jugement déféré sera ainsi infirmé en ce qu’il a rejeté cette prétention.

57. S’agissant de la clef sécurisée, ainsi que retenu par le tribunal judiciaire, il n’est pas justifié d’une remise d’une telle clef au preneur, et l’attention de l’expert n’a pas été attirée sur ce poste de préjudice. La cour ne peut que confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

58. Il en résulte que la cour fixera à la somme de 23.082 euros TTC le coût des travaux restant à la charge de l’intimée.

3 ) Concernant les pénalités contractuelles résultant de l’absence de remise en état des lieux pour 47.273,52 euros TTC':

59. Il n’est pas contesté par les parties qu’il s’agit d’une clause pénale, le bail retenant expressément ces termes. La cour constate, comme le tribunal, que les travaux de reprise nécessaires n’empêchaient pas la mise en location du local, comme l’a relevé l’expert judiciaire qui a exclu tout préjudice de jouissance. Elle ne peut que confirmer l’appréciation du premier juge considérant que la Sci IMF a abusivement refusé la restitution des clés dès le 12 octobre 2021, et ainsi l’allocation de la somme de 1.198 euros TTC correspondant à la fraction de loyer due jusqu’au 11 octobre 2021 inclus.

4) Concernant la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

60. La cour note qu’aucun élément ne permet de caractériser un préjudice de cette nature. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette prétention.

5) Concernant le remboursement de la taxe foncière 2022 :

61. Au regard des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

62. Devant la cour, l’article 564 dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

63. En la cause, le premier juge a relevé que cette demande n’a pas été repris au dispositif des conclusions du bailleur, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. La cour note que cette appréciation n’est pas remise en cause par l’appelante. Il en résulte que le tribunal n’a pas été saisi d’une demande de remboursement de la taxe foncière, et la demande formée en appel par le bailleur est ainsi nouvelle et, partant, irrecevable comme soulevé par l’intimée.

6) Concernant les frais et dépens':

64. Le tribunal a retenu que le preneur, qui succombe, sera condamné aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire et de l’instance en référé, sans qu’il soit nécessaire de préciser les dépens, renvoyant à ce titre la Sci IMF aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile. Il lui a également alloué la moitié de la somme de 1.600 euros, soit 800 euros, correspondant aux constats d’huissier de pré-visite du 25 juin 2021 et d’état des lieux de sortie du 30 septembre 2021, aucune stipulation contractuelle ne prévoyant que ceux-ci devraient être supportés exclusivement par le preneur. Il a rejeté les autres factures relatives aux procès-verbaux de constat qui ne remplissent pas les critères de l’article 695 du code de procédure civile. La cour ne peut que confirmer ces motifs, au regard des stipulations du bail.

65. Il est équitable, en raison du sens du présent arrêt, de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 562, 564, 768 et 954 du code de procédure civile, les articles L145-1 et suivants du code de commerce ;

Déclare irrecevable la demande de la Sci IMF tendant à la condamnation de la société Grande Pharmacie Montilienne à lui rembourser le montant de la taxe foncière 2022 ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Grande Pharmacie Montilienne à verser à la Sci IMF les sommes de :

—  2.660 euros H.T au titre des travaux de réparation de la façade, outre intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023 ;

—  2.770 euros H.T au titre des travaux de réparation du totem publicitaire, outre intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023 ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la Sci IMF de sa demande au titre du nettoyage des vitres';

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions soumises à la cour;

statuant à nouveau ;

Condamne la société Grande Pharmacie Montilienne à verser à la Sci IMF la somme totale de 23.082 euros TTC au titre des travaux de remise en état des lieux, incluant les travaux de réparation de la façade, de réparation du totem publicitaire et de nettoyage des vitres, outre intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023 ;

y ajoutant;

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais engagés en cause d’appel par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel ;

Signé par M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par M^me Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente