Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 FEVRIER 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/14230 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEFDY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mars 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG n° 19/05767

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE PHARAON, [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet LE DOME IMMOBILIER, SAS

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 433 156 007

C/O Cabinet LE DOME IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : R0093

INTIMES

Monsieur [F] [M] [E] [S]

né le 05 août 1987 [Localité 3] (93)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [Q] [D] [K] [S]

née le 22 octobre 1992 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [J] [M] [E] [S]

né le 12 août 1986 [Localité 3] (93)

[Adresse 5]

[Localité 2]

Monsieur [G] [S]

né le 13 octobre 1957 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Monsieur [U] [M] [S]

né le 04 octobre 1928 à [Localité 1]

[Adresse 7]

[Localité 9]

TOUS représentés par M^e Nathalie HAMET DE CLOUET de l’AARPI HAMET & LORGEOUX AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1706

Ayant pour avocat plaidant : M^e Aurore FAROIGI, Cabinet AURORE FAROIGI, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Nathalie HAMET DE CLOUET

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, pour la Présidente empêchée, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

MM. [U], [G], [J] et [F] [S] et Mme [Q] [S] sont propriétaires indivis des lots n°224 (un appartement) et n°554 (un emplacement voiture situé au 2ème sous-sol) au sein de la [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cet emplacement de parking se situe au deuxième sous-sol, au niveau de la rampe d’accès au niveau supérieur.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 10], faisant valoir que les consorts [S], en procédant en 2014 au boxage de leur emplacement de parking, auraient également englobé dans le box la partie en sous-pente, leur a adressé un courrier de contestation du boxage le 20 juin 2017, puis une mise en demeure le 24 octobre 2018.

Par assignations des 3, 6, 14 et 15 mai 2019, il a demandé notamment la condamnation des consorts [S], in solidum à lui restituer la portion des parties communes annexée à leurs parties privatives, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signi’cation de la décision à intervenir, ainsi que la condamnation des défendeurs, à leurs frais exclusifs, à remettre en état ladite portion et à faire réaliser des travaux de suppression du boxage de leur emplacement, avec une astreinte d’un même montant.

Par jugement du 12 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— révoqué l’ordonnance clôture datée du 20 juin 2020,

— dit recevables les conclusions n°4 de MM. [U], [G], [J] et [F] [S] et de Mme [Q] [S], noti’ées par voie électronique le 30 juin 2020, et celles du 9 juillet 2020 invoquant la recevabilité de celles du 20 juin 2020,

— fixé la clôture de la procédure à la date des plaidoiries du 23 septembre 2020,

— constaté que la sous-pente attenante au lot n°554 de la copropriété de la [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 10] est une partie commune,

— constaté qu’elle n’a pas été acquise par usucapion par les consorts [S],

— jugé que Messieurs [U], [G], [J] et [F] [S] et Mme [Q] [S] ont régulièrement procédé à la fermeture de leur emplacement de stationnement n°554 conformément à l’autorisation accordée par l’assemblée générale du 6 octobre 1980 de l’immeuble du [Adresse 9] à [Localité 10] sans causer de nuisances aux autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 10] de destruction du box construit sur le lot n°554, ainsi que la demande d’injonction de remise en état et les demandes afférentes en dommages et intérêts et astreintes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 10] aux dépens,

— dit que Messieurs [U], [G], [J] et [F] [S] et Mme [Q] [S] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— rejeté les demandes au titre de 1'article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les plus amples demandes des parties,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 10] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 21 juillet 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 octobre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et des articles 544 et suivants et 1240 du code civil, L. 131-2 du code des procédure civile d’exécution et 515, 696 et 700 du code de procédure civile, à :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— confirmer le jugement en ce qu’il a qualifié l’espace sous la rampe d’accès du parking de partie commune,

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que M. [U] [S], M. [G] [S], M. [J] [S], M. [F] [S] et Mme [Q] [S] n’avaient pas acquis la propriété de cet espace par usucapion,

— réformer le jugement en toutes ses autres dispositions,

statuant à nouveau,

— dire et juger que l’occupation, par les consorts [S], des parties communes situées sous la rampe d’accès au parking est illicite,

— condamner in solidum M. [U] [S], M. [G] [S], M. [J] [S], M. [F] [S] et Mme [Q] [S] à lui restituer la portion des parties communes annexée à leurs parties privatives,

— condamner in solidum M. [U] [S], M. [G] [S], M. [J] [S], M. [F] [S] et Mme [Q] [S] à remettre en état, à leurs frais exclusifs, la portion des parties communes annexée à leurs parties privatives et à faire réaliser des travaux de suppression du boxage de leur emplacement,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— autoriser le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 10], à défaut d’exécution des travaux de remise en état des parties communes et de suppression du boxage et à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir, à exécuter lui-même, aux frais exclusifs de M. [U] [S], M. [G] [S], M. [J] [S], M. [F] [S] et Mme [Q] [S] les travaux nécessaires à la remise en état des parties communes annexées et à la suppression du boxage, si nécessaire avec le concours de la force publique et l’intervention d’un serrurier,

— condamner in solidum M. [U] [S], M. [G] [S], M. [J] [S], M. [F] [S] et Mme [Q] [S] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuelle de 50 euros à compter du 24 octobre 2018 et ce, jusqu’à la restitution effective des parties communes,

— condamner in solidum M. [U] [S], M. [G] [S], M. [J] [S], M. [F] [S] et Mme [Q] [S] à lui payer la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum M. [U] [S], M. [G] [S], M. [J] [S], M. [F] [S] et Mme [Q] [S] à lui payer la somme de 6 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [U] [S], M. [G] [S], M. [J] [S], M. [F] [S] et Mme [Q] [S] aux dépens de la présente instance et de ses suites en ce compris le coût du constat d’huissier de justice dressé le 13 novembre 2019 ;

Par conclusions notifiées le 26 septembre 2025, les consorts [S], intimés, invitent la cour, au visa des articles 2258, 2261 et 2272 du code civil, 9 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 32-1, 548 et 803 du code de procédure civile, à :

— les juger recevables et bien fondé en leurs demandes, fins, et conclusions,

— confirmer le jugement du 12 mars 2021 en ce qu’il a :

révoqué l’ordonnance clôture datée du 20 juin 2020,

dit recevables leurs conclusions n°4, notifiées par voie électronique le 30 juin 2020, et celles du 9 juillet 2020 invoquant la recevabilité de celles du 20 juin 2020,

fixé la clôture de la procédure à la date des plaidoiries du 23 septembre 2020,

jugé que Messieurs [U], [G], [J] et [F] [S] et Mme [Q] [S] ont régulièrement procédé à la fermeture de leur emplacement de stationnement n°554 conformément à l’autorisation accordée par l’assemblée générale du 6 octobre 1980 de l’immeuble [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 10], sans causer de nuisances aux autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble,

rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 10] de destruction du box construit sur le lot n°554, ainsi que la demande d’injonction de remise en état et les demandes afférentes en dommages et intérêts et astreintes,

condamné le syndicat des copropriétaires de [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 10] aux dépens,

dit que Messieurs [U], [G], [J] et [F] [S] et Mme [Q] [S] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— infirmer le jugement du 12 mars 2021 en ce qu’il a :

constaté que la sous-pente attenante au lot n°554 de la copropriété de la [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 10] est une partie commune,

constaté qu’elle n’a pas été acquise par usucapion par les consorts [S],

rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté les plus amples demandes des parties,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— juger que M. [U] [S], M. [G] [S], M. [J] [S], M. [F] [S] et Mme [Q] [S] sont propriétaires de l’espace sous-pente comme étant inclus dans le lot n°554,

à titre subsidiaire,

— juger que M. [U] [S], M. [G] [S], M. [J] [S], M. [F] [S] et Mme [Q] [S] sont devenus propriétaires par l’effet de la prescription acquisitive de la partie constituée par l’espace sous-pente situé au droit du lot parking dont ils sont propriétaires,

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 10] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 10] à leur régler la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 10] aux dépens,

— les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture du juge de la mise en état du tribunal

Si le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires demande la réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions autres que celles ayant qualifié l’espace litigieux de partie commune et jugé que cet espace n’avait pas été acquis par usucapion, ces dernières ne contiennent aucun moyen de fait et de droit fondant cette prétention concernant la révocation de l’ordonnance de clôture, la recevabilité de conclusions et la fixation d’une nouvelle clôture.

Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Sur la propriété de l’espace en soupente de la rampe d’accès

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré cet espace partie commune, faisant valoir que :

— les plans du parking délimitent très clairement l’emplacement du parking et l’absence de marquage au sol importe peu ; les 2/10 000èmes attribués à cet emplacement équivalent à n’importe quel emplacement ;

— l’acte de vente n’attribue pas la propriété de l’espace sous-pente aux consorts [C], il leur attribue au contraire la seule propriété d’un emplacement de parking numéroté 554 sans qu’il soit fait mention d’une quelconque situation particulière de cet emplacement ;

— le règlement de copropriété prévoit que le sol et les fondations de tous les bâtiments sont des parties communes et que la rampe d’accès à la [Adresse 10] et les circulations pour voitures sont des parties communes spéciales aux lots 500 à 566.

Les consorts [S] répondent que :

— le syndicat des copropriétaires ne démontre pas être propriétaire de l’espace sous la rampe d’accès du parking ;

— le plan du sous-sol est peu clair, il indique un rectangle de 2,20 mètres de large, soit d’une largeur inférieure à celle d’un emplacement standard, sa hauteur est en outre diminuée du fait de sa localisation sous la rampe d’accès ; cet emplacement ne peut se concevoir que parce qu’il est rallongé par l’espace sous-pente ;

— l’emplacement est délimité par une bande jaune uniquement dans sa partie droite mais il n’existe aucun marquage au sol matérialisant la limite gauche de l’emplacement, de sorte que celui-ci se poursuit naturellement jusqu’au pied de la rampe d’accès.

Réponse de la cour

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment le sol et les voies d’accès.

Il est constant que les auteurs des consorts [S] ont acquis le lot n°554, correspondant à l’emplacement de parking, par acte de vente du 5 mai 1977, et que l’autorisation de boxage des emplacements de parking de l’immeuble a été accordée postérieurement, par assemblée générale du 6 octobre 1980, « sous réserve qu’aucune nuisance en résultera pour la copropriété et de l’accord des copropriétaires voisinants ».

Ni l’acte de vente du 5 mai 1977 ni le règlement de copropriété ne permettent de connaître les caractéristiques précises de cet emplacement, aucune mention autre que « emplacement de voiture » n’y figurant.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que l’emplacement tel qu’il entend le délimiter ne fait que 2,20 mètres de large tandis que la plupart des autres emplacements ont une largeur standard de 2,50 mètres. Pourtant, ce mesurage ne ressort pas du plan du deuxième sous-sol non coté qu’il verse au débat.

Il ressort uniquement de ce plan non coté que l’emplacement se trouve isolé des autres et est situé au niveau de la rampe d’accès au premier sous-sol, dans la largeur de celle-ci.

Les photographies versées aux débats par le syndicat révèlent que l’emplacement se trouve sous la rampe, et non pas, comme l’écrit ce dernier de façon sibylline, « devant l’espace dégagé par la soupente de la rampe d’accès au parking », que le plafond commence sa descente du côté extérieur de l’emplacement jusqu’au bout de la rampe et que la partie basse de la sous-pente, à partir d’un pilier dont il n’est pas contesté qu’il soutient le plafond à 1,60 mètres, est close par un mur. En outre, il n’est pas contesté que l’emplacement, s’il est délimité en sa partie extérieure par une ligne jaune, n’est délimité dans sa partie intérieure par aucune démarcation.

Aucun des éléments versés par le syndicat des copropriétaires ne permet en réalité de démontrer que l’emplacement litigieux ne mesure que 2,20 cm de large et ne se prolonge pas sous la soupente, partie commune, alors, au contraire, que :

— l’emplacement est manifestement atypique et raison de sa localisation sous une rampe d’accès et la faible hauteur sous plafond,

— la soupente est inaccessible de manière autonome et présente une unité de configuration jusqu’à la ligne jaune délimitant l’emplacement de parking,

— le seul plan, imprécis, du deuxième sous-sol, dont le but est de localiser chacun des lots, est insuffisant à caractériser la consistance du lot n° 554.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer que la sous-pente litigieuse doit être considérée comme une partie commune.

Le jugement doit dès lors être infirmé en ce qu’il a constaté que la sous-pente était une partie commune.

Par voie de conséquence, il doit également être infirmé en ce qu’il a constaté qu’elle n’a pas été acquise par usucapion par les Consorts [S].

L’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires doit être rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et à l’infirmer en ce qu’il a rejeté la demande des consorts [S] par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les consorts [S] demandent à être dispensés de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Les consorts [S], gagnant leur procès contre le syndicat, sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, incluant les dépens, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le jugement est par ailleurs confirmé en ce qu’il a ordonné cette dispense.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :

— constaté que la sous-pente attenante au lot n°554 de la copropriété de la [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 10] est une partie commune,

— constaté qu’elle n’a pas été acquise par usucapion par les consorts [S],

— rejeté la demande formée par les consorts [S] par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 10] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 10] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à MM. [U], [G], [J] et [F] [S] et Mme [Q] [S], ensemble, la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Dispense MM. [U], [G], [J] et [F] [S] et Mme [Q] [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant notamment les dépens comprenant l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE