ARRET N°44

N° RG 20/01058 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GAEC

G

Z

C

X

D

A

B

K

K

G

G

Y

C/

L

Association SYNDICALE LIBRE HOTEL DE LUYNES

S.C.P. AQ AI-AJ ET AB L

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 01 FEVRIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01058 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GAEC

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 février 2020 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIORT.

APPELANTS :

Monsieur O G né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur T I J Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame U AM AN C épouse Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur V I AG X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame W J AO D épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur I-AG AW A

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame J-AH B épouse A

née le […] à […]

[…] Monsieur P K

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame Q K

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur AA AD G

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame AB J AP G

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame R Y

[…]

[…]

ayant tous les douze pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Vianney RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Julie HABARES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMES :

Maître S Christian L

né le […] à ROCHEFORT

[…]

[…]

S.C.P. AQ AI-AJ ET AB L anciennement dénommée SCP S L – AQ AI-AJ,

[…]

[…]

a y a n t t o u s l e s d e u x p o u r a v o c a t M e N i c o l a s B R I A N D d e l a S E L A R L MADY-AK-AL-PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

Association SYNDICALE LIBRE HOTEL DE LUYNES

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Ludovic VALAY, avocat au barreau d’AGEN

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Novembre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre qui a présenté son rapport

Madame AB VERRIER, Conseiller

Monsieur B MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

- Contradictoire

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ :

S L, notaire à la résidence de Niort, a instrumenté ou participé fin 2010/début 2011 à la vente de divers lots dépendant d’un hôtel particulier dénommé 'Hôtel de Luynes’ sis 5 rue Gît-le-Coeur, dans le VIème arrondissement de Paris dont la société IPF était propriétaire, cédés

.selon acte du 22.11.2010 avec son concours à M. A et M^me B

.selon acte du 08.12.2010 avec son concours à M. Z et M^me C .selon acte du 21.12.2010 avec son concours à M. X et M^me D

.selon acte du 28.12.2010 avec son concours à M. E et M^me F

.selon acte du 31.12.2010 dressé par lui-même à M^me AE AF Y

.selon acte du 31.12.2010 dressé par lui-même à M. G et M^me H

.selon acte du 01.02.2011 avec son concours à M. A et M^me B

.selon acte du 22.03.2011 avec son concours à M. G.

La société IPF et I-AG A, premier acquéreur, ont constitué ensemble par actes des 17/22 novembre 2010 une association syndicale libre (ASL) dénommé 'Hôtel de Luynes’ dont l’objet était de restaurer et de rendre habitable l’immeuble pour le compte des copropriétaires, et chaque acquéreur de lots est ensuite devenu membre de cette association.

L’ASL s’est réunie le 28 décembre 2010 en assemblée générale et a élu comme président T Z, auquel elle a donné mandat de signer en son nom un contrat d’architecte avec la société Strada Architecture pour un montant d’honoraires de 89.997,16 euros HT.

Elle a aussi validé le marché de travaux proposé par l’entreprise TPF pour un montant de 2.2889.876 euros HT et donné mandat à son président de signer ce contrat ; décidé de nommer un contrôleur technique et un coordonnateur de chantier ; de s’assurer des services d’un avocat; et de souscrire une assurance dommages-ouvrage.

Elle a également voté la répartition des charges entre ses membres, et adopté un calendrier d’appel des fonds.

Les travaux de rénovation de l’immeuble ont débuté mais ne sont pas allés à leur terme.

T Z, O G, U C, V X, W D, I-AG A, J-AH B, P K, Q F épouse K, AA G, AB H épouse G, et R Y, ont fait assigner par acte du 20 novembre 2015 la SCP de notaires associés S L et AQ AI-AJ devant le tribunal de grande instance de Niort afin d’entendre requalifier le contrat de vente conclu par chacun avec IPF en un contrat de vente à rénover soumis aux dispositions d’ordre public des articles L.262-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ; de voir juger que le notaire avait commis des fautes engageant sa responsabilité ; et d’entendre condamner 'conjointement et solidairement’ M^e L et la SCP S L et AQ AI-AJ à réparer leur préjudice respectif, en leur versant à titre d’indemnisation à parfaire :

.aux consorts Z/C :

-350.000 euros au titre des sommes versées en vain pour les travaux

-69.104 euros au titre de la perte locative

.aux consorts X/D :

-300.000 euros au titre des sommes versées en vain pour les travaux

-69.731,20 euros au titre de la perte locative .aux consorts A/B :

-440.000 euros au titre des sommes versées en vain pour les travaux

-91.011,20 euros au titre de la perte locative

.aux époux K/F :

-500.000 euros au titre des sommes versées en vain pour les travaux

-102.300,80 euros au titre de la perte locative

.aux consorts G/H :

-340.000 euros au titre des sommes versées en vain pour les travaux

-71.164,80 euros au titre de la perte locative

.à R Y :

-390.000 euros au titre des sommes versées en vain pour les travaux

-78.825,60 euros au titre de la perte locative

.à O G :

-340.000 euros au titre des sommes versées en vain pour les travaux

-67.738,80 euros au titre de la perte locative

ainsi que 2.500 euros d’indemnité de procédure à chacun d’eux.

Au soutien de cette action, les demandeurs -qui ont actualisé leurs prétentions par conclusions ultérieures- exposaient que les travaux n’étaient pas achevés, que leurs appartements respectifs n’étaient pas louables et qu’ils avaient versé d’importantes sommes en pure perte sans percevoir les loyers qui devaient leur permettre de rembourser l’emprunt immobilier souscrit pour financer leur acquisition. Ils soutenaient qu’au lieu d’une vente ordinaire, M^e L aurait dû instrumenter lui-même, ou exiger de son confrère rédacteur de l’acte, une vente d’immeuble à rénover, laquelle aurait impliqué à leur profit le bénéfice d’une garantie financière de bonne réalisation des travaux. Ils affirmaient que les conditions requises pour l’application de ce régime d’ordre public étaient vérifiées, le vendeur ayant pris selon eux l’engagement de réaliser les travaux, indirectement au sens de l’article L.262-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi qu’il ressortait selon eux d’indices concordants tirés de ce que :

.l’ASL avait été constituée à la seule initiative d’IPF

.IPF était majoritaire au sein de l’ASL et de la copropriété

.les travaux étaient confiés à la société TPF, membre du même groupe Strada que l’architecte Strada Architecture imposé par IPF

.l’engagement d’effectuer les travaux souscrits par chaque acheteur d’un lot l’avait été sur un formulaire pré-établi par le groupe Strada.
Ils affirmaient qu’IPF avait décidé des principes des travaux; que ceux-ci étaient confiés à une société soeur gérée par les mêmes personnes physiques; et que la création de l’ASL constituait un procédé destiné à transférer pour l’apparence la maîtrise d’ouvrage à d’autres qu’elle, alors qu’elle la conservait en réalité puisqu’elle contrôlait cette ASL.

Ils soutenaient que M^e L connaissait ces éléments, .puisqu’il avait instrumenté l’acte de vente par lequel IPF avait acquis l’Hôtel de Luynes, inscrit les hypothèques des prêts finançant cette acquisition, établi l’état descriptif de division, les statuts de l’ASL, le règlement de la copropriété et les ventes à chacun d’entre eux, procédé aux inscriptions hypothécaires de chacun des prêts souscrits par les acquéreurs et ce, pour un montant incluant le prix des travaux.

M^e L et la SCP S L & AQ AI-AJ ont fait assigner en garantie par acte du 21 juin 2017 l’ASL Hôtel de Luynes, la SARL Strada Architecture représentée par son liquidateur judiciaire M^e B PERNAUD, et la Mutuelle des Architectes français (MAF).

La MAF a fait assigner en garantie par actes des 7 août et 25 octobre 2018 la société MMA Assurances IARD Assurances Mutuelles, la société MMA IARD er la société Alpha Insurance représentée par son liquidateur judiciaire M^e Boris FREDERIKSEN.

Le juge de la mise en état a ordonné le 20 décembre 2018 la jonction de toutes ces instances.

Par jugement du 17 février 2020, le tribunal judiciaire de Niort, après avoir déclaré irrecevables parce que tardives les conclusions et pièces signifiées par les demandeurs à compter du 17 octobre 2019 et écarté une note reçue en délibéré sans avoir été sollicitée, a débouté les demandeurs de tous leurs chefs de prétentions et les a condamnés aux dépens ainsi qu’à payer ensemble une indemnité de procédure de 8.000 euros aux notaires.

Pour statuer ainsi, il a dit que les demandeurs n’établissaient pas un engagement, même indirect, de réaliser les travaux pris par le vendeur, retenant, en substance, que ce qu’ils décrivaient était une opération économique dans laquelle le vendeur leur avait transmis, outre l’immeuble, un projet immobilier qu’ils s’étaient appropriés en prenant sa suite et non en s’en remettant à lui, ainsi qu’il ressortait des procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété ; qu’ils ne produisaient aucune pièce à l’appui de leur affirmation selon laquelle le groupe Strada n’aurait constitué qu’une seule entité, fictivement scindée entre IPF, Strada Architecture et TPF, l’identité de leurs dirigeants respectifs ne suffisant pas à démontrer cette fictivité ; qu’il n’était justifié d’aucune fraude de la part d’IPF ; que c’était les acquéreurs qui avaient pris l’engagement de faire les travaux, la loi Malraux dans le cadre de laquelle ils inscrivaient cette opération de défiscalisation postulant précisément de leur part un tel engagement ; que selon la doctrine fiscale en vigueur à l’époque des ventes considérées, ce régime fiscal en vigueur jusqu’au 31 décembre 2017, aujourd’hui qualifié d''ancien Malraux', était légalement incompatible avec une acquisition faite dans le cadre du régime de la vente à rénover ; que les demandeurs ne pouvaient reprocher au notaire de n’avoir pas anticipé en 2010/2011 une jurisprudence administrative de 2017 venue selon eux contredire cette doctrine fiscale, s’agissant au surplus d’une décision de cour administrative d’appel et non du Conseil d’État, et non publiée au Recueil Lebon ; qu’il existait au demeurant un régime fiscal particulier aux ventes d’immeubles à rénover, créé par la loi de finances pour 2009 du 27 décembre 2008 prévoyant une réduction d’impôt spécifique à ce titre, mais qui n’aurait pu s’appliquer à cette opération, de sorte qu’ils auraient dû renoncer à acheter s’ils avaient voulu bénéficier plutôt d’un tel régime, et qu’il n’appartenait pas à M^e L de dispenser aux acquéreurs un conseil sur l’existence d’autres régimes fiscaux possibles qui les aurait fait renoncer à l’achat envisagé, l’opération à laquelle il prêtait son concours étant déjà conforme aux intérêts des acheteurs ; qu’il n’était pas davantage prouvé que M^e L avait des motifs de suspecter l’honnêteté du dirigeant d’IPF.

Les consorts Z/C, X/D, A/B, K/
F, G/H, R Y et O G ont relevé appel le 9 j u i n 2 0 2 0 e n i n t i m a n t M e A l a i n J O N O U X e t l a S C P A l a i n J O N O U X & I s a b e l l e AI-AJ, laquelle est devenue en cours d’instance la SCP AQ AI-AJ – AB L.

Les notaires ont formé appel provoqué contre l’ASL de Hôtel de Luynes selon assignation délivrée le 19 novembre 2020.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique :

* le 16 février 2021 par les appelants

* le 17 novembre 2020 par S L et la SCP AI-AJ – L

* le 18 février 2021 par l’ASL de l’Hôtel de Luynes.

Les consorts Z/C, X/D, A/B, K/ F, G/H, R Y et O G demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et :

* de débouter M^e S L et la SCP AQ AI-AJ – AB L de toutes leurs prétentions

* de juger qu’ils ont commis des fautes dans l’exécution de leur fonction notariale, notamment pour n’avoir pas donné bonne et valable forme aux actes de vente au regard des dispositions des articles L.262-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation

* de les déclarer responsables de leur préjudice respectif

* de les condamner conjointement et solidairement, outre aux dépens et à une indemnité de procédure de 10.000 euros à chacun, à payer

.aux consorts Z/C :

-306.508 euros au titre des sommes perdues dans les travaux

-184.568 euros au titre des surcoûts de travaux

-205.498,02 euros au titre de la perte locative

-259.025,60 euros au titre des intérêts des emprunts

.aux consorts X/D :

-292.299 euros au titre des sommes perdues dans les travaux

-158.411,13 euros au titre des surcoûts de travaux

-186.854,71 euros au titre de la perte locative

-156.664,92 euros au titre des intérêts des emprunts

.aux consorts A/B :
-400.000 euros au titre des sommes perdues dans les travaux

-234.052,75 euros au titre des surcoûts de travaux

-270.977,62 euros au titre de la perte locative

-438.029,94 euros au titre des intérêts des emprunts

.aux époux K/F :

-491.562 euros au titre des sommes perdues dans les travaux

'266.707,08 euros au titre des surcoûts de travaux

-304.217 euros au titre de la perte locative

.aux consorts G/H :

-321.284 euros au titre des sommes perdues dans les travaux

-180.949,40 euros au titre des surcoûts de travaux

-211.626,32 euros au titre de la perte locative

-170.037,80 euros au titre des intérêts des emprunts

.à R Y :

-327.500 euros au titre des sommes perdues dans les travaux

-210.533,90 euros au titre des surcoûts de travaux

-234.407,63 euros au titre de la perte locative

-161.774,16 euros au titre des intérêts des emprunts

.à O G :

-334.505 euros au titre des sommes perdues dans les travaux

-181.284,97 euros au titre des surcoûts de travaux

-201.467,99 euros au titre de la perte locative

-314.269 euros au titre des intérêts des emprunts.

Ils récusent toute irrecevabilité d’aucune de leurs demandes en soutenant au visa de l’article 566 du code de procédure civile que dans leurs conclusions de première instance, ils demandaient au tribunal de condamner les notaires à réparer toutes les conséquences dommageables découlant de l’absence de garantie financière et d’achèvement des travaux, et correspondant en conséquence à toutes les sommes de nature à conduire convenablement à leur terme les travaux, de sorte que les demandes qu’ils formulent devant la cour sont l’accessoire ou le complément nécessaire de cette prétention.
Sur le fond, les appelants insistent sur le caractère absolu du devoir de conseil dont le notaire est tenu, en rappelant qu’il contient une obligation générale de mise en garde juridique, et suppose d’éclairer les parties sur la nature et la portée, y compris fiscale, de leurs engagements. Ils décrivent le régime juridique de la vente d’immeuble à rénover, et font valoir qu’en visant son engagement direct ou 'indirect', le législateur a prévu le cas où le vendeur de l’immeuble passerait par les services d’une entreprise amie pour faire réaliser les travaux dans l’immeuble. Ils soutiennent que telle est la situation en l’espèce, où les conditions posées par l’article L.262-1 du code de la construction et de l’habitation pour appliquer le régime d’ordre public de la vente d’immeuble à rénover (VIR) étaient, selon eux, réunies, dans la mesure où

*il s’agissait bien de travaux de rénovation portant sur un immeuble bâti, puisque chaque bien vendu correspondait selon les mentions même de l’acte à un 'local d’habitation à aménager', ce qui suppose la réalisation de travaux

*le vendeur avait bien pris l’engagement indirect de réaliser les travaux, ainsi qu’il résulte d’un faisceau d’indices concordants tirés

-de l’acte lui-même, en ce qu’il énonce que la copropriété est organisée avec une ASL dont les statuts sont annexés, qui a pour objet la restauration et la mise aux normes d’habitabilité de l’immeuble et qui engagera les travaux extérieurs et intérieurs ; que l’acte de vente stipule l’adhésion automatique à l’ASL de tout acheteur ; qu’IPF était majoritaire en droits dans l’ASL au vu du nombre de lots qu’elle détenait ; que le dirigeant d’IPF, M. M, avait fait nommer son beau-frère, AC N, caviste de profession, en qualité de directeur technique de l’ASL ; que celle-ci avait signé un contrat de maîtrise d’oeuvre avec Strada Architecture et un marché de travaux avec TPF, l’une et l’autre filiales du groupe Strada, en intégration fiscale, et animées par les mêmes personnes, la holding étant même l’associée unique d’IPF et de TPF;

-d’éléments extérieurs à l’acte de vente, tenant au fait

.que c’est IPF qui avait déposé la demande de permis de construire

.que c’est le notaire habituel d’IPF qui a dressé l’ensemble des actes, statuts, règlement

* le vendeur avait bien perçu des fonds de l’acquéreur avant la livraison des travaux, car le directeur de l’ASL, homme de paille du dirigeant d’IPF, encaissait les fonds des membres, sans que les travaux soient faits.

Ils affirment que M^e L était parfaitement informé de la structure du groupe Strada et du montage de l’opération, puisqu’il avait instrumenté l’acte d’achat de l’immeuble par IPF, dont il était le notaire habituel, et qui l’imposait aux acquéreurs ; qu’il avait établi les statuts de l’ASL ; dressé l’état de division de l’immeuble ; et inscrit chaque hypothèque.

Ils soutiennent que M^e L a prêté son concours à une opération maquillée ; qu’il devait refuser de dresser un acte de vente ordinaire et établir un acte de VIR, qui eût procuré à chaque acquéreur la protection d’une garantie financière de bonne fin ; et a manqué à son devoir de conseil en ne leur proposant pas d’acheter sous ce régime ou à défaut de renoncer à l’achat. Ils font valoir que si le notaire avait respecté ses devoirs, les acquéreurs auraient bénéficié de la garantie financière d’achèvement, et reçu livraison du lot, de sorte que tous les postes de préjudice sollicités sont bien en lien de causalité avec la faute commise.

M^e S L et la SCP AI-AJ – L demandent à la cour d’ordonner la jonction entre l’instance principale et leurs appels en garantie, et de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les demandeurs de leurs prétentions et les a condamnés aux dépens et à une indemnité de procédure.
Ils concluent à l’irrecevabilité pour cause de nouveauté en appel, et de prescription, les demandes formulées

.au titre des sommes prétendument versées en pure perte pour les travaux puisque le lot devait être livré au 31 décembre 2011 et que la première demande date de juin 2017

.et au titre du préjudice moral, du préjudice financier, et de la part des intérêts différentiels, soit 15.749,29 euros, antérieure de plus de cinq années à la date de transmission des conclusions du 28 juin 2019 qui ont sollicité ces réparations pour la première fois..

Sur le fond, ils concluent au rejet des prétentions des appelants et sollicitent leur condamnation aux dépens d’appel et au paiement d’une indemnité de procédure de 10.000 euros.

Ils contestent que la vente ait dû être dressée sous le régime de la VIR en maintenant que les conditions requises n’étaient pas réunies, faisant valoir à cet égard

-qu’IPF n’a pris aucun engagement de faire des travaux ; qu’il n’y en a pas dans l’acte ; et que l’engagement émane des acquéreurs de lots, qui chacun l’ont souscrit dans l’acte d’achat, ce qui répondait à l’objectif fiscal poursuivi et explicité par l’étude fiscale remise aux candidats à l’achat ; que l’un des appelants, M. Z, qui en était le président, sait mieux que personne que c’est l’ASL qui a passé les marchés de maîtrise d’oeuvre et de travaux, et que quasiment tous les appelants participèrent à l’assemblée générale du 28 décembre 2010 où furent prises ces décisions ; et qu’il n’y a pas de fictivité de Strada Architecture et de TPF, dont les compte démontrent la réalité d’une activité distincte

-que la preuve n’est pas rapportée de ce qu’IPF aurait perçu des fonds au titre des travaux, alors que les fonds versés le furent à l’ASL, qui l’a attesté; que M. Z, en sa qualité de président, serait en mesure de démontrer un transfert des fonds de l’ASL à IPF s’il en avait réellement existé un, les notaires ajoutant que les pièces démontrent que l’ASL a ensuite reversé une partie des fonds à TPF

Les notaires soutiennent que le mobile fiscal poursuivi par chacun des appelants est attesté par l’étude de l’avocat fiscaliste produite aux débats et clairement établi. Ils affirment que cet objectif supposait que les acheteurs supportassent eux-mêmes les travaux pour pouvoir les déduire, alors que la doctrine fiscale en vigueur à l’époque des ventes excluait toute possibilité pour les acquéreurs d’un bien dans le régime de la vente à rénover de déduire de leurs revenus les dépenses de travaux réalisées, qui étaient analysées comme une dépense en capital. Ils ajoutent que cette doctrine fiscale a été maintenue nonobstant un arrêt isolé de cour administrative d’appel rendu en 2017 qui ne fait pas jurisprudence. Ils indiquent que chaque appelant ou couple d’appelants percevaient à l’époque des ventes litigieuses de très importants revenus les exposant à un taux marginal d’imposition de 40%, que l’opération soumise au régime de la loi Malraux qu’ils ont chacun conclue était la plus adaptée à leur objectif, une VIR ne leur ayant procuré aucune défiscalisation. Ils en déduisent que la vente pouvait et devait être conclue en la forme ordinaire qui est celle des actes querellés.

S L et la SCP AI-AJ – L discutent subsidiairement le préjudice invoqué, en faisant valoir :

.s’agissant des sommes qui auraient été versées en pure perte à l’ASL, qu’une expertise a conclu que les fonds ont permis de réaliser un tiers du programme ; que de toute façon, il n’y a aucun lien de causalité entre cette dépense et la faute invoquée, et que la garantie financière procurée par une VIR n’eût pas pris en compte ces versements mais seulement avancé les fonds pour terminer les travaux

.s’agissant de la perte de chance de percevoir des loyers, qu’une perte de chance ne peut être indemnisée à 100% comme demandé ; qu’aucun élément n’est produit à l’appui des calculs fondant le chiffrage ; que la garantie d’achèvement dont les appelants disent avoir été privés n’aurait pas pris en charge un tel poste ; qu’il n’y a pas de lien de causalité entre la faute reprochée au notaire et ce poste

.s’agissant des intérêts d’emprunts, qu’il ne s’agit pas d’un préjudice mais de la contrepartie de la mise à disposition de fonds que les appelants ont effectivement reçus, et que les notaires ne sont pas responsables si les fonds ont été versés par les emprunteurs ou leur banquier sans vérification de l’état réel d’avancement des travaux

.s’agissant du préjudice moral, que c’est à l’ASL qu’il faut éventuellement adresser des reproches.

Les notaires ajoutent que l’examen du préjudice ne peut se faire sans prendre en compte l’avantage fiscal que les appelants ont retiré de l’opération litigieuse, au vu de leur taux marginal d’imposition et de leurs revenus et déficits déclarés, et ils soutiennent que les appelants ont chacun, de fait, déduit de ses revenus imposables la totalité des sommes qu’ils exposent avoir versées pour les travaux.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où une condamnation serait prononcée à leur encontre, ils demandent à la cour de juger alors que l’ASL a manqué à ses obligations, et de la condamner à les garantir et relever indemnes de toutes condamnations et de leur verser 10.000 euros d’indemnité de procédure. À cet égard, ils soutiennent que l’ASL est, par ses manquements, à l’origine des préjudices allégués, puisqu’elle a passé les marchés, devait vérifier la souscription des assurances obligatoires par les cocontractants, suivre l’avancement des travaux, et verser les fonds au fur et à mesure de leur avancement, mais seulement après l’avoir constaté.

L’ASL Hôtel de Luynes demande à la cour de juger que l’acte introductif d’instance ne repose sur aucun fondement juridique ou probatoire à l’appui de sa mise en cause, de juger irrecevables et mal fondées toutes les demandes formées par les notaires ; de dire qu’elle ne saurait être condamnée à les garantir en quoi que ce soit ; et de condamner M^e S L, la SCP AI-AJ – L aux dépens ainsi qu’à lui verser 6.000 euros d’indemnité de procédure.

Elle rappelle avoir été constituée par IPF, membre fondateur, et fait valoir que M^e L le savait. Elle indique que pour verrouiller l’opération, le dirigeant d’IPF, M. M, avait imposé à l’association syndicale un directeur qui lui était proche. Elle soutient avoir été la victime des mensonges et abus de M. M. Elle relate que ses membres découvrirent tardivement que les opérations de rénovation étaient effectuées en réalité par leur vendeur IPF, via la délégation du directeur qu’il lui avait imposé. Elle rappelle que l’expert judiciaire a conclu que les membres de l’ASL avaient perdu le contrôle des opérations.

Elle récuse comme purement péremptoire, et non fondé, le grief d’avoir été défaillante dans la gestion et le suivi du chantier.

Elle nie plus généralement avoir commis une faute, a fortiori qui aurait concouru à l’entier dommage considéré.

L’ordonnance de clôture est en date du 21 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

* sur la demande de jonction

Il est de bonne administration de la justice d’ordonner la jonction entre d’une part, l’instance principale opposant sur leur appel les consorts Z/C, X/D, A/B, K/ F, G/H, R Y et O G à S L et la SCP AI-AJ – L, et d’autre part celle créée par l’appel provoqué des notaires contre l’ASL de l’Hôtel de Luynes.
* sur les moyens d’irrecevabilité invoqués par les notaires

Même si la prescription est une fin de non-recevoir, l’examen de ce moyen opposé par les notaires aux demandeurs se fera, s’il y a lieu, après celui du bien fondé de la demande, dès lors qu’il s’agit d’une prescription seulement partielle des demandes, fondée sur la date à laquelle certains postes de préjudice ont été invoqués, mais pas d’un moyen d’irrecevabilité de l’action en responsabilité elle-même, introduite par acte du 20 novembre 2015 soit mois de cinq ans après les actes querellés, dressés pour le plus ancien le 22 novembre 2010 et pour le plus récent le 22 mars 2011, et que la question sera sans objet si cette action est déclarée mal fondée en son principe même, comme retenu par le premier juge et demandé par les intimés.

Il en va de même pour le moyen d’irrecevabilité partielle de certaines demandes indemnitaires pour cause de nouveauté en cause d’appel.

* sur la responsabilité des notaires

Les appelants soutiennent que M^e L aurait dû dresser un acte de vente d’immeuble à rénover pour constater l’achat du bien qu’ils ont chacun acquis, ou du moins les informer que l’opération relevait de ce régime, et plus généralement qu’il aurait manqué à son devoir de conseil à leur préjudice.

Pas plus qu’en première instance, ils n’établissent toutefois que l’opération relevait de ce régime de la vente d’immeuble à rénover, ni que la situation dommageable dont ils sollicitent réparation aurait été créée par le notaire, ou seulement même qu’elle entretiendrait un lien de causalité avec une faute que celui-ci aurait commise.

La vente d’immeuble à rénover est, en effet, définie à l’article L.262-1 du code de la construction et de l’habitation, qui impose d’y recourir à toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux.

Les appelants ont certes acquis d’IPF une partie d’immeuble destiné à être loué après travaux.

Le projet d’exécuter des travaux dans chaque lot, et aussi dans les parties communes de l’immeuble ne fait pas de doute ; il est attesté par la plaquette commerciale diffusée par le vendeur et par les documents d’urbanisme ; il s’est matérialisé par le permis de construire déposé et obtenu pour restaurer et aménager ce monument historique en état vétuste, dépourvu d’installations intérieures de gaz et d’électricité ; il est, dans son principe, mentionné à plusieurs reprises dans les actes de vente litigieux, lesquels désignent le bien objet de la vente comme un 'lot à aménager' en indiquant que 'l’ensemble immobilier doit faire l’objet d’une restauration des parties externes de l’immeuble’ et 'de travaux d’aménagement intérieurs conduisant en la constatation de neuf locaux’ ; il explique que l’achat de ces lots se soit accompagné, pour chaque acquéreur ou couple d’acquéreurs, de la souscription d’un emprunt immobilier expressément destiné à financer les travaux ; et il fonde les clauses, stipulées dans l’acte, en vertu desquelles les acheteurs ont accepté de devenir chacun de plein droit membre de l’association syndicale libre de l’Hôtel de Luynes, ont chacun 'déclaré faire son affaire personnelle des travaux dans le cadre de l’ASL', et se sont 'engagés à exécuter toutes les charges, clauses et conditions contenues dans les statuts de l’association syndicale'.

Et étaient certes antérieurs à l’achat des lots litigieux le projet de transformation de l’immeuble en appartements, sa diffusion commerciale, le dépôt du permis de construire, le document de division de l’immeuble et le règlement de copropriété.
Il n’en reste pas moins que la société IPF, venderesse, ne s’est pas engagée à faire tout ou partie des travaux.

Elle ne s’y est pas engagée 'directement’ au sens de l’article L.262-1 susdit, n’ayant souscrit aucune obligation en ce sens, ce qui n’est pas soutenu au demeurant.

Elle ne s’y est pas non plus engagée 'indirectement', comme les appelants le prétendent au vu de l’appartenance d’IPF au même groupe que le maître d’oeuvre et l’entreprise chargée des travaux, et de son poids dans l’ASL qui a passé les marchés avec Strada Architecture et TPF.

Les liens, capitalistiques, opérationnels, humains, entre les sociétés IPF, Strada Architecture et TPF sont certains, mais ne retirent rien au constat qu’il s’agissait de trois personnes juridiques différentes soit un marchand de biens, un architecte et un entrepreneur du bâtiment, dont rien ne démontre, fût-ce par voie d’indice, que la distinction aurait été fictive ou seulement même qu’elles ne seraient pas chacune restée dans son rôle,aucune confusion n’étant démontrée avoir jamais été constatée et/ou prononcée entre elles, comme en aurait pourtant été l’occasion leur placement respectif en redressement, puis liquidation, judiciaire, qui s’est fait à des époques différentes, et dans le cadre de procédures autonomes, demeurées sans extension.

En ce qui concerne IPF, les premiers juges ont pertinemment dit qu’elle a vendu aux acquéreurs un bien à aménager selon un projet qu’ils se sont appropriés et qu’ils ont repris à leur compte, via l’ASL, dont ils étaient chacun membres de droit et, pour l’un d’entre eux, le président, et aucun élément n’est produit pour démontrer qu’une fois conclue la vente, IPF aurait participé aux travaux.

L’acte de vente signé par chaque appelant énonce au contraire expressément que 'l’acquéreur reconnaît que le vendeur n’a aucune obligation au titre des travaux et qu’il en fera son affaire personnelle dans le cadre de l’ASL de l’Hôtel de Luynes'

Les appelants disent voir une preuve de l’implication d’IPF dans les travaux dans le fait que le marché de maîtrise d’oeuvre et le marché de travaux furent passés par l’ASL dans laquelle IPF aurait eu un poids et un rôle prépondérants, mais il est classique, inévitable, et non suspect, qu’une ASL soit constituée au départ par le promoteur encore titulaire de lots à vendre et le ou les acquéreurs des premiers lots de copropriété à être commercialisés, ce qui fut le cas en l’espèce avec les époux A/B, propriétaires du lot acquis selon acte du 22 novembre 2010.

M. Z, que rien ne rattache au Groupe Strada, est mal venu de prétendre que l’ASL qu’il présidait aurait été instrumentalisée par IPF, et en tout état de cause, il ne le démontre pas, non plus qu’aucun autre des appelants, fût-ce par indice.

Il a présidé l’assemblée générale de l’ASL tenue le 28 décembre 2010 qui a désigné Strada Architecture comme maître d’oeuvre du projet de réhabilitation de l’immeuble, l’entreprise TPF comme attributaire du marché de travaux, et AC N comme directeur statutaire et en a signé le procès-verbal (cf sa pièce n°13) et il ne prouve ni ne soutient véritablement avoir fait l’objet d’un dol ou d’une manipulation.

O n t p a r t i c i p é à c e t t e a s s e m b l é e g é n é r a l e l e s é p o u x E G A S S E / P H I L I P P E , l e s é p o u x X/D et les époux K/F.

Le procès-verbal d’assemblée générale du 8 novembre 2013 produit et présenté par les appelants (leur pièce n°14) comme contenant l’aveu par M. M que le directeur de l’ASL était un homme de paille ne suffit pas à faire la démonstration que la société IPF avait pris indirectement l’engagement de faire les travaux de rénovation.

Quant au nombre de membres que comptait l’ASL à l’époque de ces actes, l’appelant procède par pure affirmation en avançant qu’IPF y aurait encore détenu un poids déterminant, et il vient au contraire d’être relevé que dans cette copropriété de neuf lots, l’assemblée qui vota les marchés et confirmé la désignation statutaire de M. N comme directeur comptait les époux Z/C, les époux A/B, les époux X/ D et les époux K/ F.

Les autres pièces des appelants n’établissent pas davantage un engagement indirect d’IPF dans les travaux décidés, engagés et financés par les copropriétaires, via l’ASL.

Ce sont les acheteurs de lots qui ont souscrit cet engagement, explicitement et directement, dans l’acte de vente, ainsi qu’il a été dit, en y déclarant chacun 'faire son affaire personnelle des travaux dans le cadre de l’ASL', et en s’y engageant 'à exécuter toutes les charges, clauses et conditions contenues dans les statuts de l’association syndicale'

Les appelants n’établissent pas davantage qu’IPF aurait perçu d’eux des fonds avant la livraison au sens de l’article L.262-1 du code de la construction et de l’habitation, aucune pièce ne démontrant l’encaissement par la société IPF de la moindre somme en dehors du prix des lots vendus ; l’argent versé par chacun d’eux l’ayant été à l’ASL, qui l’a certifié par une 'attestation de versement de fonds’ (pièces n°21, 22, 23, 24, 25, 26 et 27) et qui ne s’identifie pas à IPF, sans qu’aucun élément -y compris la présence du beau-frère de M. M comme directeur- ne démontre que l’ASL aurait détourné les sommes au profit d’IPF.

Ainsi, les appelants ne démontrent pas que l’achat de leur lot respectif aurait dû être passé sous le régime de la vente d’immeuble à rénover.

Quant au grief que les appelants adressent aux notaires de n’avoir pas instrumenté ou recommandé un acte qui leur aurait procuré la sécurité d’une garantie financière de bonne fin des travaux, il suppose qu’eux-mêmes aient été en situation de bénéficier d’une telle garantie, or elle n’existe que dans un régime de vente qui ne correspondait pas à leur objectif, de sorte qu’ils ne l’auraient pas souscrit.

En effet, les consorts Z/C, X/D, A/ B, K/ F, G/H, R Y et O G poursuivaient assurément tous un objectif fiscal en procédant à l’acquisition d’un lot à aménager en appartement dans ce monument historique décrépit.

Cet objectif est établi par la nature même de l’opération ; par leur niveau de revenus les exposant à la tranche maximale d’imposition marginale ainsi qu’il ressort des documents fiscaux produits ; par les conditions dans lesquelles ils ont souscrit cet achat, au vu d’une plaquette commerciale vantant les avantages fiscaux de l’opération assortie d’une étude d’avocats fiscalistes.

Les appelants ne discutent d’ailleurs pas véritablement la réalité de cet objectif fiscal, qui est manifeste, objectant, ce qui est autre chose, et inopérant au vu de ce qui vient d’être dit du régime adapté des actes passés, qu’un objectif fiscal ne saurait justifier de dresser des actes contraires à une loi d’ordre public.

De fait, le régime de la vente qu’ils ont souscrite, d’un lot à aménager dans un immeuble, avec recours à un emprunt finançant des travaux de rénovation à l’issue desquels le bien serait donné à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, leur procurait, dans le cadre de la loi dite 'Malraux', l’avantage de pouvoir déduire de leurs revenus une partie substantielle des dépenses finançant cette opération.

Cet objectif était déterminant du consentement de chacun des appelants, compte-tenu de la forte pression fiscale à laquelle les productions établissent qu’ils étaient soumis, et il est gratuit, pour eux, de soutenir aujourd’hui pour les besoins de la recherche de la responsabilité du notaire, qu’ils auraient été animés par un souci de sécurité les ayant conduits à rechercher un régime juridique leur procurant le bénéfice d’une garantie financière ou d’une garantie d’achèvement des travaux qui n’existent que dans d’autres formes de ventes immobilières, pas ou peu assorties d’une déduction sur l’imposition des revenus telle qu’ils la recherchaient à l’évidence.

Cet objectif a d’ailleurs été atteint, puisqu’ils ont effectivement déduit les sommes qu’ils ont déboursées à ce titre, quand bien même les travaux ne sont certes pas allés à leur terme.

Il ne pouvait pas l’être dans le cadre juridique qu’ils reprochent au notaire de ne pas leur avoir signalé, voire recommandé, d’une vente d’immeuble à rénover, les productions démontrant clairement que la doctrine fiscale en vigueur à l’époque de souscription de la réservation puis de la vente, où il convient de se placer, excluait de la déductibilité des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu les travaux de rénovation réalisés dans le cadre du contrat de vente d’immeuble à rénover prévu à l’article L.261-1 du code de la construction et de l’habitation.

Les appelants ne sont pas fondés à prétendre qu’une incertitude aurait à tout le moins existé à l’époque de leur achat, créant l’obligation pour le notaire d’attirer par précaution leur attention sur l’incidence du régime de la vente au vu de leur objectif et de l’efficacité de l’acte, alors qu’ils n’établissent aucunement cette incertitude, invoquée au vu d’une décision de justice isolée rendue en 2017 soit plus de six années après l’opération, par une cour administrative d’appel et non par le Conseil d’État, et alors que les intimés justifient au contraire quant à eux qu’en 2015 et encore en 2019, l’administration fiscale appliquait la même position de non éligibilité à la déduction de l’imposition sur les revenus des travaux de rénovation réalisés dans le cadre d’une VIR (cf pièces n°4,5 et 6 des intimés).

Quant au régime dit 'nouveau Malraux', les appelants ne démontrent pas, en réponse aux contestations des intimés, qu’il pouvait leur être proposé à l’époque où ils ont contracté, ni qu’ils auraient été en quelque façon que ce soit disposés à différer leur achat pour en bénéficier éventuellement par la suite, alors qu’il procure un moindre avantage fiscal sans plus de garantie.

Ainsi, l’acte de vente ordinaire d’un lot à aménager auquel a participé M^e L était licite ; il était exempt de fraude ; il était conforme à l’objectif poursuivi.

Les appelants ne démontrent pas, dans ces conditions, qu’ils auraient renoncé à l’acquisition si le notaire leur avait prodigué le conseil qu’ils lui reprochent de ne pas leur avoir dispensé.

Ils n’établissent pas avoir subi un préjudice en relation de causalité avec le manquement invoqué, n’ayant perdu aucune chance de faire un autre choix ou de renoncer à l’achat, et ayant obtenu l’efficacité recherchée tant juridique qu’économique, puisque l’acte a permis un transfert effectif de la propriété du bien et procuré à chaque acquéreur une déduction effective d’imposition, les déconvenues subies du fait du retard, puis de l’inachèvement, des travaux, n’entretenant aucun lien avéré de causalité avec le manquement imputé à M^e L.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les demandeurs de tous leurs chefs de prétentions.

Ce rejet rend sans objet l’examen de l’appel subsidiaire en garantie formé par les notaires.

* sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les chefs de décision du jugement relatifs aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents, et adaptés, les demandeurs succombant en toutes leurs prétentions et devant donc supporter les dépens et verser une indemnité de procédure aux notaires défendeurs, eux-mêmes étant dispensés d’en verser une à l’ASL qu’ils avaient appelée subsidiairement en garantie et dont les appelants sont membres.

Devant la cour, les appelants succombent en leur recours et supporteront les dépens d’appel.

L’équité justifie de n’allouer aucune indemnité de procédure en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

CONSTATE que la SCP S L et AQ AI-AJ est devenue en cours d’instance la SCP AQ AI-AJ & AB L

ORDONNE la jonction entre d’une part, l’instance principale opposant sur leur appel les consorts Z/C, X/D, A/B, K/ F, G/H, R Y et O G à S L et la SCP AI-AJ – L, et d’autre part celle créée par l’appel provoqué des notaires contre l’ASL de l’Hôtel de Luynes

CONFIRME le jugement entrepris

ajoutant :

DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres ou contraires

CONDAMNE in solidum T Z, O G, U C, V X, W D, I-AG A, J-AH B, P K, Q F épouse K, AA G, AB H épouse G, et R Y aux dépens d’appel

DIT n’y avoir lieu à indemnité de procédure

ACCORDE à la Selarl MADY-AK-AL, avocat, le bénéfice de la faculté de l’article 696 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, 1. AS AT AU AV