ARRET N°

du 17 janvier 2023

R.G : N° RG 22/00026 – N° Portalis DBVQ-V-B7G-FDLF

[M]

c/

[E]

Formule exécutoire le :

à :

la SCP ROYAUX

la SCP DUPUIS LACOURT MIGNE

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 17 JANVIER 2023

APPELANT :

d’un jugement rendu le 26 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières

Monsieur [B] [M]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Romain ROYAUX de la SCP ROYAUX, avocat au barreau des ARDENNES

INTIME :

Maître [L] [E]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Pierre-Yves MIGNE de la SCP DUPUIS LACOURT MIGNE, avocat au barreau des ARDENNES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

M^me Sandrine PILON, conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS:

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS,

DEBATS :

A l’audience publique du 15 novembre 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2023 prorogée au 17 janvier 2023 compte tenu du manque d’effectif de greffe

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2023 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte reçu le 9 novembre 2017 par Me [L] [E], notaire à [Localité 1], Mme [H] [Z] [U] a vendu à M [B] [M] le lot numéro un dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3], au prix de 46 000 euros. Ce bien était loué à titre commercial au Crédit Lyonnais.

Soutenant avoir été induit en erreur par la mention d’une superficie de 174 m² dans cet acte, M [M] a fait assigner Me [E] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières le 30 juin 2020, afin d’obtenir sa condamnation, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à l’indemniser de ses préjudices matériel et moral.

Par jugement du 26 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a :

— condamné Me [L] [E] à payer à M [B] [M] la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral,

— débouté M [B] [M] du surplus de ses demandes formées à titre de dommages intérêts,

— condamné Me [E] à payer à M [M] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Me [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

— condamné Me [E] aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a considéré que M [M] ne pouvait soutenir qu’il ignorait que la surface du bien acquis était de 73,46 m², dès lors que cette superficie était mentionnée dans plusieurs documents qu’il avait eus en sa possession.

Il a rappelé que si le notaire n’est pas tenu d’effectuer des vérifications procédant d’une situation qu’il ignore, il lui appartient, lorsque les éléments dont il dispose lui permettent de déceler des difficultés ou de douter de l’exactitude des déclarations des parties ou de la clarté d’une situation, de procéder à des investigations complémentaires ou, à tout le moins, d’interroger les parties aux fins de les conseiller et d’assurer l’efficacité de son acte.

Il a relevé que, suite au compromis de vente, l’acquéreur avait pris attache auprès de l’étude notariale afin de modifier la surface indiquée dans le projet de vente en mentionnant une superficie de 174 m² et qu’il avait remis au notaire une attestation de superficie Loi Carrez portant mention d’une telle surface habitable. Il a estimé que la contradiction entre les différents documents s’agissant de la surface du bien vendu, et les difficultés éprouvées par la personne en charge d’établir le certificat de mesurage, devaient conduire le notaire à interroger les parties sur ces incohérences apparentes et à vérifier les éléments juridiques (règlement de copropriété, état descriptif de division, tableau récapitulatif des lots, bail commercial) qui avaient été transmis, ainsi que la concordance entre ces éléments et le diagnostic. Il a conclu que Me [E] avait commis des fautes consistant en un défaut de vérification et de mise en garde des parties sur les conséquences de l’inexactitude de la superficie du bien vendu, justifiant que sa responsabilité soit engagée.

Il a rejeté :

— la demande en paiement de M [M] au titre des frais de procédure engagés pour faire réviser le loyer commercial au motif qu’il n’est pas démontré que l’échec de cette action était en lien avec les manquements reprochés au notaire,

— sa demande formée au titre de la perte de chance de revendre le bien au même prix pour une surface moindre après avoir constaté que l’augmentation de la surface entre le compromis et l’acte de vente ne s’était pas accompagnée d’une hausse du prix,

— sa demande d’indemnisation de la perte de chance de percevoir les loyers qu’il aurait souhaité percevoir pour la surface figurant dans l’acte de vente mais ne faisant pas partie du bien possédé, en considérant que M [M] ne pouvait en aucun cas acquérir une surface plus grande que celle correspondant effectivement au local qui lui a été vendu.

Le tribunal a rappelé que M [M] avait connaissance de la contradiction de valeur et qu’il ne pouvait désormais soutenir avoir été trompé sur ce point par le notaire. Il a considéré que, cependant, la carence du notaire qui n’avait pas procédé aux vérifications nécessaires afin d’assurer l’efficacité de son acte avait nécessairement causé un préjudice à M [M].

M [M] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 6 janvier 2022 visant expressément les chefs le déboutant du surplus de ses demandes formées à titre de dommages intérêts et rejetant les demandes plus amples et contraires des parties.

Par conclusions notifiées le 29 mars 2021, il demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement dans l’ensemble de ses dispositions et, statuant de nouveau, de condamner Me [E] à lui payer les sommes suivantes :

—  3 000 euros à titre de réparation du préjudice financier découlant des frais de justice engagés contre son preneur à bail,

—  26 400 euros au titre de la perte de chances de revendre le bien au même prix pour une surface inférieure,

—  354 451 euros au titre de la perte de chances de percevoir les loyers pour la surface non-possédée mais mentionnée à l’acte de vente,

—  2 500 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral,

— les intérêts au taux légal sur l’intégralité de ces sommes à compter de l’assignation,

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a sollicité la condamnation de toute partie succombante aux dépens, avec faculté de distraction directe au profit de la SCP Royaux.

M [M] affirme que l’acte de vente mentionne de manière erronée une superficie de 174 m². Il invoque l’article 1240 du code civil et l’obligation pour le notaire de procéder aux vérifications nécessaires pour assurer la validité des actes dont il est chargé, en particulier lorsque des contradictions apparaissent, comme c’est le cas en l’espèce, entre les différents documents pré-contractuels communiqués aux parties.

Il expose qu’il pensait légitimement acquérir l’intégralité de la cellule et non une portion de celle-ci et qu’il a ainsi pris en compte dans la superficie du bien acquis, le local mitoyen. Il rappelle que le notaire ne peut s’exonérer de sa responsabilité par la démonstration des compétences de ses clients et affirme que, même s’il a travaillé dans une agence immobilière, rien ne lui permettait de vérifier concrètement la superficie précise, le local étant entièrement occupé par l’agence bancaire. Il conteste avoir demandé la modification de superficie mentionnée dans l’acte authentique.

Pour justifier de ces préjudices, il explique que :

— il n’aurait pas diligenté une procédure tendant à la révision du loyer s’il n’avait pas eu la certitude d’avoir acquis une superficie de 174 m²,

— sa perte de chance de percevoir les loyers qu’il aurait souhaités pour les 100 m² figurant à l’acte ne peut être évaluée à moins de 70 %, taux correspondant à la marge d’appréciation de la juridiction des loyers pour fixer le nouveau loyer,

— il sollicite l’indemnisation de sa perte de chance de percevoir les loyers pour les baux à venir après le 1er octobre 2027, capitalisée en fonction de la valeur du point d’indice d’euro de rente viagère pour l’âge qu’il aura à cette date et évalue cette chance à 60 % correspondant à la marge pouvant exister autour de la valeur fixée par la SCP Coeuriot Villemin et au taux d’occupation du local,

— il évalue sa perte de chance de revendre le bien au même prix pour une surface inférieure au regard de la superficie « perdue » de 100 m² et de l’attractivité d’un bien plus grand au c’ur de [Localité 1],

— l’erreur de Me [E] provoque de manière évidente une détérioration des relations avec le preneur des locaux, contre qui une procédure judiciaire a été tentée en vain et le sentiment d’avoir été trompé est particulièrement désagréable, l’opération perdant une partie de son intérêt.

Par conclusions notifiées le 24 juin 2022, Me [E] sollicite :

— l’infirmation du jugement en ce qu’il le condamne à payer à M [M] la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral, outre 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’il le déboute de sa propre demande fondée sur ces dispositions, en ce qu’il rejette les demandes plus amples ou contraires des parties et le condamne aux entiers dépens,

— le rejet de l’intégralité des demandes de M [M],

— la condamnation de celui-ci à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Dupuis Lacourt Migne conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Me [E] conteste toute faute de sa part en soulignant le fait que M [M] avait parfaitement connaissance de la contenance du local au regard de l’ensemble des documents qui lui avaient été transmis. Il fait en outre valoir que celui-ci avait pu effectuer de nombreuses visites des lieux, qu’il disposait d’une compétence précise du marché immobilier local puisqu’il était alors directeur d’une agence immobilières située à [Localité 1] et que le prix de vente du bien était en corrélation avec la surface du local et le montant du loyer.

Il estime que M [M] ne peut se prévaloir de la mention de la superficie figurant sur l’acte authentique pour affirmer avoir commis une erreur sur la nature du bien acheté.

Il affirme que, parfaitement conscient de la contenance du bien, M [M] a souhaité modifier la superficie figurant dans l’acte de vente en reprenant la surface thermique évoquée dans le diagnostic de performance énergétique. Il rappelle que le vendeur du bien a établi une attestation de surface mentionnant une superficie de 174 m² et soutient qu’il a ainsi procédé à la modification de la surface figurant dans son acte conformément aux informations qui lui ont été transmises par les parties qui en étaient d’accord.

Il conteste en outre tout lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué par M [M], puisque celui-ci ne pouvait pas devenir propriétaire d’une surface plus importante que celle vendue par Mme [Z] [U].

Me [E] conteste l’existence des préjudices invoqués par M [M] en soutenant qu’il n’est pas démontré que l’instance en révision du loyer commercial aurait été engagée vainement comme celui-ci le fait valoir, qu’il n’avait aucune chance de percevoir des loyers relatifs à une surface plus importante, qui ne pouvait être acquise, que le préjudice futur invoqué est incertain, que le calcul proposé par l’appelant pour évaluer la chance perdue est erroné, que l’erreur de surface n’a généré aucun préjudice dès lors que le bien a été acquis pour un prix inférieur à sa valeur réelle et que M [M] est lui-même à l’origine de la tromperie dont il a essayé de profiter et il convient de rappeler l’adage Nemo auditur propriam turpitudinem allegans.

MOTIFS

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur l’existence d’une faute du notaire

En tant que rédacteur d’acte, le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité, quelles que soient les compétences et les connaissances des parties (civ3ème, 3 novembre 2016 n°14-21568).

L’acte de vente reçu par Me [E] décrit le bien qui en est l’objet comme un local commercial comprenant un ensemble de bureaux à usage d’exploitation de banque d’une superficie de 174 m².

M [M] soutient que cette superficie n’est pas exacte. Me [E] ne conteste pas que cette mesure ne correspond pas à la surface réelle du bien et affirme que la superficie exacte du lot vendu est de 73.46 m² (page 10 de ses dernières conclusions).

Il affirme que la mention d’une superficie de 174 m² a été portée dans l’acte de vente à la demande de M [M], qui se serait référé au diagnostic de performance énergétique, qui indiquait une surface thermique de 174 m² et aurait prétexté vouloir intégrer la surface de parties qui n’avaient pu être visitées par l’entreprise chargée de procéder au métrage « Loi Carrez » en raison du refus de la banque locataire des lieux de laisser un tiers accéder à certaines pièces (accès au distributeur automatique de billets et salle des coffres), avec le souci de se prémunir de tout recours ultérieur du vendeur.

Le notaire explique que le compromis de vente mentionnait une surface de 73.46 m² en considération des mentions portées dans le dernier acte de renouvellement du bail commercial portant sur le local litigieux et de l’acte de vente qui avait été passé au profit de Mme [Z] [U] elle-même, le 30 juin 2004.

Me [E] ne peut exciper d’une absence de faute de sa part au motif que la mention d’une superficie erronée dans l’acte de vente n’a pu induire l’acquéreur en erreur dès lors que les documents précités portaient mention de la surface réelle alors d’une part, qu’il n’est pas établi que M [M] aurait sollicité qu’il soit fait mention d’une surface erronée par malice et qu’il n’est pas exclu qu’il se soit mépris sur la contenance du local qu’il a visité. En effet, d’une part, le diagnostic de performance thermique mentionne une superficie de 174 m². D’autre part, la banque locataire des lieux a expliqué dans son mémoire en réponse devant le juge des loyers, saisi par M [M] aux fins de révision, qu’elle était locataire de deux lots, appartenant à deux bailleurs distincts, dont Mme [Z] [U]. Or ces deux lots auraient été reliés par la création d’une ouverture, de sorte qu’il n’est pas exclu que M [M], visitant les lieux, aient pensé que le lot qui lui était proposé à la vente correspondait à ces deux lots, comme le diagnostiqueur énergétique l’a lui-même fait, étant relevé que le règlement de copropriété ne comporte pas de mention sur la superficie de chaque lot, ni sur l’autorisation précitée de créer une ouverture entre le lot acquis par M [M] et le lot contiguë.

Le notaire ne peut davantage arguer de ce que la modification erronée aurait été apportée par ses soins conformément aux informations qui lui ont été transmises par les parties qui en étaient d’accord.

Certes, Mme [Z] [U], vendeur, a signé une attestation de vendeur le jour même de la vente, faisant état d’une surface habitable loi Carrez de 174 m², mais il doit être rappelé que le notaire a une obligation d’investigation, qui relève de l’obligation d’efficacité, et qu’il existait des circonstances objectives qui lui permettaient de mettre en doute ces déclarations, qui sont les éléments qu’il avait lui-même recueillis pour établir le compromis de vente, et qui l’avaient conduit à porter la mention d’une surface de 73.46 m² dans cet acte, de même d’ailleurs que dans la déclaration d’intention d’aliéner qu’il a renseignée. Le mandat de vente que Mme [Z] [U] lui avait donné, mentionnant la même surface de 73.46 m² et l’impossibilité pour le métreur chargé d’établir le certificat loi Carrez d’accéder à certaines pièces auraient également dû le convaincre de la nécessité de procéder à des vérifications qui étaient manifestement nécessaires pour assurer l’efficacité de l’acte qu’il devait recevoir, la profession de M [M], qui était responsable d’une agence immobilière à l’époque des faits, n’étant pas de nature à exonérer Me [E] de cette obligation.

A défaut de ce faire, Me [E] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Sur les préjudices invoqués et le lien de causalité

— Les frais de justice engagés

M [M] a fait assigner la SA Le Crédit Lyonnais le 28 octobre 2019 afin d’entendre le juge des loyers commerciaux dire que le bail s’était renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2018 moyennant un loyer annuel de 27 000 euros, tandis qu’il était auparavant de 4 322 euros.

Il s’est désisté de cette instance alors que le locataire demandait que le loyer de renouvellement soit fixé à la somme de 6 518.37 euros. S’il a opposé à M [M] le fait que la surface du lot était de 73.46 m² et non de 174 m², il n’est pas établi que l’instance a été initiée vainement par M [M] et que les frais de procédure ont ainsi été exposés en pure perte, alors que le locataire faisait offre de payer un loyer supérieur à celui qu’il réglait jusque-là.

En conséquence, M [M] sera débouté de sa demande et le jugement sera confirmé de ce chef.

— Sur la perte de chance de revendre le bien au même prix pour une surface inférieure

La perte de chance invoquée par M [M], de revendre le bien au même prix pour une surface inférieure implique qu’il fasse la démonstration de ce qu’il a payé le bien à un prix excessif pour sa surface réelle.

M [M] ne rapporte pas une telle preuve alors qu’il fournit un avis de la SCP Coeuriot et Villemin, notaires associés à [Localité 1], daté du 3 mars 2020, aux termes duquel le mètre carré à usage de bureaux dans cette ville se vend en moyenne entre 800 et 1 000 euros, de sorte que le bien litigieux était, à cette époque en tout cas, susceptible d’être revendu par lui pour un prix allant de 58 768 à 73 460 euros, ce qui est très supérieur au prix de 46 000 euros qu’il a payé, fût-ce pour une superficie inférieure à celle qu’il pensait acquérir.

M [M] ne démontre donc pas avoir perdu une chance de vendre le bien litigieux au même prix. Il sera débouté de sa demande indemnitaire et le jugement sera confirmé de ce chef.

— La perte de chance de percevoir des loyers

M [M] invoque un préjudice résultant de la perte de chance de percevoir les loyers qu’il aurait souhaité percevoir pour les 100 m².

Cependant, les vérifications auxquelles Me [E] n’a pas procédées auraient permis d’établir que le lot à vendre n’était pas de 174m², ce qui aurait pu conduire M [M] à renoncer à l’acquérir ou à en proposer un prix moindre, mais n’aurait pu lui permettre de faire l’achat des 100 m² inexistants.

La chance qu’il invoque de percevoir des loyers pour une surface supplémentaire de 100 m² est donc inexistante et aucune indemnisation ne saurait lui être allouée pour sa perte. Le jugement sera confirmé de ce chef.

— Le préjudice moral

Le préjudice moral invoqué par M [M] en ce qu’il correspond à la perte d’une partie de l’intérêt de l’opération en cause sera entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 1 000 euros et le jugement sera confirmé de ce chef, sauf à le compléter en précisant que cette somme produira intérêts au taux légal à compter dudit jugement, par application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dont il a fait une équitable application.

Me [E], partie condamnée, supportera la charge des dépens d’appel. Sa demande en paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles sera donc rejetée.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de M [M] à hauteur d’appel fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP Royaux sera autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières ;

Complète ce jugement en ce qu’il convient de dire que la somme de 1 000 euros allouée à M [B] [M] à titre de dommages intérêts pour préjudice moral produira intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2021 ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes en paiement d’une indemnité pour leurs frais irrépétibles d’appel ;

Condamne Me [L] [E] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP Royaux.

Le greffier La présidente