AFFAIRE : N° RG 19/01098 -

N° Portalis DBVC-V-B7D-GJRI

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal d’Instance de CAEN en date du 25 Février 2019 – RG n° 17/000351

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 28 JANVIER 2021

APPELANTE :

Madame L-M Z

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e France LEVASSEUR, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Madame F X

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur H Y

né le […] à […]

[…]

[…]

représentés et assistés de M^e Christophe VALÉRY, substitué par M^e GUILLEMARD, avocats au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 09 novembre 2020, sans opposition du ou des avocats, M^me GOUARIN, Conseiller, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me GOUARIN, Conseiller,

M^me VELMANS, Conseillère,

ARRÊT prononcé publiquement le 28 janvier 2021 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 juin 2014, M^me Z L-M a donné à bail à M^me X F et à M. Y H une maison à usage d’habitation située au […] à Feuguerolles Bully moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 770 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 770 euros.

Par lettre recommandée expédiée le 4 juillet 2016, présentée le 6 juillet 2016 et retournée aux expéditeurs avec la mention 'pli avisé et non réclamé', M^me X et M. Y ont donné congé du logement loué.

Par acte d’huissier du 15 février 2017, M^me X et M. Y ont fait assigner M^me Z aux fins notamment de voir prononcer la nullité du contrat de bail.

Par acte d’huissier du 16 février 2017, M^me X et M. Y ont fait signifier à M^me Z un nouveau congé 'à toutes fins'.

Par jugement du 25 février 2019, le tribunal d’instance de Caen a

— constaté la validité du congé donné par M^me X et M. Y et dit que le bail a pris fin le 6 octobre 2016 ;

— débouté M^me X et M. Y de leur demande d’annulation du bail et de leur demande de restitution subséquente des loyers versés depuis le 30 juin 2014 ;

— débouté M^me X et M. Y de leur demande de dommages et intérêts en raison de l’absence de fourniture du diagnostic de performance énergétique ;

— débouté M^me Z de sa demande en paiement formée au titre des loyers impayés ;

— débouté M^me Z de sa demande formée au titre des dégradations locatives ;

— condamné M^me Z à payer à M^me X et à M. Y la somme de 770 euros en remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné M^me Z à payer à M^me X et M. Y la somme de 77 euros par mois à compter du 24 novembre 2016 et jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— débouté M^me X et M. Y de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné M^me Z à payer à M^me X et M. Y la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^me Z aux dépens comprenant le coût de la sommation de récupérer les clés du 24 octobre 2016 et la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux du 6 octobre 2016.

Par déclaration en date du 3 avril 2019, M^me Z a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions reçues le 30 septembre 2020, M^me Z demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu en ce qu’il a :

— constaté la validité du congé et fixé le terme du bail au 6 octobre 2016 ;

— débouté les locataires de leur demande d’annulation du bail et de leur demande indemnitaire subséquente ;

— débouté M^me Z de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné M^me Z au paiement de la somme de 770 euros au titre du dépôt de garantie outre une majoration de 77 euros par mois à compter du 24 novembre 2016 et jusqu’à complète restitution ;

— condamné M^me Z au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Statuant à nouveau

A titre principal

— fixer le terme du bail au 16 mai 2017 ;

— condamner solidairement M^me X et M. Y à lui verser la somme de 5.645,26 euros au titre des loyers dus jusqu’au 17 mai 2017 ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 11.517,97 euros au titre des travaux de reprise des dégradations locatives, dont à déduire le dépôt de garantie ;

A titre subsidiaire

— fixer le point de départ du délai de préavis au 24 octobre 2016 ;

— condamner solidairement M^me X et M. Y à lui verser la somme de 2.784,66 euros au titre des loyers impayés du 6 octobre 2016 au 24 janvier 2017 ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 11.517,97 euros au titre des travaux de reprise des dégradations locatives, dont à déduire le dépôt de garantie ;

A titre plus subsidiaire

— fixer le point de départ du délai de préavis au 6 octobre 2016 ;

— condamner solidairement M^me X et M. Y à lui verser la somme de 2.328,99 euros au titre des loyers impayés du 6 octobre 2016 au 6 janvier 2017 ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 11.517,97 euros au titre des travaux de reprise des dégradations locatives, dont à déduire le dépôt de garantie ;

A titre infiniment subsidiaire, en cas d’annulation du bail

— condamner solidairement M^me X et M. Y au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel ;

— ordonner la compensation de la créance de loyer de M^me X et M. Y avec la créance d’indemnité d’occupation de M^me Z ;

— constater la subsistance d’une indemnité d’occupation d’un montant de 5.594,63 euros et, subsidiairement de 471,94 euros au profit de M^me Z ;

— condamner in solidum M^me X et M. Y au paiement de la somme de 11.517,97 euros au titre des travaux de reprise des dégradations locatives, dont à déduire le dépôt de garantie ;

En tout état de cause

— débouter M^me X et M. Y de leurs demandes ;

— confirmer le jugement en ses dispositions non contraires ;

— condamner in solidum M^me X et M. Y au paiement d’une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions reçues le 26 août 2020, M^me X et M. Y demandent à la cour de :

A titre principal

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la validité du congé délivré le 6 juillet 2016 et dit que le bail a pris fin le 6 octobre 2016 ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me Z à leur payer la somme de 770 euros avec intérêts au taux légal au titre de la restitution du dépôt de garantie ainsi qu’une majoration mensuelle de 77 euros à compter du 24 novembre 2016 et jusqu’à parfait paiement ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me Z de ses demandes et confirmer les condamnations prononcées à son encontre ;

A titre subsidiaire, si la cour retenait que le congé délivré n’est pas conforme

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du bail, la demande de dommages et intérêts et la demande de restitution des loyers impayés ;

— prononcer la nullité du bail en l’absence de communication du DPE ;

— condamner en conséquence M^me Z à leur rembourser la somme de 20.790 euros au titre des loyers versés ;

— condamner M^me Z à leur rembourser le dépôt de garantie ;

A titre infiniment subsidiaire, si la cour ne prononçait pas la nullité du bail

— condamner M^me Z à leur verser une indemnité de 4.158 euros à titre de dommages et intérêts ;

— constater la résiliation du bail au 6 octobre 2016 ;

— condamner en conséquence M^me Z à leur verser la somme de 770 euros en remboursement du dépôt de garantie ;

— la condamner au paiement d’une indemnité de 10% du loyer mensuel, soit 77 euros par mois, à compter du 24 novembre 2016 et jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie ;

En toute hypothèse

— condamner M^me Z à leur verser la somme de 2.310 euros au titre du préjudice de jouissance consécutif à l’incendie du poêle ;

— débouter M^me Z de ses demandes ;

— la condamner au paiement des intérêts au taux légal sur les condamnations à compter de l’assignation du 15 février 2017 ;

— condamner M^me Z à leur verser une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens qui comprendront le coût de la sommation de récupérer les clés du 24 octobre 2016 et du procès-verbal de constat d’état des lieux du 6 octobre 2016.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2020.

MOTIFS

Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le point de départ du délai de préavis de trois mois applicable au congé émanant du locataire est la date de réception de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au bailleur.

En application de ces dispositions, la date de la réception de la notification par lettre recommandée est celle qui est apposée par le service de La Poste lors de la remise de la lettre à son destinataire.

A le supposer établi, l’envoi d’une lettre simple invoqué par les locataires n’est pas de nature à suppléer l’irrégularité du congé ainsi délivré dès lors qu’il n’est pas établi que le bailleur en a eu connaissance.

Il en résulte que, faute de remise à sa destinataire, la lettre recommandée adressée par M^me X et M. Y présentée le 6 juillet 2016 au domicile de M^me Z, non réclamée et retournée aux locataires, est en principe dépourvue de tout effet.

Tel n’est cependant pas le cas lorsque le bailleur est de mauvaise foi et qu’il est établi qu’il a eu connaissance du congé.

Si le défaut de retrait de la lettre de congé par M^me Z, qui fait état, sans l’établir, de problèmes de santé de sa fille l’ayant tenue durablement éloignée de son domicile, ne suffit pas à lui seul à caractériser sa mauvaise foi, cette dernière résulte cependant des échanges de courriels versés aux débats.

Aux termes du message envoyé le 10 août 2016, les locataires rappellent en effet à M^me Z que la lettre de congé leur a été retournée et sollicitent la communication d’une nouvelle adresse afin de régulariser ledit congé. Il est constant que M^me Z, qui a bien été destinataire de ces messages puisqu’elle a répondu à certains d’entre eux, s’est abstenue de répondre à la demande formée à ce titre.

Il est également établi qu’à la suite de l’envoi du congé, les parties ont eu une conversation téléphonique le 8 juillet 2016, dont M^me Z ne saurait soutenir sans une mauvaise foi évidente qu’elle n’aurait porté que sur l’état de santé de sa fille alors que les preneurs ont, au cours de cette période, multiplié les messages s’inquiétant de la date d’effet du congé.

Par mail adressé à M^me Z le 21 juillet 2016 en réponse à l’envoi des quittances, M^me X a interrogé M^me Z sur les modalités de visite de la maison pendant le cours du délai de préavis, sans recevoir aucune réponse.

Le message électronique adressé par M^me Z à M^me X le 30 août 2016 est ainsi libellé :

'Je ne comprends pas vraiment l’objectif de vos mails dans la mesure où il semble en ressortir que vous confondriez état des lieux et résiliation de bail alors que vous ne pouvez pas être sans savoir que la résiliation ne se limite pas à un état des lieux mais obéit à des règles précises qu’il convient de respecter.'

Il résulte de ce courriel d’une part que M^me Z a bien été destinataire de l’ensemble des messages adressés par les preneurs, auxquels elle s’est volontairement abstenue de répondre, et d’autre part qu’elle avait parfaitement connaissance de leur volonté de résilier le bail.

Le fait pour M^me Z d’invoquer le non-respect du formalisme du congé tout en se refusant à communiquer aux preneurs une adresse valable caractérise sa mauvaise foi.

Il résulte également des pièces produites que par lettre recommandée présentée le 29 septembre 2016, M^me X et M. Y ont mis en demeure M^me Z d’assister à l’état des lieux de sortie prévu le 6 octobre.

Par message du 2 octobre 2016, M^me Z a reconnu avoir été informée de la convocation à l’état des lieux mais a opposé aux preneurs l’absence de respect du formalisme du congé.

Par une attestation établie le 26 septembre 2017, M^me A, commerciale de la société Ecologis, indique en outre que lors des travaux effectués entre le 18 et le 22 juillet 2016, M^me Z a tenu les propos suivants : 'je fais les travaux et ils partent'.

M^me B, assistante de direction de la société Ecologis, témoigne, dans une attestation du 30 novembre 2017, des propos suivants tenus par M^me Z à cette même période : 'ayant annoncé leur départ, les locataires ne seront certainement pas les utilisateurs dans le temps'.

Ces attestations confirment que M^me Z était parfaitement informée du congé délivré par M^me X et M. Y et leur force probante sur ce point n’est pas affaiblie par le contentieux ayant opposé M^me Z à la société Ecologis au titre des désordres affectant le poêle.

L’ensemble de ces éléments caractérise la mauvaise foi de M^me Z.

Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a retenu la validité de la résiliation du congé à effet au 6 octobre 2016.

Les dispositions du jugement déféré ayant débouté M^me X et M. Y de leur demande d’annulation du bail, de leur demande subséquente de restitution des loyers et de leur demande de dommages et intérêts formée sur le fondement du dol doivent également être confirmées dès lors qu’en cause d’appel, cette demande n’est formée par les locataires qu’à titre subsidiaire et qu’il a été fait droit à leur demande principale relative à la validité du congé.

Sur la demande en paiement des loyers

Il est constant que M^me X et M. Y ont réglé les loyers jusqu’au 6 octobre 2016, qu’ils ont cessé tout règlement à compter de cette date et que les clés n’ont pas été restituées à M^me Z le 6 octobre alors que les loyers ou indemnités d’occupation restent dus jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Il résulte des mentions du procès-verbal de constat établi le 6 octobre 2016 que lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, les clés du logement ont été conservées par les locataires qui ont indiqué qu’ils les adresseraient à un huissier de justice compétent dans le ressort du domicile de la propriétaire afin de les lui restituer.

Par acte d’huissier du 24 octobre 2016 délivré par la SCP Schneider et J-K, M^me X et M. Y ont fait signifier à M^me Z le procès-verbal de constat ainsi qu’une sommation d’avoir à récupérer immédiatement les clés du logement. Un avis de passage a été laissé sur place et une lettre simple expédiée par l’huissier à M^me Z.

La circonstance que M^me Z a récupéré effectivement les clés le 15 mai 2017 après qu’elle a demandé à l’huissier de Strasbourg de les lui expédier à une adresse poste restante à Saint André Sur Orne ne saurait justifier de faire supporter aux locataires les indemnités d’occupation jusqu’à cette date.

Dès lors qu’il est établi que le défaut de restitution des clés postérieurement au 24 octobre 2016 est exclusivement imputable au refus du bailleur, M^me X et M. Y ne sont redevables que du paiement des indemnités d’occupation pendant 18 jours entre le 6 et le 24 octobre 2016, soit de la somme de 462 euros, le jugement déféré devant être infirmé en ce qu’il a débouté M^me Z de sa demande formée à ce titre.

Sur la demande formée au titre des réparations locatives

Se prévalant de la présomption de bon état des lieux prévue par l’article 1731 du code civil, M^me Z sollicite le paiement de la somme de 11.661,22 euros au titre des dégradations locatives.

Sur la présomption de bon état des lieux

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Pour faire échec à cette présomption, les locataires invoquent les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que la présomption ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Il est constant en l’espèce qu’aucun état des lieux d’entrée contradictoire n’a été établi entre les parties.

Les échanges de messages entre les parties les 29 et 30 juillet 2014 établissent que les locataires devaient adresser leurs observations à M^me Z lors de la prise de possession des lieux.

Si M^me X et M. Y versent aux débats des notes relatives à l’état des lieux, ils ne rapportent cependant pas la preuve d’avoir adressé ces pièces à M^me Z par mail ou par tout autre moyen.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, Il ne résulte nullement des pièces produites que M^me Z a fait obstacle à l’établissement d’un état des lieux d’entrée. Il résulte au contraire du message adressé le 29 juillet 2014 que M^me Z a relancé les locataires sur ce point, leur indiquant ne pas avoir reçu les notes prises lors de l’état des lieux.

Il n’y a en conséquence pas lieu d’écarter la présomption de bon état des lieux lors de la prise de possession par les locataires, auxquels il incombe de rapporter la preuve de l’état réel du logement.

Les intimés versent aux débats une attestation établie le 23 janvier 2018 par le précédent locataire, M. C, aux termes de laquelle ce dernier indique d’une part que la façade de la maison était sale, les eaux pluviales coulant directement sur le mur, et d’autre part que le parquet était très abîmé et griffé.

Si M^me Z soutient que cette attestation est mensongère en ce que, contrairement à ce que soutient le locataire sortant, elle lui a bien restitué le dépôt de garantie, elle ne verse aux débats aucun élément de preuve de nature à remettre en cause ses affirmations relatives à l’état du parquet et des gouttières.

Le document intitulé 'état des lieux’ établi le 30 juin 2014 entre le locataire sortant et le bailleur ne comporte aucune description des lieux mais mentionne la nécessité pour le locataire sortant de procéder à différents nettoyages, dont celui des gouttières, ce qui confirme que le défaut d’entretien des gouttières lors de la restitution des lieux par M^me X et M. Y n’est pas imputable à ces derniers.

Il en résulte que les intimés rapportent la preuve que les gouttières ainsi que le parquet de la maison n’étaient pas en bon état lors de leur entrée dans les lieux.

— Sur les dégradations locatives

M^me X et M. Y ont fait établir un état des lieux par M^e Laforest, huissier de justice, le 6 octobre 2016. Il résulte de ce procès-verbal de constat et des photographies qui y sont annexées que les lieux ont été restitués en bon état général, que le nettoyage d’usage a été réalisé et que les locataires ont remis en peinture une partie des pièces du logement loué.

M^me Z, qui s’est abstenue de se présenter à cet état des lieux alors qu’elle y était régulièrement convoquée, ne saurait prétendre à l’indemnisation de dommages qui n’y sont pas constatés par la production de photographies dépourvues de toute valeur probante.

Sont également inopérantes sur le plan probatoire les attestations de M^me D et de M^me E, lesquelles comportent un document dactylographié de façon identique mentionnant les dégradations constatées dans le logement le 15 mai 2017. Ces attestations ne sont pas de nature à établir l’existence de dégradations qui n’ont pas été relevées par l’huissier dont le procès-verbal fait foi jusqu’à inscription de faux.

M^me Z n’est en conséquence fondée à solliciter l’indemnisation des préjudices qu’elle allègue que sur le fondement du procès-verbal de constat établi le 6 octobre 2016.

C’est à tort que le premier juge a rejeté la demande formée au titre des réparations locatives en relevant que M^me Z ne justifiait pas de son préjudice par la seule production de devis alors que l’indemnisation du préjudice résultant des dégradations imputables aux locataires n’est pas subordonnée à la preuve de la réalisation effective des travaux de remise en état.

La bailleresse sollicite l’indemnisation du préjudice du fait des dégradations imputables aux locataires à hauteur des sommes de 3.504,68 euros TTC et 143,26 euros au titre des dégradations des revêtements constatées au rez-de-chaussée dans l’entrée, au premier étage dans la salle, le bureau et la cuisine au premier étage et au deuxième étage dans la salle de bains, la chambre à droite de l’escalier et la chambre bleue.

Elle produit à cet égard deux devis établis par l’entreprise Dudouet le 18 juin 2017 pour un montant total de 3.647,94 euros au titre de la réfection des peintures et papiers peints de l’entrée, de la salle, du bureau, de la cuisine, de la salle de bain et de la chambre bleue et du ponçage et de la vitrification du parquet de la salle de bains.

Il résulte du procès-verbal de constat que dans l’entrée, la peinture gris clair sur le papier peint est à l’état neuf et la peinture blanche du plafond est propre et comporte quelques 'écaillements’ et fissures. Aucune dégradation ne saurait être en conséquence être imputée aux locataires à ce titre, les écaillements constatés sur le plafond résultant de la vétusté inhérente à un usage normal des lieux.

S’agissant de la salle, l’huissier relève que le papier sur les murs est peint en blanc, que la peinture est à l’état neuf, que la peinture sur le conduit peint en blanc est également à l’état neuf et que la peinture blanche du plafond est en très bon état et à l’état neuf côté placard mais avec une trace de rebouchage repeinte à neuf. Il en résulte que M^me X et M. Y ont remis cette pièce en peinture et qu’aucune dégradation n’est établie à ce titre.

Dans la pièce située au premier étage qualifiée de bureau par l’appelante et de débarras par l’huissier, le papier peint est décrit comme défraîchi avec des traces de rebouchage, un petit trou d’enfoncement, un crochet et une déchirure à gauche en entrant sur la partie basse avec un morceau de plinthe manquant. Si l’état manifestement vétuste du revêtement ne justifie pas de mettre à la charge des locataires le coût de l’entière remise à neuf de la pièce, la réparation des dégradations constatées doit être évaluée à la somme de 50 euros.

Le revêtement des murs de la cuisine est décrit par l’huissier comme consistant en un papier peint trois tons, rouge, gris clair et un pan en blanc côté évier. La peinture rouge est indiquée comme étant en bon état avec quelques légères petites traces, des petites traces circulaires en entrant et deux trous de fixation, la peinture grise est en bon état et à l’état neuf par endroit avec cependant une fissure verticale sous la fenêtre et la peinture blanche est qualifiée comme étant en bon état. La peinture blanche du plafond de la cuisine est en très bon état avec deux trous de cheville au droit des arrivées électriques. Les dégradations constatées ne justifient cependant pas de faire supporter aux locataires le coût de la remise en peinture intégrale de la pièce. Une somme de 100 euros doit en conséquence être mise à la charge de M^me X et de M. Y au titre des traces et des trous de cheville non rebouchés.

L’huissier relève que le revêtement des murs de la salle d’eau du rez-de-chaussée comporte un enfoncement au droit de la poignée de la porte, une vingtaine de trous de fixation et un crochet et que la peinture du plafond comporte cinq traces de rebouchage et un petit éclat. Eu égard aux dégradations relevées sur les murs, notamment l’enfoncement et les trous non rebouchés et au vu du devis produit, une somme de 35 euros doit être mise à la charge des locataires à ce titre. Il n’y a cependant pas lieu de faire droit à la demande tendant à faire supporter aux locataires le coût du remplacement de la vasque qui est décrite par l’huissier comme comportant 'quelques minuscules petites marques à l’intérieur et impacts'. La demande de réfection de la vitrification de la salle d’eau visée par le devis de l’entreprise Dudouet doit également être rejetée dès lors que le sol de cette pièce

est décrit comme étant carrelé, de même d’ailleurs que celui de la salle de bain de l’étage.

Le revêtement de la chambre à droite en montant est décrit ainsi par l’huissier : 'papier peint deux tons vert et gris clair, très bon état'. Il en résulte qu’aucune dégradation ne peut être relevée de nature à engager la responsabilité des locataires.

L’huissier indique que le revêtement de la chambre à gauche en montant est en bon état général sauf dans l’entourage du vélux où des traces noirâtres de moisissures sont visibles. L’état de cette pièce ne justifie pas de faire supporter aux locataires le coût de sa remise à neuf. M^me X et M. Y ne démontrant pas que les traces de moisissures résultent d’un défaut d’étanchéité de la fenêtre, seront condamnés au paiement de la somme de 50 euros au titre du nettoyage des traces constatées au vu du devis de l’entreprise Dudouet sur ce point.

M^me Z sollicite également le paiement de la somme de 1.890 euros TTC au titre de la réfection des escaliers de la terrasse ainsi que la somme de 1.500 euros TTC au titre de la réfection des marches carrelées de la porte d’entrée et devant le garage. Les photographies annexées au constat d’huissier établissent cependant que les éclats relevés sont anciens et résultent de l’usure normale des lieux, de sorte qu’aucune somme ne saurait être mise à la charge des intimés à ce titre.

S’agissant de la demande formée à hauteur de la somme de 1.000 euros au titre des menues réparations, il résulte des mentions du procès-verbal de constat que le flexible de la douche de la salle d’eau est cassé, que la bonde de la vasque est manquante, que les joints d’étanchéité des sanitaires sont jaunis et décollés par endroits, que le spot du garage ne fonctionne plus, que deux hublots de la porte du garage sont cassés, que le détecteur de fumée est dépourvu de piles, que la sortie de wmc de la cave est dépourvue de grille, que des traces de calcaire sont relevées dans les sanitaires et que la boîte aux lettres est fixée sur un pied branlant. Ces désordres constituent des réparations à la charge des locataires, faute pour ces derniers de rapporter la preuve qu’ils préexistaient à leur entrée dans les lieux. Le préjudice subi à ce titre doit être évalué à la somme de 250 euros.

M^me Z sollicite également le paiement de la somme de 320,31 euros au titre du remplacement du miroir manquant de la salle d’eau du rez-de-chaussée et du miroir cassé de la salle de bain de l’étage.

S’agissant de la salle d’eau du rez-de-chaussée, M^me Z ne rapportant pas la preuve de l’existence d’un miroir lors de l’entrée dans les lieux doit être déboutée de sa demande formée à ce titre.

Il résulte en revanche des constatations de l’huissier que le miroir de la salle de bain de l’étage est cassé et fêlé côté gauche. Compte tenu de la présomption de bon état des lieux, ces dégradations sont imputables aux locataires qui doivent en conséquence être condamnés à indemniser M^me Z de la somme de 100 euros à ce titre au vu du devis produit à ce titre.

S’agissant du parquet de la pièce désignée comme étant la salle à manger/salon, il résulte des constatations de l’huissier que le parquet est en bon état mais qu’il comporte de multiples rayures de surface dont certaines sont plus prononcées et des petites marques. Il a cependant été démontré par les locataires que le parquet était déjà abîmé lors de l’entrée dans les lieux, de sorte qu’aucune réparation ne saurait être mise à leur charge à ce titre.

La demande formée au titre de la remise en état des gouttières doit être rejetée pour le même motif.

S’agissant de la demande formée au titre des boiseries, il résulte du procès-verbal de constat que les plinthes sont globalement en bon état ou en état d’usage avec des traces par endroit. Il n’y a pas lieu en conséquence de faire supporter aux locataires le coût de la remise en état sollicitée.

M^me Z doit être déboutée de sa demande formée au titre de la réfection de l’installation électrique et du remplacement de deux radiateurs dès lors que le procès-verbal de constat d’huissier ne fait état d’aucune dégradation à ce titre.

Le jugement déféré doit en conséquence être infirmé en ce qu’il a débouté M^me Z de sa demande formée au titre des réparations locatives, M^me X et M. Y étant redevables à ce titre de la somme de 585 euros.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué aux locataires, déduction faite des sommes restant dues au bailleur.

Il résulte des développements qui précèdent que les locataires restent devoir à M^me Z la somme de 462 euros au titre des indemnités d’occupation impayées ainsi que la somme de 585 euros au titre des réparations locatives, soit la somme de 1.047 euros dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie versé à hauteur de la somme de 770 euros, ce dont il résulte un solde de 277 euros en faveur du bailleur.

Le jugement déféré à ce titre doit en conséquence être infirmé et M^me X et M. Y déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie et condamnés au paiement du solde locatif à hauteur de la somme de 277 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

C’est à tort que le premier juge a rejeté la demande formée à ce titre en estimant que la responsabilité de la bailleresse n’était pas engagée alors qu’il est établi qu’un incendie est survenu dans le logement loué le 26 janvier 2016 en raison d’un dysfonctionnement du poêle à bois et que les travaux de remise en état n’ont été effectués qu’au mois de juillet 2016.

En effet, la circonstance que la responsabilité de l’entreprise ayant installé le poêle à l’origine du sinistre ait été reconnue par un jugement désormais définitif n’est pas de nature à exonérer le bailleur de sa responsabilité au titre du trouble de jouissance subi par les preneurs.

L’existence d’une indemnisation de l’assurance à hauteur de la somme de 500 euros n’interdit pas à M^me X et à M. Y de solliciter auprès du bailleur une indemnisation du préjudice de jouissance résultant de la privation d’un moyen de chauffage au cours de la période hivernale, qui a conduit les locataires à utiliser davantage les convecteurs électriques, ce qui a entraîné une augmentation de la consommation électrique que M^me Z ne conteste d’ailleurs pas.

En effet, les pièces versées aux débats établissent que l’indemnisation de la Maif à hauteur de la somme de 500 euros correspond à la réfection des peintures du séjour et de la chambre suite à l’incendie et qu’elle n’a pas vocation à indemniser le trouble de jouissance subi.

Les locataires justifient de la réalité de leur préjudice par la production des factures d’électricité qui confirment que leur consommation électrique journalière moyenne était de 25,5 kwh suivant relevé établi le 23 mars 2015 et de 13,8 kwh suivant relevé du 22 septembre 2015 alors qu’elle s’élevait à 36 kwh suivant relevé au 25 mars 2016 et de 23,8 kwh suivant relevé du 7 octobre 2016.

Le jugement déféré doit en conséquence être infirmé de ce chef et M^me Z condamnée à verser aux intimés la somme de 1.500 euros au titre du préjudice de jouissance subi à ce titre. La condamnation indemnitaire sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.

Partie perdante, M^me Z devra supporter la charge des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais irrépétibles exposés à l’occasion de l’instance d’appel.

Aussi M^me Z sera-t-elle condamnée à leur verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Caen le 25 février 2019 dans ses dispositions ayant constaté la validité du congé et dit que le bail a pris fin le 6 octobre 2016, débouté M^me X et M. Y de leur demande d’annulation du contrat de bail et de restitution des loyers, débouté M^me X et M. Y de leur demande de dommages et intérêts en raison de l’absence de fourniture du diagnostic de performance énergétique et condamné M^me Z aux dépens et au paiement de la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant

Dit que M^me X et M. Y sont redevables de la somme de 462 euros au titre des indemnités d’occupation impayées ;

Dit que M^me X et M. Y sont redevables de la somme de 585 euros au titre des réparations locatives ;

Déboute en conséquence, après compensation, M^me X et M. Y de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

Condamne M^me X et M. Y à verser à M^me Z la somme de 277 euros au titre du solde locatif ;

Condamne M^me Z à verser à M^me X et à M. Y la somme de 1.500 euros au titre du préjudice de jouissance subi, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne M^me Z aux dépens d’appel ;

Condamne M^me Z à verser à M^me X et à M. Y la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M^me Z de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL L. DELAHAYE