ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 06 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/02798 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PNXJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 AVRIL 2022

Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN

N° RG 19/01718

APPELANTE :

S.C.I. C.V.R.

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représentée par M^e Olivier REDON de la SCP DONNADIEU-REDON-CLARET-ARIES-ANDRE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

S.A.R.L. TRANSPORTS GEP VIDAL

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE – GIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Montaine RAIMBAULT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substituant M^e Sylvain DONNEVE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 19 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 MARS 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CVR est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] qu’elle a mis à la disposition de la société GEP Vidal du groupe Keolis en vue d’y exploiter une activité de transport par autocars en vertu de :

un bail commercial du 1er octobre 2003 portant sur un terrain aménagé, clôturé et goudronné à usage de parking d’autocars figurant au cadastre de la commune lieu-dit [Localité 4] sous les numéros [Cadastre 1] pour une contenance de 29 ares 85 ca, et moyennant un loyer de 1.520 euros HT par trimestre sis, [Adresse 5] pour une durée de neuf années ;

un bail commercial du 1er octobre 2003 portant sur un local à usage de garage pour autocars et atelier, un local à usage de bureaux et un terrain à usage de parc de stationnement, situé [Adresse 2] moyennant un loyer de 2.340 euros HT par trimestre et qui a pris effet le 1er octobre pour une période de neuf années ;

un bail commercial verbal qui a pris effet le 1er décembre 2009 moyennant un loyer de 2.691euros par trimestre concernant des locaux situés au premier étage d’un immeuble [Adresse 2].

Suivant exploit d’huissier en date du 31 mars 2015, le locataire, la SARL Transports GEP Vidal, a fait délivrer au bailleur un congé relatif aux deux baux consentis en 2003 pour le 30 septembre 2015.

Par exploit séparé du 31 mars 2015, la société Transports GEP Vidal a donné congé pour la fin de la seconde période triennale du bail verbal consenti le 1er décembre 2009 pour le 30 novembre 2015.

A l’issue des dates du 30 septembre 2015 et du 30 novembre 2015, la société Transports GEP Vidal s’est toutefois maintenue dans les lieux et s’est acquittée du montant des loyers facturés par la SCI CVR.

Suivant exploit du 13 décembre 2018, la SARL Transports GEP Vidal a fait délivrer trois congés à la SCI CVR pour le 30 juin 2019 concernant les baux de 2003 et 2009.

Suivant lettre recommandée du 23 janvier 2019, la SCI CVR a rappelé que les baux susvisés ne s’étaient pas poursuivis par tacite reconduction dans la mesure où ils avaient déjà fait l’objet d’un congé en date du 31 mars 2015 et a indiqué qu’il s’agissait de nouveaux baux ayant pris effet le lendemain de la délivrance du congé. La société a également rappelé qu’un congé ne pouvait donc être valablement délivré pour les nouveaux baux issus des baux du 1er octobre 2003, que pour l’échéance au 1er octobre 2021, et pour le nouveau bail issu du bail verbal du décembre 2009, à l’échéance du 1er décembre 2021.

La société Transports GEP Vidal a été invitée à poursuivre l’exploitation des baux jusqu’à ces échéances.

Par courrier du 29 avril 2019, la société Keolis a répondu qu’elle considérait que les congés délivrés par la société Transports GEP Vidal étaient parfaitement réguliers, et qu’elle entendait donc quitter les lieux à la date du 30 juin 2019.

Suivant exploit du 15 mai 2019, la SCI CVR a fait délivrer assignation à la société Transports GEP Vidal afin de la voir condamner à exécuter les baux en cours.

La société Transports GEP Vidal a toutefois maintenu sa décision de quitter les lieux ce qu’elle a fait le 28 juin 2019, tel que l’a constaté M^e Gaubil dans un procès-verbal de constat du 28 juin 2019.

Par lettre du 26 juillet 2019 la SCI CVR a informé son locataire que de nombreux travaux de remise en état étaient nécessaires à la remise en location des lieux et a demandé qu’il soit justifié de l’enlèvement d’une cuve à gasoil enterrée. A défaut, il était demandé de faire procéder à l’enlèvement de cette cuve, outre la suppression d’une dalle en béton et d’une pièce de 35 m2 créée à l’intérieur de l’atelier sans l’accord du bailleur.

Suivant ordonnance du 10 octobre 2019, le juge de la mise en état a pris acte de l’accord des parties pour participer à une médiation. Celle-ci n’a toutefois pas permis aux parties de trouver un accord.

Le jugement rendu le 12 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan :

Dit que par l’effet du renoncement du preneur à se prévaloir des effets des congés délivrés le 31 mars 2015, accepté par le bailleur, les baux conclus entre les parties les 1er octobre 2003 et 1er décembre 2009 se sont poursuivis aux mêmes conditions par tacite reconduction ;

Juge en conséquence valables les congés délivrés par la SARL Transports GEP Vidal le 13 décembre 2018 pour le 30 juin 2019 ainsi que le départ du preneur au 28 juin 2019 ;

Déboute en conséquence la SCI CVR de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur, ainsi que de sa demande tendant à voir condamner ce dernier à lui payer les loyers jusqu’au 1er décembre 2021 ;

Dit en revanche que la SARL Transports GEP Vidal a manqué à son obligation de restituer les locaux en bon état de réparations locatives ;

Condamne en conséquence la SARL Transports GEP Vidal à payer à la SCI CVR la somme de 94.886.38 euros TTC au titre des travaux de remise en état clé lieux loués ;

Dit que de ces sommes devront être déduites les dépôts de garantie conservés par le bailleur à hauteur de la somme de 9.385,56 euros ;

Condamne la SARL Transports GEP Vidal à payer à la SCI CVR la somme de 2.195 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2018 et 2019 ;

Déboute la SCI CVR de sa demande formée au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Condamne la SARL Transports GEP Vidal à payer à la SCI CVR la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de I 'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Transports GEP Vidal aux dépens de l’instance.

Le premier juge considère le constat du maintien dans les lieux de la société de transports et de l’acquittement des loyers au-delà de la date des congés suffit à démontrer que le preneur a renoncé à leurs effets.

Il relève encore que le bailleur a accepté cette renonciation puisqu’il n’a jamais interrogé le preneur sur ses véritables intentions ni n’a envisagé la modification des conditions contractuelles de sorte que les baux des 1er octobre 2003 et 1er décembre 2009 se sont poursuivis par tacite reconduction. Il s’ensuit que la SARL Transports GEP Vidal n’était donc pas contrainte à la délivrance de congés pour la fin d’une période triennale et qu’elle a bien respecté le délai de préavis de six mois prévu à l’article L 145-9 du code de commerce.

Il relève encore que la SARL Transports GEP Vidal a commis des dégradations locatives, notamment dues à la construction d’une dalle en béton, à la présence d’une cuve à gasoil non dégazée sur place ainsi que d’une station de lavage, et à l’absence d’entretien des locaux. Il souligne sur ce point que le preneur ne conteste pas avoir manqué à son obligation de restituer les locaux en bon état et doit voir de ce fait sa responsabilité engagée. Le premier juge la condamne en conséquence au paiement d’une somme totale de 94.886,38 euros ttc correspondant à la remise en état des locaux, dont les dégradations ont fait l’objet de plusieurs procès-verbaux de constat, et indique qu’une somme de 9.385,56 sera déduite au titre des dépôts de garantie.

Le premier juge rejette enfin la demande d’indemnité d’immobilisation en ce qu’il n’est nullement établi, ni qu’elle a tenté de louer son bien ni qu’une telle tentative s’est soldée par un échec compte tenu de l’état des lieux.

Sur la taxe d’ordures ménagères, il condamne le preneur à rembourser au bailleur la somme de 2.195 euros en application des dispositions contractuelles des baux.

La SCI CVR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 24 mai 2022.

Dans ses dernières conclusions du 24 novembre 2022, la SCI CVR demande à la cour de :

Dire et juger que suite au congé délivré par le preneur le 31 mars 2015, un nouveau bail a été consenti par la SCI CVR à la société GEP Vidal et portant sur un terrain aménagé, clôturé et goudronné à usage de parking d’autocars figurant au cadastre de la commune lieu-dit Bas Vernet sous les numéros [Cadastre 1] pour une contenance de 29 ares 85 ca, et moyennant un loyer de 6.123 euros HT par trimestre et qui a pris effet le 1er octobre 2015 pour une durée de 9 années ;

Constater que le preneur a quitté les lieux le 28 juin 2019 ;

Prononcer en conséquence la résiliation du bail aux torts du preneur ;

Condamner la SARL Transports GEP Vidal à payer le loyer à la SCI CVR du 29 juin 2019 jusqu’au 1er octobre 2021, soit la somme de 55.860,65 euros HT soit 67.032,78 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance ;

La condamner en tout état de cause à une indemnité d’immobilisation de 6.123 euros HT par trimestre soit 2041 euros par mois du 29 juin 2019 au 23 juin 2021 date de la vente de l’immeuble ;

Dire et juger que suite au congé délivré par le preneur le 31 mars 2015, un nouveau bail a été consenti par la SCI CVR à la SARL Transports GEP Vidal et portant sur un local à usage de garage pour autocars et atelier, un local à usage de bureaux, et un terrain à usage de parc de stationnement, situé [Adresse 2] moyennant un loyer de 9.426,19 euros HT par trimestre et qui a pris effet le 1er octobre 2015 pour une durée de 9 années ;

Constater que le preneur a quitté les lieux le 28 juin 2019 ;

Prononcer en conséquence la résiliation du bail aux torts du preneur ;

Condamner la SARL Transports GEP Vidal à payer le loyer à la SCI CVR du 29 juin 2019 jusqu’au 1er octobre 2021, soit la somme de 85.995,95 euros HT soit 103.195,14 euros TTC avec intérêt au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance ;

La condamner en tout état de cause à une indemnité d’immobilisation de 9.426 euros HT par trimestre soit 3142 euros par mois du 29 juin 2019 au 23 juin 2021 date de la vente de l’immeuble ;

Dire et juger que suite au congé délivré par le preneur le 31 mars 2015, un nouveau bail a été consenti par la SCI CVR à la SARL Transports GEP Vidal et portant sur un bail concernant des locaux situés au premier étage d’un immeuble [Adresse 2] moyennant un loyer de 2.691,80 euros HT par trimestre et qui a pris effet le 1er décembre 2015 pour une durée de 9 années ;

Constater que le preneur a quitté les lieux le 28 juin 2019 ;

Prononcer en conséquence la résiliation du bail aux torts du preneur ;

Condamner la SARL Transports GEP Vidal à payer le loyer à la SCI CVR du 29 juin 2019 jusqu’au 1er octobre 2021, soit la somme de 26.446,56 euros HT soit 31 735.87 euros TTC avec intérêt aux taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance ;

La condamner en tout état de cause à une indemnité d’immobilisation de 2.691,80 euros HT par trimestre soit 897 euros par mois du 29 juin 2019 au 23 juin 2021 date de la vente de l’immeuble ;

Prononcer en conséquence, la nullité des congés délivrés par la SARL Transports GEP Vidal à la SCI CVR en date du 13 décembre 2018 ;

Réformer en conséquence le jugement attaqué en ce qu’il a :

Dit que par l’effet du renoncement du preneur à se prévaloir des effets des congés délivrés le 31 mars 2015, accepté par le bailleur, les baux conclus entre les parties les 1er octobre 2003 et 1er décembre 2009 se sont poursuivis aux mêmes conditions par tacite reconduction,

Jugé en conséquence valables les congés délivrés par la SARL Transports GEP Vidal le 13 décembre 2018 pour le 30 juin 2019 ainsi que le départ du preneur au 28 juin 2019,

Débouté en conséquence la SCI CVR de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur, ainsi que de sa demande tendant à voir condamner ce dernier à lui payer les loyers jusqu’au 1er décembre 2021,

Débouté la SCI CVR de sa demande formée au titre de l’indemnité d’immobilisation, suite au manquement du locataire à son obligation de restituer les locaux en bon état de réparation locative ;

Débouter la SARL Transports GEP Vidal de son appel incident et confirmer le jugement pour le surplus ;

Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière porteront eux même intérêts en application de l’article 1154 du code civil :

Condamner la SARL Transports GEP Vidal à la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SARL Transports GEP Vidal aux dépens de première instance et d’appel dont distraction, pour ces derniers, au profit de l’AIARPI ELEOM AVOCATS représentée par la SCP DONNADIEU BRIHI REDON CLARET ARIES ANDRE, société d’avocats inscrite aux barreaux des Pyrénées-Orientales et de Paris, agissant par Maître Olivier REDON, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’appelant critique le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la délivrance des congés n’a pas mis fin aux baux liant les parties qui se sont de ce fait poursuivis par tacite reconduction. Il considère en effet que le congé ne pouvait être rétracté par son auteur et que l’intention du bailleur n’était pas la poursuite de la relation contractuelle sur les baux initiaux mais bien la reprise d’une relation sur trois nouveaux baux. Le silence des parties ne peut valoir renoncement aux effets de congés valablement délivrés sauf pour le preneur à le manifester expressément. Il conteste l’application de la décision de la cour de cassation en date du 30 mars 2017 au cas d’espèce, dont se prévaut le preneur, et fait état d’un autre arrêt de la même juridiction exigeant une renonciation au congé non équivoque.

Il en déduit que les baux courraient donc jusqu’au 1er octobre 2021 justifiant selon lui la demande en paiement des loyers jusqu’à cette date, peu importe que les locaux aient été vendus le 23 juin 2021. Il sollicite en second lieu la résiliation des baux aux torts du preneur.

S’agissant de l’indemnité d’immobilisation, il reproche au preneur d’avoir restitué les locaux dans un état dégradé le privant de la possibilité de les louer dès la libération des lieux. La perte d’un revenu locatif justifie l’allocation d’une indemnisation de la date de libération des locaux soit le 29 juin 2019 à leur cession intervenue le 23 juin 2021.

Sur l’appel incident relatif aux réparations locatives, l’appelant considère que la vente des locaux ne le prive de sa qualité à agir dans la mesure où il n’a pu vendre les immeubles à leur valeur réelle au regard des désordres présentés. Il sollicite enfin la confirmation de la décision tant sur le principe que le montant des réparations renvoyant la cour sur ce point sur les divers procès-verbaux de constat des lieux et les devis.

Dans ses dernières conclusions du 5 octobre 2022, la SARL Transport GEP Vidal, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et infondées ;

Constater et au besoin dire et juger que le preneur a renoncé aux effets des congés délivrés en 2015 ;

Constater et au besoin dire et juger que le bailleur a accepté cette renonciation aux effets des congés ;

Dire et juger que les baux commerciaux ont fait l’objet d’une tacite reconduction ;

Dire et juger valable les congés délivrés courant 2018 ;

Débouter la SCI CVR de l’intégralité de ses demandes ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Perpignan le 12 avril 2022 en ce qu’il :

Dit que par l’effet du renoncement du preneur à se prévaloir des effets des congés délivrés le 31 mars 2015, accepté par le bailleur, les baux conclus entre les pallies les 1er octobre 2003 et 1er décembre 2009 se sont poursuivis aux mêmes conditions par tacite reconduction,

Juge en conséquence valables les congés délivrés par la SARL Transports GEP Vidal le 13 décembre 2018 pour le 30 juin 2019 ainsi que le départ du preneur au 28 juin 2019,

Déboute en conséquence la SCI CVR de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur, ainsi que de sa demande tendant à voir condamner ce dernier à lui payer les loyers jusqu’au 1er décembre 2021,

Déboute la SCI CVR de sa demande formée au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

A titre incident,

Réformer le Jugement en ce qu’il :

Dit en revanche que la SARL Transports GEP Vidal a manqué à son obligation de restituer les locaux en bon état de réparations locatives,

Condamne en conséquence la SARL Transports GEP Vidal à payer à la SCI CVR la somme de 94.886.38 euros TTC au titre des travaux de remise en état clé lieux loués,

Dit que de ces sommes devront être déduites les dépôts de garantie conservés par le bailleur à hauteur de la somme de 9.385,56 euros ;

Déclarer irrecevables les prétentions de la SCI CVR au titre des travaux de remise en état du fait de la cession du bien et de la perte de l’intérêt à agir

Débouter la SCI CVR de ses demandes de ce chef

Condamner la SCI CVR à restituer les sommes versées au titre des travaux de remise en état ;

A titre incident et subsidiaire,

Réformer le jugement en ce qu’il :

Condamne en conséquence la SARL Transports GEP Vidal à payer à la SCI CVR la somme de 94.886.38 euros TTC au titre des travaux de remise en état clé lieux loués ;

Dire et juger que la SARL Transports GEP Vidal est débiteur d’une somme de 37.876 euros HT au titre des travaux de reprise ;

Constater que la SARL Transports GEP Vidal s’est déjà acquittée de ladite somme ;

Débouter la SCI CVR de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner la SCI CVR au paiement d’une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’intimé reprend les moyens exposés par le premier juge s’agissant des congés, et du rejet de la demande de résiliation des baux aux torts exclusifs du preneur rappelant que le maintien dans les lieux et le règlement des loyers sont suffisants pour démontrer la commune intention des parties de poursuivre l’exécution des contrats.

Sur l’indemnité d’immobilisation, il conteste tout préjudice locatif alors même que les locaux ont été cédés par le bailleur qui ne démontre aucunement la moindre tentative de mise en location.

Dans le cadre d’un appel incident, l’intimé conteste l’intérêt à agir du bailleur eu égard à la vente des locaux, l’acte de vente ne précisant nullement que le vendeur s’est réservé le droit d’agir dans le cadre d’une responsabilité contractuelle.

A titre subsidiaire, la SARL Transports GEP Vidal demande à ce que le montant alloué au titre des travaux de réparation soit réduit contestant notamment la somme réclamée au titre du ravalement de façade nullement justifiée par l’état des lieux de sortie ou encore la réfection intégrale du parking qui ne saurait excéder 30% du montant de la prestation.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 février 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour observe que les parties n’entendent pas remettre en cause la condamnation de la SARL Transports GEP Vidal à payer à la SCI CVR la somme de 2.195 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2018 et 2019 de sorte que cette disposition ne la saisit.

1/ sur la validité des congés:

Selon l’article L 145-4 alinéa 2 du code de commerce, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale dans les formes et délais de l’article L 145-9 du même code à savoir par un acte extrajudiciaire ou par une lettre recommandée avec accusé de réception délivré six mois à l’avance.

Le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui le délivre et il produit effet sans avoir à être accepté par son destinataire. Néanmoins, une fois régulièrement délivré, le congé met fin au titre d’occupation et ne peut être rétracté par son auteur sans le consentement du destinataire.

Il est acquis aux débats qu’à la date du 31 mars 2015, la SARL Transports GEP Vidal a fait délivrer au bailleur trois congés relatifs aux deux baux consentis le 1er octobre 2003 avec effet au 30 septembre 2015 ainsi qu’au bail en date du 1er décembre 2009 pour le 30 novembre 2015 dont la validité n’est pas remise en question par les parties.

Il n’est nullement contesté qu’à l’issue du terme des congés, le preneur s’est maintenu dans les lieux et s’est acquitté du montant des loyers facturés par la SCI CVR. Il devait délivrer deux nouveaux congés à la SCI CVR par exploit du 13 décembre 2018 avec effet au 30 juin 2019.

Les parties s’opposent sur la validité de ses congés, le preneur considérant que les baux consentis le 1er octobre 2003 et le 1er décembre 2009 se sont poursuivis de manière tacite et les congés ont ainsi été délivrés en fin de période triennale alors que le bailleur soutient pour sa part que les congés délivrés le 31 mars 2015 ont mis un terme aux trois contrats, les parties étant liées par de nouveaux baux à effet au 1er décembre 2015.

La rétraction d’un congé ne se présume pas et doit résulter d’actes incompatibles avec le maintien dudit congé qui caractérisent de manière certaine et non équivoque la volonté du locataire de renoncer au congé mais elle dépend également de l’acceptation du bailleur. A défaut, il est acquis qu’après la délivrance d’un congé, les parties sont liées par un nouveau bail commercial.

Il a ainsi été jugé que le maintien dans les lieux du locataire au-delà de la date d’effet du congé ne peut s’analyser en une renonciation au bénéfice de ce congé (civ 3e, 26 janvier 2022 n°21-10.828). De même, le seul fait que le bailleur continue à percevoir les loyers après la délivrance du congé par le locataire ne suffit pas à lui seul à établir qu’il ait consenti une tacite reconduction. Dans le même sens, le défaut de réponse du bailleur au congé délivré ou encore la délivrance de quittances de loyers ne peuvent valoir renonciation au bénéfice du congé.

La société GEP Vidal, qui revendique la poursuite des baux par l’effet d’une rétraction des congés délivrés le 31 mars 2015, estime que l’occupation des lieux au-delà du terme du congé et le règlement des loyers caractérisent la renonciation à se prévaloir des congés litigieux.

La cour considère que la société locataire ne justifie pas de sa volonté expresse de renoncer aux effets des congés délivrés le 31 mars 2015, qui ne peut résulter du seul maintien dans les lieux avec poursuite du paiement des loyers.

De plus, le cas échéant, si le maintien dans les lieux et le paiement des loyers caractérisent la volonté non équivoque du locataire de renoncer au bénéfice du congé qu’il a délivré, pour autant la société GEP Vidal ne démontre nullement la volonté expresse et non équivoque du bailleur d’accepter cette rétractation.

En l’absence de démonstration d’actes non équivoques caractérisant l’acceptation par le bailleur de la renonciation par le preneur au bénéfice des congés délivrés le 31 mars 2015, la cour considère que ces congés ont mis fin aux relations contractuelles découlant des baux initiaux de telle sorte que la poursuite des relations contractuelles s’inscrit dans le cadre de nouveaux baux à savoir :

un bail commercial du 1er octobre 2015 portant sur un terrain aménagé, clôturé et goudronné à usage de parking d’autocars figurant au cadastre de la commune lieu-dit [Localité 4] sous les numéros [Cadastre 1] pour une contenance de 29 ares 85 ca, et moyennant un loyer de 6.123 euros HT par trimestre sis, [Adresse 5] pour une durée de neuf années ;

un bail commercial du 1er octobre 2015 portant sur un local à usage de garage pour autocars et atelier, un local à usage de bureaux et un terrain à usage de parc de stationnement, situé [Adresse 2] moyennant un loyer de 9.426,19 euros HT par trimestre et qui a pris effet le 1er octobre pour une période de neuf années ;

un bail commercial verbal qui a pris effet le 1er décembre 2015 moyennant un loyer de 2.691,80 euros par trimestre concernant des locaux situés au premier étage d’un immeuble [Adresse 2].

Il s’ensuit que conformément aux dispositions de l’article L 145-4 alinéa 2 du code de commerce, le locataire devait délivrer un nouveau congé au plus tard le 30 mars 2018 pour les deux premiers baux et le 30 mai 2018 pour le dernier bail.

Or, les congés, qui ont été délivrés par exploit du 13 décembre 2018 avec effet au 30 juin 2019 ne sont pas valides et ne pouvaient mettre un terme à la relation contractuelle, qui s’est donc poursuivie.

Il convient en conséquence de débouter la société Transports GEP Vidal de la demande relative à la validation des congés délivrés par exploit du 13 décembre 2018. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

2/ Sur la résiliation du bail et les demandes subséquentes :

La société CVR réclame la résiliation des nouveaux contrats la liant au preneur à ses torts exclusifs sur le constat qu’il a quitté les lieux de manière prématurée le 28 juin 2019, ainsi que la condamnation du locataire à régler les loyers jusqu’à la date du 1er octobre 2021 pour les deux premiers baux et 1er décembre 2021 pour le troisième bail.

Au vu des éléments susvisés, les parties sont liées par trois nouveaux baux :

un bail commercial du 1er octobre 2015 portant sur un terrain aménagé, clôturé et goudronné à usage de parking d’autocars figurant au cadastre de la commune lieu-dit [Localité 4] sous les numéros [Cadastre 1] pour une contenance de 29 ares 85 ca, et moyennant un loyer de 6.123 euros HT par trimestre sis, [Adresse 5] pour une durée de neuf années ;

un bail commercial du 1er octobre 2015 portant sur un local à usage de garage pour autocars et atelier, un local à usage de bureaux et un terrain à usage de parc de stationnement, situé [Adresse 2] moyennant un loyer de 9.426,19 euros HT par trimestre et qui a pris effet le 1er octobre pour une période de neuf années ;

un bail commercial verbal qui a pris effet le 1er décembre 2015 moyennant un loyer de 2.691,80 euros par trimestre concernant des locaux situés au premier étage d’un immeuble [Adresse 2].

Il s’ensuit qu’en l’absence de congés valablement délivrés, la société Transports GEP Vidal était engagée pour les deux premiers baux jusqu’au 1er octobre 2021 et le troisième bail jusqu’au 1er décembre 2021.

Dès lors, en quittant les lieux avant la fin de chaque échéance soit le 28 juin 2019 ce qui n’est nullement contesté par la locataire, la société Transports GEP Vidal a commis une faute justifiant le prononcé de la résiliation des baux à ses torts exclusifs.

Il en résulte que le locataire est en principe redevable des loyers jusqu’à l’échéance de chacun desdits baux.

Cela étant, la cour observe que l’ensemble immobilier a été vendu par la SCI CVR le 23 juin 2021 de telle sorte qu’elle n’est pas légitime à réclamer les loyers sur une période postérieure à cette date.

Il convient en conséquence de condamner la société Transports GEP Vidal à lui régler les loyers dus sur la période du 28 juin 2019 au 23 juin 2021 soit les sommes suivantes :

un bail commercial du 1er octobre 2015 avec un loyer de 6.123 euros HT par trimestre, soit pour 8 trimestres la somme de 48.984 euros ;

un bail commercial du 1er octobre 2015 avec un loyer de 9.426,19 euros HT par trimestre, soit pour 8 trimestre la somme de 75.409,52 euros;

un bail commercial du 1er décembre 2015 moyennant un loyer de 2.691,80 euros HT par trimestre, soit pour 8 trimestres la somme de 21.534,40 euros;

soit un total de 145.927,92 euros HT.

La société Transports GEP Vidal sera donc condamnée au paiement de la somme de 145.927,92 euros HT au titre des règlements des loyers restant dus au 23 juin 2021.

La décision déférée sera infirmée sur ce point.

3/ Sur les dégradations locatives :

La SCI CVR a réclamé devant le premier juge la somme de 96.946,30 euros TTC au titre des travaux de remise en état alors que le preneur se reconnaissait débiteur de la somme de 47.276 euros HT correspondant aux travaux de reprise.

En appel, la société Transports GEP Vidal conteste le droit à agir de la SCI CVR dans la mesure où l’ensemble immobilier a été vendu.

Cela étant, malgré la vente d’un immeuble, et en exécution du contrat de bail, le bailleur est bien-fondé à engager une action en responsabilité à l’encontre de son locataire s’agissant des désordres dont celui-ci est à l’origine et qui ont pour effet de dévaloriser le bien lui causant un préjudice personnel.

La demande en réparation est donc recevable.

Pour le surplus, les parties s’opposent sur le montant des réparations.

Comme l’a relevé le premier juge, l’appréciation des dégradations reposera sur le constat d’huissier établi au contradictoire des parties le 28 juin 2019 et qui met en évidence les éléments suivants :

présence de la station de lavage, des postes de plomberie et électricité installés par le preneur ;

présence de la dalle en béton construite par la société Transports GEP Vidal ;

présence d’une cuve à gasoil laissée sur place ;

pièce repos conducteur.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a mis à la charge du preneur le coût de la remise en état des lieux passant par le démantèlement des installations laissées sur place à l’exclusion de la station de lavage présente lors de la prise à bail.

Il conviendra en conséquence de confirmer la somme arrêtée par le premier juge à hauteur de 3120 euros TTC.

La décision déférée sera également confirmée en ce qu’elle a condamné le preneur à la somme de 20.404,80 euros TTC correspondant à la réfection des travaux de ravalement de façade qui devaient être supportés le locataire tous les 10 ans comme le stipulent les termes du contrat initial dans la mesure où la société Transports GEP Vidal, à qui incombe la charge de la preuve, ne justifie pas de la réalisation de cette prestation.

Par ailleurs, alors que le procès-verbal de constat d’huissier met en évidence des dégradations affectant les murs des locaux qui n’ont pas manifestement pas été entretenus par la société Transports GEP Vidal, il est justifié que soit mis à sa charge le coût des travaux de remise en état des murs des bureaux, soit la somme de 25.569,48 euros.

Pour le surplus, le premier juge a alloué à la société CVR une somme de 34.430,70 euros TTC correspondant à l’enlèvement de la dalle béton (2.752 euros) et à la réfection complète du sol du parking qui présentait de nombreuses déformations (31.678,70 euros).

Si le démantèlement de la dalle est justifié par l’état des lieux et permet de fixer l’indemnité à hauteur de 2.752 euros, la cour infirmera la décision en ce qu’elle a accordé au titre de la réfection totale du parking la somme de 31.678,70 euros TTC , qui est légitimement contestée par le preneur.

Si des dégradations sont relevées dans le cadre du procès-verbal de constat, la réparation ne peut aboutir à refaire à neuf un parking sans tenir compte de la vétusté. Il convient de reprendre la proposition de l’intimée qui se reconnaît redevable d’une somme de 6.229,50 euros correspondant à une participation à hauteur de 30%.

Il s’ensuit que la décision déférée sera infirmée en ce qu’elle a fixé un préjudice pour ce poste à hauteur de 34.430,70 euros TTC, la cour retenant la somme de 8.981,50 euros (2.752 + 6.229,50).

S’agissant des trois portes sectionnelles du garage abîmées, le premier juge a constaté que le bail met à la charge du locataire les réparations et le remplacement notamment des rideaux de fermeture des lieux loués. C’est donc à bon droit que le preneur a été condamné à la somme de 9.073 euros correspondant à la réparation de deux portes et au remplacement de la porte cassée étant relevé que la société Transports GEP Vidal ne justifie que la porte sectionnelle de garage ne fonctionnait pas depuis l’origine.

Enfin, la cour confirmera la décision en ce qu’elle fait état de la présence d’une cuve à gazoil laissée sur place et dont le coût du démantèlement (dégazage, neutralisation) s’élève à la somme de 2.288,40 euros TTC.

Il convient en conséquence de dire que la société Transports GEP Vidal est redevable d’une somme de 60.051,62 euros (20.404,80 + 3.120 + 25.569,48 + 2.288,40 + 8.981,50 + 9.073) au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 9.385,56 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

4/ sur l’indemnité d’immobilisation :

La condamnation de la société preneuse au règlement des loyers sur la période du 28 juin 2019 au 23 juin 2021 exclut que soit fait droit à la demande d’indemnité d’immobilisation présentée par la SCI CVR sauf à octroyer au bailleur une double indemnisation de son préjudice.

Elle sera donc déboutée de sa demande. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

5/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions y compris les dépens et les frais irrépétibles.

La société Transports GEP Vidal, qui succombe en appel, sera condamnée aux dépens d’appel et à la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans la limite de la saisine,

Infirme le jugement rendu le 12 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la SCI CVR de la demande présentée au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que suite aux congés délivrés par la société Transports GEP Vidal le 31 mars 2015, trois nouveaux baux ont été conclus entre les parties :

un bail commercial du 1er octobre 2015 portant sur un terrain aménagé, clôturé et goudronné à usage de parking d’autocars figurant au cadastre de la commune lieu-dit [Localité 4] sous les numéros [Cadastre 1] pour une contenance de 29 ares 85 ca, et moyennant un loyer de 6.123 euros HT par trimestre sis, [Adresse 5] pour une durée de neuf années ;

un bail commercial du 1er octobre 2015 portant sur un local à usage de garage pour autocars et atelier, un local à usage de bureaux et un terrain à usage de parc de stationnement, situé [Adresse 2] moyennant un loyer de 9.426,19 euros HT par trimestre et qui a pris effet le 1er octobre pour une période de neuf années ;

un bail commercial verbal qui a pris effet le 1er décembre 2015 moyennant un loyer de 2.691,80 euros par trimestre concernant des locaux situés au premier étage d’un immeuble [Adresse 2].

Prononce la nullité des congés délivrés par la société Transports GEP Vidal le 13 décembre 2018,

Prononce la résiliation des trois baux commerciaux aux torts exclusifs de la société Transports GEP Vidal,

Condamne la société Transports GEP Vidal à payer à la SCI CVR la somme de 145.927,92 euros HT au titre des loyers restant dus au 23 juin 2021 s’agissant des trois baux commerciaux avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne la société Transports GEP Vidal à payer à la SCI CVR la somme de 60.051,62 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie,

Condamne la société Transports GEP Vidal à payer à la SCI CVR la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Transports GEP Vidal aux entiers dépens.

Le Greffier La Présidente