Cour d'appel de Reims, Chambre 1 civile et commerciale, 18 novembre 2025, n° 25/00307

TGI Reims 5 février 2025

CA Reims
Infirmation 18 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Conformité de la colocation avec le règlement de copropriété
La cour a jugé que la colocation, telle qu'organisée par l'appelant, ne constitue pas une transformation illicite de l'appartement, car il s'agit d'une occupation commune par plusieurs personnes, ce qui est conforme au règlement.
Accepté
Atteinte au droit de propriété
La cour a estimé que l'ordonnance initiale était injustifiée et portait atteinte aux droits de l'appelant, en l'empêchant d'exercer son droit de propriété sur son bien.
Rejeté
Responsabilité de la société Colocatère
La cour a rejeté cette demande, considérant que la société Colocatère n'était pas responsable des décisions judiciaires prises à l'encontre de l'appelant.
Accepté
Frais de procédure engagés
La cour a accordé une indemnité à l'appelant pour les frais de procédure, considérant que la décision initiale avait été infirmée.

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Sur la décision

Référence :	CA Reims, ch. 1 civ. et com., 18 nov. 2025, n° 25/00307
Juridiction :	Cour d'appel de Reims
Numéro(s) :	25/00307
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Reims, 5 février 2025, N° 24/00310
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mélanie CAULIER-RICHARDChristophe BARTHELEMYSophie BILLET-DEROI
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. SARL COLOCATERE, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [ 17 ] sis [ Adresse 1

Texte intégral

R.G. : N° RG 25/00307 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FTQ4

ARRÊT N°

du : 18 novembre 2025

APdB

Formule exécutoire le :

à :

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

M^e Christophe BARTHELEMY

Sophie BILLET-DEROI

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2025

APPELANT :

d’une ordonnance de référé rendue par Madame la présidente du Tribunal judiciaire de Reims le 5 février 2025 (RG 24/00310)

Monsieur [Z] [O]

[Adresse 11]

[Localité 12]

Représenté par Maître Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉES :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [17] sis [Adresse 1] [Adresse 5] et [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la SA PLURIAL NOVILIA SA d’HLM immatriculée au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le n° 335 480 679 ayant son siège [Adresse 4] agissant poursuite et diligences de son directeur général domicilié audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par Maître Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

S.A.R.L. SARL COLOCATERE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit au siège social

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représentée par Maîtree Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseiller

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller

En présence de Madame [P] [U], attachée de justice

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Lozie SOKY, greffier placé lors des débats et de la mise à disposition

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Anne POZZO DI BORGO, conseiller, en remplacement de la présidente de chambre, empêchée, et par Madame SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [O] est propriétaire d’un appartement au sein de la résidence le [15] bleu située [Adresse 2] (Marne).

L’immeuble est soumis au statut des immeubles en copropriété et a pour syndic la société Plurial Novilia également copropriétaire au sein de l’immeuble.

M. [O] a mis en location son bien par l’intermédiaire de la société Colocatère.

Par courrier recommandé du 22 mars 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [O] et la société Colocatère de cesser son activité de location invoquant son interdiction par le règlement de copropriété de l’immeuble.

Par ordonnance du 21 mai 2024, le président du tribunal judiciaire de Reims a autorisé un commissaire de justice à se rendre dans l’appartement en copropriété appartenant à M. [O] pour dresser un constat des aménagements intérieurs, équipements, pièces et condition d’occupation de celui-ci afin de dire s’il est loué sous forme de chambres meublées, distinctes et faire toutes constatations utiles en ce sens. Le constat a été dressé le 4 juin 2024.

Par exploit du 16 juillet 2024, la société Plurial Novilia a fait assigner M. [O] et la société Colocatère pour voir notamment ordonner au premier de cesser son activité sous astreinte et à la seconde de supprimer l’annonce de location des chambres meublées de l’appartement sous astreinte également.

Par ordonnance du 5 février 2025 le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims a':

— rejeté l’exception d’irrecevabilité,

— constaté l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires [Adresse 14] prise en la personne de son syndic la SA Plurial Novilia en lieu et place de la SA Plurial Novilia,

— déclaré recevable le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] prise en la personne de son syndic la SA Plurial Novilia en lieu et place de la SA Plurial Novilia,

— ordonné à M. [O] de cesser son activité de location de chambre meublée de son appartement en copropriété sis [Adresse 2] et ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— ordonné à la société Colocatère de supprimer l’annonce de location des chambres meublées de l’appartement précité et ce sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure de toute astreinte,

— condamné in solidum M. [O] et la société Colocatère à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 14] prise en la personne de son syndic la SA Plurial Novilia la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre de provision.

Par déclaration du 4 mars 2025, M. [O] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par la voie électronique le 1er août 2025, il demande à la cour de':

— juger recevable et bien fondé son appel,

— infirmer l’ordonnance,

statuant à nouveau,

— débouter le [Adresse 18] [Adresse 16] bleu de l’ensemble de ses demandes,

en toute hypothèse,

— condamner la société Colocatère à le relever indemne et le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel,

— ordonner qu’il soit dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, la charge de celle-ci devant être répartie entre les autres copropriétaires.

Il soutient que les constatations opérées ne permettent pas d’affirmer que la configuration des lieux correspond à des appartements séparés interdits par le règlement de la copropriété.

Il affirme que celui-ci autorise la colocation en meublé par appartement entier, comme en l’espèce, s’agissant d’un appartement entier classique comprenant une pièce à vivre et une cuisine communes ainsi que trois chambres.

Il ajoute que le ré-agencement du logement ne nuit aucunement à la copropriété dans la mesure où il reste un appartement à usage d’habitation ne pouvant contenir que trois personnes au maximum.

Il fait en outre valoir que la lecture du bail accordé aux preneurs des lieux démontre qu’il s’agit d’un bail unique, et non de baux de chambres meublées, l’acte étant signé par l’ensemble des occupants sans désignation ni attribution des chambres, et le logement constituant la résidence principale des locataires, sans possibilité de changement de ceux-ci. Par ailleurs, il observe que le loyer est strictement réparti à parts égales entre chacun des colocataires et non de façon variable en fonction de la surface de la chambre attribuée.

Il indique que le logement dans son entier est destiné à l’habitation principale des locataires.

Il argue que la décision querellée porte atteinte à son droit de propriété en lui interdisant de pouvoir disposer librement de son logement.

Il soutient en outre que le juge des référés a statué ultra petita en interdisant son activité de location à compter de la signification de sa décision alors que le demandeur ne le sollicitait qu’à compter du 2 août 2025.

Au soutien de sa demande en garantie dirigée contre la société Colocatère, il se prévaut de ce qu’il lui a confié, aux termes d’un mandat de recherche non exclusif, la réalisation du projet immobilier (recherche du logement avec possibilité de le louer dans les conditions convenues, gestion de son bien) avec promesse de maîtrise d’ouvrage déléguée, de sorte que, sanctionné à tort par le premier juge, et ne pouvant plus bénéficier des loyers de sa location, il doit être garanti par la société Colocatère des condamnations financières qui pourraient être mises à sa charge, celle-ci devant au surplus assumer la charge de l’interdiction et de l’astreinte prononcées.

Il ajoute que c’est au mandataire de vérifier la conformité du bien à sa mise en colocation et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas s’être renseigné sur l’étendue de ses obligations puisque la location en cause est conforme au règlement de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 18 juillet 2025, le [Adresse 19] pris en la personne de son syndic la SA Plurial Novilia demande à la cour de':

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner in solidum M. [O] et la société Colocatère au versement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— débouter M. [O] et la société Colocatère de toutes leurs demandes.

Il soutient que l’appartement a bien été transformé en chambres meublées distinctes ce qu’interdit le règlement de copropriété, et qu’il ne s’agit pas d’une colocation classique, relevant que':

— l’appartement est agencé sous forme de chambres pouvant être fermées à clé avec un espace commun,

— l’annonce de location le présente sous forme de chambres avec un loyer par chambre,

— le bail stipule qu’un locataire peut être imposé à ceux déjà en place par le bailleur en cas de vacance de l’une des chambres,

— le bail répartit le loyer par chambre.

Il argue que le contentieux ne relève pas de l’interprétation de la clause du règlement de copropriété mais de la violation manifeste de celle-ci constitutive d’un trouble manifestement illicite.

Il ajoute que l’interdiction de la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes ne peut pas être contournée par l’application de la loi sur la colocation, un appartement ne pouvant être loué qu’en entier, que ce soit en location ou en colocation.

Il fait valoir que le juge des référés, chargé de fixer les modalités de l’astreinte, n’a pas statué ultra petita s’agissant de la demande de cessation d’activité de location illicite en chambres meublées, ce juge étant en droit d’ordonner d’office l’astreinte en la faisant courir 15 jours après la signification de l’ordonnance nonobstant le point de départ ultérieur qui était mentionné dans la demande.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 28 juillet 2025, la SARL Colocatère demande à la cour de':

— la recevoir en son appel incident,

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté M. [O] de sa demande en garantie formée à son encontre,

— infirmer l’ordonnance pour le surplus en ce compris les condamnations au titre des articles 699 et 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— débouter le [Adresse 19] de ses demandes,

en tout état de cause,

— condamner ce dernier à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient que le règlement de copropriété interdit seulement la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes et que le juge des référés n’était pas compétent pour interpréter cette clause.

Elle fait valoir que le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé relevant que':

— il n’y a eu aucune transformation de l’appartement qui reste un seul logement doté de plusieurs chambres mais de pièces de vie communes ce que confirme le bail,

— le bail porte sur un appartement entier et si chaque colocataire s’attribue une chambre, il vit en communauté dans son lieu de résidence principale,

— le fait que les colocataires ne se choisissent pas n’est pas un critère pour écarter l’application du régime de la colocation,

— la cotitularité du bail ne peut s’assimiler à une division d’un appartement en chambres meublées indépendantes,

— proscrire la colocation, qui n’est pas interdite par le règlement de copropriété, est discriminatoire et constituerait un trouble manifestement illicite,

— aucune preuve n’est rapportée des prétendues nuisances générées par la colocation en cause.

S’agissant de la demande en garantie formulée par M. [O], elle affirme qu’elle excède les pouvoirs du juge des référés et relève que le mandat de recherche exclusive précise qu’il appartient au mandant de vérifier que le bien était conforme à la mise en colocation, destination du bien. Elle ajoute que sa mission consiste à assister le copropriétaire sans le suppléer dans ses devoirs et obligations.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 septembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété dispose que «'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation'».

L’article 9 précise pour sa part que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le règlement de copropriété de la résidence le [15] bleu établi le 1er février 1982 (pièce 4 de l’appelant), dont l’opposabilité n’est pas contestée par M. [O] stipule dans son article 7 inséré dans le chapitre I «'destination de l’ensemble immobilier'» du titre II «'droits et obligations des copropriétaires'» (page 19) que «'chacun des copropriétaires aura, en ce qui le concerne, les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir et d’en disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble ou porter atteinte à sa destination'».

Il précise dans son article 9 (page 23) intitulé «'locations'» que « les copropriétaires pourront louer leurs appartements comme bon leur semblera, si la possibilité leur en est donnée par leur droit de propriété, à la condition que les locataires soient de bonne vie et m’urs et qu’ils respectent les conditions du présent règlement ainsi que la destination de l’immeuble, telle que définit dans l’article 6 ci-dessus (').

La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées'».

Il s’en déduit que la colocation, qui se définit comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur (article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989), n’est pas interdite par ce règlement.

Il résulte du constat par commissaire de justice dressé le 4 juin 2024 à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence (pièce 11 de l’appelant) que l’appartement est composé des pièces suivantes':

— un seul WC,

— une salle de douche,

— trois chambres dont deux disposant d’une salle de douche,

— une pièce de vie meublée ouverte sur une cuisine équipée,

— un seul compteur d’eau pour l’appartement.

Il en ressort qu’il s’agit d’un seul appartement, sans division de celui-ci en studios, avec partage par ses occupants des pièces de vie et du WC.

L’examen des contrats de bail successifs conclus par M. [O], représenté par son mandataire, la société Colocatère, relatif à ce logement (pièce 3 du syndicat des copropriétaires et 12 de l’appelant) révèle qu’un seul contrat lie le propriétaire aux trois locataires avec fixation d’un loyer global de 1290 euros réparti en trois parts égales de 33,33 %, sans prorata par rapport à la surface des trois chambres (12,03, 11 et 12,84 m2). Par ailleurs, aucune attribution personnelle à chacun des trois locataires des chambres n’est faite par le bailleur, ce qui leur permet une libre occupation des lieux et vient confirmer le régime de la colocation. La possibilité de fermer à clé chaque chambre ne contredit pas ce dernier dès lors que les colocataires partagent l’ensemble du logement, dont ils sont responsables, et peuvent permuter l’occupation des chambres.

De la même façon, l’absence de solidarité des colocataires prévue dans le contrat (page 7) est insuffisante pour établir que le logement aurait été transformé en chambres meublées distinctes, cette solidarité entre locataires étant facultative en cas de colocation si une clause expresse du bail la prévoit en la limitant dans le temps.

Au surplus, le bail stipule expressément (page 8) que les colocataires peuvent présenter des candidats à la colocation en cas de vacance locative du bien ce qui démontre l’absence de toute logique de division du logement avec des contrats indépendants dont seul le bailleur aurait la maîtrise.

Par ailleurs, l’annonce de la société colocataire (pièce 4-2 du syndicat des copropriétaires), si elle fait état de «'chambre en colocation'», précise bien que sont proposés à la location des logements complets entièrement équipés et non de simples chambres autonomes autorisant la jouissance de ce seul espace.

La colocation en cause étant organisée avec un bail unique, sans division physique du lot en unités indépendantes, et les colocataires partageant réellement l’ensemble du logement, l’occupation critiquée ne constitue pas une transformation du logement en chambres meublées louées à des personnes distinctes, mais bien une occupation commune du logement par plusieurs personnes, laquelle n’est pas interdite par le règlement de copropriété de la résidence.

Par suite, elle ne peut constituer un trouble manifestement illicite au sens des dispositions précitées.

Dès lors, c’est à tort que le premier juge a ordonné, sous astreinte, à M. [O] de cesser son activité de location en chambre meublée de son appartement et à la société Colocatère de supprimer l’annonce de location des chambres meublées de l’appartement précité.

Les demandes du [Adresse 19] sont donc rejetées et l’ordonnance est infirmée en ce sens.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, doit être condamné aux dépens du référé et d’appel. Par ailleurs, débouté de ses prétentions, il ne peut prétendre à une indemnité pour les frais de procédure. La décision est également infirmée en ce sens.

Compte tenu de l’issue du litige il convient de dispenser l’appelant de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, la charge de celle-ci devant être répartie entre les autres copropriétaires.

L’équité commande d’allouer à M. [O], d’une part, et à la société Colocatère, d’autre part, une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette les demandes du [Adresse 19]';

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence le Ruban bleu aux dépens de première instance et d’appel';

Dispense M. [Z] [O] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, la charge de celle-ci devant être répartie entre les autres copropriétaires';

Condamne le [Adresse 19] à payer à M. [Z] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence le Ruban bleu à payer à la société Colocatère la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

Le déboute de sa demande formée à ce titre.

Le greffier Le conseiller