PhD/RP

Numéro 26/ 883

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 24 Mars 2026

Dossier :

N° RG 24/02913

N° Portalis DBVV-V-B7I-I7QU

Nature affaire :

Autres demandes en matière de baux commerciaux

Affaire :

S.C.I. VENDOME COMMERCES

C/

S.A.R.L. AGATHE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 24 Mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 26 Janvier 2026, devant :

Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me DENIS, Greffier, présent à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition, a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Président

Monsieur DARRACQ, Conseiller

Madame BAYLAUCQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. VENDOME COMMERCES

immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le N° 431 980 275

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

,

[Adresse 1]

,

[Adresse 2]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 2]

Représentée par Maître Sophie CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.A.R.L. AGATHE

,

[Adresse 4]

,

[Adresse 5]

,

[Localité 3]

Représentée par Maître Frédéric BELLEGARDE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 03 SEPTEMBRE 2024

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 20 juin 2019, la SCI Vendome commerces a donné à bail à la société Agathe un local commercial situé au sein du centre commercial, [Adresse 6], [Adresse 7] pour une durée de 10 ans, à effet au 1er septembre 2019, ledit bail annulant et remplaçant les clauses du précédent bail arrivé à expiration.

Par acte du 12 juillet 2022, la bailleresse a fait délivré un commandement de payer les loyers et charges impayés du 1er décembre 2019 au 1er juillet 2022 pour un montant de 80.408,14 euros.

Suivant exploit du 5 décembre 2022, la société Agathe a fait assigner la bailleresse par devant le tribunal judiciaire de Pau en annulation dudit commandement de payer et restitution des charges payées selon une clé de répartition indéterminée et/ou contraire aux clauses du bail.

Les parties sont parvenues à un accord sur la dette de loyers, le litige demeurant sur la dette des charges locatives.

Par jugement du 3 septembre 2024, le tribunal judiciaire a':

condamné la SCI Vendome commerces à restituer la somme de 51.128,02 euros à la société Agathe

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

condamné la SCI Vendome commerces aux dépens

rappelé que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 18 octobre 2024, la SCI Vendome commerces a relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 décembre 2025.

* * *

Vu les dernières conclusions notifiées le 10 juin 2025 par la SCI Vendome commerces qui a demandé à la cour de réformer le jugement entrepris [en toutes ses dispositions] et, statuant à nouveau, de':

débouter la société Agathe de ses demandes

condamner la société Agathe à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions notifiées le 2 avril 2025 par la société Agathe qui a demandé à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner l’appelante à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

La société Agathe fait valoir que les charges locatives ont été appelées en violation de l’article L 145-40-2 du code de commerce et des clauses du bail en ce que':

— sur la taxe foncière': l’application de la clé de répartition à due proportion du revenu

locatif particulier du local loué sur le revenu fiscal locatif du centre commercial contrevient à l’article 9.5.3 du bail qui dispose que les impôts incombant aux locataires du bailleur seront répartis par le bailleur entre tous les locataires au sein du centre, selon les mêmes modalités que pour les charges, tandis que la loi impose que la répartition soit fonction de la surface exploitée, et alors que le bail ne comporte pas en annexe un inventaire des charges susceptibles d’être réglées par le preneur.

— sur les charges communes': les charges n’ont pas été calculées en fonction de la superficie des locaux exploités, selon les principes légaux et de l’article 9-5-1 du bail, et les appels de charges ne permettent pas de déterminer en quoi les charges réglées correspondraient strictement au local objet du bail, tandis que le calcul des tantièmes avec un coefficient de conversion fixe ne résulte d’aucune disposition contractuelle, et aucune explication ne justifie les variations de la base globale des charges.

La société Agathe en déduit que les charges locatives ne sont pas justifiées et doivent être restituées sur la base du décompte de créance du 1er octobre 2015 au 1er décembre 2022 (pièce 12 bailleur).

Le jugement a retenu, au titre de la taxe foncière, que la bailleresse ne s’expliquait sur son calcul et la clé de répartition, ni sur la surface exploitée totale pondérée de l’ensemble des locaux dont elle est propriétaire, et, au titre des charges communes, qu’elle ne justifie ni du montant des charges réclamées, ni des tantièmes de parties communes, ni des différentes clés de répartition, ni des éléments permettant de connaître la surface exploitée totale pondérée.

La cour examinera ci-après les moyens de défense de la SCI Vendome commerces, qui a produit de nouvelles pièces en appel, dans le cadre de la discussion de l’exigibilité des charges locatives, étant observé que les charges litigieuses ont été réglées dans le cadre du bail renouvelé, le décompte précité mentionnant le solde d’un loyer antérieur au 1er octobre 2015 qui a été régularisé le 1er janvier 2018.

1 – Sur l’inventaire des catégories de charges et taxes

L’article L 145-40-2 du code de commerce dispose que':

Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

L’article R 145-36 du même code précise, notamment, que la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

En l’espèce, le bail liant les parties distingue deux catégories générales de charges et taxes':

— à l’article 9': les charges, impôts, taxes et redevances afférents aux parties communes et/ou à usage commun

— à l’article 10': les charges, cotisations et impôts afférents au local.

Pour chacune de ces deux catégories, le bail précise les définitions et les catégories particulières des charges et taxe, ainsi que les clés de répartition entre le bailleur et le preneur et le calcul de la quote-part du preneur.

Contrairement à ce que soutient l’intimée, il ne résulte pas de ces textes que l’inventaire des catégories de charges et taxes doit faire l’objet d’une annexe au contrat de location, cet inventaire pouvant résulter des clauses du bail, ce qui est le cas en l’espèce.

2 – Sur la taxe foncière

L’article 9.5.3 du bail, relatif aux charges et taxes communes n’est pas applicable à la taxe foncière, laquelle est régie par l’article 10 relatif aux charges, cotisations et impôts afférents au local.

En vertu des clauses expresses de cet article, le preneur doit rembourser la quote-part de la taxe foncière afférente au local.

L’article 10.2 précise que la quote-part de la taxe foncière incombant au preneur, au titre du local, est calculée conformément à la matrice cadastrale.

Cette clause n’est pas contraire à l’article L 145-40-2 du code de commerce, seuls les charges et travaux communs devant être répartis en fonction de la surface exploitée au sein d’un ensemble immobilier, tandis que les impôts, taxes et redevances doivent correspondre strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.

A cet égard, la matrice cadastrale permet de déterminer la répartition de la taxe foncière entre les lots d’un ensemble immobilier.

En effet, l’administration détermine la valeur locative cadastrale du bien, correspondant à un loyer théorique annuel que le bien pourrait générer s’il était loué dans les conditions normales du marché, cette valeur étant actualisée chaque année et assujettie au taux d’imposition en vigueur au titre de l’année taxée.

En l’espèce, il ressort des matrices cadastrales versées aux débats que l’administration fiscale a, pour chaque année, déterminé le montant total de la taxe foncière pour le centre commercial avant de le diviser par le montant total des revenus cadastraux, puis de multiplier le produit par le revenu cadastral propre à chaque cellule.

L’exemple cité par l’appelante, au titre de l’année 2019, décrit exactement cette méthode fiscale.

Il suit de ce qui précède que la répartition de la taxe foncière est conforme au bail et résulte des propres calculs de l’administration fiscale.

Par conséquent, le jugement entrepris doit être infirmé de ce chef.

3 – Sur les charges communes

L’article 9.5.1 du bail stipule que les charges incombant aux locataires […], seront réparties par le bailleur entre tous ses locataires au sein du centre, au prorata de la surface exploitée totale du local, telle que stipulée à l’article 2.1.2 du présent bail pondérée selon les coefficients suivants, par rapport à la surface exploitée totale pondérée de l’ensemble des locaux du bailleurs.

La clause énumère ensuite les différentes zones du centre et le coefficient qui leur est applicable.

La clause précise in fine, que, dans l’hypothèse où les prestations et services fournies par le bailleur bénéficieraient à plusieurs de ses locataires, seulement les frais correspondants seront répartis par le bailleur entre les locataires concernés au sein du centre, au prorata de la surface exploitée totale du local, telle que stipulée à l’article 2.1.2 du présent bail par rapport à la surface exploitée de l’ensemble des locaux concernés, et ce sans pondération.

En l’espèce, l’article 2.1.2 du bail précise que les locaux loués (lot 45) ont une surface exploitée totale de 183,75 m², soit':

— local commercial’ : 83,75 m², (égale à la surface pondérée)

— terrasse sur le mail’ : 100 m² (soit une surface pondérée de 50 m²)

soit une surface totale pondérée de 113,75 m².

Il y a lieu ici d’observer que la superficie des locaux commerciaux n’est pas identique à celle du bail expiré.

Il ressort des relevés individuels par répartition de charges et du tableau général de la répartition des charges et services en fonction de leur utilité à chaque lot, que la bailleresse a appliqué un coefficient de 4,02224 à la superficie des locaux et du centre, faisant ressortir les tantièmes individuels et les tantièmes généraux.

Il importe peu que ce coefficient ne soit pas prévu au bail, s’agissant d’un coefficient neutre et technique qui ne modifie pas la proportion relative entre les locataires.

En application de ce coefficient, la surface pondérée du lot 45 est de 336,86 + 201,11 = 537,97.

Certains relevés ont arrondi les tantièmes à 538.

L’intimée soulève l’incohérence du relevé au 31 décembre 2019 qui mentionne pour l’ensemble du lot 45 des tantièmes de 392,20 (pièce 5 intimée).

Mais, ce calcul provient précisément de la modification de la surface contractuelle du lot 45 à compter du mois de septembre 2019.

En effet, le relevé individuel a justement distingué la surface conventionnelle du lot avant et après septembre 2019, puis la ramenée au prorata de l’année 2009, et a inclus la surface de la terrasse à compter de septembre 2019, soit':

— local commercial : 212,37 tantièmes jusqu’au 01/09/2019' et 112,64 du 01/09 au 31/12/2019 = 325,01

— terrasse : 201 tantièmes du 01/09/2019 au 31/12/2019 = 67,18 tantièmes

soit 392,19 tantièmes.

Pour les années suivantes, les relevés individuels ont retenu 538 tantièmes ou 336,86 + 201,11 selon la partie concernée du lot 45 (pièces 16, 17, 19 appelante).

S’agissant des tantièmes généraux, leurs variations résultent précisément de l’utilité des prestations et services pour les locataires concernés, conformément aux prévisions du bail, de sorte que les tantièmes retenus correspondent à la surface totale de l’ensemble des lots concernés par les prestations et services objet des dépenses annuelles.

L’appelante a récapitulé les dépenses et les locataires en bénéficiant dans un tableau (pièce 19) qui n’a pas fait l’objet de contestation de la part de l’intimée.

Les relevés généraux de charges communes (pièces 26 à 28), répartissant les charges entre tous les lots du centre, superficie et tantièmes inclus, tenant compte, poste par poste, de leur utilité aux locataires concernés, informant les locataires, qui peuvent la contrôler, de la répartition des charges communes annuelles.

Les relevés individuels et les relevés généraux de charges sont conformes aux clauses du bail et aux articles L 145-40-2 et R 145-35 du code de commerce.

Par ailleurs, l’appelante a produit l’ensemble des factures afférentes aux dépenses communes ayant donné lieu aux appels de charge litigieux, ces pièces n’ayant pas été contestées par l’intimée.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que la contestation des charges locatives litigieuses n’est pas fondée.

Le jugement entrepris sera entièrement infirmé et la société Agathe déboutée de sa demande de restitution du paiement des charges locatives de 2019 à 2022.

La société Agathe sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

et, statuant à nouveau,

DEBOUTE la société Agathe de ses demandes,

CONDAMNE la société Agathe aux dépens de première instance et d’appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Monsieur MAGESTE, Greffier, suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier, Le Président,