ARRET N°128

CP/KP

N° RG 24/01922 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HDI5

S.C.I. LE CENTRAL

C/

S.E.L.A.R.L. ACTIS MANDATAIRE JUDICIAIRE

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 25 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01922 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HDI5

Décision déférée à la Cour : jugement du 23 novembre 2021 rendu(e) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de POITIERS.

APPELANTE :

S.C.I. LE CENTRAL

[Adresse 1]

[Localité 6]

Ayant pour avocat plaidant M^e Pierre MARTIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES.

INTIMEE :

S.E.L.A.R.L. ACTIS MANDATAIRE JUDICIAIRE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas DUFLOS de la SCP D’AVOCATS DUFLOS, avocat au barreau de POITIERS.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 14 avril 2008, la société civile immobilière Le Central a consenti un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 4] à [Localité 7], à la société à responsabilité limitée Adi exercant une activité de restauration.

Par acte notarié en date du 13 janvier 2009, la société Le Central a consenti un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 7], à la société à responsabilité limitée Unik.

En 2013, un incendie s’est déclaré sur un immeuble voisin, détruisant en grande partie l’immeuble occupé par les sociétés Adi et Unik.

Un arrêté de péril non imminent a été rendu le 22 novembre 2013.

Par acte d’huissier du 18 octobre 2016, la société Le Central a fait délivrer à la société Adi un congé sans offre de renouvellement pour le 30 avril 2017.

Le 13 mars 2017, la société Adi a attrait la société Le Central afin de contester le congé.

Par jugement en date du 24 juillet 2018, le tribunal judiciaire de Poitiers a notamment :

— validé le congé,

— dit que la société Le Central doit une indemnité d’éviction,

— avant dire droit, ordonné une expertise.

Par jugement en date du 4 juin 2019, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au bénéfice de la société Le Central et de Monsieur [T], son gérant. Maître [P] a été désignée en qualité de mandataire judiciaire. Le 10 juin 2019, la société Le Central et Monsieur [T] ont interjeté appel de ce jugement. Par arrêt du 10 novembre 2020, la cour d’appel de Poitiers a infirmé le jugement déféré.

En parallèle, par jugement en date du 22 octobre 2019, le tribunal de commerce de Poitiers a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Adi et a désigné la Selarl Actis mandataires judiciaires en qualité de liquidateur.

Par conclusions du 7 février 2020, la société Actis mandataires judiciaires est intervenue volontairement à l’instance ès-qualités.

La société Le Central a déclaré sa créance de 224.489,78 euros ainsi composée :

—  174.489,78 euros : dette échue,

—  50.000 euros : dette à échoir.

Le 12 mars 2020, le liquidateur judiciaire de la société Le Central a transmis à la société Le Central un certificat d’irrecouvrabilité.

Par ordonnance en date du 20 juillet 2020, le juge-commissaire a confirmé la résiliation du bail commercial à la date du 30 avril 2017.

Par jugement en date du 23 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Poitiers a statué ainsi :

— condamne la SCI Le Central à payer à la SELARL Actis mandataires judiciaires, en qualité de mandataire judiciaire de la liquidation judiciaire de la SARL Adi, la somme de 30.000 euros à titre d’indemnité d’éviction,

— condamne la SCI Le Central à payer à la SELARL Actis mandataires judiciaires, en qualité de mandataire judiciaire de la liquidation judiciaire de la SARL Adi, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette les autres demandes,

— condamne la SCI Le Central aux dépens,

— ordonne l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 5 juillet 2022, la société Le Central a relevé appel de cette décision en visant ses chefs expressément critiqués et en intimant la société Actis mandataires judiciaires ès qualités.

La société Actis mandataires judiciaires a, par conclusions transmises le 22 décembre 2022, saisi le conseiller de la mise en état aux fins de voir prononcer, au titre de l’article 526 du code de procédure civile, la radiation de l’affaire du rôle en raison de l’inexécution par l’appelant du jugement déféré.

Par ordonnance du 6 mars 2023, le conseiller de la mise en état a prononcé la radiation de l’appel interjeté par la société Le Central contre le jugement du tribunal judiciaire de Poitiers en date du 23 novembre 2021.

Par ordonnance du 1er décembre 2023, le juge commissaire a admis la créance de la société Le Central à hauteur de 182.686,79 euros.

La société Le Central a, par conclusions transmises le 17 juillet 2024, sollicité la réinscription au rôle de l’affaire.

L’affaire a été ré-enrôlée devant la 2e chambre civile de la cour d’appel de Poitiers sous le n° RG 24/01922.

La société Le Central a, par dernières conclusions transmises le 2 septembre 2024, demandé à la cour de :

— infirmer le jugement n°17/00697 rendu par le tribunal judiciaire de Poitiers le 23 novembre 2021 en ce qu’il a :

— condamné la société Le Central à payer à la société Actis mandataires judiciaires, en qualité de mandataire judiciaire de la liquidation judiciaire de la société Adi, la somme de 30.000 euros,

— condamné la société Le Central à payer à la société Actis mandataires judiciaires, en qualité de mandataire judiciaire de la liquidation judiciaire de la société Adi,

la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes de la société Le Central,

— condamné la société Le Central aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter la société Actis mandataires judiciaires ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Adi de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— réduire à de plus justes proportions le montant de l’indemnité d’éviction et la fixer à 1 euro,

— constater la compensation légale entre la créance de loyer de la société Le Central et l’indemnité d’éviction de la société Adi,

En tout état de cause,

— débouter la société Actis Mandataires judiciaires ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Adi de l’ensemble de ses demandes,

— fixer la créance de la société Le Central à l’égard de la société Actis mandataires judiciaires ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Adi à la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— fixer la créance de la société Le Central à l’égard de la société Actis mandataires judiciaires ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Adi à la somme de 237 euros au titre des dépens.

La société Actis Mandataires judicaires ès-qualités a, par dernières conclusions transmises le 16 août 2024, demandé à la cour de :

— déclarer la société Le Central mal fondée en son appel,

— confirmer le jugement n°17/00697 rendu par le tribunal judiciaire de Poitiers le 23 novembre 2021 en toutes ses dispositions,

— constater la compensation légale avec la créance admise définitivement au passif de la liquidation judiciaire,

— débouter la société Le Central de ses demandes, fins et prétentions pour le surplus,

— condamner la société Le Central à payer à la société Actis Mandataires judiciaires ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Adi la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société Le Central aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) Sur le principe de la condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction :

La SCI Le Central conteste le principe même de sa condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction au motif :

— que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction dès lors que l’immeuble ne peut pas être occupé sans danger, et que tel était le cas en l’espèce,

— que la société preneuse ne justifie d’aucun préjudice en lien avec le refus de renouvellement, compte tenu de l’absence de chiffre d’affaires au cours des trois années qui ont précédé l’éviction.

Avec la société preneuse, la cour constate que l’appel porte sur le jugement du 23 novembre 2021qui a quantifié le montant de l’indemnité d’éviction et non sur le jugement du 24 juillet 2018 qui a notamment validé le congé et dit que la société Le Central devait une indemnité d’éviction. Le jugement de 2018 n’a jamais été remis en cause en cette disposition.

Il convient de constater que le paiement d’une indemnité d’éviction est acquis.

Dès lors, les moyens de la société appelante selon lequel, aucune indemnité ne serait due en raison de l’impossibilité d’occuper les lieux sans danger d’une part, et de la prétendue absence de préjudice de la société preneuse d’autre part, sont inopérants à ce stade de la procédure.

2) Sur la compensation entre l’indemnité d’éviction telle qu’elle sera arrêtée par la cour et la dette de loyers de la société preneuse :

Comme il a été vu dans l’exposé du litige, par ordonnance du 1er décembre 2023, le juge commissaire a admis la créance de la société Le Central à hauteur de 182.686,79 euros.

En droit, l’article L 662-7 du code de commerce dispose en son alinéa 1er : 'Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes (…)'

Les parties s’accordent à dire qu’il y a lieu en l’espèce, compte tenu du texte susvisé, d’ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction due par la société bailleresse et la dette de loyers due par la société preneuse, s’agissant de dettes connexes au regard de la jurisprudence.

La cour ordonnera en conséquence la compensation sollicitée par les parties.

3) Sur le quantum de l’indemnité d’éviction :

Le tribunal a fait droit au montant sollicité par la société preneuse, sur la base des conclusions de l’expert qui a retenu la somme de 30.000 euros, moyenne entre deux modes de calcul à savoir :

-34.000 euros (méthode par coéfficient),

-26.000 euros (méthode par rendement).

La société Le Central sollicite la réduction de l’indemnité d’éviction à la somme de 1 euro. A cette fin, elle critique le mode de calcul mis en oeuvre, non quant aux méthodes rappelées ci-dessus, mais quant à la période retenue. Elle estime en effet qu’il fallait prendre en considération le chiffre d’affaires au cours des trois années qui ont précédé l’éviction (années 2014 à 2017 où le chiffre d’affaires était nul) et non les années 2010 à 2012 qui ont été retenues par l’expert. Elle se prévaut à cette fin de d’un arrêt de la Cour de cassation ayant jugé que la valeur du fonds de commerce doit être 'déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires des preneurs avant l’éviction, et non en considération du chiffre d’affaires réalisé par ces derniers au cours des trois meilleures années d’exploitation’ (Cass 3° 20 03 07 n° 06-11.040). Elle rappelle qu’en l’occurrence, la société ADI n’exploitait plus son fonds de commerce depuis le 22 mars 2013.

La société intimée fait valoir sur ce point que si elle n’exploitait plus les locaux au cours des trois années ayant précédé l’éviction, c’est en raison de l’ impossibilité matérielle de le faire, impossibilité imputable au bailleur qui n’avait pas effectué les travaux de reprise rendus nécessaires par le sinistre intervenu.

Ces moyens appellent les observations suivantes.

Dès lors que le tribunal judiciaire, par sa décision du 24 juillet 2018 a estimé que la société Le Central devait une indemnité d’éviction, il a jugé, implicitement mais nécessairement que la société ADI avait subi un préjudice du fait du défaut de renouvellement du bail. Ce préjudice ne pouvait être évalué qu’à l’aune des trois dernières années d’exploitation effective du fonds dans l’immeuble litigieux. Et ce d’autant que comme le rappelle la société preneuse, le cessation d’exploitation ne lui est pas imputable mais découle d’une liquidation judiciaire intervenue en cours d’instance et qui découle d’une impossibilité d’exploiter les locaux totalement indépendante de sa volonté.

Au vu de la décision qui l’a mandaté et qui n’a pas été remise en cause, l’expert ne pouvait qu’évaluer l’indemnité d’éviction sur la base des années 2014 à 2017 . Missionner un expert pour évaluer un préjudice sur la base d’un chiffre d’affaires qui n’existait plus en raison de la cessation de l’exploitation, n’aurait eu strictement aucun sens.

C’est pourquoi, la cour approuvera le tribunal en ce qu’il a condamné la société bailleresse à payer une indemnité d’éviction calculée sur la base des bénéfices procurés aux cours des années

2010 à 2012, évaluée à la somme de 30.000 euros.

***

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions sur les dépens et les frais irrépétibles.

La société Le Central qui sucombe en cause d’appel sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamnée aux dépens d’appel et par conséquent au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Ordonne la compensation légale entre la créance au titre de l’indemnité d’éviction et celle admise au passif de la liquidation judiciaire de la société ADI au titre des loyers impayés,

Déboute la société Le Central de sa demande au titres des frais irrépétibles,

Condamne la société Le Central au paiement de la somme de 5.000 euros au profit de la SELARL Actis Mandataire Judiciaire ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL ADI,

Condamne la société Le Central aux entiers dépens d’appel,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,