ARRET N° 360

N° RG 24/01464 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HCDH

S.A.S. IVECO

C/

[B]

[O]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01464 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HCDH

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 mai 2024 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5].

APPELANTE :

S.A.S. IVECO

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant pour avocat M^e François-hugues CIRIER de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

INTIMES :

Monsieur [D] [B]

né le 07 Mars 1958 à [Localité 4]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Madame [R] [O] épouse [B]

née le 08 Octobre 1953 à [Localité 4]

'[Adresse 6]'

[Localité 2]

ayant tous les deux pour avocat M^e Cécile HIDREAU de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Les époux [B] ont acquis en vente en l’état futur d’achèvement une maison d’habitation.

La livraison est intervenue le 16 décembre 2009 avec réserves. Ils ont formé des réserves complémentaires les 22 décembre 2009, 20 août 2010, 27 novembre 2013.

Ils ont mandaté un huissier de justice aux fins de constat le 20 janvier 2014.

Par courrier du 21 octobre 2015, ils ont écrit à la société IVECO, ont repris la liste des finitions qui auraient dû être réalisées depuis longtemps.

La société Iveco leur répondait le 9 décembre 2015. Elle reconnaissait que la trappe d’accès était prévue, leur demandait de confirmer leur demande d’intervention. Elle admettait que les volets PVC étaient bien usés, estimait que cette usure prématurée était certainement due à un nettoyage à base d’acide ou autre produit détériorant la peinture.

Une expertise amiable était diligentée le 25 février 2016.

Les époux [B] ont assigné le constructeur devant le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire le 27 mars 2017.

L’expert [Z] désigné par ordonnance du 15 mai 2017 a déposé son rapport le 7 mars 2019.

Par acte du 13 novembre 2020, les époux [B] ont fait assigner la société IVECO devant le tribunal judiciaire de La Roche sur Yon aux fins d’indemnisation.

La société IVECO a soulevé un incident devant le juge de la mise en état.

Par arrêt du 9 mai 2023, la cour de céans a déclaré forclose l’action exercée en garantie des vices et non-conformités apparents, dit recevable l’action exercée sur le fondement des désordres intermédiaires.

Par conclusions au fond, les époux [B] ont demandé la condamnation de la société IVECO à leur payer au principal les sommes de

-6545 euros TTC avec indexation sur le coût de la construction,

-8000 euros en réparation du préjudice que leur a causé sa résistance abusive.

La société IVECO a conclu au rejet des demandes.

Par jugement contradictoire en date du 17 mai 2024, le tribunal judiciaire de La Roche sur Yon a notamment

condamné la société IVECO à payer à Monsieur et Madame. [B] les sommes suivantes

-6545 € TTC au principal au titre des malfaçons et non-façons, avec indexation de cette somme sur l’indice des prix de la construction à compter du 7 mars 2019.

-3.500 € TTC au titre du préjudice moral et financier ayant résulté de la résistance abusive de la société IVECO.

-3.000 € TTC au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, s’agissant d’obligation seulement pécuniaire.

— mis les dépens de l’instance, comprenant ceux de référé et d’expertise judiciaire, avancés par les époux [B] et taxés à la somme de 5945,64 €, à la charge de la société IVECO ».

Le premier juge a notamment retenu que :

— sur la recevabilité des demandes

Les demandes relatives aux désordres apparents à réception et réservés sont forcloses. Elles ne sont pas forcloses s’agissant des non-conformités non signalées lors de la réception et donc non apparentes pour les acquéreurs, soit les malfaçons et non-façons signalées postérieurement par courrier du 22 décembre 2009.

La prescription contre le constructeur est de dix années. L’assignation en référé du 27 mars 2017 a fait courir un nouveau délai de dix ans.

Les époux [B] avaient jusqu’au 15 mai 2027 pour agir au fond, ont fait assigner le 13 novembre 2020.

C’est agir de mauvaise foi que de procrastiner, puis de se prévaloir de la forclusion.

— sur le fond

— désordres 10,14,17, 24,18,19

L’ expert judiciaire après examen des pièces contractuelles: notice descriptive et notice détaillée des prestations promises, normes de construction, DTU, a constaté la réalité des défauts ou non-conformités qui sont tous imputables à la société IVECO s’agissant de prestations non effectuées, de normes méconnues (isolation du regard), de la pose d’un matériel endommagé dès le départ (volets).

Il a chiffré le coût des réparations.

Les époux [B] sont fondés à réclamer la somme de 6545 euros TTC avec indexation.

Le constructeur n’a pas exécuté loyalement son contrat, a manifesté une résistance abusive, a causé un préjudice aux acquéreurs: perte de temps, inquiétudes, frais d’expertise amiable et judiciaire, difficultés avec son locataire.

Ce préjudice sera évalué à la somme de 3500 euros, somme qui tient compte des frais d’expertise amiable exposés.

LA COUR

Vu l’appel en date du 20 juin 2024 interjeté par la société IVECO

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 7 mars 2025, la société IVECO a présenté les demandes suivantes :

VU les dispositions des articles 1231 et suivants du Code civil,

VU les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

VU la jurisprudence citée, les pièces signifiées,

— INFIRMER les chefs du jugement en ce qu’il a :

condamné la société IVECO à payer à Monsieur et Madame [B] les sommes suivantes

6545 € TTC au principal au titre des malfaçons et non-façons, avec indexation

3.500 € TTC au titre du préjudice moral et financier ayant résulté de la résistance abusive

3000 € TTC au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

rejeté la demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile de la société IVECO.

dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, s’agissant d’obligation seulement pécuniaire.

mis les dépens de l’instance, comprenant ceux de référé et d’expertise judiciaire, avancés par les époux [B] et taxés à la somme de 5945,64 €, à la charge de la société IVECO ».

Statuant à nouveau et y ajoutant,

JUGER la SAS IVECO recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions.

— REJETER purement et simplement toutes demandes, fins et prétentions adverses dirigées à l’encontre de la SAS IVECO, contraires au présent dispositif, comme étant irrecevables et mal fondées.

En conséquence,

— DEBOUTER purement et simplement Monsieur et Madame [B] de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de la SAS IVECO au titre des travaux réparatoires, au titre de leur préjudice immatériel, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens de l’instance.

En revanche et dans toutes les hypothèses,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [D] [B] aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIÉS, société d’avocats inter-barreaux postulant par l’un de ses associés, pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [B] à payer à la SAS IVECO la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

A l’appui de ses prétentions, la société IVECO soutient notamment que :

— Elle a vendu en vente en l’état futur d’achèvement une maison d’habitation pour un prix de 181 000 euros par acte authentique du 28 septembre 2009 aux époux [B].

— La réception est intervenue le 16 décembre 2009 avec réserves.

— La cour a dit forclose l’action exercée en garantie des vices et non-conformités apparents, recevable l’action exercée sur le fondement des désordres intermédiaires.

— Les époux [B] ont maintenu des demandes qui ne tiennent pas compte de la décision précitée.

— Les désordres ont été réservés, ne sont pas apparus après réception.

— Le tribunal n’a pas vérifié si les désordres étaient apparus après réception ou s’ils existaient déjà lors de la réception (réserves, inachèvement, défaut de finition).

— Les acquéreurs doivent démontrer la faute du constructeur.

— Le fondement des désordres intermédiaires ne permet pas de 'rattraper’ le délai annuel de garantie de parfait achèvement.

— Les dommages intermédiaires ne s’appliquent pas aux désordres réservés lors de la réception.

— En l’espèce, les griefs sont des réserves à réception qui relevaient des dispositions de l’article 1642-1 du code civil. Cette action est exclusive de toute action en responsabilité contractuelle de droit commun.

— Le désordre n°10: le défaut d’isolation du regard Eaux Pluviales est un défaut de finition. Il existait lors de la réception, a été dénoncé six jours après le 22 décembre 2009. Il existait lors de la réception, était apparent et réservé.

— Le désordre n°14: muret en retour dont la longueur ne correspond pas au contrat. Selon l’ expert, il a été réservé à la réception. La réserve non levée ne relève donc pas du désordre intermédiaire. Ce n’est pas un désordre apparu après réception.

— Les désordres n°17 et 24 : gondolement des volets, couleur qui passe. Les défauts ont été selon l’expert réservés lors de la réception. La réserve n’a pas été levée. Ils ne relèvent pas des désordres intermédiaires. Ils existaient lors de la réception.

— Le désordre n°18: absence de trappe de visite en plafond. Il a également été réservé lors de la réception, était prévu dans la notice descriptive. Les époux [B] ne pouvaient donc ignorer son absence. Un grief apparent à réception non réservé est purgé.

— Le désordre n°19 consiste en l’absence de plans de recollement des réseaux. L’ expert retient qu’il a été réservé à réception. Il n’est donc pas apparu après réception. Ils seront déboutés.

— sur le préjudice immatériel

Les intimés demandent la somme de 8000 euros, se prévalent d’une résistance abusive. L’erreur grossière, la malice, la mauvaise foi ne sont pas démontrées.

Le simple fait de ne pas se reconnaître spontanément débiteur d’une somme ne constitue pas une faute susceptible de faire dégénérer en abus l’exercice du droit de faire valoir sa cause en justice.

Le refus d’intervention au titre de la garantie de parfait achèvement était justifié.

L’expert judiciaire n’avait retenu que 12 désordres sur les 57 dénoncés.

La cour d’appel lui a donné raison sur l’incident.

Ce sont les maîtres de l’ouvrage qui n’ont pas été diligents.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 9 décembre 2024 , les époux [B] ont présenté les demandes suivantes:

— Confirmer en toutes ses dispositions le Jugement du Tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON du 17 mai 2024 ;

Y ajoutant :

— Condamner la Société Immobilière Vendéenne de Construction (IVECO) à payer à Monsieur et Madame [B] les dépens en appel, ainsi qu’une somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC;

— Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.

A l’appui de leurs prétentions, les époux [B] soutiennent notamment que:

— Le désordre n°10 n’était pas visible pour des profanes. Le coût de l’isolation a été estimé à 180 euros HT.

— Le désordre n°14 affectant le muret n’était pas apparent pour des profanes démunis de décamètre et de plans. Le coût de la mise en conformité a été estimé à 2500 euros HT.

— Les désordres 17 et 24 relatifs aux volets n’étaient pas apparents selon l’expert.

Le bois était de médiocre qualité, la peinture pareillement ou inadaptée.

Le coût du remplacement s’élève à 2500 euros HT.

— Le désordre n°18 est relatif à l’ absence de trappe de visite en plafond prévue au lot charpente.

Cet ouvrage coûte 320 euros HT. Des profanes ne pouvaient le déceler sans pointer les éléments du descriptif.

— Il en va de même du désordre n°19 relatif au plan de recollement des réseaux qui devait être établi, était prévu dans la notice descriptive. Le coût s’élève à 450 euros HT.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 septembre 2025.

SUR CE

— sur la recevabilité de l’action exercée par les époux [B]

Le vendeur-constructeur soutient que l’action exercée par les époux [B] est irrecevable dans la mesure où les défauts dont il est demandé réparation étaient apparents, ont été réservés,

et où l’action n’a pas été exercée dans les délais prescrits par l’article 1648-2 du code civil.

Subsidiairement, il conclut au débouté dans la mesure où les désordres intermédiaires sont des désordres cachés.

Les époux [B] demandent la confirmation du jugement qui a retenu que l’action en indemnisation relatives à des non-conformités, aux défauts d’ouvrage ou de finition non signalés lors de la réception le 16 décembre 2009 était recevable.

L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

L’acquéreur ne peut invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur d’immeuble à construire qui ne peut être tenu à garantie des vices apparents au delà des limites résultant des dispositions d’ordre public des articles 1642-1 et 1648.

L’action en garantie prévue par l’article 1642-1 en cas de vices de construction apparents doit en application de l’article 1648-2 être introduite dans l’année qui suit la date du plus tardif des deux événements suivants : la réception des travaux avec ou sans réserves ou l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.

La personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit est tenue d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires.

Les désordres intermédiaires sont des désordres non apparents à la réception qui n’affectent pas des éléments d’équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement et ne compromettent ni la solidité ni la destination de l’ouvrage.

La recevabilité de l’action exercée est donc conditionnée par le caractère apparent ou non des désordres.

— sur les désordres n°10,14,17,18,19,24

— Le désordre n°10 est relatif au défaut d’isolement du regard Eaux Pluviales.

Il a fait l’objet d’une réserve le 22 décembre 2009.

L’ expert judiciaire constate que la plaque de regard n’est toujours pas isolée.

Il s’agit d’un défaut de finition qui a été réservé dans le mois qui a suivi la réception.

— Le défaut n°14 est relatif à l’absence d’un mur en retour le long de l’allée. Il a été réservé le 22 décembre 2009 dans le mois qui a suivi la réception.

— Le désordre n°17 relatif au gondolement de la base du volet du séjour a été réservé le 22 décembre 2009 dans le mois qui a suivi la réception.

— Le désordre n°18 relatif à l’absence de trappe de visite en plafond, trappe incluse dans le lot charpente et mentionnée dans la notice descriptive du constructeur a été réservé le 22 décembre 2009.

— Le désordre 19 relatif à l’ absence des plans de recollement des réseaux prévu dans la notice descriptive a été réservé le 22 décembre 2009.

— Le désordre 24 relatif à la couleur passée des volets, à leur bombage n’a été réservé ni le 16 décembre, ni le 22 décembre 2009. Il est signalé le 27 novembre 2013.

La généralisation du désordre est signalée le 25 février 2016.

L’expert a chiffré le remplacement des volets, indiqué que le volet de la cuisine était bombé, la couleur des volets passée.

En l’absence de devis, l’expert a estimé à 2500 euros HT le coût du remplacement des volets.

Il résulte de ce rappel que le seul désordre non apparent est celui relatif aux volets.

Le tribunal ne pouvait considérer comme cachés des désordres expressément réservés au motif qu’ils n’avaient pas été réservés le 16 décembre 2009 mais six jours après le 22 décembre 2009, et donc dans le mois qui avait suivi la réception.

Au regard du caractère apparent des désordres précités, les maîtres de l’ouvrage auraient dû agir contre le vendeur-constructeur au plus tard avant le 16 janvier 2011 (prise de possession le 16 décembre 2009). Or le premier acte interruptif de prescription est l’assignation en référé du 27 mars 2017.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré l’action recevable s’agissant des désordres 10,14,17,18,19.

— sur le désordre n° 24

Le désordre intermédiaire est un désordre caché.

Il résulte des éléments précités que ce défaut a été signalé pour la première fois le 27 novembre 2013.

L’expert [Z] a préconisé le remplacement des volets qui souffrent d’une usure prématurée.

Les acquéreurs mettent en cause le matériau posé, la peinture.

La société IVECO avait le 9 décembre 2015 mis en cause les époux [B], prétendu que l’usure prématurée des volets leur était imputable.

Elle n’a pas repris cette hypothèse devant l’expert.

Les photographies figurant dans le constat d’huissier de justice du 20 janvier 2014, dans le rapport d’expertise établissent l’usure prématurée des volets.

La faute de la société IVECO consiste à avoir choisi un matériau de piètre qualité qui a eu pour effet une dégradation prématurée des volets, une propension au bombage et un aspect esthétique peu attractif.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il l’a condamnée à payer aux époux [B] la somme de 2500 euros HT de ce chef.

— sur la résistance abusive de la société IVECO

Le tribunal a fait grief à la société IVECO de n’avoir pas exécuté loyalement son contrat, retenu que sa résistance abusive avait causé un préjudice aux acquéreurs qu’il a évalué à 3500 euros.

La société IVECO fait valoir que le fait de ne pas se reconnaître spontanément débiteur d’une somme ne constitue pas une faute susceptible de dégénérer en abus, relève que l’expertise judiciaire a retenu 12 désordres sur les 57 dénoncés, que les maîtres de l’ouvrage ont manqué de diligence.

Les époux [B] demandent la confirmation du jugement.

Il résulte du dossier les éléments suivants :

— De très nombreuses réserves ont été émises les 16, 22 décembre 2009, 27 novembre 2013.

— La société IVECO n’est pas intervenue pour réaliser les travaux de finition qui lui incombaient, y compris ceux qu’elle reconnaissait.

— L’expertise judiciaire réalisée le 7 mars 2019 a retenu 12 désordres sur les 57 dénoncés.

-11 désordres avaient été réservés en décembre 2009.

Il ressort néanmoins de la présente décision que les demandes formées en justice par les maîtres de l’ouvrage à l’exception de celle relative au remplacement des volets ont été déclarées irrecevables faute pour les maîtres de l’ouvrage d’avoir agi en justice dans les délais légaux.

La société IVECO est fondée à se prévaloir de l’irrecevabilité des demandes.

En l’absence de démonstration d’une faute d’une particulière gravité imputable au constructeur, les époux [B] seront déboutés de leur demande d’indemnisation.

— sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, du fait qu’un seul désordre ouvre droit à condamnation du vendeur-constructeur, les dépens de première instance et d’appel incluant les frais d’expertise judiciaire seront fixés à la charge des époux [B].

Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la selarl CIRIER Avocats Associés.

L’équité justifie de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

— infirme le jugement entrepris

Statuant de nouveau

— dit irrecevables les demandes d’indemnisation portant sur les désordres 10,14,17,18,19

— dit recevable la demande d’indemnisation portant sur le désordre n°24 relatif aux volets

— condamne la société IVECO à payer aux époux [B] la somme de 2500 euros HT valeur dépôt du rapport d’expertise (7 mars 2019) avec indexation sur l’évolution ultérieure de l’indice BT 01 de la construction

— déboute les époux [B] de leurs autres demandes

Y ajoutant :

— déboute les parties de leurs autres demandes

— laisse à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés par elle en première instance et en appel.

— condamne les époux [B] aux dépens de première instance et d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la selarl CIRIER avocats associés

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,