ARRET N°

du 18 mai 2021

R.G : N° RG 20/01863 – N° Portalis DBVQ-V-B7E-E5VH

Z

c/

X

Société CDC HABITAT

CM

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL LEGRAS

M^e Daouda DIOP

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE

ARRET DU 18 MAI 2021

APPELANTE :

d’une ordonnance rendue le 06 novembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection de Reims

Madame A Z

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/000037 du 25/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de REIMS)

Représentée par M^e Delphine LEGRAS de la SELARL LEGRAS, avocat au barreau de REIMS

INTIMEES :

Madame C X

[…]

[…]

N’ayant pas constitué avocat

LA Société CDC HABITAT venant aux droits de la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE du groupe SNI, Société d’Economie Mixte à Directoire et Conseil de Surveillance, au capital de 893449600 €, inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 470 801 168, agissant sur poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés de droit audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Daouda DIOP, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur Benoît PETY, président de chambre

Madame Anne LEFEVRE, conseiller

Madame Christel MAGNARD, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 13 avril 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2021,

ARRET :

Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 mai 2021 et signé par Monsieur Benoît PETY, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte sous seing privé en date du 4 mai 2012, la société CDC Habitat, venant aux droits de la Société Nationale Immobilière SNI, (ci-après CDC Habitat), a consenti à M^me D E et M^me C X un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé […], bâtiment 4, à Reims, moyennant un loyer mensuel de 515,38 euros, outre charges mensuelles de 113,13 euros.

M^me D E a quitté l’appartement au 31 décembre 2013, laissant M^me X seule locataire.

Le 21 novembre 2016, M^me X a signé un contrat de bail d’un garage situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 51,59 euros.

Le 27 mars 2019, CDC Habitat a accusé réception d’un courrier de M^me X l’informant de son mariage, le 15 avril 2017, avec M^me A Z.

Suite à des impayés de loyers, CDC Habitat a adressé le 9 octobre 2019 à Mesdames Z et X, un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir le paiement d’une somme de 1 888,26 euros, en principal.

Puis, M^me Z et M^me X ont été assignées, en référé, par acte d’huissier du 17 juillet 2020, en résiliation, expulsion, condamnation au paiement des loyers et indemnités d’occupation, frais irrépétibles et dépens.

M^me C X a seule comparu, indiquant être en instance de divorce d’avec M^me Z, reconnaissant la dette locative, et sollicitant des délais de paiement.

M^me Z n’a pas comparu, ni ne s’est faite représenter.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 6 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection de Reims a:

— Renvoyé les parties à se pourvoir au fond,

Mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 4 mai 2012 et 21 novembre 2016 entre M^me A Z et M^me C X concernant respectivement l’appartement à usage d’habitation et le garage situés […] sont réunies à la date du 10 décembre 2019,

En conséquence,

— Ordonné l’expulsion de M^me A Z et M^me C X et de celle de tous occupants de leur chef,

— Dit qu’à défaut pour M^me A Z et M^me C X d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, CDC Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Condamné solidairement M^me A Z et M^me C X à verser à CDC Habitat, à titre provisionnel, la somme de 6 284,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus (septembre 2020 compris), avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Condamné solidairement M^me A Z et M^me C X à payer à CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs,

— Fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 680,10 euros,

— Condamné in solidum M^me A Z et M^me C X à payer à CDC Habitat la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M^me A Z et M^me C X dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement,

— Condamné in solidum M^me A Z et M^me C X aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture,

— Rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

M^me Z a régulièrement interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 30 décembre 2020, recours portant sur l’entier dispositif hormis la mention ordonnant le renvoi à se pourvoir au fond.

Suivant conclusions du 22 février 2021, M^me Z demande à la cour d’infirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection et, statuant à nouveau :

— Dire n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à son égard,

— Dire n’y avoir lieu à son expulsion,

— Dire qu’elle n’est pas tenue solidairement de la dette locative contractée par M^me C X à l’égard CDC Habitat,

— En conséquence, débouter CDC Habitat de toutes demandes formulées à son encontre au titre de la solidarité entre époux,

— Débouter CDC Habitat et M^me C X de toutes demandes,

— Dire que M^me C X sera seule condamnée aux frais irrépétibles et dépens de première instance,

— Condamner in solidum CDC Habitat et M^me X à lui verser une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel,

— Condamner in solidum CDC Habitat et M^me C X aux dépens d’appel.

Selon écritures du 18 mars 2021, CDC Habitat poursuit la confirmation de l’ordonnance et la condamnation de M^me Z et M^me X, in solidum, outre aux dépens, en ce compris le timbre fiscal de 225 euros, à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

La déclaration d’appel a été signifiée par M^me Z à M^me X le 28 janvier 2021, en l’étude, et ses conclusions le 11 mars 2021 en l’étude également.

La Société CDC Habitat a fait signifier ses écritures à M^me X en l’étude le 22 mars 2021.

M^me X n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 mars 2021.

Sur ce, la cour,

C’est au regard de l’information reçue le 27 mars 2019, relative au mariage de sa locataire avec M^me A Z, que le bailleur a ensuite adressé les avis d’échéance à leurs deux noms, et qu’il poursuit aujourd’hui la condamnation solidaire des épouses au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation, M^me X étant l’unique signataire initiale des baux du 4 mai 2012 (logement) et 21 novembre 2016 (garage).

Pour retenir leur condamnation solidaire, le premier juge a statué au visa de l’article 220 du code civil relatif à la solidarité entre époux.

La société CDC Habitat fait valoir les dispositions de l’article 262 du code civil aux termes desquelles 'la convention ou le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies', soulignant qu’elle n’avait nullement été informée du départ de M^me A Z, ni de la procédure de divorce en cours.

M^me Z justifie de ce qu’elle s’est séparée de M^me X le 2 mars 2019, prenant à bail son propre logement, qu’une procédure de divorce a été engagée le 22 octobre 2019 à l’initiative de M^me X (cette dernière reconnaissant d’ailleurs dans sa requête en divorce 'que M^me A Z avait quitté le domicile conjugal fin février 2019 et réside 2C rue Gosset Reims), et qu’une ordonnance de non-conciliation a été rendue le 30 juin 2020, la procédure étant toujours en cours.

L’appelante indique encore que la dette de 1 888,26 euros en principal au 9 octobre 2019 (commandement de payer) est nécessairement postérieure à son départ puisque ce montant correspond à environ trois mois de loyers et charges impayés.

M^me Z soutient que la solidarité entre époux, prévue par l’article 220 du code civil, ne saurait opérer pour une dette contractée par l’un des époux pour l’occupation des lieux après la séparation du couple, que cette solidarité n’a lieu que pour les dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants, ce qui n’est pas le cas lorsque les époux sont séparés, la notion de ménage impliquant celle de communauté domestique à l’entretien de laquelle les dettes contractées doivent servir.

Il résulte toutefois de l’article 1751 du code civil que le droit au bail du local qui sert effectivement d’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et l’autre des époux.

Ce texte instaure donc une cotitularité non pas conventionnelle, mais légale, issue du mariage en lui-même.

En disposant que le bail est réputé appartenir à l’un et l’autre des époux, l’article 1751 crée une indivision qui confère à chacun des époux des droits et obligations identiques, et en particulier l’obligation de payer les loyers et accessoires.

Il est constant, en application de ce texte, que les époux demeurent co-titulaires du bail jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil et sont, dès lors, tenus au paiement des loyers, nonobstant le fait que la séparation des conjoints ait été autorisée judiciairement, même, d’ailleurs, si elle a été portée à la connaissance du bailleur.

Il en résulte que M^me A Z est effectivement tenue, solidairement avec M^me X, au paiement des loyers.

Cette règle ne vaut toutefois que pour ce qui concerne les loyers proprement dit, c’est-à-dire jusqu’au prononcé de la résolution du bail, intervenant ici, à juste titre, au 10 décembre 2019, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer du 9 octobre 2019, resté infructueux.

L’indemnité d’occupation, qui revêt un caractère indemnitaire et non pas contractuel, n’est pas visée par les dispositions de l’article 1751 susvisées, et n’est due que par l’occupant qui se maintient dans les lieux après résolution du bail, en l’espèce uniquement par M^me X, puisqu’il n’est pas contestable que M^me Z avait quitté les lieux dès le 2 mars 2019.

L’ordonnance de référé est donc infirmée, conformément au dispositif, pour :

.d’une part, dire n’y avoir lieu à expulsion de M^me A Z qui ne résidait plus dans les lieux depuis le 2 mars 2019,

.d’autre part, limiter la condamnation solidaire des épouses aux seuls arriérés de loyers arrêtés au 10 décembre 2019, M^me C X étant seule tenue pour le surplus au titre de l’indemnité d’occupation.

A cet égard, l’arriéré de loyer était de 1 888,26 euros au 9 octobre 2019. S’y ajoutent par conséquent les loyers et charges dus au titre des mois de novembre 2019 (628,51 euros) et, pour décembre 2019, au prorata du nombre de jours, soit 202,75 euros (628,51 x 10 / 31).

Mesdames Z et X sont par conséquent tenues solidairement à hauteur de la somme de 2 719,52 euros.

II- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Chacun succombant pour partie en ses demandes, l’appelante et l’intimée conserveront la charge des dépens personnellement exposés, et les demandes en frais irrépétibles sont rejetées.

L’ordonnance est en revanche confirmée en ce que les deux locataires ont été condamnées aux dépens et au paiement de la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ces motifs,

Infirme l’ordonnance de référé rendue le 6 novembre 2020 en ses dispositions ayant:

— Ordonné l’expulsion de M^me A Z et M^me C X et de celle de tous occupants de leur chef,

— Dit qu’à défaut pour M^me A Z et M^me C X d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, CDC Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Condamné solidairement M^me A Z et M^me C X à verser à CDC Habitat, à titre provisionnel, la somme de 6 284,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus (septembre 2020 compris), avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Condamné solidairement M^me A Z et M^me C X à payer à CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs,

Statuant à nouveau sur ces points,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’expulsion de M^me A Z,

Condamne M^me C X, solidairement à concurrence de 2 719,52 euros avec M^me A Z, à payer, à titre provisionnel, à la société CDC Habitat, la somme de 6 284,18 euros,

Déboute la Société CDC Habitat du surplus de ses demandes formées à l’encontre de M^me A Z, et notamment de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation,

Confirme l’ordonnance pour le surplus,

Y ajoutant,

Rejette les demandes en frais irrépétibles,

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel.

Le greffier Le président