ARRET N°

du 30 mars 2021

N° RG 20/00011 – N° Portalis DBVQ-V-B7E-EZIK

S.C.I. VALROMA

c/

X

H

Y

M-O

Z

[…]

SCI […]

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 27/29

FM

Formule exécutoire le :

à

 :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 30 MARS 2021

APPELANTE :

d ' u n j u g e m e n t r e n d u l e 2 7 n o v e m b r e 2 0 1 9 p a r l e t r i b u n a l d e g r a n d e i n s t a n c e d e CHALONS-EN-CHAMPAGNE,

SCI VALROMA

[…]

[…]

Représentée par la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de l’AUBE

INTIMES :

Monsieur F X

[…]

[…]

Représenté par la SELARL CTB AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

Madame G H veuve X

[…]

[…]

Représentée par la SELARL CTB AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

Madame I Y épouse Y

[…]

[…]

Représentée par la SELARL CTB AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

Madame J X épouse Z

[…]

[…]

Représentée par la SELARL CTB AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

[…]

[…]

[…]

Représentée par la SELARL CTB AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

Monsieur L M-O es qualité de syndic bénévole de la copropriété de la résidence 27-[…]

[…]

[…]

Représenté par la SCP DELVINCOURT-CAULIER-RICHARD, avocats au barreau de REIMS

[…]

[…]

[…]

Représenté par la SCP DELVINCOURT-CAULIER-RICHARD, avocats au barreau de REIMS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 27/[…]

[…]

[…]

Représenté par la SCP DELVINCOURT-CAULIER-RICHARD, avocats au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre

Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller

Madame Florence MATHIEU, conseiller

GREFFIER :

Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, lors des débats

M^me DEHAYE, greffier placé, lors du prononcé,

DEBATS :

A l’audience publique du 15 février 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2021,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 mars 2021 et signé par Madame MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre, et M^me DEHAYE, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis […] à Épernay est soumis au régime de la copropriété, son règlement de copropriété ayant été établi par devant notaire le 16 septembre 1980.

Jusqu’au 31 juillet 2008, les copropriétaires de cet immeuble étaient la SCI 32-'[…] ainsi que l’indivision X-Z, indivision composée de Monsieur A et F X et de Madame J X épouse Z (ci-après désignés les consorts X).

Le 31 juillet 2008, Maître Jeziorski, notaire à Épernay, a établi un acte authentique actant, d’une part, une modification de l’état des actifs de division de l’immeuble sis […] à Épernay, et d’autre part, une vente de certains lots à la SCI Valroma.

Concernant la modification de l’état descriptif de division, il a été acté la suppression des lots 1 et 2 et la création des lots 3 à 6 issus des lots 1 et 2 avec réduction des millièmes, étant précisé que si le nouveau lot numéro 4 appartenait à la SCI […], les lots 3,5 et 6 appartenaient aux consorts X.

Concernant la vente, la SCI Valroma a acquis des consorts X, dans l’immeuble en copropriété sis […] à Épernay les lots suivants :

— le lot 3 désigné ainsi «'au sous-sol : ascenseur, machinerie et boxe, au rez-de-chaussée : entrée, ascenseur'; au

1^er étage': un appartement comprenant hall, vestiaire, dégagement, cuisine, séjour, bureau, 3 chambres, lingerie, salle d’eau, salle de bains, 2WC, patio et terrasse. Et les 334/998èmes de la propriété du sol et des parties communes générales'».

Suivant ordonnance sur requête en date du 11 décembre 2009 le président du tribunal de Grande instance de Châlons-en-Champagne a désigné Madame D en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

La SCI Valroma a procédé à des travaux, notamment en créant une véranda couverte sur la terrasse.

Par acte du huissier en date du 13 février 2012, la SCI […] ainsi que les consorts X ont fait assigner devant le tribunal de Grande instance de Châlons-en-Champagne la SCI Valroma aux fins d’obtenir notamment la démolition de toutes les constructions effectuées sur le balcon terrasse s’agissant de la véranda couverte. (Procédure enregistrée sous le numéro RG 12/00355).

Par acte du huissier en date du 17 décembre 2012, la SCI […] ainsi que les consorts X ont fait assigner devant le tribunal de Grande instance de Châlons-en-Champagne en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de la résidence […] représentée par son syndic. (Procédure enregistrée sous le numéro RG 13/00059).

La jonction des deux procédures a été ordonnée par le juge de la mise en état par décision du 23 janvier 2013.

Il convient de préciser que suite au décès de Monsieur A X, sont intervenues à la présente procédure Madame G H veuve X et Madame I X épouse Y (qui seront incluses sous l’appellation consorts X).

Par acte authentique en date du 27 mars 2014, la SCI […] a vendu à la SCI […] le lot 4 ainsi décrit'«'rez-de-chaussée : un magasin, promenade et accès au sous-sol ; sous-sol : parking'; Et les 640/998 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales'».

À l’issue de l’assemblée générale ordinaire du 9 juin 2015 le renouvellement du syndic en la personne du cabinet D-Foltz a été rejeté.

Le 12 novembre 2015, lors d’une assemblée générale ordinaire, Monsieur L M, gérant de la SCI […], a été désigné en qualité de syndic bénévole.

Le 4 mai 2016, Monsieur L M en sa qualité de syndic bénévole est intervenu volontairement à la procédure concernant la demande de démolition des travaux.

Lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2016, il a été donné l’autorisation à la SCI Valroma d’effectuer à ses frais des travaux d’étanchéité en toiture plate, d’étanchéité et isolation du patio et d’aménagement de terrasse, avec installation d’une véranda affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble par une majorité de 982 voix pour contre 16 voix contre.

Par acte du huissier en date du 15 novembre 2016, les consorts X ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence 27-[…], pris en la personne de son syndic, Monsieur L M, la SCI Valroma et la SCI […] devant le même tribunal aux fins d’obtenir l’annulation des procès-verbaux d’assemblées générales des 12 novembre 2015 et 27 juillet 2016. (Procédure enregistrée sous le numéro RG 16/02688).

Par une ordonnance du 27 juin 2018, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer sollicitée par la SCI 32-[…] et les consorts X dans l’attente de la décision à venir dans l’affaire enrôlée sous le numéro RG/02688 et a ordonné la jonction de cette affaire avec celle enregistrée sous le numéro RG 12/00355.

Par jugement rendu le 27 novembre 2019, le tribunal de Grande instance de Châlons-en-Champagne a, avec le bénéfice de l’exécution provisoire':

— déclaré irrecevables les consorts X en leur action en nullité de l’assemblée générale du 12 novembre 2015,

— déclaré recevables les consorts X en leur action en nullité de l’assemblée générale du 27 juillet 2016,

— annulé la résolution n°4 votée lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2016 pour abus de majorité,

— débouté les consorts X de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour abus de majorité,

— déclaré irrecevable la SCI 32-[…] de sa demande de démolition de la véranda construite sur la terrasse située au premier étage et de sa demande de débarras des objets entreposés dans les parties communes du rez-de-chaussée,

— déclaré recevables les consorts X en leur demande de démolition de la véranda construite sur la terrasse située au premier étage et en leur demande de débarras des objets entreposés dans les parties communes du rez-de-chaussée,

— ordonné à la SCI Valroma de démolir la véranda construite sur la terrasse et de remettre en état la terrasse, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, est passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 € par jour pendant trois mois,

— dit que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois à charge pour les consorts X, en cas de non-exécution, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé éventuel de l’astreinte définitive,

— débouté les consorts X en leur demande de retirer tous les biens et objets personnels se trouvant dans les parties communes sises au rez-de-chaussée formulées à l’encontre de la SCI Valroma,

— condamné la SCI Valroma à payer aux consorts X et à la SCI 32-[…] respectivement les sommes de 2.000 € et 1.000 € en réparation de l’atteinte aux droits des copropriétaires,

— déclaré la SCI Valroma irrecevable en sa demande reconventionnelle,

— condamné in solidum la Sci Valroma et le syndicat des copropriétaires de la résidence […] prise en la personne de son syndic, à payer aux consorts X ainsi qu’à la SCI 32-[…] respectivement les sommes de 5.000 € et 1500 € à titre d’indemnité pour frais irrépétibles,

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Par un acte du 3 janvier 2020, la SCI Valroma a interjeté appel de ce jugement.

Suivant une décision rendue le 15 juillet 2020 le premier président de cette cour a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire de la condamnation prononcée le 27 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Châlons en Champagne s’agissant de la démolition sous astreinte de la véranda construite sur une terrasse.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 21 janvier 2021, la SCI Valroma conclut à l’infirmation partielle du jugement déféré et demande à la cour de':

— déclarer les consorts X irrecevables en toutes leurs demandes,

— débouter la SCI 32-[…] ainsi que les consorts X de toutes leurs demandes,

— condamner les consorts X à lui payer la somme de 60.837,93 euros ttc en réparation des désordres n° 1 du patio par la végétation, n°3 d’absence d’isolation thermique des murs extérieurs et des plafonds, n°5 de dysfonctionnement de l’ascenseur, n°6 d’interférence et confusion entre les réseaux de plomberie chauffage, d’électricité et de fumisterie et n°7 de présence d’amiante dans le local chaufferie sur le fondement des dispositions des articles anciens 1116 et 1134 alinéa 3 du code civil et subsidiairement sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil s’agissant des désordres n°3 à n°7,

— condamner in solidum la SCI 32-[…] ainsi que les consorts X à lui payer la somme de 10.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Elle réfute l’abus de majorité retenu par le premier juge et soutient que les travaux de construction de sa véranda n’ont pas porté atteinte aux intérêts collectifs des copropriétaires et n’ont pas été réalisés dans le seul but de favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires (SCI Valroma et SCI […]) au détriment des copropriétaires minoritaires (les consorts X), car ces travaux ont été réalisés aux seuls frais de la SCI Valroma qui en a un accès privatif et que cela n’affecte pas le lot des consorts X.

Elle fait valoir que les consorts X ont perdu leur qualité à agir en raison de la vente de leur lot de copropriété.

Elle précise que la résolution n°4 de l’assemblée générale du 27 juillet 2016 a été adoptée à la majorité des voix et est donc valide et subsidiairement insiste sur le caractère disproportionné de la démolition de la véranda.

Elle indique qu’elle est recevable en sa demande reconventionnelle en paiement à l’encontre des consorts X car si ces derniers critiquent la résolution ayant validé les travaux de construction de la terrasse, ces derniers sont également les vendeurs de l’appartement, du patio et de la terrasse présentant des désordres. Elle invoque leur responsabilité sur le fondement de l’attitude dolosive et déloyale de ces derniers, les désordres subis dépassant largement le cadre de la vétusté visée dans l’ace notarié du 31 juillet 2008.

Subsidiairement, elle invoque la garantie des vices cachés pour obtenir la réparation des désordres subis, dans la mesure où, selon elle, les consorts X avaient connaissance de la réalité des désordres et les lui ont cachés.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 16 juin 2020, la SCI […] et les consorts X concluent à la confirmation du jugement déféré et sollicitent le paiement par la SCI Valroma de la somme supplémentaire de 5.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

Ils exposent que la SCI Valroma est irrecevable en sa demande reconventionnelle, car l’action qu’ils ont introduite avait pour but de faire sanctionner l’attitude d’un copropriétaire qui trouble la copropriété par son comportement en agissant contre la copropriété, alors que la demande de la SCI Valroma repose sur une demande purement privée n’ayant pas de lien suffisant avec la demande principale. Subsidiairement, sur le fond, ils réfutent toute tromperie et toute dissimulation et insistent sur le fait que le prix a été fixé d’un commun accord entre les parties en fonction de l’état du bien.

Concernant la véranda litigieuse, ils soutiennent que celle-ci est construite sur une partie commune de la copropriété et que la SCI Valroma a abattu des murs, pour ce faire, ce qui porte atteinte en soi à la copropriété.

Ils soutiennent que l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice et ne peut être remis en cause par des circonstances postérieures.

Ils font valoir que la résolution critiquée avait pour unique objet de légitimer a posteriori des travaux portant atteinte à la copropriété, et ce alors qu’une procédure judiciaire était en cours. Ils affirment qu’il s’agit d’un

passage en force constitutif d’un abus de majorité.

Ils ajoutent que les travaux de la véranda ont permis à la SCI Valroma de s’accaparer 70 m² de surface en plus et ont entrainé la destruction d’un mur porteur de la copropriété. Ils précisent que la SCI Valroma se plaint par ailleurs de désordres s’agissant de ces travaux (désordre n°15 constitué par une absence de calculs justificatifs, d’une part, de la structure de la véranda, et d’autre part, de la capacité de la dalle de l’immeuble à supporter le poids de la véranda).

Ils estiment qu’il y a une atteinte à la structure de la copropriété qui justifie la démolition de l’ouvrage contruit sur les parties communes sans autorisation.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 24 août 2020, la SCI […], Monsieur L M en sa qualité de syndic bénévole de la copropriété de la résidence […] et le syndicat des copropriétaires de la résidence 27-[…] concluent à l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle est entrée en voie de condamnation à leur encontre et demandent à en être déchargés, sollicitant la condamnation de la SCI Valroma à leur payer la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles. Ils demandent également à la cour de statuer ce que de droit quant à l’appel de la SCI Valroma.

Ils exposent que les demandeurs à l’instance principale n’ont plus aucun intérêt à agir, dans la mesure où, d’une part, la décision d’assemblée générale du 27 juillet 2016 a autorisé rétroactivement la SCI Valroma à effectuer les travaux contestés, et d’autre part, ceux-ci ne disposent plus que de quelques mètres carrés dans la copropriété et ne peuvent donc prétendre que les travaux contestés leur porteraient préjudice alors qu’ils ont vendu l’essentiel de leur propriété.

Ils soutiennent que la demande dirigée contre l’assemblée générale doit être déclarée irrecevable et réfutent tout abus de majorité, soutenant que la SCI […] est majoritaire avec 640 tantièmes et pouvait donc à elle seule décider d’autoriser les travaux contestés.

Ils font valoir que la véranda litigieuse qui a été construite à usage privatif ne préjudicie à personne car il n’y a pas d’accès possible pour d’autres propriétaires que la Sci Valroma.

Ils ajoutent que la destruction demandée est totalement disproportionnée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de statuer sur les seuls chefs critiqués du jugement.

*Sur la demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 27 juillet 2016

La résolution n°4 critiquée est ainsi libellée': «'Autorisation donnée à la SCI Valroma d’effectuer à ses frais des travaux d’étanchéité en toiture plate, d’étanchéité et isolation du patio et d’aménagement de terrasse avec installation d’une véranda affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, étant précisé que ces travaux ont été réalisés sur la période 2009-2010 alors que la copropriété était dépourvue de syndic.

Résolution à adopter à la majorité

Pour': 982 Contre': 16 Abstention: 0'».

Les consorts X invoquent un abus de majorité, estimant que cette résolution donne une autorisation a posteriori à la SCI Valroma d’effectuer des travaux notamment, sur la terrasse, alors même qu’une procédure concernant la légalité de ces travaux était toujours en cours au moment du vote et l’opposait notamment aux

consorts X.

Est abusive, une décision qui est prise pour favoriser certains copropriétaires majoritaires ou qui est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires.

Il ressort du procès-verbal que seuls les consorts X ont voté contre cette résolution, laquelle a été adoptée à la majorité (342 tantièmes pour la SCI Valroma et 640 tantièmes pour la SCI […]). S’il est exact que la SCI Valroma n’avait pas à elle seule la majorité, toutefois force est de constater, que cette résolution votée favorise nécessairement la SCI Valroma dans ses droits en légitimant des travaux contestés (portant sur une partie commune avec au surplus des désordres invoqués s’agissant de ladite construction) et en ayant une incidence importante sur la procédure judiciaire en cours.

En effet, il y a lieu de souligner que, d’une part, cette autorisation a posteriori a été votée plus de 6 années après la réalisation de travaux affectés de désordres et de 4 ans après le début de la procédure judiciaire engagée en 2012 sur la légalité de ces travaux, et d’autre part, ce vote a eu lieu à la suite d’un changement de syndic rendu possible par l’arrivée d’un nouveau copropriétaire.

Enfin, la SCI Valroma, en parallèle dénonçant des désordres sur ladite construction, et celle-ci affectant des parties communes, la cour estime, que cette autorisation donnée a posteriori est contraire à l’intérêt collectif de la copropriété et constitue dès lors un abus de majorité.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé la résolution n°4 votée lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2016.

*Sur la demande de démolition de la véranda formée par les consorts X

La SCI Valroma justifie de ce qu’en cours de procédure les consorts X ont suivant acte notarié , en date du 23 décembre 2020, vendu à la SCI […] leur lot n°5 au sein de la copropriété consistant en une passerelle, dégagements, buanderie et cellier au rez-de-chaussée et les 16/998 èmes des parties communes générales.

Dès lors, il y a lieu de relever que les consorts X n’ont plus la qualité à agir pour solliciter la démolition de l’ouvrage critiqué.

Dans ces conditions, il convient de déclarer les consorts X irrecevables en leur demande de démolition de la véranda, et par conséquent, d’infirmer le jugement déféré de ce chef.

*Sur les demandes de dommages et intérêts formulées par la SCI […] et les consorts X

[…] et les consorts X sollicitent la confirmation de la décision déférée en ce qu’il leur a été accordé respectivement les sommes de 1.000 euros et de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour atteinte à leur droit de copropriété.

La cour, comme le tribunal, relève que la construction de la véranda sans autorisation de la copropriété au moment de son édification caractérise une violation du règlement de copropriété.

Ainsi, cette construction constitue une atteinte aux droits des copriétaires, que sont la SCI […] et les consorts X, atteinte qui existait au moment où ils étaient copropriétaires et que cette atteinte s’est produite.

Ils justifient dès lors d’un préjudice par l’atteinte à ce droit de propriété. Aussi, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il leur a alloué une réparation à ce titre.

*Sur la demande reconventionnelle de la SCI Valroma

Selon les dispositions de l’article 70 du code de procédure civile, les demande reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la SCI Valroma qui a acquis son lot des consorts X forme des demandes en indemnisation à leur encontre en raison de désordres affectant lesdits lots, soit sur le fondement d’un vice du consentement, soit d’un vice caché lors de l’achat.

Or, il est constant que cette demande reconventionnelle a été présentée en réponse aux demandes initiales tendant à la démolition de travaux sur une partie commune sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et à l’annulation des assemblées générales.

Ainsi, force est de constater qu’il n’existe pas de lien suffisant entre ces demandes, dans la mesure où les premières visent la copropriété et le respect du droit des copropriétaires, tandis que les deuxièmes concernent les relations personnelles entre un vendeur et un acquéreur suite à un acte de vente qui n’est pas opposable à la copropriété. C’est à bon droit que le tribunal a jugé que la demande reconventionnelle de la SCI Valroma était sans lien avec le litige initié par les consorts X et la SCI […].

Par conséquent, il convient de déclarer la SCI Valroma irrecevable en sa demande reconventionnelle et de confirmer le jugement déféré de ce chef.

*Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Valroma succombant, elle sera tenue aux dépens d’appel.

La nature et les circonstances de l’espèce commandent de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel.

Toutefois, il convient de décharger le syndicat des copropriétaires de la […], prise en la personne de son syndic des frais irrépétibles mis à sa charge et d’infirmer le jugement critiqué de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement rendu le 27 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Châlons en Champagne, en ce qu’il a':

— déclaré recevable les consorts X de leur demande de démolition de la véranda construite sur la terrasse située au premier étage et ordonné à la SCI Valroma de démolir ladite véranda sous astreinte,

— condamné in solidum la Sci Valroma et le syndicat des copropriétaires de la résidence […] prise en la personne de son syndic, à payer aux consorts X ainsi qu’à la SCI 32-[…] respectivement les sommes de 5.000 euros et 1.500 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles,

Et statuant à nouveau,

Déclare les consorts X irrecevables en leur demande de démolition de la véranda précitée.

Condamne la Sci Valroma,seule, à payer aux consorts X ainsi qu’à la SCI 32-[…] respectivement les sommes de 5.000 euros et 1.500 euros à titre d’indemnité pour les frais irrépétibles exposés

en première instance.

Le confirme pour le surplus.

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes respectives en paiement à titre d’indemnité pour frais irrépétibles exposés en appel.

Condamne la SCI VALROMA aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT