PC/HB

Numéro 26/1493

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 20/05/2026

Dossier :

N° RG 25/01826

N° Portalis DBVV-V-B7J-JGMG

Nature affaire :

Demande de désignation d’un administrateur provisoire

Affaire :

[M] [L]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1]

C/

S.C.I. AFINMORE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 20 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 18 mars 2026, devant :

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Hélène BRUNET, greffier, présente à l’appel des causes,

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, en application de l’article 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président,

Madame France-Marie DELCOURT, Conseillère,

Madame Christine DARRIGOL, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTES :

Madame [M] [L]

née le 07 août 1950 à [Localité 1] (37)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1]

représentée par son syndic, la SAS PARENT LAFOURCADE, SIREN n° 798 706 446, agissant poursuites et diligences de son dirigeant domicilié cette qualité audit siège social

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par Maître Christophe MIRANDA de la SELARL ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMÉE :

S.C.I. AFINMORE

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Benoît MINGINETTE de la SELARL MINGINETTE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 06 MAI 2025

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE BAYONNE (REFERE)

RG numéro : 24/00489

FAITS ET PROCÉDURE

L’ensemble immobilier dit « propriété [Adresse 1] », géré par l’association syndicale libre (ASL) éponyme, situé à [Localité 2] (64), [Adresse 4] et [Adresse 3], est formé de 3 lots :

— le lot n° 1 (cadastré section AI n° [Cadastre 1] pour 585 m²) appartenant à M. [S] [O] [P],

— le lot n° 2 (cadastré section AI n°s [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour 7 661 m²) appartenant au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1],

— le lot n° 3 (cadastré section AI n°s [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] pour 8 154 m²) appartenant à la SCI Afinmore.

Par requête du 2 août 2024, la S.C.I. Afinmore a sollicité du président du tribunal judiciaire de Bayonne, la nomination d’un administrateur provisoire pour assurer la gestion de l’A.S.L.

Par ordonnance du 2 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Bayonne a désigné Maître [F] en qualité d’administrateur provisoire de l’association syndicale libre (ASL) de la propriété [Adresse 1], pour une durée de 4 mois, aux fins, notamment, d’inviter le syndicat des copropriétaires à faire désigner en assemblée générale, un représentant des copropriétaires individuel et de convoquer une assemblée générale de l’ASL.

Par acte du 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a assigné la SCI Afinmore devant la présidente du tribunal judiciaire de Bayonne statuant en référé aux fins de recevoir Mme [L] en son intervention volontaire, ès qualités de représentante des copropriétaires de la propriété [Adresse 1], de rétracter l’ordonnance du 2 septembre 2024 et de désigner Mme [L] en qualité d’administrateur provisoire de l’ASL de la propriété [Adresse 1] pour une durée de 3 mois avec mission de convoquer l’assemblée générale de l’ASL.

Par ordonnance du 6 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne a :

— rejeté la fin de non recevoir soulevée par la SCI Afinmore ;

— reçu Mme [M] [L] en son intervention volontaire ;

— rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance du 2 mai 2024 dans la procédure RG 24/00257 sauf à constater que la mission de l’administrateur provisoire, visant à solliciter auprès du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], la désignation en assemblée générale d’un représentant des copropriétaires individuel, est devenue sans objet ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à verser à la SCI Afinmore la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux dépens.

Au soutien de sa décision, le juge des référés a retenu :

— sur la fin de non-recevoir : que si les statuts de l’ASL ne prévoient pas la qualité du syndicat des copropriétaires pour représenter les copropriétaires en assemblée générale, celui-ci, ès qualités de représentant des copropriétaires, a qualité pour agir en rétractation, dans la mesure où il justifie d’un intérêt légitime pour ce faire, que la désignation d’un administrateur provisoire de l’ASL est susceptible d’avoir des conséquences sur le lot n° 2 des copropriétaires, ce qui justifie d’un intérêt légitime pour agir en rétractation, de sorte que la fin de non-recevoir doit être rejetée,

— sur l’intervention volontaire de Mme [L] : qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 décembre 2024 que Mme [L] a été désignée comme représentant de la copropriété pour siéger à l’assemblée générale de l’ASL Propriété [Adresse 1], de sorte qu’il en résulte un intérêt légitime à intervenir à l’instance et qu’il convient de la recevoir en son intervention volontaire,

— sur la demande de rétractation :

> que l’ASL n’a pas de directeur depuis le décès de M. [C] [E] le 19 avril 2018,

> que les démarches antérieures à l’ordonnance du 2 septembre 2024 désignant un administrateur provisoire auprès du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sont restées vaines, comme en témoigne le mail de Mme [K] du 14 février 2024,

> que la désignation de Mme [L] en assemblée générale du 17 décembre 2024 pour siéger à celle de l’ASL ne suffit pas à assurer son bon fonctionnement dans l’attente de la désignation d’un nouveau directeur,

> qu’il est nécessaire de maintenir la désignation de l’administrateur provisoire, sauf à constater que sa mission visant à solliciter la désignation d’un représentant des copropriétaires est devenue sans objet,

> qu’il convient de rejeter la demande de rétractation de l’ordonnance du 2 mai 2024, sauf à constater que sa mission visant à solliciter auprès du SDC [Adresse 1] la désignation d’un représentant des copropriétaires individuel est devenue sans objet.

Par ordonnance du 10 juin 2025, la présidente du tribunal judiciaire de Bayonne, statuant en référé, a ordonné la rectification de l’ordonnance de référé du 6 mai 2025 en ce que, en page 3 (quant à la demande de rétractation), il convient de rejeter la demande de rétractation de l’ordonnance du 2 septembre 2024 au lieu du 2 mai 2024.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et Mme [L] ont interjeté appel de l’ordonnance du 6 mai 2024 par déclaration transmise au greffe de la cour le 1er juillet 2025 (instance enrôlée sous le n° 25/01826), critiquant la décision entreprise en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance du 2 mai 2024 dans la procédure RG 24/00257 sauf à constater que la mission de l’administrateur provisoire, visant à solliciter auprès du SDC [Adresse 1], la désignation en assemblée générale d’un représentant des copropriétaires individuel, est devenue sans objet ;

— condamné le SDC [Adresse 1] à verser à la SCI Afinmore la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du C.P.C.;

— condamné le SDC [Adresse 1] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires et Mme [L] ont interjeté appel de l’ordonnance du 10 juin 2025 par déclaration transmise au greffe de la cour le 1er juillet 2025 critiquant la décision en ce qu’elle a rectifié l’ordonnance du 6 mai 2025 (instance enrôlée sous le n° 25/01827).

Conformément aux dispositions des articles 906 et 906-1 du C.P.C., les parties ont été informées, par bulletin transmis le 11 septembre 2025, de la fixation de l’affaire à l’audience du 18 mars 2026.

Par ordonnance du 28 octobre 2025, les instances 25/01826 et 25/01827 ont été jointes, sous le n° 25/01826.

Par ordonnance définitive du 27 janvier 2026, le président de la première chambre civile de la cour d’appel de Pau a déclaré irrecevables toutes conclusions de la SCI Afinmore, en application de l’article 906-2 alinéa 2 du C.P.C.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 mars 2026.

A l’audience du 18 mars 2026, les conseils des parties ont déposé leurs dossiers.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 novembre 2025, Mme [M] [L] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], demandent à la cour, au visa des articles 145 et 493 et suivants du C.P.C. :

— de réformer l’ordonnance de référé du 6 mai 2025 n° 25/199 en ce qu’elle a rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance du 2 septembre 2024 du président du tribunal judiciaire de Bayonne,

et, statuant à nouveau :

— de rétracter l’ordonnance du 2 septembre 2024 rendue par Mme le président du tribunal judiciaire de Bayonne,

— de désigner Mme [M] [L] en qualité d’administrateur provisoire de l’association syndicale libre (ASL) de la propriété [Adresse 1],

— de fixer la mission de l’administrateur provisoire comme suit :

> convoquer, dans les 30 jours suivant la décision à intervenir, les membres de l’ASL Propriété [Adresse 1] à une assemblée générale aux fins de désigner un nouveau directeur pour ledit ensemble immobilier,

> présider ladite assemblée générale et comptabiliser les votes,

> établir le procès-verbal de ladite assemblée générale,

> transmettre ledit procès-verbal à Mme le président du tribunal judiciaire de Bayonne ainsi qu’aux membres de l’ASL de l’ensemble immobilier [Adresse 1] dans un délai maximal de 15 jours suivant la tenue de ladite assemblée,

— de fixer à 3 mois la durée maximale la mission de l’administrateur provisoire, laquelle cessera de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le directeur qui sera élu lors de la future assemblée générale,

— de condamner la SCI Afinmore à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du C.P.C.,

— de condamner la SCI Afinmore aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, il exposent, en substance :

— qu’il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation, qu’il incombe au juge saisi d’une demande en rétractation d’une ordonnance sur requête de rechercher, même d’office, si la requête et l’ordonnance rendue sur son fondement exposent les circonstances justifiant que la mesure sollicitée ne soit pas prise contradictoirement,

— que le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne n’a pas répondu quant à la problématique du non-respect, par la SCI Afinmore, du principe du contradictoire,

— que la SCI Afinmore ne pouvait pas sérieusement prétendre, dans sa requête, ne pas connaître les autres membres de l’ASL Propriété [Adresse 1], dont notamment le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], alors qu’il résulte des statuts de l’ASL, que la SCI Afinmore pouvait assigner le syndic de la copropriété [Adresse 1], ce dernier étant statutairement compétent pour représenter les copropriétaires,

— que la démonstration est faite qu’aucune circonstance ne justifiait que la mesure de nomination d’un administrateur provisoire, sollicitée par la SCI Afinmore, soit prise de manière non contradictoire,

— que le véritable but de l’action de la SCI Afinmore est d’obtenir, sur le fonds de l’ASL Propriété [Adresse 1], l’annulation de la servitude l’empêchant de construire un vaste programme immobilier,

— que rien ne justifie que la vie de l’ASL, sauf la tenue d’une première audience, ne soit judiciarisée,

— que la mission de l’administrateur provisoire doit en conséquence être limitée à la convocation et la tenue de la première assemblée générale et que Mme [L], régulièrement désignée pour représenter la copropriété du lot n° 2, est parfaitement en mesure d’assumer cette fonction.

La S.C.I. Afinmore est réputée conclure à la confirmation de la décision déférée, par adoption de motifs.

MOTIFS

Les chefs de dispositif par lesquels le juge des référés a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la S.C.I. Afinmore et déclaré recevable l’intervention volontaire de Mme [L] ne font l’objet d’aucune contestation et sont définitifs.

La lecture du dossier permet de constater qu’il existe deux versions des statuts de l’A.S.L. :

— celle, originelle, annexée au règlement de l’ensemble immobilier '[Adresse 1]' du 9 juin 1981 (invoquée par les appelants) dont l’article 7-2 stipule :

> que les personnes visées en l’article 2-1 a), membres d’un syndicat de copropriété, sont obligatoirement représentées par le syndic de la copropriété lequel seul prend part aux délibérations, émet tout vote, accepte toutes fonctions et signe tous procès-verbaux sans avoir à justifier d’aucun mandat spécial ou d’une autorisation de l’A.G. de son syndicat,

> que par dérogation à ce qui précède, l’A.G. du syndicat de copropriété peut à la majorité appropriée, désigner un copropriétaire pour assurer la représentation de tous les copropriétaires à l’A.G. de l’ASL dans les mêmes conditions qu’il a été prévu pour le syndic,

— celle, postérieure, du 27 janvier 1988, jointe à la requête adressée au président du tribunal dont l’article 7-2 stipule que les personnes visées en l’article 2-1 a), membres d’un syndicat de copropriété, sont obligatoirement représentées par un copropriétaire désigné par l’A.G. de la copropriété pour assurer la représentation de tous les copropriétaires à l’A.G. de l’ASL, qu’il prendra seul part aux délibérations, émettra tout vote, acceptera toute fonction et signera tous P.V. sans avoir à justifier d’aucun mandat spécial ou d’une autorisation de l’A.G. de son syndicat.

Il ne peut dès lors être fait grief au président du tribunal, statuant sur la base des statuts de l’A.S.L. alors en vigueur, d’avoir, implicitement mais nécessairement, constaté l’existence de conditions particulières justifiant de déroger au principe du contradictoire dès lors que l’A.G. du syndicat des copropriétaires du lot n° 2, nonobstant demande en ce sens (pièce 7 annexée à la requête) n’avait pas désigné son représentant à l’A.G. de l’A.S.L., représentant qui ne pouvait, selon les statuts de l’association, en aucun cas être le syndic de la copropriété du lot n° 2, ès qualités.

La circonstance que le juge des référés, saisi d’une demande de rétractation, n’a pas statué sur le moyen tiré de l’absence de circonstances justifiant la dérogation au principe de la contradiction est dès lors sans incidence et ne peut emporter infirmation de la décision dont appel.

La nécessité de la désignation d’un administrateur provisoire 'extérieur’ à l’association, garantie d’impartialité et d’objectivité, avec la mission telle que réduite par le premier juge (tendant à l’organisation et la tenue d’une assemblée générale 're-constitutive’ de l’A.S.L.,) n’est pas contestable, afin de rétablir le fonctionnement de l’A.S.L., de facto interrompu depuis le décès de son dernier directeur et ce, en application de l’article 23 des statuts de l’A.S.L.(en cas de carence de l’A.S.L. pour l’un quelconque de ses objets, un syndic judiciaire peut être désigné d’office par le président du tribunal, à la requête d’un membre de l’association) au regard du défaut persistant de diligence du syndicat des copropriétaires du lot n° 2 dans ses obligations relatives au fonctionnement même de l’association.

L’ordonnance du 6 mai 2025 et l’ordonnance rectificative du 10 juin 2025 seront en conséquence confirmées, tant sur le principal que sur les demandes annexes relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du C.P.C.

La cour condamnera Mme [L] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort :

Vu les ordonnances du juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne des 6 mai 2025 et 10 juin 2025,

Confirme les décisions déférées en toutes leurs dispositions,

Y ajoutant, condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et Mme [L], in solidum, aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Hélène BRUNET Patrick CASTAGNÉ