ARRET N°378

N° RG 23/01945 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G3W6

C.L / V.D

[U] EPOUSE [R]

C/

[J]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01945 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G3W6

Décision déférée à la Cour : jugement du 07 juin 2023 rendu(e) par le Juge des contentieux de la protection de NIORT.

APPELANTE :

Madame [P] [U] épouse [R]

née le 25 Juin 1963 à [Localité 6] (79)

[Adresse 2]

[Localité 6]

ayant pour avocat plaidant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-4052 du 31/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

INTIME :

Monsieur [G] [J]

né le 31 Juillet 1971 à [Localité 5] (61)

[Adresse 1]

[Localité 4]

ayant pour avocat M^e Guillaume FAUROT de la SELARL FED AVOCATS, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*************

Le 29 avril 2016, Madame [P] [U] épouse [R] (la bailleresse) a consenti à Monsieur [G] [J] (le locataire ou le preneur) un bail portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel révisable de 300 euros hors charges, pour une durée de 3 ans.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été établi par les parties.

Par jugement du 20 mars 2019, le tribunal d’instance de Niort a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de Monsieur [J] et l’a condamné à verser à Madame [R] la somme de 5.412 euros au titre de l’arriéré locatif, outre 300 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Le 21 août 2019, Madame [R] a fait établir, par huissier de justice, un procès-verbal de constat non contradictoire de l’état des lieux après la reprise du bien.

Le 31 août 2021, Madame [R] a attrait Monsieur [J] devant le juge des contentieux de la protection de la protection du tribunal judiciaire de Niort afin d’obtenir l’indemnisation de réparations locatives.

Dans le dernier état de ses demandes, Madame [R] a demandé de condamner Monsieur [J] à lui verser la somme de 69.024,09 euros au titre des réparations locatives outre la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

En dernier lieu, Monsieur [J] a demandé de débouter Madame [R] de l’intégralité de ses demandes, et de la condamner à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire en date du 7 juin 2023, le juge des contentieux de la protection de Niort a :

— débouté Madame [R] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné Madame [R] à payer à Monsieur [J] une somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 14 août 2023, Madame [R] a relevé appel de ce jugement en intimant Monsieur [J].

Le 14 novembre 2023, Madame [R] a sollicité l’infirmation intégrale du jugement déféré et, statuant à nouveau, a demandé la condamnation de Monsieur [J] à lui verser la somme de 65.164,65 euros au titre des réparations et dégradations locatives, et a demandé de débouter Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes.

Le 31 janvier 2024, Monsieur [J] a sollicité la confirmation intégrale du jugement déféré et, y ajoutant, la condamnation de Madame [R] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties déposées aux dates susdites.

Le 17 septembre 2024 a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

Par message sur le réseau privé justice en date du 18 octobre 2024, la cour a invité les parties à présenter leurs observations pour le 5 novembre 2024 au plus tard sur les moyens relevés d’office, tenant à :

— l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que ses dispositions sont d’ordre public ;

— l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, pour lequel :

Est réputée non écrite toute clause :

….

i) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;

— l’article 7de la même loi, selon lequel :

Le locataire est obligé :

….

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ;

à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, la remise en état ou conserver à son bénéfice de transformation effectuée sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ;

le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements la sécurité du local….

Et ce spécialement au regard de la clause du contrat de bail litigieux prévoyant l’obligation, pour le locataire, à la fin du contrat, si le bien n’est pas acheté, de remettre le bien en l’état, avant les travaux effectués par le locataire.

Le 30 octobre 2024, Madame [R] a présenté une note en délibéré.

Le 4 novembre 2024, Monsieur [J] a présenté une note en délibéré.

MOTIVATION

Sur les réparations locatives

Selon l’article 1731 du code civil,

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.

Cette présomption est expressément limitée aux réparations locatives.

Selon l’article 1732 du même code,

Il (le preneur) répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait notamment obligation au preneur de:

— c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il appartient au preneur de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute, et non au bailleur de prouver que la faute du locataire est la cause de son préjudice.

Si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des éléments atteints ou dégradés en raison de la vétusté, non imputable au preneur.

Seules les réparations locatives de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de la construction de la matière ni par la force majeure, sont à la charge du preneur.

Les manquements suffisamment graves d’une partie à ses obligations sont susceptibles de dispenser l’autre partie d’exécuter les siennes.

Madame [R] demande la condamnation de Monsieur [J] à lui payer 65 164,65 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation des dégradations locatives qu’elle lui impute.

Elle produit à cet égard un devis global émanant d’un artisan, intitulée rénovation complète de la maison, d’un montant correspondant, portant notamment sur la maçonnerie (notamment décapage mécanique sur 20 cm d’épaisseur, dallage, raccordement des pièces d’eau à la fosse septique), revêtement de sol de la chambre (dont pose de parquet), pose d’un escalier, de fenêtres, de porte-fenêtres, d’électricité (avec installation complète du système électrique, dont pose d’un système électrique complet), et plomberie (avec installation complète, dont gestion des eaux usées, alimentation en eau froide et chaude, pose d’une vmc, fourniture d’une chauffe-eau).

Il sera observé que ce devis a trait non pas à proprement parler à des réparations locatives, mais à des réparations de gros oeuvre ou relevant du seul propriétaire.

Il y aura ainsi lieu de considérer que la bailleresse reproche essentiellement au locataire pendant sa jouissance la dégradation des éléments d’équipement à la charge normale du bailleur.

Madame [R] produit à cet égard un constat d’huissier en date du 21 août 2019, dont son auteur rapporte que la bailleresse a exposé à l’officier ministériel qu’après la remise de son logement, suite au départ du locataire, elle requiert ce dernier de réaliser un état des lieux non contradictoire pour constater l’état déplorable de son bien.

Il ressort notamment des constatations énumérées à cet acte :

— la présence d’une caravane dans le jardin ;

— la présence de nombreux détritus déposés sur le terrain et à l’intérieur du logement ;

— la dépose de l’escalier menant à la cave et le trou laissé en lieu et place ;

— le perçage des murs pour le passage de tuyaux ;

— la destruction de la salle de bains ;

— l’obstruction de l’accès à la pièce voisine jouxtant le salon ;

— l’obstruction de la cheminée ;

— des travaux laissés à l’abandon et inachevés.

Monsieur [J] entend objecter que le bien de la bailleresse a toujours été dans un état déplorable, et qu’il ne l’a pas reçu en bon état de réparations.

En l’absence de présentation d’état des lieux d’entrée par les parties, ce dernier sera réputé ne pas avoir été réalisé, de telle sorte qu’il y aura lieu de considérer que le locataire a reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

Mais le preneur entend toutefois renverser cette présomption, et apporter la preuve contraire.

Il ressort en effet de diverses pièces susdites la preuve qu’avant sa mise en location, le bien litigieux devait être rénové :

— demande de subvention en date du 19 juin 2014, émanant de la locataire elle-même, et adressée à l’agence nationale de l’habitat aux fins de remise aux normes de l’installation électrique, mise en oeuvre d’un moyen de chauffage adapté, isolation générale de la maison, pose de nouvelles fenêtres, outre demande d’attribution d’une subvention pour la réfection des combles habitables ou perdus ;

— estimation du bien immobilier par une agence en date du 14 août 2014, adressé à la bailleresse, décrivant le bien comme une maison à rénover entièrement, avec une estimation entre 40 000 et 50 000 euros nets vendeur, telle que rapportée par le premier juge, mais ne figurant plus à hauteur d’appel parmi les pièces produites par la bailleresse ;

— clause expresse du contrat de bail litigieux, prévoyant que les loyers sont à perte, de sorte qu’au moment de l’achat du bien immobilier, les loyers ne seront pas déduits du prix de la maison, et prévoyant qu’à la fin du contrat, si le bien ne peut pas être acheté, le contrat peut être soit renouvelé, soit non renouvelé, auquel cas le locataire devra quitter les lieux en 22 jours et remettre le bien en état, avant les travaux effectués par le locataire.

Et la bailleresse vient elle-même reconnaître (page 5/8 de ses écritures) que le bien nécessitait des travaux de rénovation, sauf à dire que le locataire était dans l’obligation de remettre le bien en l’état avant les travaux qu’il avait réalisés ou fait réaliser.

En outre, il ressort des attestations émanant de Monsieur [X], Madame [M], Madame [I], Monsieur [H] le constat, par leurs auteurs, du mauvais état dans lequel les lieux donnés à bail ont été reçus par Monsieur [J], mettant en évidence notamment :

— une absence d’électricité et d’isolation ;

— des portes et fenêtres constamment ouvertes ou sans vitres ;

— une salle de bains pleine de déchets ou délabrée ;

— une pièce à vivre remplie de déchets et de déjections de rongeurs, avec des ouvertures bouchées par du carton ;

— une absence de sanitaires.

De plus, alors que dans ses écritures (page 6/8), Madame [R] s’appuie elle-même sur les photographies réalisées par Monsieur [J] lors de son entrée dans les lieux en avril 2016, il en ressort globalement un constat quant à l’état de délabrement avancé du bien, en y observant en particulier, dans le salon, l’entassement de détritus, l’apparente destruction du sol, et l’état de moisissure des murs.

Il ressort ainsi de ces éléments que le bien loué a été reçu par le locataire dans un état de dégradation très avancé, de telle sorte qu’il n’était pas habitable en l’état.

Il en ressortira notamment que les détritus se trouvaient dans le bien dès l’origine, et que pour partie les murs, la maçonnerie et les sols étaient détruits et à reconstruire, que les fenêtres devaient être changées, que l’installation électrique n’était pas aux normes, et qu’un système complet de chauffage devait être installé.

Du tout, il résultera qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, la bailleresse défaille à faire la preuve que le bien présentait un bon état de réparations locatives lors de l’entrée dans les lieux du preneur.

Madame [R] ne peut donc pas former une quelconque prétention au titre des réparations locatives.

* * * * *

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que ses dispositions sont d’ordre public.

Selon l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989,

Est réputée non écrite toute clause :

….

i) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;

selon l’article 7de la même loi,

Le locataire est obligé :

….

f) de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ;

à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, la remise en état ou conserver à son bénéfice de transformation effectuée sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ;

le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements la sécurité du local….

Madame [R] fait encore grief à Monsieur [J] de ne pas avoir remis le bien en l’état avant les travaux qu’il a réalisés ou fait réaliser lors de sa sortie, comme il en avait l’obligation, ou encore de ne pas avoir achevé les travaux à l’accomplissement desquels il s’était engagé.

En comparant les photographies prises par Monsieur [J] lors de l’entrée dans les lieux avec le constat d’huissier réalisé à sa propre diligence après la sortie, la bailleresse entend notamment reprocher au preneur d’avoir fermé la cheminée par des parois en placoplâtre (alors qu’elle était ouverte à l’entrée dans les lieux), et d’avoir grossièrement obstrué avec de la maçonnerie trois ouvertures dans le mur de pierre (alors que ces ouvertures étaient béantes à l’entrée).

Ainsi, les faits dont la bailleresse demande sur ce point réparation sont consécutifs aux travaux réalisés par le preneur, et auquel ce dernier avait procédé en exécution du contrat de bail, de telle sorte qu’elles ne relèvent pas, à proprement parler, de réparations locatives.

Mais si ce contrat avait prévu l’obligation pour le preneur sortant de remettre en l’état antérieur le bien, avant réalisation de ses propres travaux, il sera observé qu’ayant donné son accord écrit à la réalisation des travaux, la bailleresse ne pouvait réclamer une remise en l’état antérieur qu’à condition que les travaux réalisés par le preneur mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, par application de l’article 7 f de la loi plus haut cité.

Or, la bailleresse ne prouve pas que les désordres susdits qu’elle impute au preneur mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Elle est donc malhabile à demander sur ces points la remise en l’état antérieur du logement.

En outre, l’application de la clause contractuelle de remise en état est susceptible d’avoir pour objet ou pour effet d’autoriser le bailleur à percevoir des amendes ou pénalités en cas d’infraction aux clauses de contrat, de telle sorte que cette clause doit être considérée comme non écrite, en application de l’article 4 i) de la loi plus haut citée.

Madame [R] ne peut donc pas obtenir réparation au titre de la remise en l’état antérieur.

Il y aura donc lieu de débouter Madame [R] de sa demande en paiement, et le jugement sera confirmé de ce chef.

* * * * *

Il conviendra de condamner la bailleresse aux entiers dépens de première instance, et à payer au preneur une somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles de première instance : le jugement sera confirmé de ces chefs.

La bailleresse sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il y aura lieu de condamner la bailleresse aux entiers dépens d’appel, et à payer au preneur la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant:

Déboute Madame [P] [U] épouse [R] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamne Madame [P] [U] épouse [R] aux entiers dépens d’appel et à payer Monsieur [G] [J] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,