Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 06 NOVEMBRE 2020

(n° 215 , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/21526 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CBBD3

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Septembre 2019 -Tribunal d’Instance de VILLEJUIF
- RG n° 12-19-124

APPELANT

M. X Z

[…] droit

[…]

Représenté par M^e Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2182

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/052461 du 15/11/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

SCI JACAR prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Lynda ATTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0657

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 septembre 2020, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Thomas VASSEUR, Conseiller,

Laure ALDEBERT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier.

Par acte sous seing privé du 1^er novembre 2016, la SCI Jacar a donné à bail à M. X un logement situé […] à L’Haÿ-les-Roses, moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros outre une provision sur charges de 30 euros.

En raison de loyers impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire par acte du 13 novembre 2018, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour avoir paiement de la somme en principal de 1.392,57 euros outre les frais au titre des loyers échus au jour de l’acte. Celui-ci étant demeuré infructueux, la SCI Jacar a fait assigner M. X devant le juge d’instance de Villejuif, statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, expulsion et paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 20 septembre 2019, ce magistrat a :

• déclaré la demande recevable,

• constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail consenti à M. X le 1^er novembre 2016 portant sur un logement sis […], à la date du 14 janvier 2019,

• ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de M. X et de tous les occupants de son chef dudit logement avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivant, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

• condamné à titre provisionnel, M. X à payer à la SCI Jacar la somme de 3.812,34 euros au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation dus au 1^er juillet 2019, terme de juillet 2019 inclus,

• débouté M. X de sa demande au titre des délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire,

• condamné à titre provisionnel, M. X à payer à la SCI Jacar la somme de 297,29 euros au titre de la clause pénale,

• dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

• fixé le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 14 janvier 2019 à un montant égal aux loyers additionnés des charges que M. X aurait payé en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, et condamné M. X à en acquitter le paiement intégral,

• débouté la SCI Jacar de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus,

• condamné M. X aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Par déclaration du 22 novembre 2019, M. X a relevé appel de chacun des chefs de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises le 14 janvier 2020, il demande à la cour de :

• le juger recevable et bien-fondé en son appel,

• infirmer la décision entreprise,

• constater la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer en raison du caractère indécent du logement,

• constater le caractère indécent du logement,

• en conséquence,

• dire que le contrat de bail retrouve son plein effet,

• accorder à M. X la somme de 4.840 euros au titre du préjudice de jouissance,

• lui accorder un échéancier de paiement à hauteur de 105 euros par mois.

Par ordonnance du 3 juin 2020, les conclusions de la SCI Jacar ont été déclarées irrecevables.

La clôture de la procédure a été prononcée le 9 septembre 2020.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux écritures déposées et développées à l’audience.

SUR CE, LA COUR

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans sa version applicable au 1^er janvier 2020, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges et du dépôt de garantie.

Il n’est pas contesté que le bailleur a adressé à l’appelant le 13 novembre 2018 un commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructueux dans les deux mois de sa date.

M. X soutient pour s’opposer aux effets de ce commandement, qu’il a été adressé de mauvaise foi par le bailleur en raison du caractère indécent du logement loué, précisant que celui-ci est humide et présente de nombreuses traces de moisissures qui le contraignent à refaire chaque hiver la peinture

afin de dissimuler les tâches. Il indique avoir fait à ce sujet des réclamations à son bailleur qui n’a mis en oeuvre la clause résolutoire que pour y faire échec.

Pour justifier des désordres affectant son logement, M. X verse aux débats des photocopies de photographies de murs comportant des traces d’humidité. Cependant, à supposer que ces photograhies se rapportent au logement loué, elles ne suffisent pas à établir le caractère indécent de celui-ci et la mauvaise foi dont aurait fait preuve le bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, la cour relevant, au surplus, qu’il n’est justifié d’aucune réclamation au titre de désordres auprès du bailleur.

Ainsi, faute de démontrer la mauvaise foi de la SCI Jacar qui, en faisant délivrer un commandement de payer, puis, en engageant une procédure en référé pour obtenir paiement de sa créance, au demeurant non contestée dans son quantum, et l’application des clauses du bail, n’a fait qu’user des prérogatives conférées par celui-ci. Il n’y a donc pas lieu d’accueillir la demande de M. X tendant à l’infirmation de la décision entreprise.

Sur la demande de délais de paiement

L’appelant indique rencontrer des difficultés du fait de sa période de formation et avoir sollicité l’attribution d’un logement social.

Au regard des pièces versées aux débats, M. X ne justifie pas des difficultés alléguées et ne démontre pas davantage avoir commencé à apurer sa dette. La demande de délais de paiement n’étant pas justifiée, sera donc rejetée.

Aussi, convient-il de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions.

Sur la réparation du préjudice de jouissance

Faisant état d’un préjudice de jouissance résultant de l’état du logement, M. X sollicite l’indemnisation de celui-ci par l’allocation de la somme de 4.840 euros.

Cependant, le caractère indécent du logement n’étant pas caractérisé, l’appelant sera débouté de ce chef de demande, qui, en tout état de cause, n’aurait pu être formée qu’à titre provisionnel, s’agissant d’une demande faite dans le cadre d’une procédure de référé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant en ses prétentions, M. X supportera les dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Déboute M. X de ses demandes tendant à l’octroi de délais de paiement et à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M. X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Le Greffier, Le Président,