PC/ND

Numéro 26/1278

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 29/04/2026

Dossier : N° RG 25/00313 – N° Portalis DBVV-V-B7J-JCSR

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

C/

[T] [F], [O] [F], [W] [F], [A] [S] épouse [W] [F]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 29 Avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 18 Février 2026, devant :

M. Patrick CASTAGNE, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Patrick CASTAGNE, en application de l’article 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Christine DARRIGOL, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic M. [D] [R]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE – LIGNEY – BOURDALLE, avocat au barreau de Tarbes

assisté de M^e Hervé COLMET, avocat au b arreau de Bayonne

INTIMES :

Monsieur [T] [F]

né le 18 Août 1977 à [Localité 2]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 3] / CALIFORNIE / USA

Monsieur [O] [F]

né le 07 Mai 1981 à [Localité 2]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 4]

Monsieur [W] [F]

né le 30 Décembre 1942 à [Localité 5]

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 1]

Madame [A] [S] épouse [F]

née le 21 Juin 1945 à [Localité 6]

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentés par M^e Dominique WATTINE, avocat au barreau de Dax

sur appel de la décision

en date du 16 JANVIER 2025

rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DE BAYONNE

RG / 23/498

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 30 septembre 1997, les époux [W] [F] et [A] [S] ont acquis de M. [J] [G] les lots de copropriété n°1 à 8 au sein de la [Adresse 1] située à [Localité 1] (64).

Suivant donation-partage du 11 décembre 2020, les époux [F] ont transmis à leurs fils, [T] et [O] [F], les lots n°1, 2 et 3.

Réunis en assemblée générale le 16 janvier 2023, les copropriétaires de la [Adresse 1] ont notamment adopté une résolution n°12-2 imposant aux propriétaires du lot n° 5 de combler et condamner l’escalier creusé dans les parties communes sous le lot n° 5 et reliant le rez-de-chaussée et le premier étage du bâtiment B, avant le 30 avril 2023 (cet escalier sera ci-dessous désigné comme l’escalier intérieur', NDR).

Par acte du 10 mars 2023, les consorts [F] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], en annulation de plusieurs résolutions adoptées lors de ladite assemblée générale, dont la résolution n°12-2.

Par acte du 24 avril 2024, ils ont fait appeler en la cause leur vendeur, M. [G], aux fins d’indemnisation du préjudice qui pourrait résulter pour eux des travaux de remise en état.

Par conclusions d’incident notifiées le 12 mars 2024, les consorts [F] ont sollicité du juge de la mise en état qu’il déclare irrecevable comme prescrite la demande en démolition du syndicat des copropriétaires au motif que l’escalier litigieux a été édifié il y a plus de 30 ans.

Par ordonnance du 16 janvier 2025, le juge de la mise en état a :

— déclaré prescrite l’action réelle immobilière du syndicat des copropriétaires à l’encontre des consorts [F] résultant de la résolution n°12-2 de l’assemblée générale du 16 janvier 2023,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la fin de non-recevoir soulevée à titre subsidiaire par M. [J] [G],

— débouté les consorts [F] de leur demande de renvoi en audience de règlement amiable,

— réservé les dépens,

— condamné le syndicat des copropriétaires à verser aux consorts [F] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les consorts [F] seront dispensés de toute participation à la dépense commune dont la charge sera supportée par les autres copropriétaires, par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— rappelé le caractère exécutoire de droit de la décision,

— renvoyé l’affaire à la mise en état.

Au soutien de sa décision, le juge de la mise en état a retenu :

— que le percement d’une dalle par un copropriétaire pour mettre en communication deux lots lui appartenant, situés à deux niveaux différents, intégrant ainsi cette dalle dans les parties privatives des lots est constitutive d’une appropriation des parties communes,

— que la résolution numéro 12-2 de l’assemblée générale du 16 janvier 2023 s’analyse en une action en revendication des parties communes par le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire en une action réelle immobilière soumise en tant que telle à la prescription trentenaire,

— qu’il est établi que l’escalier litigieux a été construit en 1990, soit plus de trente ans avant l’adoption de la résolution n°12-2 et avant l’introduction de l’instance,

— que le délai de prescription a commencé à courir au plus tard à la date d’achèvement des travaux courant 1990, dès lors qu’il est établi que les copropriétaires ont été invités à plusieurs reprises chez M. [G] courant 1990, à une époque où l’escalier litigieux existait déjà, de sorte que tant le syndicat des copropriétaires que ses membres à titre individuel avaient connaissance à cette date des faits leur permettant d’exercer leur droit,

— qu’en outre, M. [R] ne pouvait pas ignorer l’existence dudit escalier figurant dès 1997 sur les plans d’état des lieux et sur les plans d’architecte du projet d’extension de sa propre villa,

— que la constatation de l’acquisition de la prescription extinctive rend inutile et sans objet l’examen de la fin de non-recevoir soulevée à titre subsidiaire par M. [G], tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés menée à son encontre par les consorts [F].

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 5 février 2025, intimant les consorts [F], et critiquant l’ordonnance en ce qu’elle a :

— déclaré prescrite l’action réelle immobilière du syndicat des copropriétaires à l’encontre des consorts [F] résultant de la résolution n°12-2 de l’assemblée générale du 16 janvier 2023,

— condamné le syndicat des copropriétaires à verser aux consorts [F] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les consorts [F] seront dispensés de toute participation à la dépense commune, dont la charge sera supportée par les autres copropriétaires, par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 906 et suivants du code de procédure civile à l’audience du 17 septembre 2025.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demandait à la cour :

— d’infirmer et dans tous les cas réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré prescrite son action réelle immobilière à l’encontre des consorts [F] résultant de la résolution n°12-2 de l’assemblée générale du 16 janvier 2023, en ce qu’elle l’a condamné à verser aux consorts [F] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’elle a dit que les consorts [F] seraient dispensés de toute participation à la dépense commune dont la charge sera supportée par les autres copropriétaires par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— statuant à nouveau,

> de débouter les consorts [F] de l’ensemble de leurs demandes et dans tous les cas de leur incident tel que fondé sur la prescription de son action relative à la résolution n°12-2 de l’assemblée générale du 16 janvier 2023,

> de condamner les consorts [F] à lui payer une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— de condamner les consorts [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— de confirmer l’ordonnance pour le surplus.

Au soutien de ses prétentions, il faisait valoir, au visa de l’article 2227 du code civil :

— que son appel est recevable, dès lors qu’il pouvait valablement le limiter à la décision relative à la prescription de son action et n’avait pas à faire appel de la décision du juge de la mise en état retenant qu’il n’y avait pas lieu à statuer sur la prescription de la garantie des vices cachés soulevée à titre subsidiaire par M. [G] à l’encontre des consorts [F], à qui il appartenait de former un appel provoqué s’ils voulaient attraire leur vendeur en appel,

— que seule la prescription acquisitive peut faire obstacle à son action en revendication des parties communes,

— que les consorts [F] ne possèdent pas de titre s’agissant de l’escalier, qui est resté hors du champ de la vente,

— qu’ils ne peuvent joindre à leur possession celle de leur vendeur, de sorte que la prescription n’est pas acquise, puisqu’il ne s’est pas écoulé trente ans entre leur acquisition et le PV d’assemblée générale du 16 janvier 2023,

— qu’ils ne justifient pas d’une possession de l’escalier publique et à titre de propriétaires à l’égard du syndicat des copropriétaires en tant que personne morale, qui ne saurait se confondre avec les copropriétaires le composant, alors que l’escalier se trouve à l’intérieur de leur lot,

— que le délai de prescription n’a en tout état de cause pas pu courir avant 1996 puisque le syndicat des copropriétaires n’était pas doté de son organe représentatif, et qu’il n’est pas démontré qu’il ait eu connaissance de l’existence de l’escalier ni de la date à laquelle il en aurait eu connaissance,

— que la seule révélation de l’existence de l’escalier litigieux est celle qui a été opérée par les plans du cabinet Bigourdan le 16 novembre 2022, seule date certaine à partir de laquelle le délai de prescription peut se computer,

— qu’il n’a pas contrevenu au principe de l’estoppel, l’instance d’appel ne pouvant être confondue avec l’instance devant le juge de la mise en état et les consorts [F] n’expliquant pas en quoi ses prétendues positions contraires les auraient induits en erreur ou auraient pu induire le juge en erreur,

— que son action vise à la restitution des parties communes injustement appropriées, et ne peut donc s’analyser comme une action personnelle soumise au délai de prescription de l’article 2224 du code civil.

*

Par conclusions notifiées le 10 avril 2025, M. [W] [F], Mme [A] [S], M. [T] [F] et M. [O] [F], intimés, demandent à la cour de :

— déclarer irrecevable, en l’état, l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 1], pour défaut de désignation de l’ensemble des intimés (par omission volontaire de M. [J] [G]) au soutien de sa déclaration d’appel du 5 février 2025,

— à titre subsidiaire, de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l’ensemble des conclusions d’appel, l’action en restitution des parties communes sur l’emprise de l’escalier intérieur litigieux résultant de la décision d’assemblée générale n°12-2 du 16 janvier 2023, étant affectée par la prescription extinctive trentenaire et par suite irrecevable,

— à titre infiniment subsidiaire, de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l’ensemble de ses conclusions d’appel, l’action en restitution des parties communes sur l’emprise de l’escalier intérieur litigieux résultant de la décision d’assemblée générale n°12-2 du 16 janvier 2023 pouvant être vue comme une action personnelle dirigée contre eux, qui est affectée par la prescription quinquennale résultant de l’application combinée des articles 2224 du code civil et 42 al. 1er de la loi du 10 juillet 1965 et par suite irrecevable,

— en tout état de cause, de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 1] à leur verser, ensemble, la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Au soutien de leurs demandes, ils faisaient valoir :

— que la déclaration d’appel du syndicat des copropriétaires est irrégulière en ce qu’elle ne cite pas M. [G], alors qu’il avait également opposé la prescription extinctive devant le premier juge, ce qui leur porte préjudice et ne participe pas d’une bonne administration de la justice, puisqu’en cas de réformation, M. [G] serait fondé à former tierce opposition contre l’arrêt, de sorte que le litige est indivisible et que l’appel en l’état doit être déclaré irrecevable en application de l’article 553 du C.P.C.,

— à titre subsidiaire, que le syndicat des copropriétaires ne peut tenir devant la cour une position contraire à celle tenue devant le premier juge, de sorte que ses demandes sont irrecevables,

— que le syndicat des copropriétaires ne peut utilement contester que le dispositif de l’ordonnance vise les actions réelles immobilières et ne se réfère pas à une action en revendication ; qu’en effet, la résolution n°12-2 de l’assemblée générale ne s’analyse pas en une action en revendication de propriété au sens du code civil, mais en une action en démolition ou en restitution de partie commune, au sens du droit de la copropriété,

— que cette demande en démolition de l’escalier litigieux, construction édifiée sur une partie commune fut-elle réservée à la jouissance exclusive d’un copropriétaire, est une action réelle qui se prescrit par trente ans,

— qu’il n’est pas sérieusement contestable au vu des éléments versés aux débats que cet escalier intérieur a été réalisé par M. [G] en 1990, soit depuis un temps désormais prescrit,

— qu’il est a minima démontré que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de l’escalier en novembre 1997, date à laquelle M. [P], architecte, avait dressé un état des lieux pour procéder à la réfection de la toiture terrasse appartenant à M. [R], syndic de copropriété, et faisant apparaître en détail l’escalier intérieur litigieux,

— que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer la création de l’escalier dès l’origine (1990) puisqu’elle est corrélative à la création d’une fenêtre permettant de l’éclairer, qui est parfaitement visible,

— à titre très subsidiaire, que la résolution n°12-2 doit être considérée comme participant d’une action personnelle du syndicat des copropriétaires à leur encontre, laquelle se prescrit par cinq ans et est donc prescrite puisque le syndicat des copropriétaires a connaissance de la présence de l’escalier depuis plus de cinq ans.

Par arrêt avant-dire droit du 19 novembre 2025, la cour a :

— sursis à statuer sur le fond du litige,

— soulevé d’office le moyen tiré de l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée devant la cour par les consorts [F] et tendant à voir déclarer l’appel irrecevable,

— ordonné la réouverture des débats sur ce point exclusivement,

— invité les parties à fournir toutes explications sur la recevabilité ou l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [F], au regard des dispositions de l’article 906-3 du C.P.C. attribuant compétence exclusive au président de la chambre saisie pour statuer sur la recevabilité de l’appel,

— renvoyé l’affaire à l’audience du 18 février 2026,

— réservé les dépens

Le 9 janvier 2026, les consorts [F] ont, au visa de l’article 906-3 du C.P.C., déposé et notifié des conclusions adressées au président de la chambre au terme desquelles il est demandé à celui-ci de déclarer irrecevable, en l’état (sic) l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pour défaut de désignation de l’ensemble des intimés (par omission volontaire de M. [J] [G]) au soutien de sa déclaration d’appel 25/00250 du 5 février 2025, de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à leur payer, ensemble, la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du C.P.C., outre les entiers dépens d’appel.

Le 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a remis et notifié des conclusions dites 'd’appelant n°3" aux termes desquelles il est demandé à la cour de déclarer irrecevables les consorts [F] en la fin de non-recevoir par eux soulevée sur le fondement de l’article 553 du C.P.C.

A l’audience du 18 février 2026, les conseils des parties ont déposé leur dossier.

MOTIFS

Par son arrêt avant-dire droit, la cour, soulevant d’office l’irrecevabilité, au regard des dispositions de l’article 906-3 du C.P.C., de la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [F] dans leurs conclusions au fond adressées à la cour et tirée de l’irrecevabilité de l’appel tirée des dispositions de l’article 553 du C.P.C. a invité les parties à s’expliquer sur ce point.

Force est de constater que les consorts [F] n’ont présenté aucune observation sur ce point se contentant de tenter de régulariser la situation en saisissant le président de la chambre de conclusions d’irrecevabilité de l’appel sur le fondement de l’article 553 du C.P.C.

Il convient de rappeler que la compétence du président de chambre pour statuer sur les fins de non-recevoir ne s’étend, en application de l’article 906-3 du C.P.C., que jusqu’à l’ouverture des débats, que l’arrêt du 19 novembre 2025 n’a ordonné la réouverture des débats que sur le seul point de la recevabilité même de la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [F].

Il convient dès lors, constatant que le président de chambre n’a pas été saisi de la fin de non-recevoir tirée du non-respect de l’article 553 dans le délai prévu par l’article 906-3 du C.P.C. de déclarer ladite fin de non-recevoir irrecevable.

Le premier juge a exactement considéré que le percement d’une dalle par un copropriétaire pour mettre en communication deux lots lui appartenant, situés à deux niveaux différents, intégrant ainsi cette dalle, partie commune, dans les parties privatives de ses lots est constitutive d’une appropriation de parties communes et que la demande du syndicat des copropriétaires de remise des lieux en leur état antérieur à cette appropriation constitue une action réelle immobilière, soumise, s’agissant du régime de prescription applicable, aux dispositions de l’article 2227 du code civil qui prévoient que ces actions se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer

Force est cependant de constater qu’il n’est justifié, dans le dossier soumis à la cour, d’aucun acte interruptif de prescription antérieur à la date de l’ordonnance de clôture du 3 septembre 2025, étant rappelé que l’acte interruptif de prescription, au sens de l’article 2241 du code civil ne peut consister qu’en une 'demande en justice’ et non en une résolution d’assemblée générale de copropriété et que les conclusions 'récapitulatives en défense’ du syndicat des copropriétaires du 30 mars 2024 ne comportent aucune demande reconventionnelle de destruction de l’escalier litigieux et de remise en l’état antérieur.

En toute hypothèse, si la construction de l’escalier 'interne’ peut, à la lecture des attestations produites par les consorts [F], être datée de l’année 1990, il ne saurait, sauf à confondre copropriétaires et syndicat de copropriété (doté, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, d’une personnalité, morale, propre et distincte de celle des copropriétaires pris à titre individuel) être déduit de l’éventuelle connaissance de l’existence de l’escalier par des (voire 'par les') copropriétaires, sa connaissance par le syndicat de copropriété lui-même (dont il n’est pas établi qu’il était doté, dans les faits, d’un syndic, provisoire ou non, bénévole ou non et d’un organe délibérant et décisionnaire) antérieurement au 3 septembre 2025).

Il convient dès lors, infirmant la décision entreprise, de rejeter la fin de non-recevoir opposée, sur le fondement de l’article 2227 du code civil, par les consorts [F] à 'l’action réelle immobilière du syndicat des copropriétaires à l’encontre des consorts [F] résultant de la résolution 12-2 de l’assemblée générale du 16 janvier 2023.

Les consorts [F] seront condamnés, in solidum, aux dépens de première instance (la décision déférée étant infirmé en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’incident) et aux dépens d’appel.

La cour infirmera la décision déférée en ce qu’elle a accordé aux consorts [F] le bénéfice des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au titre des dépens de première instance et les déboutera de ce chef de demande au titre des dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du C.P.C. en faveur de l’une quelconque des parties, s’agissant tant des frais irrépétbles exposés en première instance que de ceux exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bayonne du 16 janvier 2025,

Vu l’arrêt avant-dire droit du 19 novembre 2025,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [F] sur le fondement de l’article 553 du C.P.C.,

Infirme (dans la limite de sa saisine) la décision déférée en ce qu’elle a :

— déclaré prescrite l’action réelle immobilière du syndicat des copropriétaires à l’encontre des consorts [F] résultant de la résolution n°12-2 de l’assemblée générale du 16 janvier 2023,

— réservé les dépens,

— condamné le syndicat des copropriétaires à verser aux consorts [F] une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les consorts [F] seront dispensés de toute participation à la dépense commune dont la charge sera supportée par les autres copropriétaires, par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Statuant à nouveau:

Rejette la fin de non-recevoir opposée, sur le fondement de l’article 2227 du code civil, par les consorts [F] au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1],

Condamne les consorts [F], in solidum, aux dépens de première instance et d’appel,

Déboute les consorts [F] de leur demande en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du C.P.C. en faveur de l’une quelconque des parties, s’agissant tant des frais irrépétbles exposés en première instance que de ceux exposés en cause d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,