ARRET N°232

N° RG 24/02058 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HDSQ

C.L / V.D

[P]

C/

[B]

[N]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 17 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02058 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HDSQ

Décision déférée à la Cour : jugement du 30 mai 2024 rendu(e) par le Juge des contentieux de la protection de la [Localité 11] sur Yon.

APPELANT :

Monsieur [L] [P]

né le 27 Février 1986 à [Localité 9]

chez Mme [Z] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 7]

ayant pour avocat plaidant M^e Florent BACLE de la SARL BACLE BARROUX AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004230 du 05/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMES :

Monsieur [T] [B]

né le 17 Juin 1980 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 6]

ayant pour avocat plaidant M^e Hervé-Sébastien BUTRUILLE, avocat au barreau de POITIERS

Madame [U] [N]

[Adresse 4]

[Localité 5]

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 15 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*************

Le 19 décembre 2020, Monsieur [T] [B] (le bailleur) a donné à bail à Monsieur [L] [P] (le locataire) un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 400 euros outre une provision pour charge de 20 euros par mois.

Le 14 décembre 2020, Madame [U] [N] (la caution) s’est portée caution solidaire de Monsieur [P] pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges, réparations locatives, impôts et taxes, et tous frais éventuels de procédure.

Le 29 novembre 2023, Monsieur [B] a fait délivrer à Monsieur [P] une sommation de payer visant la somme de 1 319,89 euros.

Le 1er décembre 2023, Monsieur [B] a dénoncé la sommation à la caution.

Les 15 et 22 décembre 2023, Monsieur [B] a attrait Monsieur [P] et Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon.

Dans le dernier état de ses demandes, Monsieur [B] a demandé :

— de prononcer la résiliation du bail signé entre les parties ;

— d’autoriser l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ;

— de condamner le locataire solidairement avec la caution au paiement de la somme de 1 770,52 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 13 décembre 2023 ;

— de condamner le locataire solidairement avec la caution en deniers ou quittances au paiement des loyers échus entre la date de la présente assignation et la date du prononcé de la résiliation du bail ;

— de condamner le locataire solidairement avec la caution au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à la somme de 450,63 euros à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux ;

— de condamner le locataire solidairement avec la caution au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

— de condamner le locataire solidairement avec la caution au paiement aux entiers dépens, en ce compris la sommation de payer, la notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex), l’assignation et les frais d’exécution à venir.

Dans le dernier état de ses demandes, Monsieur [P] a demandé :

— de le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;

— de débouter le bailleur de sa demande d’expulsion ;

— de condamner le bailleur à faire éradiquer l’infestation de souris et effectuer les travaux liés aux infiltrations d’eaux et à l’humidité sous astreinte comminatoire de 100 euros par jour à compter du jugement ;

— de déclarer qu’il en serait référé à la présente juridiction pour liquider l’astreinte ;

— de condamner le bailleur à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ;

— d’ordonner la compensation judiciaire des condamnations pécuniaires ;

— de condamner le bailleur aux entiers dépens, y compris au titre de l’aide juridictionnelle sollicitée par lui-même.

Quoique régulièrement assignée à étude de commissaire de justice, Madame [N] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Par jugement contradictoire en date du 30 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon a :

— prononcé la résiliation, à compter de ce jour, du contrat de location conclu le 19 décembre 2020 entre d’une part le bailleur et d’autre part le locataire, relativement au logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] ;

— ordonné en conséquence au locataire de libérer ladite habitation ;

— dit qu’à défaut pour le locataire d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, le bailleur pourrait faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin était ;

— condamné solidairement le locataire et la caution, à verser au bailleur la somme de 3 122,41 euros au titre des loyers impayés, terme de mars 2024 inclus ;

— condamné solidairement le locataire et la caution, à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges dus selon le bail s’il se poursuivait, et ce depuis le 30 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, la part échue au titre du mois de mars 2024 étant incluse dans la somme de 3 122,41 euros fixée ci-avant ;

— débouté le locataire de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamné le locataire aux dépens de l’instance qui comprendraient notamment le coût de la sommation de payer du 30 novembre 2023, de la dénonciation du 1er décembre 2023, de la notification Ccapex du 7 décembre 2023 et de la présente assignation ;

— condamné le locataire à verser au bailleur la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles;

Le 27 août 2024, Monsieur [P] a relevé appel de ce jugement, en intimant Monsieur [B] et Madame [N].

Le 25 novembre 2024, Monsieur [P] a déposé ses premières conclusions au fond.

Le 2 décembre 2024, Monsieur [P] a signifié ses premières conclusions au fond et les 6 pièces visées à son bordereau de communication à Madame [N] à sa personne.

Le 19 mars 2025, Monsieur [P] demande à la cour l’infirmation intégrale du jugement déféré, et statuant à nouveau :

— de débouter Monsieur [B] de sa demande d’expulsion ;

— de condamner Monsieur [B] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l’ensemble des préjudices subis sur le fondement de l’article 1231-1 du Code Civil ;

— d’ordonner la compensation judiciaire entre la somme allouée à lui-même au titre des dommages et intérêts et les sommes éventuellement dues par ce dernier au titre des loyers impayés ;

— condamner Monsieur [B] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, y compris au titre de l’aide juridictionnelle sollicitée par lui-même ;

— rejeter purement et simplement les demandes adverses.

Le 24 février 2025, Monsieur [B] demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de condamner Monsieur [P] à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties déposées aux dates susdites.

Le 1er avril 2025 a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION

Sur l’exception d’inexécution invoquée par le locataire

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionné au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Cet article renvoie à un décret en Conseil d’Etat pour la définition de ces caractéristiques.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent au sens de ce premier texte, lequel doit notamment satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment en assurant le clos et le couvert, en protégeant les infiltrations d’air parasites, en présentant des réseaux et branchements d’électricité, et des équipements de chauffage conformes aux normes de sécurité en vigueur.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l’obligation de délivrer un logement décent s’il s’agit de l’habitation principale du preneur, ainsi que d’assurer sa jouissance paisible pendant la durée du bail.

Sauf impossibilité totale d’exercer son droit de jouissance, le locataire ne peut opposer au bailleur, n’exécutant pas correctement ses obligations, une exception d’inexécution.

Et cette impossibilité de jouissance s’analyse en une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait notamment obligation au preneur de:

— c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’obligation essentielle d’un preneur à bail consiste à payer les loyers et charges aux termes convenus.

Pour s’opposer aux demandes du bailleur aux fins de condamnation aux impayés de loyer, résiliation du bail et expulsion, le locataire entend invoquer l’exception d’inexécution.

Monsieur [P] argue que Monsieur [B] a manqué à son obligation de lui délivrer un logement en bon état, exempt de risque pour la santé et la sécurité de ses occupants, et d’en assurer l’entretien.

Il soutient que les multiples problème qu’il a rencontrés (inondations, infestation de souris, déperdition énergétique) montrent que le logement ne répondait pas à ces exigences, tandis que lui-même avait agi de bonne foi en signalant ces désordres dès leur apparition.

A titre liminaire, il sera observé que l’état des lieux d’entrée du 19 décembre 2020 ne signale, même à l’état latent et potentiel, aucun des désordres objet des doléances ultérieures du locataire.

Et première part, le locataire n’a produit aucun élément, extérieur à ses propres affirmations, établissant l’existence des inondations qu’il dénonce.

Car celles-ci ne résultent pas suffisamment de la production de seules photographies.

De seconde part, s’agissant de l’infestation par des souris, Madame [Z] précise dans son attestation qu’ayant passé quelques nuits dans l’appartement loué, elle a entendu à plusieurs reprises des bruits de souris qui couraient et grattaient au-dessus de l’appartement, et avoir pu constater des déjections au niveau de la partie cuisine.

Mais en l’état de ce seul élément de preuve, qui n’est pas indicatif de la durée et la persistance du phénomène qu’il signale, il n’est pas possible de déterminer si la présence de souris procède effectivement d’un manquement du bailleur, plutôt que d’un manquement du locataire, ou bien encore d’un cas fortuit n’étant imputable à aucune des parties.

De troisième part, il ressort en outre des échanges écrits entre bailleur et locataire, ainsi que de l’attestation susdite de Madame [Z] et des photographies qu’au niveau de la porte d’entrée côté parking, il demeure entre le bas de la porte et le sol un écart de plusieurs millimètres, laissant passer le vent et la fraîcheur, à un point tel qu’il était nécessaire par temps froid d’augmenter le chauffage pour cela fût supportable à l’intérieur.

Ce troisième manquement, touchant au clos ou au couvert, est suffisamment établi par cette seule attestation, est imputable au bailleur.

Et celui-ci n’apporte pas une preuve contraire suffisante, en soutenant que les photographies adverses montrent uniquement que la porte est fermée, tandis que lorsqu’elle est fermée correctement, il n’y pas de jour.

Mais ce seul manquement n’a pas pour objet d’aboutir à une impossibilité totale de jouissance du bien donné à bail.

Dès lors, Monsieur [P] est malhabile à invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer aux demandes du bailleur formées à son encontre.

Sur les demandes du bailleur

Monsieur [P] s’est borné à opposer aux demandes du bailleur la seule exception d’inexécution susdite, sans présenter de quelconques autres moyens à l’égard du jugement ayant porté condamnation à son égard.

Et la cour vient de retenir le caractère inopérant de l’exception d’inexécution.

Il y aura donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation, à compter de ce jour, du contrat de location conclu le 19 décembre 2020 entre d’une part le bailleur et d’autre part le locataire, relativement au logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] ;

— ordonné en conséquence au locataire de libérer ladite habitation ;

— dit qu’à défaut pour le locataire d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, le bailleur pourrait faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin était ;

— condamné solidairement le locataire et la caution, à verser au bailleur la somme de 3 122,41 euros au titre des loyers impayés, terme de mars 2024 inclus ;

— condamné solidairement le locataire et la caution, à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges dus selon le bail s’il se poursuivait, et ce depuis le 30 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, la part échue au titre du mois de mars 2024 étant incluse dans la somme de 3 122,41 euros fixée ci-avant.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle pour préjudice de jouissance

Monsieur [P] demande une indemnité de ce chef à hauteur de 5000 euros, motif pris des manquements susdits du bailleur à ses obligations.

Mais il sera renvoyé aux observations figurant plus haut, pour en retenir que seule la difficulté afférente au détalonnage d’une porte d’entrée, entraînant la pénétration d’un air extérieur froid ou humide, est imputable au bailleur.

En l’état de ce manquement, ayant notamment pour conséquence une augmentation indue des frais de chauffage par temps froid ou humide, ressortant notamment des factures d’électricité présentées par le locataire, et au regard de la durée d’occupation licite du logement par Monsieur [P] du 19 décembre 2020 au 30 mai 2024, le préjudice de jouissance de ce dernier sera entièrement réparé par une indemnité de 1500 euros, que Monsieur [B] sera condamné à lui payer, et le jugement sera infirmé de ce chef.

Il y aura lieu d’ordonner la compensation entre les sommes dues par le locataire au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupations d’impayé et la somme due par le bailleur au titre de l’indemnité pour préjudice de jouissance.

* * * * *

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur [P] aux dépens de première instance comprenant le coût de la sommation de payer du 30 novembre 2023, de la dénonciation du 1er décembre 2023 à la caution, de la notification à la Ccapex, et de l’assignation.

Succombant, Monsieur [P] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel et condamné aux entiers dépens d’appel et à payer au bailleur la somme de 600 euros au titre des

frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté Monsieur [L] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Infirme le jugement de ces seuls chefs ;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,

Condamne Monsieur [T] [B] à payer à Monsieur [L] [P] la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

Ordonne compensation de l’indemnité susdite allouée à Monsieur [L] [P] pour préjudice de jouissance et des sommes dues par ce dernier au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupations alloués par le jugement déféré ;

Déboute Monsieur [L] [P] du surplus de ses prétentions ;

Condamne Monsieur [L] [P] aux entiers dépens d’appel et à payer à Monsieur [T] [B] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,