ARRET N°

du 17 février 2026

N° RG 25/00093

N°Portalis DBVQ-V-B7J-FTAG

[S]

c/

[L]

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

BD

Formule exécutoire le :

à :

M^e Carolane FOURNIER

la SELARL MOSER AVOCATS

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 17 FEVRIER 2026

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 15 novembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sedan

Madame [Y] [S]

Née le 28 juillet 1994 à [Localité 1]

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 51454-2025-000553 du 11 février 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représentée par M^e Carolane FOURNIER, avocat au barreau des ARDENNES

INTIMES :

1) La société ACTION LOGEMENT SERVICES, société à actions simplifiée au capital de 20.000.000 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris, sous le n° 824'541 148, dont le siège est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Anne-Claire MOSER-LEBRUN de la SELARL MOSER AVOCATS, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et

M^e Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS,

avocat plaidant

2) Monsieur [Z] [L]

Demeurant [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Non comparant, ni représenté bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice en date du 02 avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand Duez, président de chambre

M^me Christel Magnard, conseiller

M^me Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

M^me Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 13 janvier 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026

ARRET :

Réputé contraidctoire, mise à disposition au greffe le 17 février 2026 et signé par M. Bertrand Duez, président de chambre, et M^me Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI Tilak Immo a donné à bail à Monsieur [Z] [L] et Madame [Y] [S], qui se sont engagés solidairement, un logement situé [Adresse 5] à Sedan (appartement C15) par contrat du 15 novembre 2022, moyennant un loyer initial mensuel de 505 euros avec charges incluses.

La SAS Action Logement Services s’est portée caution solidaire des locataires pour le paiement des loyers et charges, suivant contrat en date du 08 novembre 2022, dans le cadre de la convention signée entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement, dont l’objet est de sécuriser les paiements des loyers dans le parc privé.

L’engagement de la caution est limité au 36ème impayé de loyer dans le parc privé et au 9ème impayé de loyer dans le parc locatif social ou assimilé.

À la suite d’incidents de paiement, la SCI Tilak Immo a fait jouer l’engagement de caution et a sollicité auprès de la SAS Action Logement Services le paiement des loyers et charges impayés des mois de juillet 2023 à mars 2024, soit la somme de 4 545 euros.

Subrogée dans les droits du bailleur, la SAS Action Logement Services a fait délivrer à M. [Z] [L] et Mme [Y] [S] le 19 février 2024, un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 3.030 euros.

Statuant en l’absence des deux défendeurs, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sedan a, par décision du 15 novembre 2024 :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 20 avril 2024.

Ordonné l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef.

Fixé à compter du 20 avril 2024 une indemnité d’occupation précaire équivalente au loyer plus charge.

Condamné solidairement M. [L] et Mme [S] au paiement de cette indemnité à compter du terme d’août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Condamné solidairement M. [Z] [L] et Mme [Y] [S] à payer à la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de la SCI Tilak Immo la somme de 6 628,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de juillet 2024, (terme de juillet inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 3030 euros à compter du commandement de payer en date du 19 février 2024, et pour le surplus à compter du jugement.

Condamné solidairement M. [Z] [L] et Mme [Y] [S] aux dépens incluant le commandement de payer préalable.

Condamné solidairement M. [Z] [L] et Mme [Y] [S] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 23 janvier 2025, Mme [S] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA et déposées au greffe de la cour le 04 août 2025, Mme [S] sollicite de :

A titre principal :

REFORMER la décision rendue le 15 novembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en toutes ses dispositions,

DÉBOUTER la Sas Action Logement Services de toutes ses demandes à l’égard de Madame [Y] [S],

A titre subsidiaire :

LIMITER le montant de la condamnation solidaire de Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [L] à la somme de 2.188,34 euros,

OCTROYER à Madame [Y] [S] des délais de paiement,

En tout état de cause,

DÉBOUTER la société Action Logement Services de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [L] et la SAS Action Logement Services aux dépens de l’instance.

Mme [S] expose principalement que, par LRAR reçue par le bailleur le 10 février 2023, elle a indiqué qu’elle se séparait de son concubin et quittait le logement.

Elle indique donc ne plus être redevable des loyers, trois mois après cette date soit à compter du 10 mai 2023, alors que les loyers impayés au titre de la procédure s’échelonnent à compter du mois de juillet 2023.

Mme [S] indique ne plus disposer du corps de la lettre mentionnant son congé et n’avoir eu connaissance de la procédure que lors de la signification du jugement à sa nouvelle adresse [Adresse 1] à [Localité 1].

Aux termes de ses conclusions signifiées et déposées au greffe de la cour le 19 juin 2025, la SAS Action Logement Services sollicite de :

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, y compris au titre de la condamnation aux indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Constater toutefois que les chefs du jugement sur l’expulsion sont devenus sans objet dans la mesure où le bailleur a repris possession de son bien.

A titre subsidiaire, et pour le cas où Madame [Y] [S] justifierait d’un congé reçu par le bailleur le 10 février 2023':

Limiter la condamnation solidaire de Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [L] au bénéfice d’Action Logement Services à hauteur de 2.188,34€.

Condamner solidairement Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [L] à payer à Action Logement Services la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Condamner in solidum Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [L] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Action Logement Services expose principalement que :

'Si Mme [S] communique l’accusé de réception d’un courrier reçu par la SCI Tilak Immo, elle n’a pas versé aux débats le courrier correspondant.

A supposer même qu’il s’agisse bien d’un congé, Madame [Y] [S] reste tenue par la solidarité prévue au bail six mois après cette date d’effet, soit jusqu’au 10 novembre 2023.

Pour autant qu’il soit justifié par l’appelante de ce congé, Action Logement Services ne s’opposerait pas à la limitation de la condamnation prononcée à l’encontre de Madame [Y] [S] à hauteur de 2.188,34 €.'

La SAS Action Logement Services indique être subrogée dans les droits du bailleur pour les loyers et indemnités d’occupation échus de juillet 2023 à juillet 2024 inclus soit 6.628,00€ et ce avec intérêt au taux légal à compter du 19 février 2024 (date du commandement de payer) sur la somme de 3.030,00€ et pour le surplus à compter du jugement.

Elle précise que le logement a été repris le 20 mai 2025.

M. [L] n’ayant pas constitué avocat en cause d’appel, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées par exploit de commissaire de justice.

' Vu les conclusions récapitulatives de l’appelante signifiées le 04 août 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu les conclusions récapitulatives de l’intimée constituée signifiées le 19 juin 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu la clôture de la procédure prononcée le 06 janvier 2026

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande principale de Mme [S]

L’article 8-1 VI de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

' La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.'

Il résulte de ce texte que la fin de la solidarité du colocataire est conditionnée à deux conditions cumulatives : la date d’effet du congé et le remplacement du colocataire sortant. A défaut, le locataire sortant reste tenu aux loyers et charges pendant six mois suivant la date d’effet du congé.

En l’espèce Mme [S], colocataire avec M. [L] du bail ayant pour objet un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 1] (08), indique avoir quitté les lieux pour habiter [Adresse 6] à [Localité 4] (08) et avoir envoyé un congé au bailleur par LRAR reçue le 10 février 2023.

Mme [S] ne verse aux débats qu’un accusé de réception postal signé par le destinataire la SCI Tilak Immo en date du 10 février 2023.

Pour autant, rien ne justifie en fonction des pièces produites, que la correspondance recommandée envoyée par Mme [S] et reçue par la SCI Tilak Immo le 10 février 2023, contenait effectivement un congé de la part de Mme [S].

Ainsi, le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré à la demande de la SAS Action Logement Services, par exploit de commissaire de justice le 19 février 2024 a domicilié Mme [S] au [Adresse 7] à [Localité 1] et l’acte de délivrance à Mme [S] de ce commandement (remis en l’étude du commissaire de Justice) mentionne que :

le nom de Mme [S] figure sur la boîte aux lettres

le nom de Mme [S] figure sur l’interphone

le propriétaire a mentionné cette adresse pour domicilier la locataire

Il ressort de l’acte de signification du jugement du 15 novembre 2024 que la signification à Mme [S] à l’adresse du bail étant impossible, le commissaire de justice a retrouvé la nouvelle adresse de cette dernière au [Adresse 8] à [Localité 4] puis au [Adresse 9] à [Localité 1].

Ainsi, si Mme [S] justifie d’avoir contracté un bail [Adresse 8] à [Localité 4] (08) à compter du mois de mai 2023 (pièces appelante n° 3 et 5), rien ne justifie qu’elle ait envoyé congé à son bailleur le 10 février 2023 comme elle l’affirme.

Tout au contraire il ressort des éléments relevés par le commissaire de justice le 19 février 2024 que les coordonnées de Mme [S] figuraient toujours sur la boîte aux lettres et l’interphone du logement sis [Adresse 7] à [Localité 1].

Dès lors, cette dernière reste redevable, avec M. [L], des loyers échus et impayés dans les limites de l’engagement de la caution.

La décision déférée sera donc confirmée, la proposition subsidiaire de la SAS Action Logement Services de limiter la dette de Mme [S] dans la limite de 2.188,34€ n’étant formulée qu’à la condition que Mme [S] justifie de la délivrance d’un congé au bailleur.

2- Sur la demande de délais de paiement

Mme [S] sollicite 'des délais de paiement’ sans indiquer le nombre des mensualités proposées. Elle fonde sa demande exclusivement sur l’article 24 V° de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et indique être de bonne foi et percevoir un salaire net de 1.250€/mois, une prime d’activité de 153,59€/mois et supporter outre les charges de la vie courante un loyer de 550€ (APL de 72€).

Sur ce :

L’article 24 V° de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Toutefois, cet article ne concerne que les locataires en place souhaitant bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il s’agit d’une dette locative d’un locataire ayant quitté les lieux. Dès lors, seul l’article 1343-5 du code civil trouve application.

Aux termes de cet article, le débiteur de bonne foi peut voir sa dette reportée ou échelonnée dans la limite de deux années.

En l’espèce, aucune pièce produite ne permet de considérer que Mme [S] ne serait pas de bonne foi et celle-ci justifie d’un revenu permettant un apurement du principal de sa dette sur 24 mensualités de 276,16 euros, les paiements s’imputant par priorité sur le capital pour éviter une trop grande surcharge financière sur la débitrice.

3- Sur les dépens et les frais irrépétibles de la procédure

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d’équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l’autre partie.

En l’espèce Mme [S] qui succombe à son appel sera tenue aux dépens.

Toutefois, la présente décision n’étant fondée que sur la défaillance de l’appelante quant à la preuve qui lui incombait, il sera considéré équitable de ne pas faire droit à la demande de condamnation de la SAS Action Logement Services sur les frais irrépétibles de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par décision réputée contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sedan le 15 novembre 2024 (RG N° 11-24-000105)

Y ajoutant,

Dit que Mme [Y] [S] pourra s’acquitter de sa dette par 23 mensualités égales de 276,16 euros et le solde à la 24ème mensualité.

Dit que les paiements s’imputeront prioritairement sur le capital de la dette.

Dit qu’à défaut de paiement d’une échéance et après mise en demeure envoyée par LRAR et non régularisée dans un délai de 15 jours, l’intégralité de la dette redeviendra exigible.

Condamne Mme [Y] [S] aux dépens de l’appel.

Rejette la demande de frais irrépétibles de la procédure d’appel soutenue par la SAS Action Logement Services.

Le greffier Le président de chambre