ARRET N°

du 29 mai 2018

R.G : 17/00988

[…]

c/

SAS DESAUTEL

DB

Formule exécutoire le :

à

 :

SELARL OCTAV

Maître Nicolas HUBSCH

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 29 MAI 2018

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 03 mars 2017 par le tribunal de grande instance de REIMS,

[…]

[…]

[…]

COMPARANT, concluant par la SELARL OCTAV, avocats au barreau de REIMS

INTIMEE :

SAS DESAUTEL disposant d’un établissement secondaire […] à […]

[…]

[…]

COMPARANT, concluant par Maître Nicolas HUBSCH, avocat au barreau de REIMS,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre

Madame Dominique BOUSQUEL, conseiller

Madame Catherine LEFORT, conseiller

GREFFIER :

Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, lors des débats et lors du prononcé,

DEBATS :

A l’audience publique du 26 mars 2018, où l’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2018,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2018 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte sous-seing privé du 29 novembre 2004, la […] a donné à bail commercial à la SAS DESAUTEL des locaux sis à Bezannes pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1^er février 2005, moyennant un loyer de 19 200 EUR HT.

Par acte du 26 juillet 2013, la SAS DESAUTEL a donné congé au bailleur à compter du 31 janvier 2014, un procès verbal d’état des lieux de sortie a été dressé par huissier le 30 janvier 2014.

Par courrier du 19 mars 2014, la […] communiquait à la SAS DESAUTEL plusieurs factures et devis afférents à la remise en état des locaux et par courrier RAR du 14 avril 2014, la SAS DESAUTEL refusait toute participation et réclamait le versement du dépôt de garantie de 5 221,47 EUR, déduction faite de la moitié du coût du procès verbal d’état des lieux de sortie.

La […] a vendu les locaux par acte du 26 septembre 2014.

Par acte du 30 janvier 2015, la […] a fait assigner la SAS DESAUTEL devant le tribunal de grande instance de Reims.

Dans ses dernières écritures devant le tribunal, la […] demandait aux premiers juges de condamner la SAS DESAUTEL à lui payer la somme de 40 077 EUR à titre de dommages intérêts en réparation des dégradations survenues dans les locaux loués assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, subsidiairement, de condamner la SAS DESAUTEL à lui verser la somme de 32 566 EUR en réparation du préjudice consécutif aux dégradations survenues dans les locaux loués , assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en tout état de cause, de condamner la SAS DESAUTEL à lui verser la somme de 5 000 EUR à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral, 138,51 EUR au titre de la taxe foncière 2013, 350 EUR TTC correspondant au coût de l’état des lieux de sortie, la somme de 7 034,83 EUR au titre de l’indemnité contractuelle prévue par l’article 20 du bail commercial du 29 novembre 2004, subsidiairement, la somme de 5 532,63 EUR, celle de 3 000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens, et d’ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Dans ses dernières écritures devant le tribunal, la SAS DESAUTEL a demandé aux premiers juges de débouter la […] de ses demandes, de lui donner acte de ce qu’elle consentait à régler la moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie et le prorata de la taxe foncière 2014, de condamner la SCI

DUCSAN à lui payer la somme de 5 082,97 EUR en remboursement du dépôt de garantie après déduction des sommes susvisées, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 avril 2014, la somme de 5 000 EUR à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, 3 000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement rendu le 3 mars 2017, le tribunal de grande instance de Reims a, notamment : déclaré la […] irrecevable en sa demande de dommages intérêts pour remise en état antérieur des locaux donnés à bail à la SAS DESAUTEL pour défaut d’intérêt à agir, dit que la […] doit verser à la SAS DESAUTEL la somme de 5 396,17 EUR TTC au titre du dépôt de garantie , avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 avril 2014, dit que la SAS DESAUTEL doit verser à la […] la somme de 313,50 EUR au titre du prorata de taxe foncière 2014 et du coût d’état des lieux de sortie , débouté la […] de ses demandes, ordonné la compensation entre les sommes dues par chacune des parties et en conséquence, condamné la […] à verser à la SAS DESAUTEL la somme de 5 082,67 EUR TTC avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 avril 2014, la somme de 1 000 EUR à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, 3 000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens, et a ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi les premiers juges ont notamment considéré que le preneur est réputé avoir pris les lieux en bon état, aucun état des lieux d’entrée n’ayant été établi, que concernant les sommes demandées au titre de la remise en état, le bailleur ne prouvait pas avoir fait réaliser des travaux et qu’en l’absence de preuve de travaux effectués, seule la perte de chance de vendre le bien à un prix supérieur pouvait être indemnisée, que cependant, le vendeur n’ a pas établi qu’il avait dû baisser le prix de vente en raison de l’état des locaux, que le bailleur était donc irrecevable à agir pour réclamer des dommages intérêts pour pouvoir remettre les locaux en l’état suite aux transformations opérées par le locataire puisqu’il a vendu les locaux et n’établit pas que ces transformations aient généré une baisse du prix des locaux, que la […] ne justifiait pas avoir subi un préjudice moral, qu’en l’absence de sommes dues par le locataire en application de l’article 20 du contrat qui traitait de retards de paiement, il y avait lieu de débouter le bailleur de ses demandes sur ce fondement, que le montant du dépôt de garantie devait être remboursé par le bailleur au locataire, que l’action de la […] présentait un caractère abusif.

Par déclaration enregistrée le 14 avril 2017 au greffe de la cour, la […] a interjeté appel de cette décision .

Par conclusions transmises le 28 février 2018 au greffe de la présente juridiction par RPVA, la […] a demandé à la cour d’appel de Reims d’infirmer la décision entreprise sauf en ce que la SAS DESAUTEL a été condamnée à lui payer la somme de 138,50 EUR au titre de la taxe foncière 2014 et la somme de 175 EUR TTC au titre du constat d’huissier, statuant à nouveau, vu les articles 1134 et 1147 du code civil, de condamner la SAS DESAUTEL à payer, en deniers ou quittances au profit de la […] la somme de 49 273,80 EUR à titre de dommages intérêts au titre des dégradations survenues dans les lieux loués assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 janvier 2015, subsidiairement , de condamner la SAS DESAUTEL à payer à la […] la somme de 32 566 EUR en réparation de la perte de chance de pouvoir vendre le local à un prix plus élevé , assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir. En tout état de cause, de condamner la SAS DESAUTEL à lui payer la somme de 5 000 EUR à titre de dommages intérêts pour le préjudice moral, la somme de 7 034,83 EUR au titre de l’indemnité contractuelle prévue à l’article 20 du bail commercial du 29 novembre 2004, subsidiairement la somme de 5 532,63 EUR, la somme de 4 000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de son avocat.

La […] a observé que l’état des lieux révélait de nombreuses dégradations, alors que la preneuse est présumée avoir pris les locaux en bon état et a modifié l’état des locaux sans son autorisation malgré la clause du bail le lui interdisant, qu’elle même était en droit de réclamer la remise des lieux dans leur état initial, que la locataire n’a pas laissé les locaux en bon état d’entretien ni de réparations, qu’elle même a procédé à la remise en état partielle des locaux avant leur vente et est en droit d’obtenir le remboursement des frais engagés en application de l’article 4.4 du bail, que les dégradations constatées par huissier suffisent à établir son

préjudice, qu’elle a produit des factures de réparation de sociétés tierces et que le prix de vente des locaux a dû être baissé du fait de l’état des locaux comme en témoigne une attestation de l’agent immobilier chargé de la vente et qu’elle a perdu la chance de vendre le local à un prix plus élevé, que la re-location et la vente ont été retardées du fait de la nécessaire remise en état des locaux, que l’huissier ayant réalisé l’état des lieux de sortie a noté la volonté de la locataire de reprendre ou de faire chiffrer la destruction de la partie bureaux qu’elle avait construite, que l’indemnité de 20% des sommes restant dues doit être appliquée conformément à la clause 20 du bail, qu’en raison des dégradations, le dépôt de garantie n’avait pas à être restitué et que la procédure n’était pas abusive, que les faits reprochés sont antérieurs à la cession et qu’elle avait donc qualité à agir.

Par conclusions transmises le 25 juillet 2017 au greffe de la présente juridiction par RPVA, la SAS DESAUTEL a demandé à la cour d’appel de Reims: de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, y ajoutant, de condamner la […] à lui payer la somme de 3 000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de son conseil.

La SAS DESAUTEL a fait valoir que non seulement le bailleur était informé de la transformation des locaux destinés à l’habitation en bureaux mais qu’il y a participé financièrement et que ces travaux ont été réalisés par l’entreprise PFC (Z A CHAMPENOIS) dirigée par le fils de la gérante de la […], qu’un projet de bail le mentionnant avait été établi mais n’a pas été régularisé, qu’elle a remplacé à ses frais le rideau métallique assurant le clos des locaux, que l’appelante devait assumer les grosses réparations comme la toiture et le clos et ne l’a pas fait, que l’appelante est de mauvaise foi, cherche à faire assumer à sa locataire le coût de la remise à neuf des locaux et lui doit le remboursement du dépôt de garantie, qu’au jour de l’assignation , la […] n’était plus propriétaire des locaux qu’elle avait vendus 357 000 EUR net vendeur, qu’elle a reconnu dans ses écritures de première instance que tous les travaux figurant dans le devis du 10 février 2014 n’avaient pas été réalisés en raison de la vente, qu’elle ne produit pas de factures prouvant qu’elle a réalisé une partie des travaux, en produit d’autres à titre probatoire d’une société familiale dirigée par le fils de la gérante et d’autres encore correspondant à des travaux réalisés postérieurement à la vente des locaux, que le bailleur est présumé avoir renoncé à la remise en état des lieux lorsqu’il les reloue dans l’état où ils se trouvent et, à fortiori, lorsqu’il les vend en l’état, que l’exécution des travaux préalablement à la vente n’est pas établie. La SAS DESAUTEL a encore souligné que l’article 20 du contrat concerne le paiement des loyers et ne saurait s’appliquer en l’espèce, qu’il n’est pas établi que le prix de vente ait été baissé du fait de l’état du bien alors que le montant figurant initialement sur le mandat de vente ne correspond pas à la valeur réelle du bien et qu’il n’est pas justifié d’une décote, le prix de vente apparaissant avantageux au regard de la surface des locaux, que la demande au titre de la perte de loyers est fantaisiste, la bailleresse ne justifiant pas avoir tenté de relouer ses locaux, que l’absence de locataire a permis à la […] de vendre rapidement le bien, que la procédure engagée était abusive.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2018.

MOTIFS DE LA DECISION :

Les dispositions de la décision entreprise condamnant la SAS DESAUTEL à payer à la […] la somme de 138,50 EUR au titre de la taxe foncière 2014 et la somme de 175 EUR TTC au titre du constat d’huissier ne sont pas contestées et seront donc confirmées.

Sur la recevabilité des demandes de la […]

Aucun état des lieux d’entrée n’étant produit, la preneuse est présumée avoir pris les locaux en bon état.

Le procès verbal de constat d’état des lieux de sortie contradictoire réalisé par huissier le 30 janvier 2014 révèle notamment que :

" L’un des barreaux du vantail droit du portail depuis Ia rue est manifestement tordu et que Ie suivant est éclaté,

La boîte aux Lettres, dont façade avant est écaillée, présente également une trace de choc,

La clôture grillagée qui délimitait Ia peIouse du parking a été déposée, ce qu’a confirmé à l’huissier Monsieur X, chef d’agence de la société DESAUTEL qui a précisé l’avoir toujours connue affaissée dans la pelouse. L’huissier a constaté qu’ iI n’en subsistait plus que Ie portillon, perpendiculaire au bâtiment.

Sur la gauche du bâtiment et en façade sur la gauche de Ia porte-fenêtre, Ia plus à gauche, un tuyau de cuivre est pendant.

Les globes des deux appliques sont manquants.

A mi -façade du bâtiment et toujours du côté gauche, il existe une excroissance bâtie à usage de chenil. La barrière en a été déposée et Ie globe lumineux sur Ia planche de rive n’est pas fixé. II subsiste à l’intérieur environ 1 m3 d’encombrants et de morceaux de bois. La barrière du chenil est en fait adossée à la façade du bâtiment derrière Ie chenil lui-même.

Sur l’arrière, une importante végétation a poussé Ie long du mur du chenil ainsi que sur Ia façade, son soubassement maçonné et aussi sur Ie bardage.

A l’extrémité du bâtiment, la descente d’eaux pluviales est déboîtée et un élément adossé au mur.

Au bas de la façade arrière du chenil, la descente d’eaux pluviales est cassée à 20 cm du sol. Sur Ia droite du bâtiment, Ie grillage est par endroits déformé.

Dans la première partie de la façade , côté parking sur Ia droite, iI existe un impact d’environ 10 cm par 5 qui a troué un parpaing.

Les appuis de fenêtres en béton des deux premières fenêtres comportent des éclats par endroits. Une trace ou un impact sur Ie bardage en haut à gauche de la porte-pièton, repérée " bureau ".

Sur la porte de garage de l’entrepôt, Ie profit haut ainsi que celui en retour sur Ia droite sont déformés.

Monsieur Y a reconnu que l’entreprise DESAUTEL a remplacé le rideau métallique, sur sa droite, il existe des traces bleuâtres au sol ainsi qu’au bas de la façade (poudre d’extincteur).

La descente d’eaux pluviaIes à l’angle du bâtiment présente un impact un peu au-dessus du dauphin.

En façade arrière , à l’angle opposé, il subsiste des traces de végétation tant sur Ie soubassement que sur le bardage.

Dans I’angle diamétralement opposé au rideau métallique, sur la droite, l’huissier a noté qu’il existe des traces de végétation laquelle a proliféré à Ia jonction du soubassement maçonné et du bardage en correspondance de la végétation décrite ci-dessus.

Au faîte trois spots halogènes sur quatre sont grillés.

Les capots des supports néon sont manquants et deux d’entre eux sont grillés.

Deux caches de boitiers de dérivation sont manquants.

Dans Ia réserve Ia plus à gauche, le radiateur électrique est manquant il n’en subsiste plus que Ie support métallique et un fil non terminé par des dominos.

Le VMC contre le pignon avant de la mezzanine ne fonctionne plus, sur Ia droite, une boîte électrique est béante.

Sur la partie maçonnée au sol de Ia mezzanine, il existe un certain nombre de tubes IRO maintenus ou non par les cavaliers.

Au centre de la mezzanine, il existe une partie maçonnée avec une trappe d’accès vers les locaux au dessous, dépourvue de béquilles, plaques et serrure. Le radiateur électrique est manquant.

Il subsiste des encombrants dans cette réserve qui appartenaient au précédent occupant.

Les toilettes à la turque ont été remplacés par des wc avec réservoir de chasse en dossier.

L’huissier a constaté la transformation de locaux en bureaux.

L’huissier a constaté qu’au plafond de l’ancienne cuisine le cache centre est manquant et que dans la piéce à la suite il ne subsiste plus qu’une trappe au lieu d’une cheminée.

Les panneaux rayonnants qui assurent le chauffage sont un peu noircis. L’huissier a formé des réserves quant à leur fonctionnement.

La fenêtre côté pelouse et la porte fenêtre comportent des trous.

Monsieur Y a soutenu que la VMC ne fonctionnait pas.

Concernant l’entrée côté parking, le panneau face à la porte d’entrée comporte des traces d’adhésif et des trous.

Deux éclats sont mentionnés dans la plinthe carrelée au bas du placard.

Un ensemble douille et ampoule est manquant.

La VMC des toilettes ne fonctionnait pas et le robinet fuyait,

La faïence murale comporte deux trous et cinq trous au niveau du mur au dessus.

Concernant l’autre pièce sur la rue, la peinture est fissurée dans l’axe de la fenêtre avec 4 vis.

Concernant la dernière chambre sur rue sur la gauche, quelques rares trous ou punaises, une trace d’usure sur le parquet flottant et une tâche au centre.

Dans la salle de bains le gravicolor de la paillasse présente des traces blanchâtres, le parquet flottant est en état d’usage, la vitre du vantail gauche est fendue et le double vitrage comporte de la condensation, le radiateur électrique présente des traces d’oxydation, la plaque de propreté de la porte, côté couloir est tordue et la fixation basse est manquante.

Dans la pièce borgne , l’orifice de la VMC est manquant, au fond de cette pièce, vers l’entrepôt, le mur a été ouvert, la peinture des murs est en état d’usage, quelques traces et trous, au fond de la pièce subsiste une ancienne baie de brassage de laquelle pendent des câbles , au plafond, l’un des deux tubes à néon est grillé".

Il résulte des clauses du bail que le preneur s’est engagé, notamment, à entretenir les lieux en bon état de réparations locatives et plomberie et le rendre à sa sortie en bon état de réparations locatives, à effectuer les réparations de quelque nature qu’elles soient et tout remplacement qui deviendrait nécessaire hormis les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil, à supporter toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par un défaut d’exécution des réparations locatives ou d’entretien ou de dégradations de son fait ou

de sa clientèle et des personnes de service, que toutes les améliorations resteront la propriété du bailleur. Le bailleur s’est aussi engagé expressément à réaliser trois bureaux avec fenêtres, installation du chauffage électrique, peinture et sol des trois bureaux. Le preneur s’est engagé à participer audits travaux à hauteur de 5 000 EUR HT, le surplus étant pris en charge par le bailleur.

Aux termes de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et des clôtures aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Au vu du procès verbal de constat d’état des lieux de sortie, de nombreuses dégradations et un défaut d’entretien sont imputables au locataire.

Le bailleur justifie avoir subi un préjudice du seul fait de la dégradation des lieux et du défaut d’entretien imputables au locataire puisque le local commercial nécessitait des réparations, en toute hypothèse, pour pouvoir être loué ou vendu au prix du marché dans un état de réparations équivalent à ce qu’il était avant la location à la SAS DESAUTEL, le bailleur avait donc bien un intérêt à agir et le jugement entrepris sera infirmé en ce que les premiers juges ont déclaré la […] irrecevable en sa demande de dommages intérêts pour remise en état antérieur des locaux donnés à bail à la SAS DESAUTEL pour défaut d’intérêt à agir.

Statuant à nouveau, la […] sera déclarée recevable en ses demandes de dommages intérêts pour le préjudice subi du fait des désordres constatés dans les locaux loués, imputables au locataire.

Sur la demande de la […] visant à entendre la SAS DESAUTEL condamnée à lui verser la somme de 49 273,80 EUR à titre de de dommages intérêts en réparation des dégradations survenues dans les lieux loués assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 janvier 2015 :

Le locataire doit réparation au bailleur du préjudice subi du fait du défaut d’entretien et de réalisation des travaux et obligations concernant l’état des lieux mis à sa charge aux termes du bail.

Il convient d’observer que le bailleur ayant, de fait , autorisé la réalisation de trois bureaux avec fenêtres ne saurait en demander la remise en état aux frais du preneur, de même les travaux d’électricité qui apparaissent se rapporter à la transformation des bureaux ne seront pas retenus pour la même raison. Le WC remplaçant celui à la Turque représente une amélioration bénéficiant au bailleur et il n’y a pas lieu d’imputer au locataire la charge de sa transformation en son état antérieur.

Les dégradations dues à la vétusté sont à la charge du bailleur .

Il est constant que la durée de vie des peintures, papiers peints est de 7 ans des dalles plastiques de 10 ans, des parquets de 20 ans, du carrelage et de la faïence de 20 ans pour la faïence murale.

La société DESAUTEL a occupé les locaux 9 ans, du 1^er février 2005 au 30 janvier 2014, en conséquence, le remplacement des peintures et papiers peints, atteints par la vétusté, même portant des trous, ne sauraient être mis à la charge de la société locataire .

Il n’est pas établi que le devis concernant les équipements de la cuisine n’a pas été réalisé pour rétablir la cuisine à la place d’un bureau alors que l’huissier, page 5 du rapport, a exposé que l’une des pièces de l’appartement transformé en bureau était à usage de cuisine .Le devis correspondant, d’un montant de 1 595 EUR TTC établi par Fabrimeuble sera écarté puisque, comme il est dit plus haut, le bailleur avait accepté la transformation de l’appartement en bureaux aux termes du bail.

En revanche, la plomberie, le chauffage et l’électricité, pour les travaux ne concernant pas la transformation des bureaux, sont à la charge du locataire et les factures d’un montant de 2 017,44 EUR de l’entreprise JM COUVERT et d’électricité de l’entreprise LAVALLE, de fournitures de matériel électrique et de pose pour un

montant de 2 134, 80 EUR et 4 252,80 EUR seront retenues.

De même les travaux de couverture zinguerie sont des grosses réparations qui doivent rester à la charge du propriétaire

Le nettoyage des lieux doit être mis à la charge du locataire ainsi que la réparation des autres dégradations, en conséquence, les postes suivants du devis de la société Platriers façadiers seront retenus :

Nettoyage salle de bains page 3 : 2 240 EUR HT + 20% TVA= 2 688 EUR TTC.

Pose grillage page 5 : 675 EUR HT + 20% TVA= 810 EUR.

Remise en état portail d’entrée : 895 EUR HT + 20% TVA= 1074 EUR.

Auxquels il convient d’ajouter les postes suivants du devis BEC construction :

Réfection enduit suite à dégradation par végétation par manque d’entretien : 5 650 EUR HT soit 6 780 EUR TTC et les travaux divers pour 4 750 EURHT soit 5 700 EUR.

Soit un total de : 2 017,44 EUR+2 134, 80 EUR + 4 252,80 EUR+ 2 688 EUR+ 810 EUR+ 1074 EUR+ 6 780 EUR+ 5 700 EUR= 25 457,04 EUR.

La SAS DESAUTEL sera donc condamnée à payer à la […] la somme de 25 457,04 EUR à titre de dommages intérêts assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 janvier 2015.

La demande de la […] visant à entendre la SAS DESAUTEL condamnée à lui verser la somme de 32 566 EUR en réparation de la perte de chance de pouvoir vendre le local à un prix plus élevé , assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir étant subsidiaire, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point .En toute hypothése , la SAS DESAUTEL ayant été condamnée à indemniser la bailleresse pour les dégradations causées aux locaux, il n’y a pas lieu de la condamner à payer une indemnité en réparation de la perte de chance de vendre le local à un prix plus élevé ce qui équivaudrait à une double indemnisation.

Sur la demande de la […] visant à entendre la SAS DESAUTEL condamnée à lui verser la somme de 5 000 EUR à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral :

La […] ne justifie pas avoir subi un préjudice moral du fait des dégradations constatées et sera déboutée de sa demande sur ce point.

Sur la demande de la […] visant à entendre la SAS DESAUTEL condamnée à lui verser la somme de 7 034,83 EUR au titre de l’indemnité contractuelle prévue à l’article 20 du bail commercial du 29 novembre 2004 et , subsidiairement la somme de 5 532,63 EUR :

L’article 20 du bail stipule notamment que l’indemnité prévue sera considérée comme un supplément et accessoire du loyer et devra être acquittée en même temps que les sommes objet du recouvrement. Aucun loyer n’étant dû aux termes des écritures des parties cette clause ne saurait s’appliquer en l’espèce et la […] sera déboutée de sa demande sur ce point

Sur la demande de la SAS DESAUTEL visant à entendre condamnée la […] à lui rembourser le dépôt de garantie :

La […] justifiant du préjudice subi par les dégradations constatées, le dépôt de garantie contractuellement convenu pouvait, à juste titre, être conservé par elle. Il convient néanmoins de déduire son montant (5 396,17 EUR TTC) de sa créance indemnitaire.

Sur le caractère abusif, ou non, de la procédure engagée par la […]:

La SAS DESAUTEL succombant partiellement, la procédure initiée par la […] ne saurait être considérée comme abusive et la décision entreprise sera infirmée en sa disposition l’ayant condamnée à verser à la SAS DESAUTEL la somme de 1 000 EUR de dommages intérêts pour procédure abusive. Statuant à nouveau, la SAS DESAUTEL sera déboutée de ses demandes de dommages intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris sera infirmé en ses dispositions aux termes desquelles la […] a été condamnée à verser à la SAS DESAUTEL la somme de 3 000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau, la SAS DESAUTEL sera condamnée à régler à la […] au titre des frais irrépétibles de cette dernière, la somme de 1 500 EUR pour ceux exposés en première instance, et la somme de 1 500 EUR pour ceux exposés en appel .

La SAS DESAUTEL sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel .

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre les condamnations prononcées.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 3 mars 2017 par le tribunal de grande instance de Reims en ses dispositions ayant condamné la SAS DESAUTEL à payer à la […] la somme de 313,50 EUR au titre du prorata de taxe foncière 2014 et du coût d’état des lieux de sortie, débouté la […] de sa demande de dommages intérêts au titre de son préjudice moral et de sa demande de dommages intérêts au titre de l’indemnité contractuelle prévue par l’article 20 du bail.

Infirmant pour le surplus et statuant à nouveau ,

Reçoit la […] en ses demandes de dommages intérêts pour remise en l’ état antérieur des locaux donnés à bail.

Condamne la SAS DESAUTEL à payer à la […] la somme de 25 457,04 EUR à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice du fait des désordres constatés dans les locaux donnés à bail et imputables à la locataire, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 janvier 2015, sauf à déduire de cette somme le dépôt de garantie de 5 396,17 EUR.

Déboute la SAS DESAUTEL de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive.

Condamne la SAS DESAUTEL à régler à la […] au titre des frais irrépétibles de cette dernière, la somme de 1 500 EUR pour ceux exposés en première instance, et la somme de 1 500 EUR pour ceux exposés en appel .

Condamne la SAS DESAUTEL aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction, pour ceux d’appel au profit de Maître Isabelle PENAUD, avocat, dans les conditions et formes de l’article 699 du code de procédure civile .

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le greffier Le président