Cour d'appel de Poitiers, 2e chambre, 8 avril 2025, n° 24/00505

CA Poitiers
Infirmation partielle 8 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Surloyer appliqué par le bailleur
La cour a estimé que l'argument de la locataire n'était pas étayé par des preuves suffisantes et que la clause résolutoire avait été acquise en raison de l'impayé.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a confirmé que la locataire était devenue occupante sans droit ni titre en raison de l'impayé, justifiant l'expulsion.
Accepté
Montant des loyers impayés
La cour a constaté que la locataire devait un montant total de loyers impayés, justifiant la condamnation au paiement.
Rejeté
Demande de délais pour apurer la dette
La cour a jugé que la locataire ne justifiait pas de ses ressources et n'avait pas proposé de plan de remboursement, rendant la demande de délais non fondée.
Accepté
Frais exposés pour faire valoir ses droits
La cour a jugé équitable de condamner la locataire à rembourser les frais irrépétibles exposés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, 2e ch., 8 avr. 2025, n° 24/00505
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	24/00505
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	13 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Raphael CHEKROUNCharles PORTIER
Cabinet(s) :	BONNEAU - CASTEL - PORTIER - GUILLARD, AVOCATS ASSOCIESSCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN
Parties :	Etablissement Public OPH CDA OFFICE PUBLIC DE L' HABITAT DE LA COMMUNAUTE D' AGGLOMERATION DE [ Localité 8 ]

Texte intégral

ARRET N°136

LM/KP

N° RG 24/00505 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7Q4

[N]

Etablissement Public OPH CDA [Localité 8] OMERATION DE [Localité 8]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 08 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00505 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7Q4

Décision déférée à la Cour : jugement du 22 janvier 2024 rendu(e) par le Juge des contentieux de la protection de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

Madame [J] [N]

née le 27 Février 1980 à [Localité 7]

[Adresse 4]

Ayant pour avocat plaidant M^e Raphaël CHEKROUN de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

INTIMEE :

Etablissement Public OPH CDA OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 8]

[Adresse 1]

Ayant pour avocat plaidant M^e Charles PORTIER de la SELARL BONNEAU-CASTEL-PORTIER-GUILLARD, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 10 décembre 2014, l’établissement public à caractère industriel et commercial Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 8] (OPH) a donné à bail à Madame [J] [N] un appartement au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 789,11 euros.

Le 29 mars 2023, l’OPH a fait signifier un commandement payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 6.313,40 euros.

Par assignation du 16 août 2023, dénoncée à la Direction départementale de la cohésion sociale, l’OPH a attrait Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Rochelle aux fins de constat de la résiliation du bail, d’être autorisée à expulser la locataire et de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard deux mois après signification du commandement de quitter les lieux, de condamner Madame [N] au paiement d’une somme de 13.239,26 euros au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 26 juillet 2023, et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges, outre intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant actuel du loyer et des charges et révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer conformément aux stipulations contractuelles, jusqu’au jour du départ et aux frais éventuels de déménagement et de gardes-meubles.

Régulièrement citée, Madame [N] n’a été ni comparante, ni représentée.

Par jugement en date du 22 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Rochelle a statué ainsi :

— constate la résiliation du bail conclu le 10 décembre 2014 entre Madame [J] [N] et l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 8] portant sur un appartement sis [Adresse 5] à la date du 29 mai 2023 ;

— ordonne à Madame [J] [N] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ; – condamne Madame [J] [N] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 8] une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 30 mai 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— condamne Madame [J] [N] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 8] en deniers ou quittance, la somme de 17.625,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 17 novembre 2023 ;

— rejette les demandes plus amples ou contraires des parties ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne Madame [J] [N] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 mars 2023 ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

— dit qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la cohésion sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Par déclaration en date du 29 février 2024, Madame [N] a relevé appel de cette décision en intimant l’OPH et en limitant aux chefs suivants :

'- constate la résiliation du bail conclu le 10 décembre 2014 entre Madame [J] [N] et l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 8] portant sur un appartement sis [Adresse 6].

— ordonne à Madame [J] [N] de quitter les lieux dès la signification du jugement,

— dit qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à tout occupant avec le concours de la force publique,

— condamne Madame [J] [N] à payer une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer à compter du 30 mai 2023 jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamne Madame [J] [N] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 8] en deniers ou quittance, la somme de 17.625,70 ' au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtées au 17 novembre 2023,

— condamne Madame [J] [N] aux entiers dépens.'

Madame [N], par dernières conclusions transmises le 29 mai 2024, demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 22 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de La Rochelle,

Statuant à nouveau,

— débouter l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 8], de sa de demande de condamnation au paiement d’une somme de 17.625,70 euros au titre des loyers,

charges et indemnités d’occupation impayés arrêtées au 17 novembre 2023,

En conséquence,

— débouter l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 8] de sa demande de résiliation du bail du logement situé [Adresse 2] à [Localité 8] loué à Madame [J] [N].

Subsidiairement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire, et octroyer un délai de trois ans à Madame [J] [N] pour s’acquitter de la dette de loyers.

L’OPH, par dernières conclusions transmises le 28 juin 2024, demande à la cour de :

— débouter Madame [J] [N] de ses demandes formées en cause d’appel comme étant mal fondées ;

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Rochelle le 22 janvier 2024 en toutes ses dispositions.

En conséquence,

— constater la résiliation du bail conclu le 10 décembre 2014 entre Madame [J] [N] et l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 8] portant sur un appartement sis [Adresse 5] à la date du 29 mai 2023 ;

— ordonner à Madame [J] [N] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— dire qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ; – condamner Madame [J] [N] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 8] une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 30 mai 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— condamner Madame [J] [N] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 8] en deniers ou quittances, la somme de 29.701,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 7 juin 2024;

Y ajoutant,

— condamner Madame [J] [N] au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 8] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Maître Chekroun, avocat de Madame [N], a informé par message RPVA du 16 janvier 2025, qu’il a dégagé sa responsabilité et s’est désintéressé du dossier.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur la résiliation du contrat de bail

Madame [N] fait valoir que l’OPH appliquerait un surloyer venant augmenter la dette principale et annonce le versement de pièces en cours d’instance.

L’OPH fait valoir qu’il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans les deux mois et que l’arriéré locatif s’est aggravé depuis la délivrance du commandement et qu’en conséquence la clause résolutoire a été acquise le 29 mai 2023 avec toutes conséquences de droit. Il actualise sa créance de loyer à la somme de 29.701,28 euros arrêtée à la date du 7 juin 2024.

Réponse de la cour d’appel :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le preneur s’oblige à payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus entre les parties.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel qu’applicable au litige, énonce :

'I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.'

En l’espèce, le contrat de bail prévoit un versement mensuel de loyer, charges comprises, de 789,11 euros et l’article 10 du contrat de bail stipule une clause résolutoire de plein droit prenant effet 2 mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été signifié le 29 mars 2024, portant sur la somme de 6 154,06 euros au titre des loyers et charges arrêtées au 23 mars 2023 est resté infructueux, Mme [N] ne contestant pas ne pas avoir réglé la somme appelée.

Il n’est pas contesté non plus que Mme [N] n’a pas répondu aux propositions de rendez-vous formulées dans le cadre de l’établissement du diagnostic social et financier et n’a pas demandé de délais de paiement pendant le délai de deux mois suivant le commandement de payer.

Son argument tendant à dire que sa dette vient d’un surloyer n’est étayé ni en droit ni en fait, les pièces annoncées dans ses conclusions n’ayant jamais été communiquées, de sorte qu’il ne saurait la dispenser de son obligation à paiement des sommes réclamées et avoir une quelconque incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté la résiliation du bail au 29 mai 2023 et ordonné l’expulsion de Mme [J] [N] devenue occupante sans droit ni titre et en ce qu’il a condamné cette dernière à verser une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions du contrat.

Concernant la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation, elle est d’un montant total de 29 701,28 euros arrêté au 7 juin 2024.

Sur les délais de paiement

À titre subsidiaire, Mme [N] demande à bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire et des plus larges délais de paiement en se bornant à viser l’article 24 de la loi de 1989.

L’OPH fait valoir que la preneuse ne justifie pas de ses ressources et que le montant de la dette s’est aggravé. Il soutient que la demande de délais de paiement ne saurait prospérer puisque Madame [N] n’a pas été en mesure de régler les loyers depuis novembre 2023. Il estime que ces éléments et l’absence de tentative de règlement caractérisent une certaine mauvaise foi.

Réponse de la cour d’appel :

L’article 24 V de la loi de 1989 prévoit la possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de 3 ans ; ce délai suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier et les majorations ou pénalités prévues au contrat de bail ne sont pas encourues pour la période octroyée.

En l’espèce, Madame [N] ne rapporte pas la preuve de ses revenus, pas plus qu’elle ne propose un plan lui permettant d’apurer l’arriéré des loyers alors que sa dette n’a cessé d’augmenter depuis le jugement de première instance, l’appelante n’ayant versé aucune somme en remboursement d’une partie de sa dette.

Il convient donc de débouter Mme [N] de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame [N] ne produisant aucune défense ni pièces au soutien de son appel, il apparaît conforme à l’équité de la condamner à verser à l’OPH une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles que celui-ci a du exposer pour faire valoir ses droits.

Partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, elle sera en outre condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à actualiser la condamnation de Madame [J] [N] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 8] ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

Condamne Madame [J] [N] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 8] en deniers ou quittance, la somme de 29.701,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées arrêtée au 7 juin 2024 ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [J] [N] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Madame [J] [N] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 8] une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamne Madame [J] [N] à supporter la charge des entiers dépens de l’appel ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,