Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9

ARRÊT DU 02 NOVEMBRE 2017

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/24571

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Septembre 2015 – Tribunal d’Instance de PALAISEAU
- RG n° 11-15-000218

APPELANT

Monsieur Z A

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté et assisté de M^e Gaspard BENILAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2572

INTIMÉS

Monsieur E J X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté et assisté de M^e Patrick PONCHELET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0899

Madame F K G épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée et assistée de M^e Patrick PONCHELET, avocat au barreau de PARIS, toque: E0899

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie-José BOU, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Z DAVID, Président

M^me Marie MONGIN, Conseiller

M^me Marie-José BOU, Conseiller

Greffier, lors des débats : M. B C

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Z DAVID, Président et par M^me Camille LEPAGE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 20 septembre 2013, Z A a vendu à E X et à F G épouse X une maison d’habitation située à […] […].

Quelques jours après la vente, les acquéreurs se sont plaints de fuites d’eau sous la chaudière du chauffage central et sous le ballon d’eau chaude sanitaire.

Le 26 décembre 2013, les époux X ont assigné Z A devant le tribunal d’instance de Palaiseau sur le fondement des articles 1641 et 1643 du code civil pour obtenir sa condamnation à leur verser la somme de 9 414,79 euros avec intérêts au taux légal ainsi qu’une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 29 septembre 2015, le tribunal a condamné Z A à verser aux époux X ladite somme de 9 414,79 euros avec intérêts au taux légal depuis l’assignation et celle de 1 000 euros en application de l’article 700 du code procédure civile.

Par déclaration du 4 décembre 2015, Z A a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises le 1^er septembre 2016, Z A demande à la cour d’infirmer le jugement, de débouter les époux X de leurs prétentions et de les condamner à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, Z A invoque la clause d’exclusion de garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente, argue n’avoir pas agi en qualité de professionnel de l’immobilier et conteste l’existence d’un vice caché antérieur à la vente dont il aurait eu connaissance, affirmant que les désordres sont vraisemblablement la conséquence de la mauvaise utilisation de la chaudière par les acquéreurs.

Aux termes de leurs écritures signifiées le 26 octobre 2016, les époux X demandent quant à eux la confirmation du jugement entrepris, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sollicite en outre une somme de 3 000 euros sur le même fondement en cause d’appel.

Ils fondent leur demande à titre principal sur la garantie des vices cachés et font valoir à cet égard que le vendeur s’est comporté comme un professionnel de l’immobilier, sans en avoir les compétences, et qu’il ne leur a pas révélé le vice caché connu de lui. A titre subsidiaire, ils invoquent un manquement du vendeur à son obligation de délivrance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2017.

SUR CE,

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

En l’espèce, l’acte de vente stipule que l’acquéreur prendra l’immeuble, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l’acte par le vendeur, dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s’ils existent, pourraient être affectés mais que le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s’il a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il s’est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles ou encore s’il est prouvé qu’il n’a pas révélé des vices cachés de lui.

Les époux X justifient s’être plaints auprès du vendeur de fuites sous la chaudière et le ballon d’eau chaude seulement cinq jours après la signature de l’acte de vente.

Les intimés produisent en outre un procès-verbal de constat d’huissier qu’ils ont fait établir le 6 novembre 2013, après avoir invité Z A à y participer par mail du 24 octobre 2013 et par lettre recommandée du 27 octobre 2013 dont l’avis de réception a été signé par ce dernier le 31 octobre suivant. Ainsi, Z A ayant été régulièrement convoqué à assister aux opérations de l’huissier de justice, il ne saurait arguer du caractère non contradictoire du constat. L’huissier a notamment relevé de l’eau en quantité significative sur le carrelage, depuis le socle de chaudière jusqu’au seuil d’entrée, et le caractère très oxydé et dégradé du socle de la chaudière, le matériau s’effritant et se délitant dans les angles. L’huissier a aussi noté la présence de silicone apposé de façon gossière en partie basse de chaque élément du corps de chauffe et la présence de peinture d’aspect général noir apposée de façon irrégulière sur le socle dont une partie semble récente.

Les intimés produisent enfin une lettre du 20 novembre 2013 de la société Wacquant, spécialisée en couverure, plomberie et chauffage, qui indique avoir constaté un écoulement d’eau permanent sous la chaudière obligeant à écoper le sol du garage plusieurs fois par jour, une importante rouille au niveau du socle laissant présager une fuite de longue date, la présence de joints d’étanchéité à la pompe et des tâches de peinture noire au sol ainsi qu’en partie au pourtour du ballon laissant supposer un traitement antirouille.

La société Wacquant indique dans ce même courrier qu’après avoir procédé à un test sous pression, elle a noté que le ballon était percé, ceci expliquant les litres d’eau récurrents à écoper, et qu’il n’existe pas de solution de réparation.

Pour sa part, Z A verse aux débats diverses pièces justifiant de visites d’entretien ou d’interventions effectives sur la chaudière en janvier 2005, septembre 2005, février 2007 et novembre 2010.

Il produit aussi une facture de la société I du 10 juin 2013 portant sur la vérification du bon fonctionnement de la chaudière et une attestation établie le 13 novembre 2013 par H I, de cette même société, selon laquelle celui-ci serait passé en juin 2013 pour effectuer ce contrôle dont les résultats auraient été satisfaisants.

Toutefois, comme le font valoir les intimés, ces documents n’apparaissent pas probants pour les raisons suivantes: le nom de la société I n’a jamais été évoqué par Z A dans ses échanges de mails avec les époux X en septembre et octobre 2013, la facture ne mentionne pas qu’elle a été acquittée, l’attestation du 13 novembre 2013 n’est pas manuscrite, ne comporte pas certains éléments d’identité de son auteur, ni n’indique qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance des sanctions encourues en cas de fausse attestation et enfin n’est pas accompagnée d’un document d’identité.

Les éléments versés par les intimés sont quant à eux parfaitement concordants et prouvent la réalité ainsi que la nature du vice affectant la chaudière, ce alors qu’il ne saurait être valablement reproché aux époux X de ne pas avoir fait réaliser une expertise dès lors que leurs pièces incluent notamment un constat d’huissier objectif et contradictoire et que l’urgence liée à la nécessité de disposer d’une chaudière en bon état de marche à l’approche de l’hiver justifie l’absence de recours à un expert.

La quasi concomitance entre la date de l’entrée en jouissance des acquéreurs, le 20 septembre 2013, et leur premier mail dénonçant les fuites est de nature à établir que le vice préexistait à la vente, étant observé qu’il résulte de l’acte qui est versé aux débats que si Z A a accordé aux époux X un prêt à usage sur le bien litigieux le 14 septembre 2013, ce prêt leur a été consenti en vue de déposer leurs meubles et cartons de déménagement. Il n’est donc pas justifié que les époux X se soient servis de la chaudière avant l’entrée en jouissance fixée dans l’acte de vente. Et Z A n’explique pas comment une mauvaise utilisation de l’installation par les acquéreurs, qui ne repose que sur ses seuls dires, aurait pu aboutir à percer le ballon.

Au contraire, l’importante rouille affectant le socle du ballon et sa dégradation avancée, de même que l’apposition de joints d’étanchéité grossiers sont propres à démontrer que les fuites préexistaient à la vente, ce d’autant plus qu’il n’est pas établi que la chaudière ait été entretenue et en état correct depuis 2010, étant relevé du reste que les compte-rendus de visites de 2005 font état d’une fuite sur l’installation et d’un problème de circulation à résoudre par un plombier sans qu’il soit prouvé que des réparations aient ensuite eu lieu.

En considération de l’ensemble de ces éléments, l’antériorité du vice par rapport à la vente apparaît acquise.

Les époux X, qui sont des profanes, n’étaient pas en mesure de détecter une anomalie de fonctionnement à la seule vue de l’installation, ce d’autant qu’il résulte des photographies prises par l’huissier de justice et de ses constatations qu’un calorifugeage en laine de verre entourait le corps de chauffe, masquant le silicone, et que le soubassement avait été repeint, dissimulant son état réel. Le vice constitué par les fuites d’eau importantes n’a pu ainsi être décelé qu’à la mise en route de l’installation, étant rappelé qu’il n’est pas justifié que les époux X aient utilisé la chaudière avant l’entrée en jouissance fixée dans l’acte de vente. En conséquence, ceux-ci apparaissent avoir ignoré le vice lors de la vente.

Il s’agit d’un défaut majeur puisqu’il ne se bornait pas à affecter l’extérieur de la chaudière mais rendait l’installation impropre à son utilisation et justifiait sa dépose et son remplacement pour un coût estimé au plus bas, suivant les devis produits, à 9 414,79 euros.

Il s’en déduit que les époux X n’auraient pas acquis le bien (dont le prix était de 960 000 euros) ou n’en auraient donné en tout cas qu’un moindre prix s’ils avaient connu le vice.

Les conditions légales de la garantie des vices cachés sont donc réunies.

Dès lors qu’il a été retenu que les fuites préexistaient à la vente, Z A, qui dit avoir utilisé la chaudière pendant dix ans avant la vente, a nécessairement éprouvé lui-même les fuites. L’application de joints d’étanchéité grossiers dans le but évident de tenter de limiter les dysfonctionnements et l’apposition récente de peinture propre à dissimuler la rouille elle-même provoquée par les fuites achèvent d’établir que Z A connaissait l’existence du vice.

Ainsi, sans qu’il soit nécessaire de rechercher si Z A avait la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il s’est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles, celui-ci n’apparaît pas fondé à invoquer la clause de non-garantie puisqu’il n’a pas révélé le vice caché connu de lui.

Les époux X sont donc fondés en leur action et le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Z A à leur verser la somme de 9 414,79 euros représentant le coût de la dépose de l’ancienne chaudière et l’installation d’une chaudière, laquelle est justifiée par le devis et la facture produits sans être d’ailleurs discutée en son quantum par l’appelant.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Z A sera condamné aux dépens d’appel, débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et condamné à payer aux époux X la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, le jugement étant confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Ajoutant:

Condamne Z A à payer à E X et F G épouse X la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toute autre demande ;

Condamne Z A aux dépens d’appel, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Patrick Ponchelet, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président