ARRET N°

du 05 novembre 2024

N° RG 23/00479 – N° Portalis DBVQ-V-B7H-FJ3T

[M]

c/

Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VO LUME IV SITUE [Adresse 7]

S.C.I. BS4

Formule exécutoire le :

à :

M^e Dominique ROUSSEL

M^e Nicolas HUBSCH

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 05 NOVEMBRE 2024

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 27 janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de REIMS

Madame [U] [M] veuve [W]

née le 23 janvier 1945 à [Localité 11] (Aisne)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS

INTIMEES :

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], situé [Adresse 8]), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC), société par actions simplifiée au capital de 24 346 456 euros, ayant établissement inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés de Reims sous le numéro 428 748 909, situé [Adresse 4] ([Adresse 2]), prise en la personne de son président en exercice domicilié de droit audit établissement

Représenté par M^e Nicolas HUBSCH, avocat au barreau de REIMS

La S.C.I. BS4, société civile immobilière au capital de 1 000 euros, anciennement immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Reims sous le numéro 439 193 723 et radiée d’office le 23 mai 2023 en application de l’article R. 123-136 du Code de commerce, dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [K] [V], domicilié de droit audit siège

Représentée par M^e Isabelle BONY de la SELARL ANTOINE & BM ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

M^me Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

M^me Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Monsieur Rémy VANDAME, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 23 septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 05 novembre 2024

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 novembre 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Monsieur Rémy VANDAME, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Mme [U] [M] née [W] est propriétaire du lot n°7 dans un ensemble immobilier en copropriété situé à [Adresse 10], [Adresse 12].

Ce logement, alors donné en location, a été atteint par un dégât des eaux le 22 janvier 2021.

Au vu d’un rapport d’expertise extra-judiciaire mettant en cause la terrasse située au-dessus de son appartement, Mme [M] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] située [Adresse 7] (le syndicat des copropriétaires) et la SCI BS4, propriétaire des lots n°9 et 10 situés à l’étage supérieur aux fins d’expertise.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 28 juillet 2021, qui a désigné Mme [L] [N] pour réaliser la mesure.

Le rapport d’expertise a été établi le 21 mars 2022 et Mme [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SCI BS4 devant le tribunal judiciaire de Reims par actes des 21 et 25 octobre 2022 afin d’obtenir l’exécution sous astreinte de travaux de réfection de l’étanchéité et d’être indemnisée de ses préjudices.

Par jugement du 27 janvier 2023, le tribunal a :

Déclaré irrecevables les conclusions n°2 et les pièces n°3 à 10 notifiées au nom de la SCI BS4 par RPVA le 13 décembre 2022,

Déclaré Mme [M] recevable en son action à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12],

Débouté Mme [M] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCI BS4 et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12]

En conséquence, débouté la SCI BS4 et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] du surplus de leurs prétentions,

Partagé les dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, à hauteur de 1/3 à la charge de Mme [M], à hauteur de 1/3 à la charge de la SCI BS4 et à hauteur de 1/3 à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12]

Dispensé Mme [M] de participer aux dépens incombant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12],

Autorisé M^e Hübsch, avocat membre de la SELARL HBS et la SELARL Antoine et BM associés, avocats, à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision et en tenant compte du partage des dépens à hauteur de 1/3 pour chacune des parties,

Débouté chaque partie de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit.

Mme [M] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 13 mars 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2023, Mme [M] demande à la cour :

D’infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes à l’encontre des intimés et en ce qu’il a partagé les dépens, y compris les frais d’expertise judicaire, à hauteur d'1/3 pour chaque partie,

Statuant à nouveau,

D’ordonner au syndicat des copropriétaires et à la SCI BS4 d’exécuter les travaux de réfection complète de l’étanchéité de la terrasse y compris arrachage de l’ancienne étanchéité et traitement des points singuliers, réfection des poutrelles en béton dégradées y compris moyens d’accès et évacuation des gravats avec enlèvement des jardinières appartenant à la SCI BS4 et d’effectuer les travaux conformes au rapport d’expertise de Mme [L] [N] et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois après la signification de l’arrêt à intervenir,

D’ordonner au syndicat des copropriétaires et à la SCI BS4 de fournir une attestation d’un architecte justifiant que les travaux ainsi réalisés sont conformes au rapport d’expertise de Mme [L] [N] et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois après l’achèvement des travaux,

De condamner in solidum la SCI BS4 et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 960 euros HT pour la réfection des embellissements, outre TVA en vigueur au jour de l’arrêt à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,

De condamner in solidum la SCI BS4 et le syndicat des copropriétaires à lui payer, au titre du préjudice locatif subi, la somme de 20 832 euros outre les intérêts de ladite somme au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,

De condamner in solidum la SCI BS4 et le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité mensuelle de 1 488 euros à compter du 1er avril 2022 jusqu’à l’exécution définitive des travaux nécessaires pour remédier aux désordres,

De condamner in solidum la SCI BS4 et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

De faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en la déchargeant de toute participation aux frais de procédure exposés dans le cadre de la présente instance,

De débouter la SCI BS4 et le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,

De condamner la SCI BS4 et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du rapport d’expertise de Mme [N].

Mme [M] entend faire exécuter les travaux par la SCI BS4, sur le fondement des troubles du voisinage et subsidiairement sur celui de l’article 1240 du code civil et par le syndicat des copropriétaires en soutenant que la terrasse est partie commune et que le lot 20 correspondant à la passerelle réunissant les lots 9 et 10 a été portée au compte du syndicat des copropriétaires.

Contre la SCI BS4, elle fait valoir que d’après l’expert judiciaire, l’origine des désordres se trouve dans l’étanchéité de la terrasse située au-dessus de son appartement et que la SCI BS4 n’a pas effectué les réparations nécessaires mais uniquement des réparations ponctuelles insuffisantes pour faire cesser les infiltrations et qu’elle a posé de lourdes jardinières sur la terrasse qui ont pu endommager l’étanchéité.

Contre le syndicat des copropriétaires, elle invoque l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1242 alinéa 1er du code civil et estime qu’elle dispose d’un intérêt et de la qualité à agir dès lors qu’elle souffre d’un préjudice direct, les désordres atteignant ses parties privatives. Elle considère que son préjudice étant direct et autonome, elle n’a pas à solliciter la position de l’assemblée générale.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

A titre principal, d’infirmer le jugement en ce qu’il déclare recevable les demandes de Mme [M] à son encontre et, statuant à nouveau, de déclarer ces demandes irrecevables et d’en débouter Mme [M],

A titre subsidiaire, de confirmer le jugement en ce qu’il déboute Mme [M] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre et de débouter Mme [M] et la SCI BS4 de leurs demandes contraires,

A titre plus subsidiaire, d’infirmer le jugement en ce qu’il le déboute du surplus de ses demandes et, statuant à nouveau, de juger la SCI BS4 entièrement responsable des désordres dénoncés et subis par Mme [M], en conséquence :

de condamner la SCI BS4 à le garantir de l’ensemble des condamnations en principal, frais et accessoires pouvant être prononcées à son encontre, en ce compris l’intégralité du coût des travaux de reprise des désordres d’infiltration et l’indemnisation des préjudices subis par Mme [M],

d’ordonner à la SCI BS4 de laisser un libre accès à ses locaux, parties privatives, en vue de la réalisation des travaux de réfection de la terrasse et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par jour passé un délai de 8 jours à compter de la mise en demeure qui lui sera adressée à défaut de répondre favorablement à la notification des travaux prévue à l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

de débouter la SCI BS4 de ses demandes contraires,

En tout état de cause, d’infirmer le jugement en ce qu’il partage les dépens y compris les frais d’expertise en mettant à sa charge 1/3 de ces frais et, statuant à nouveau, de :

Condamner la SCI BS4 à lui régler le coût de la mesure d’expertise au titre des dépens,

Débouter la SCI BS4 et Mme [M] de toutes demandes contraires et dirigées à son encontre,

Condamner Mme [M] et la SCI BS4 à lui régler, chacune, la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamner solidairement Mme [M] et la SCI BS4 aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Nicolas Hübsch, avocat membre de la SELARL HBS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

S’agissant de la recevabilité des demandes de Mme [M], le syndicat des copropriétaires affirme que la terrasse et la passerelle constituent des lots privatifs appartenant désormais à la SCI BS4 et que les seuls travaux lui incombant sont ceux relatifs aux deux poutrelles du plafond de l’appartement de Mme [M], qui sont des parties communes. Or elle soutient que la réalisation de travaux d’entretien et de conservation sur des parties communes nécessitent au préalable l’inscription de cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires, lequel a une compétence exclusive en la matière, le juge n’ayant pas le pouvoir de substituer à elle.

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires rappelle qu’il n’a vocation à intervenir que sur les parties communes et soutient que les désordres d’infiltrations proviennent exclusivement d’un défaut de mise en 'uvre de l’étanchéité par la SCI BS4 sur son lot et de la présence de jardinières lui appartenant. Il affirme que les travaux sur les poutrelles sont empêchés par l’attitude de la SCI BS4, parce qu’il doit être remédier aux infiltrations avant qu’il puisse procéder à de tels travaux et indique que l’expert n’a pas fait état d’une quelconque urgence à intervenir sur les poutrelles. Il estime que sa responsabilité de plein droit ne peut dès lors être engagée et que rien ne justifie sa condamnation à la réalisation des travaux sous astreinte.

Il fonde sa demande plus subsidiaire de garantie par la SCI BS4 sur l’article 1240 du code civil, soutenant à nouveau que les travaux réalisés par la SCI BS4 sont à l’origine des infiltrations et des préjudices subis par Mme [M].

Par ordonnance du 26 mars 2024, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions notifiées par la SCI BS4 le 19 février 2024 et les pièces qu’elle a notifiées aux parties le 20 août 2023, après avoir relevé que les conclusions avaient été notifiées au-delà du délai de trois mois imparti à l’intimé pour conclure après la notification des conclusions de l’appelant.

La clôture est intervenue par ordonnance du 3 septembre 2024, l’affaire étant renvoyée pour être plaidée le 23 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de Mme [M] conte le syndicat des copropriétaires

Mme [M] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1242 alinéa 1er du code civil.

L’action en responsabilité d’un copropriétaire contre le syndicat des copropriétaires à raison d’un dommage causé à ses parties privatives, imputable aux parties communes dont le syndicat à l’obligation d’assurer le bon état de conservation et d’entretien et dont il est gardien ne peut être subordonnée à une quelconque décision de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les demandes de Mme [M] contre le syndicat des copropriétaires sont donc recevables et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le bien-fondé des demandes de Mme [M]

Selon l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1242 alinéa 1 du même code dispose que l’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Il est constant que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Suivant procès-verbal du 4 septembre 2013, l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] située [Adresse 9] à [Localité 3] a :

Autorisé la SCI BS4 à relier les lots n°9 et 10 du volume 4 par la création de deux portes en passant par le puits de lumière situé entre ces deux lots et création du lot sur couverture des parties communes aériennes (résolution n°6),

Autorisé la SCI BS4 à couvrir la toiture commune située au troisième étage au-dessus du lot n°16 et de la partie commune attenante par création d’un lot (résolution n°7).

L’état descriptif de division a fait l’objet d’un acte modificatif du 9 septembre 2013 qui fait état, comme suite des décisions prises lors de l’assemblée générale précitée, de la création de lots dans les parties communes, parmi lesquels le lot numéro 20, correspondant à une passerelle au troisième étage et le lot numéro 21, correspondant à une terrasse au troisième étage. Il est ensuite précisé : « Ces lots, nouvellement créés, sont portés au compte du syndicat des copropriétaires ».

La localisation du lot numéro 21, au-dessus du lot 16, qui n’appartient pas à Mme [M] et se situe en un autre lieu du deuxième étage, doit faire exclure qu’il s’agisse d’un lot créé pour permettre à la SCI BS4 de rejoindre ses deux lots (n°9 et 10).

Seul le lot n°20 a donc été créé en l’espèce pour l’usage de la SCI BS4 ; il résulte des termes de la résolution n°6 que ce lot consiste donc en une passerelle et une terrasse, située sur la couverture des parties communes aériennes.

L’expert judiciaire a constaté que le plafond de Mme [M] était partiellement effondré et que deux poutrelles en béton armé étaient dégradées ; il a relevé, lors d’une seconde réunion (le 8 novembre 2021), la présence de gouttes d’eau au sol et au plafond de l’appartement.

Il rappelle, dans un premier temps, que la société AAD Phénix, qui a réalisé une recherche de fuite pour le compte de Mme [M] (le 11 mars 2021), a mis en évidence un défaut d’étanchéité sur la terrasse du 3ème étage, que les défauts sont présents sur la membrane elle-même et au niveau du chéneau qui comporte des fissures et que le rapport de cette société préconise l’intervention d’un étancheur pour rétablir l’étanchéité au droit des bords se soulevant et au niveau des fissures du chéneau.

Après avoir constaté que la SCI BS4 avait fait effectuer, postérieurement au diagnostic de la société AAD Phénix, des réparations ponctuelles (factures du 8 juillet 2021), qui n’ont pas résolu le problème de fuite et qu’il estime non conformes à la réglementation en vigueur, le technicien conclut que la reprise de l’ensemble de l’étanchéité est désormais indispensable y compris au niveau du chéneau. Il ajoute que la reprise de deux poutrelles en béton armé est sans objet avec le sinistre, mais qu’il est important pour la solidité de la structure de procéder à leur réparation.

Il ne résulte pas de ce rapport que la passerelle soit, en elle-même, en cause dans la survenue des infiltrations, seule la partie terrasse étant en cause.

D’une part, l’état descriptif de division de la copropriété désigne comme parties communes, les couvertures du bâtiment et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles.

D’autre part, l’acte modificatif de cet état de division précise que le lot n°20 nouvellement créé est porté au compte du syndicat des copropriétaires.

Il en résulte que tant la terrasse que la passerelle sont des parties communes de la copropriété.

La résolution n°6 de l’assemblée générale du 4 septembre 2013, qui a autorisé la création de ce lot, a été adoptée dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce texte se rapporte, en son paragraphe b), à l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Si la responsabilité des dommages causés par des installations réalisées aux frais de certains copropriétaires dans le cadre des dispositions précitées et qui sont restées à leur usage exclusif incombe à ces seuls copropriétaires, il convient de déterminer, en l’espèce, si les dommages subis par Mme [M] trouvent leur cause dans des travaux réalisés par la SCI BS4.

Les travaux que cette dernière a fait effectuer selon factures du mois de juillet 2021 n’avaient pour but que de tenter de remédier aux causes des infiltrations. Il ne s’agit donc pas des travaux qui ont permis d’aménager le lot tel qu’il se présentait lors des opérations d’expertise.

Si la passerelle a nécessairement été créée après l’autorisation donnée à la BS4 de relier ses lots n°9 et 10 en créant deux portes et en passant par le puits de lumière situés entre ces deux lots, il n’est pas établi avec certitude que la terrasse ait été créée au même moment et donc par la SCI BS4.

Or les conclusions de l’expert judiciaire mettent en cause la terrasse en elle-même et non la passerelle réalisée par la SCI BS4, dont les photos qui figurent dans le rapport d’expertise montrent qu’elle enjambe un espace vide et ne se trouve donc pas au-dessus de l’appartement de Mme [M].

Dans ces conditions, la responsabilité de la SCI BS4 ne peut être recherchée à raison des travaux d’aménagement de la terrasse, ni même du fait des jardinières qu’elle y a installées, dès lors que l’expert judiciaire ne fait qu’émettre une hypothèse lorsqu’il indique qu’elles ont « peut-être » dégradé l’étanchéité de la terrasse.

Mme [M] n’est donc fondée à invoquer que la responsabilité du seul syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et à obtenir sa condamnation à exécuter les travaux de réfection de reprise de l’ensemble de l’étanchéité tels que préconisés par l’expert, sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant quatre mois passé le délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt.

Il convient, afin de garantir la bonne exécution de ces travaux, de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à ce qu’il soit ordonné à la SCI BS4 de laisser un libre accès à ses locaux en vue de leur réalisation, sous astreinte passé le délai de 8 jours courant à compter de la notification prévue par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de 100 euros par jour de retard pendant 4 mois.

Il n’est pas utile, en revanche, d’ordonner au syndicat des copropriétaires de fournir une attestation d’un architecte justifiant que les travaux qui auront été réalisés sont conformes au rapport d’expertise.

En revanche, Mme [M] ne peut obtenir, sur ce fondement, la condamnation du syndicat des copropriétaires à réparer les poutrelles en béton dès lors que l’expert a mis celles-ci hors de cause dans les infiltrations et que l’appelante ne peut donc se prévaloir, à raison de ces poutres, d’un dommage causé à ses parties privatives qui soit imputable aux parties communes.

Les dégradations dans l’appartement de Mme [M], telles qu’elles résultent des constatations de l’expert et qui ont été précédemment exposées, justifient la condamnation du syndicat des copropriétaires à indemniser l’appelante du coût de réfection des embellissements, à hauteur de la somme retenue par l’expert et non contestée par le syndicat, soit 2 960 euros, outre la TVA au taux en vigueur à la date du présent arrêt et les intérêts au taux légal à compter de cette même date ainsi que l’article 1231-7 du code civil le prévoit.

Mme [M] justifie du départ de ses locataires le 28 janvier 2021 et de ce que sa petite-fille a occupé les lieux de manière occasionnelle, depuis le mois de février 2021.

Elle produit l’attestation d’un agent immobilier dont il résulte que la valeur locative de son appartement correspond à un loyer de 1 400 euros hors charges et 1 488 euros charges comprises.

Le rapport d’expertise montre que seule une chambre de l’appartement a été touchée par les infiltrations mais que celle-ci était totalement inhabitable, une partie du plafond s’étant écroulée.

La location d’un appartement comportant de tels désordres, dont l’origine est au surplus non encore résolue, a nécessairement été impossible.

Le préjudice de Mme [M] du fait de la privation des loyers est donc établi.

Il convient cependant de relever que, loin de l’estimation précitée de l’agent immobilier, les lieux ont été donnés à bail en 2019 moyennant un loyer mensuel charges comprises de 990 euros.

Compte tenu du temps écoulé depuis lors, il convient d’évaluer la perte subie par Mme [M] en fonction d’un loyer mensuel, charges comprises, de 1 100 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi condamné à payer à Mme [M] la somme totale de 15 400 euros au titre de la perte de loyers du mois de février 2021 au 1er avril 2022, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, conformément à l’article 1231-7 du code civil, et au paiement d’une somme mensuelle de 1 100 euros à compter du 1er avril 2022 et jusqu’à la réalisation des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse.

Sur l’action récursoire du syndicat des copropriétaires contre la SCI BS4

Le syndicat des copropriétaires invoque une faute de la SCI BS4 en se prévalant des termes du rapport d’expertise dont il ressort que les réparations effectuées par la SCI BS4 ne sont pas conformes aux règles de l’art et n’ont pas résolu les problèmes d’infiltration d’eau.

Le syndicat ne saurait pour autant reprocher au copropriétaire de ne pas avoir résolu un dommage qui trouve son origine dans une partie commune dont il doit veiller au bon état de réparation et d’entretien. Par ailleurs, comme il a été précédemment dit, il n’est pas certain que les jardinières installées par la SCI BS4 sur l’étanchéité aient endommagé celle-ci.

En l’absence de preuve d’une faute de la SCI BS4, l’action récursoire du syndicat des copropriétaires doit donc être rejetée, le jugement étant confirmé en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses prétentions, donc de cette demande.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Compte tenu de la solution donnée au litige à hauteur d’appel, il convient d’infirmer le jugement des chefs des frais irrépétibles et dépens.

Le syndicat des copropriétaires, partie condamnée, est tenue aux dépens de première instance, qui comprennent le coût de l’expertise judiciaire, et à ceux d’appel et sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il est équitable d’allouer à Mme [M] la somme totale de 6 000 euros pour ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [M] sera exonérée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure à la charge du syndicat des copropriétaires qui devront être répartis entre les autres membres de la copropriété. Le jugement sera confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement,

Infirme le jugement rendu le 27 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Reims en ce qu’il :

— déboute Mme [M] née [W] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sauf en ce qui concerne les travaux de réfection des poutrelles en béton et la fourniture d’une attestation d’un architecte justifiant que les travaux réalisés sont conformes au rapport d’expertise,

— partage les dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, à hauteur de 1/3 à la charge de Mme [U] [M] née [W], à hauteur de 1/3 à la charge de la SCI BS4 et à hauteur de 1/3 à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12],

— déboute Mme [M] née [W] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] située [Adresse 7] à exécuter les travaux de réfection de l’ensemble de l’étanchéité de la terrasse située au-dessus du lot n°7, tels que préconisés par l’expert Mme [L] [N], sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant quatre mois passé le délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt,

Ordonne à la SCI BS4 de laisser un libre accès à ses locaux pour permettre la réalisation des travaux précités, sous astreinte passé le délai de 8 jours courant à compter de la notification prévue par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de 100 euros par jour de retard pendant 4 mois,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] située [Adresse 7] à payer à Mme [U] [M] les sommes suivantes :

2 960 euros au titre des travaux de réfection des embellissements, outre la TVA au taux en vigueur à la date du présent arrêt et les intérêts au taux légal à compter de cette même date,

15 400 euros au titre de la perte de loyers du mois de février 2021 au 1er avril 2022, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

La somme mensuelle de 1 100 euros à compter du 1er avril 2022 et jusqu’à la réalisation des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] située [Adresse 6] aux dépens de première instance,

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] située [Adresse 6] à payer à Mme [U] [M] la somme de 6 000 euros pour ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] située [Adresse 6] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] située [Adresse 6] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente