ARRET N°147

R.G : 14/02502

XXX

X

C/

B

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

3^e Chambre Civile

ARRÊT DU 13 MAI 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/02502

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 mai 2014

rendu par le Tribunal de Grande Instance de NIORT.

APPELANT :

Maître G X

née le XXX à XXX

XXX – XXX

XXX

ayant pour avocat postulant M^e Frédéric MADY de la SCP MADY GILLET, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas BRIAND, membre de la SCP MADY GILLET

INTIME :

Monsieur E B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant et plaidant M^e Christian GEOFFROY, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 31 Mars 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Katell COUHE, Président

Monsieur Claude PASCOT, Conseiller qui a présenté son rapport

Monsieur Olivier DE BLAY DE GAIX, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Annie FOUR,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Katell COUHE, Président et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*********************

LA COUR

Le présent litige se situe en section AC du cadastre de la commune de Bessines (79).

Selon acte authentique en date du 21 septembre 2004, Madame Y a vendu à Monsieur B la parcelle cadastrée XXX, laquelle a fait ensuite l’objet d’une division en trois parcelles distinctes désormais cadastrées XXX, 191 et 192.

Par acte passé le 25 janvier 2006 en l’étude de M^e X, membre de la SCP TABARD-X, Notaires Associés, Monsieur B a vendu aux époux A la parcelle cadastrée XXX.

Par arrêt confirmatif en date du 11 mai 2012, la cour d’appel de Poitiers a prononcé la résolution de cette dernière vente immobilière et condamné Monsieur B à rembourser aux époux Z la somme de 70.600,84 € sur le fondement des vices cachés au motif que le terrain vendu était impropre à sa destination comme n’ayant pas d’accès à la voie publique. Devant la cour, Monsieur B avait appelé en intervention forcée:

— M^e PIZON, notaire rédacteur des actes de Madame Y,

— M^e BOUTRUCHE, notaire successeur de M^e TABARD, rédacteur de l’acte de vente litigieux. Cette action en intervention forcée des notaires a été déclarée irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel.

Estimant que le notaire était, par sa faute professionnelle, à l’origine du préjudice qu’il subissait du fait de la résolution de la vente, Monsieur B a assigné M^e X en réparation de son dommage.

Par jugement en date du 12 mai 2014, le tribunal de grande instance de NIORT a statué ainsi:

— Dit que Maître G X a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Monsieur E B,

— La condamne à réparer le préjudice en relation directe avec sa responsabilité délictuelle, par le paiement à Monsieur E B des sommes suivantes:

-38.005,65 euros en réparation d’un préjudice financier,

-540,40 euros pour frais de réinscription de la parcelle AC 190 à son nom au bureau des hypothèques,

-10.000 euros en réparation d’un préjudice moral,

— Condamne Maître G X aux dépens, ainsi qu’à verser à Monsieur B, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3.000 euros.

Par acte enregistré le 19 juin 2014, M^e G X a interjeté appel de cette décision contre Monsieur E B.

M^e G X demande à la cour de:

— Réformer le jugement rendu le 12 mai 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NIORT,

Et statuant à nouveau,

— Dire et juger que Monsieur B ne justifie d’aucune faute de Maître X, ni du moindre préjudice indemnisable qui serait directement lié à son intervention,

— Débouter en conséquence Monsieur B de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre de Maître X,

— Le condamner à payer à Maître X la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur E B demande à la cour de:

— Dire et juger Maître X recevable en son appel mais mal fondée.

— En conséquence,

— L’en débouter,

— Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de NIORT du 12 mai 2014 en toutes ses dispositions,

— Condamner Maître X à verser à M. B une somme de 3 000 € en vertu de l’article 700 du NCPC.

Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La recevabilité de l’appel n’est pas contestée.

Au préalable, la cour constate qu’en cause d’appel, M^e X ne se prévaut plus de la prescription de l’action en responsabilité qu’elle avait soulevée en première instance.

1) Sur la faute:

Il est constant que les notaires doivent procéder à la vérification préalable des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de leurs actes.

Le présent litige concerne l’accessibilité au domaine public de la parcelle cadastrée XXX vendue le le 25 janvier 2006 par Monsieur B aux époux Z. En pages 4 à 7 de l’acte de cession, un paragraphe intitulé 'Constitution de servitudes’ rappelle que la parcelle objet de la vente bénéficie d’un droit de passage 'qui s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de cinq mètres sur les terrains cadastrés section AC numéros 111, 119 et 192 (…)'. Or, la consultation du plan cadastral permet de constater que depuis la parcelle XXX, le cheminement sur les parcelles XXX, puis 119 puis 111 ne permet pas d’aboutir à la voie publique, en l’occurrence la rue C D, puisque qu’il bute sur la parcelle XXX, demeurée propriété de Madame Y. Force est de constater qu’aucune stipulation de l’acte authentique ne permet de résoudre cet obstacle majeur.

M^e X tente de démontrer l’absence de faute de sa part en faisant valoir:

— que la parcelle XXX était destinée à devenir une voie publique,

— que la parcelle cédée bénéficiait nécessairement de la servitude légale dite de la destination du père de famille,

— qu’en tout état de cause, une servitude de passage sur la parcelle XXX aurait été judiciairement consacrée.

Sur le premier point, la cour observe que certes, la parcelle XXX a fini par être acquise par la commune pour un euro symbolique, mais ce, par acte authentique du 6 juillet 2009, soit postérieurement à la vente litigieuse et au jugement du tribunal de grande instance de Niort en date du 19 janvier 2009 qui a ordonné la résolution de l’acte.

Quant aux solutions alléguées par M^e X pour résoudre cette difficulté, solutions tirées de la servitude légale dite de la destination du père de famille ou de la nécessaire consécration judiciaire d’une servitude de passage, elles reposent soit sur une analyse juridique susceptible d’être discutée, soit sur une saisine judiciaire. Le seul fait de devoir recourir à de tels mécanismes, non dénués d’aléa, suffit à démontrer que l’acte dressé par M^e X était inefficace en soi quant à l’accessibilité du fonds vendu.

Il est donc démontré que la résolution de la vente trouve sa cause exclusive dans la faute commise par M^e X.

2) Sur le préjudice:

Au titre de l’indemnisation se son préjudice, Monsieur B est fondé à réclamer réparation au titre:

— des frais de négociation immobilière,

— des honoraires de M^e X,

— des honoraires d’avocats, frais procéduraux et condamnations pour frais irrépétibles qu’il a exposés,

— des frais engagés pour qu’il soit reconnu à nouveau propriétaire de la parcelle dont la vente a été résolue.

Ces dépenses sont parfaitement justifiées par Monsieur B.

Ce dernier peut en outre prétendre à l’indemnisation de son préjudice moral au titre de plusieurs années de tracasseries d’ordre procédural et administratif. Le tribunal sera approuvé en ce qu’il a retenu de ce chef la somme de 10.000 €.

Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

M^e X qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel et au paiement de la somme complémentaire de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant après en avoir délibéré, publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement,

Déclare l’appel recevable,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M^e X à payer à Monsieur B la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^e X aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,