R.G. : N° RG 25/00713 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FUS2

ARRÊT N°

du : 05 mai 2026

APDB

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL FOSSIER NOURDIN

M^e Sandy HARANT

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 05 MAI 2026

APPELANTE

d’un jugement rendu le 22 avril 2025 par le Tribunal de Commerce de REIMS (RG 2023 004252)

S.A.S. Sobâtir, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de SOISSONS sous le numéro 897.693.040 représentée par son président en exercice, Monsieur [I] [T], ayant son domicile au siège social situé

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Chéryl FOSSIER-VOGT de la SELARL FOSSIER NOURDIN, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉE

Société LVAD, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro 882.043.912, représentée par son président en exercice, ayant son domicile au siège social situé

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Sandy HARANT, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS

A l’audience publique du 16 mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIERS D’AUDIENCE

Madame Lucie NICLOT, greffier, lors des débats et Madame Lozie SOKY, greffier placé, lors de la mise à dispositon,

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par M^me DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, et par Madame SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

La SAS Sobâtir exerce une activité visant toutes opérations d’achat en vue de la revente ou de la location en l’état ou après transformation ou construction de tous immeubles et la société Lvad celle de marchand de biens immobiliers.

Suivant acte sous-seing privé du 4 février 2021, elles ont conclu un contrat de prestations de services aux termes duquel la société Sobâtir assure un soutien technique, commercial et notamment des prestations de rénovation, d’embellissement et de nettoyage des biens immeubles acquis par la société Lvad.

La quote-part revenant à la société Sobâtir correspond à 50 % de la marge nette réalisée par bien immobilier revendu par la société Lvad.

Par exploit du 6 avril 2022, celle-ci a fait signifier à la société Sobâtir un courrier lui notifiant la résiliation du contrat à l’expiration d’un préavis de deux mois.

Par lettre recommandée du 27 juin 2022, cette dernière a pris acte de la résiliation et sollicité le règlement de ses honoraires correspondant à 12 biens, qu’elle a listés, achetés en amont pour le travail effectué.

Faute de règlement, suivant exploit du 10 août 2023, la SAS Sobâtir a fait assigner la SAS Lvad aux fins de paiement de ses honoraires sur les opérations immobilières réalisées au jour de la résiliation du contrat et de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Par jugement du 22 avril 2025, le tribunal de commerce de Reims a':

— reçu la société Sobâtir en ses demandes et l’a déclarée en partie bien fondée,

— reçu la société Lvad en ses demandes et l’a déclarée en partie bien fondée,

— condamné la société Lvad à verser la somme de 10 781,53 euros TTC au titre des honoraires dus à la société Sobâtir,

— rejeté la demande de dommages et intérêts réclamés par la société Sobâtir,

— rejeté la demande de la société Sobâtir de condamner la société Lvad sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir d’avoir à communiquer à la société Sobâtir l’ensemble des compromis, promesses de vente, actes sous-seing privé ou le cas échéant actes authentiques de vente relatifs à 6 biens immobiliers,

— rejeté la demande de la société Sobâtir de versement des frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes,

— condamné la société Sobâtir et Lvad aux entiers dépens de l’instance dont frais de greffe liquidés à la somme de 78,96 euros TTC,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 13 mai 2025, la SAS Sobâtir a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par la voie électronique le 6 février 2026, elle demande à la cour de':

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Lvad à lui verser la somme de 10 781,53 euros TTC au titre des honoraires dus,

— infirmer le jugement en ce qu’il':

* a rejeté sa demande de dommages et intérêts,

* a rejeté sa demande de condamner la société Lvad sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir d’avoir à lui communiquer l’ensemble des compromis, promesses de vente, actes sous-seing privé ou le cs échéant acte authentique de vente relatifs à 6 biens immobiliers,

* a rejeté sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux dépens,

statuant à nouveau,

— dire et juger que son droit à rémunération né du contrat ayant lié les parties était déjà né au jour de la résiliation du contrat,

— dire et juger que la résiliation du contrat ne saurait remettre en cause rétroactivement un droit acquis bien que le quantum et l’exigibilité de cette obligation ne soit pas encore déterminée,

— condamner la société Lvad à lui payer la somme de 423 242 euros TTC au titre de l’honoraire prévu au contrat pour les opérations finalisées postérieurement à la résiliation du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2022,

à titre subsidiaire,

— la condamner à lui régler la somme de 423 242 euros TTC à titre de dommages et intérêts compensant la perte d’honoraires en raison de la résiliation du contrat avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2022,

en tout état de cause,

— la condamner sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision d’avoir à communiquer l’ensemble des compromis, promesses de vente, actes sous-seing privé ou le cas échéant actes authentiques de vente relatifs aux biens suivants':

* [Localité 3], acquis par Lvad le 26 janvier 2021,

* [Localité 4], [Adresse 3], acquis par Lvad le 4 février 2021,

* [Localité 5], [Adresse 4], acquis par Lvad le 1er avril 2021

* [Adresse 5], acquis par Lvad le 16 septembre 2021,

— la condamner à lui régler la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Elle soutient que ses activités sont soumises à la TVA et que, en l’absence de précision dans le contrat la liant à l’intimée, il y a lieu de considérer que le prix stipulé s’entend hors taxes et que la TVA vient s’ajouter à ce prix.

Elle ajoute, s’agissant de l’application des frais de gestion de 3 %, qu’ils ne sont pas prévus dans le contrat conclu, qu’ils ne sont pas dus et qu’il y a donc lieu de les retirer des décomptes établis par la société intimée pour établir la marge nette servant de base de calcul à ses honoraires HT.

Elle fait valoir que des honoraires lui restent dus au titre des opérations finalisées au jour de la résiliation du contrat qui lui ont justement été accordés par les premiers juges.

Elle indique, s’agissant des honoraires dus au titre des opérations finalisées postérieurement à la résiliation du contrat qu’elle réclame, que':

— elle avait commencé les démarches pour commercialiser ces biens, des compromis ayant déjà été conclus pour certains,

— son intervention a permis à l’intimée d’acquérir et de valoriser ces biens dont elle est demeurée propriétaire,

— elle est en droit de demander le paiement de sa commission sur la marge réalisée ou à réaliser dont elle se trouve injustement privée en raison de la rupture du contrat,

— son droit sur l’honoraire était né dès l’acquisition du bien par l’intimée grâce à son industrie et le montant de sa rémunération était déterminable en vertu des stipulations contractuelles, la revente du bien ne venant que rendre exigible et fixer le montant de cette rémunération,

— la résiliation du contrat ne peut remettre en cause rétroactivement un droit acquis sur la commission née du contrat.

Elle affirme que l’intimée fait preuve de mauvaise foi en retenant les informations concernant les ventes qu’elle a pu opérer sur les biens objet de ses interventions et ajoute que ses investigations, en cours d’instance, confirment l’existence des ventes intervenues postérieurement à la résiliation du contrat. Elle ajoute qu’il appartient à l’intimée de rapporter la preuve des travaux qu’elle allègue pour calculer la marge réalisée sur les opérations contestées.

Subsidiairement, elle soutient que la situation crée au profit de l’intimée un enrichissement injustifié et lui cause un préjudice réel et certain observant que':

— la société Lvad en résiliant le contrat, unilatéralement et sans justification, une fois les biens acquis a bénéficié de son travail sans avoir à la rémunérer

— ce comportement constitue une faute contractuelle qui engage la responsabilité de l’intimée,

— son préjudice correspond à la commission qui aurait dû lui être versée au titre des opérations qu’elle a apportées et valorisées.

Elle expose qu’elle est également bien fondée à obtenir le paiement de ses honoraires pour les opérations non finalisées à ce jour, la marge réalisée ou à réaliser sur l’opération pouvant être calculer au regard de l’estimation du bien et de sa valeur et donc également le montant de sa commission.

A cette fin, elle se dit légitime à obtenir la production sous astreinte par l’intimée des documents permettant de retracer les opérations en cause.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 24 février 2026, la SAS Lvad demande à la cour de':

— confirmer le jugement,

— déclarer irrecevables les prétentions nouvelles développées par la société Sobâtir dans ses conclusions d’appel n°2 et spécialement sa demande de condamnation à lui régler la somme de 43 2242 euros TTC au titre de l’honoraire qui aurait été prévu contractuellement ou à titre de dommages-et-intérêts en raison de la responsabilité contractuelle de la société Lvad, alors que les conclusions d’appel n°1 ne contenaient pas de telles demandes et ne développaient pas même cet argumentaire ni ces moyens et alors que ces demandes n’ont pas été présentées en première instance pour une partie d’entre elles,

— débouter la société Sobâtir de toutes ses demandes, spécialement ses demandes de facturations pour des biens vendus postérieurement à la fin du contrat, aucune disposition contractuelle n’ayant prévu un tel droit de suite,

— débouter la société Sobâtir de toute demande indemnitaire, faute pour elle de rapporter la preuve du bien fondé de sa demande et du préjudice invoqué,

— la débouter de sa demande de remise de pièces infondée, les pièces sollicitées n’existant pas et les pièces pouvant être obtenues en interrogeant la conservation des hypothèques pour celles qui existent,

— la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel,

— la débouter de sa demande condamnation à des frais irrépétibles.

Pour s’opposer à la demande en paiement principale, elle soutient qu’aucune disposition du contrat n’a prévu le droit de suite à la société Sobâtir sur les biens vendus après la fin du contrat.

Elle ajoute que la société appelante ne démontre pas qu’elle a permis l’acquisition ou la valorisation de ces biens et qu’elle n’a pas retranché des sommes réclamées le montant des travaux réalisés sur les immeubles.

Elle relève que la société appelante échoue également à rapporter la preuve qui lui incombe de la faute qu’elle aurait commise en résiliant le contrat les liant.

Elle conteste tout enrichissement sans cause, observant que l’appelante ne prouve pas être intervenue pour réhabiliter les biens sur lesquels elle revendique un partage de marge en dehors de toutes les prévisions du contrat.

Elle rappelle enfin qu’il incombe à l’appelante de rapporter aux débats la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions et en déduit qu’il ne peut lui être imposé la production de pièces qui n’existent au demeurant pas et n’ont aucun intérêt par rapport à la demande adverse qui ne repose sur aucun fondement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 mars 2026 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au vu de la déclaration d’appel et des conclusions des parties, les dispositions du jugement querellé ayant condamné la société Lvad à verser la somme de 10 781,53 euros TTC au titre des honoraires de la société Sobâtir ne sont pas remises en cause.

Aux termes de l’article 910-4 devenu article 915-2 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Il découle de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et de l’article 910-4 du code de procédure civile que, sauf dans les cas prévus à l’alinéa 2 du second de ces textes, lorsqu’une prétention, présentée dans les premières conclusions, est reprise dans les dernières conclusions avec une majoration de son montant, elle n’est recevable qu’à concurrence du montant fixé dans les premières conclusions.

En l’espèce, l’appelante a présenté dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 6 février 2026, une demande tendant à voir':

— condamner la société Lvad à lui payer la somme de 423 242 euros TTC au titre de l’honoraire prévu au contrat pour les opérations finalisées postérieurement à la résiliation du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2022,

— subsidiairement, condamner la société Lvad à lui payer la somme de 423 242 euros TTC à titre de dommages et intérêts compensant la perte de l’honoraire en raison de la résiliation du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2022.

Dans ses premières conclusions notifiées par RPVA le 5 août 2025, elle demandait à la cour de’condamner la société Lvad à lui payer la somme de 281 243 euros TTC au titre de l’honoraire prévu au contrat pour les opérations finalisées postérieurement à la résiliation du contrat.

Elle a donc majoré le montant réclamé à ce titre dans ses dernières conclusions.

Il en résulte que la demande principale en paiement présentée est recevable uniquement à concurrence du montant demandé initialement.

Sa demande subsidiaire, qui n’a pas été présentée dans les premières conclusions, est pour sa part déclarée irrecevable.

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1353 de ce même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’objet de la convention liant les parties est libellé comme suit': «'la société Sobâtir fournira à la société Lvad un soutien technique et commercial en vue de la réalisation de son objet et notamment dans l’objectif de réaliser un gain au titre des opérations de marchand de biens. Etant précisé que cette liste n’est en aucun cas exhaustive ni limitative, la société Sobâtir réalisera au profit de la société Lvad toutes opérations d’assistance dans le cadre de l’achat-revente des biens immobiliers, d’embellissement, de travaux de nettoyage, évacuation des déchets, etc'».

S’agissant de la rémunération, la convention stipule que «'les honoraires facturés au titre du contrat de prestations seront déterminés d’un commun accord entre les parties sur la base de la marge réalisée par bien immobilier revendu par Lvad. La quote-part revenant à la société Sobâtir correspondra à 50 % de ladite marge nette. Ces honoraires seront payables dans les 30 jours de la facture'».

Il en résulte que la convention ne prévoit rien sur les commissions dues après la résiliation du contrat.

Dans son courrier en réponse à la notification de la résiliation du contrat les liant (sa pièce 5), la société Sobâtir réclame le règlement de ses honoraires pour le travail effectué, pour les biens qui ont été achetés en amont, situés à [Localité 6], [Adresse 6], [Localité 7] ([Adresse 7] et [Adresse 8]), [Localité 8], [Localité 5], [Localité 9], [Localité 10], [Localité 11], [Localité 12], [Localité 3], [Localité 4] ([Adresse 9] et [Adresse 10]) en précisant la date d’achat de chacun de ces biens.

Dans ses conclusions (page 9 et 15) elle distingue les opérations finalisées postérieurement à la résiliation du contrat concernant les biens situés à [Localité 6], [Localité 13], [Localité 7] (pour 5 biens), [Localité 8], [Localité 9], [Localité 10], [Localité 11], [Localité 4] ([Adresse 10]) et celles non finalisées à sa connaissance qui concernent les biens situés à [Localité 3], [Localité 5], [Localité 12] et [Localité 4] ([Adresse 11]).

Il est constant que les biens objet des opérations finalisées ont été acquis par la société Sobâtir puis revendus par celle-ci entre le 16 juin 2022 et le 17 juin 2024, soit toutes postérieurement à la résiliation de la convention qui a pris effet le 6 juin 2022.

Il appartient en tout état de cause à la société appelante de démontrer qu’elle a apporté à l’intimée, avant la résiliation du contrat, un soutien technique et commercial en vue de la réalisation par la société Lvad d’opérations de marchand de biens et notamment': une opération d’assistance, d’embellissement, de travaux de nettoyage, évacuation des déchets.

Concernant les biens situés à Villers-Cotterêts et Verdilly, la société appelante verse (sa pièce 16) une attestation établie le 25 juillet 2023 par Maître [K] [E] par laquelle il certifie avoir porté des enchères pour le compte de la SAS Lvad à plusieurs reprises devant le tribunal judiciaire de Soissons et mentionne que la SAS Lvad a été déclarée adjudicataire le 23 février 2021 pour un bien immobilier situé à [Adresse 12], [Adresse 13] et le 25 mai 2021 pour un bien situé à [Adresse 14]. S’il précise l’avoir fait à la demande de M. [I] [T], responsable légal de la SAS Sobâtir, cette pièce est toutefois insuffisante pour établir que la société Sobâtir a réalisé une opération d’assistance dans le cadre de la convention litigieuse, M. [T], actionnaire de la société Lvad, ayant pu agir pour le compte de cette société au titre de la délégation de pouvoirs, non contestée, dont il disposait depuis le 15 avril 2021 et jusqu’au 6 avril 2022, date de son retrait (pièce 9 de l’intimée).

Les pièces 18 à 29 et 34 qu’elle produit concernent des biens situés à [Localité 14] (77), [Localité 15] (77), [Localité 16] (77), [Localité 4] ([Adresse 15]), [Localité 17] (77), [Localité 18] (77) et [Localité 7] ([Adresse 16]) sans rapport avec les biens listés par l’appelante dans ses conclusions au titre des opérations litigieuses.

S’agissant du bien situé à [Localité 6] (77), [Adresse 17], l’appelante verse':

— une attestation de M. [B] et M. [T] certifiant autoriser sa vente (sa pièce 30),

— une procuration pour un changement de télécommande du parking de la résidence (sa pièce 31),

— une proposition d’achat du bien établie le 11 mai 2022 (sa pièce 32),

— une attestation de M. [D] [M] du 8 juin 2021 précisant qu’il a reçu une lettre de la société Lvad l’informant de la possibilité de se porter acquéreur de l’appartement.

La société Sobâtir n’y est pas mentionnée et aucun de ces documents ne permet d’établir qu’elle a réalisé une opération d’assistance, d’embellissement, de travaux ou de nettoyage concernant ce bien avant sa revente au profit de la société Lvad.

De la même façon, pour le bien situé à [Localité 9] (77), aucune des pièces produites (pièces 36 à 37) ne permet de démontrer une quelconque prestation de la société Sobâtir en vue de la réalisation par la société Lvad d’une opération de marchand de biens, les documents étant afférents au départ du locataire sans qu’il soit possible d’établir le rôle de la société Sobâtir dans cet événement, le dernier document étant un courrier d’un avocat à destination de la société Lvad sans aucune mention du nom de la société appelante.

Aucune pièce n’est versée concernant les autres biens visés au titre des opérations finalisées.

Dans ce contexte, c’est par une juste appréciation des éléments en cause que les premiers juges ont rejeté la demande en paiement de la société Sobâtir au titre de ses honoraires prévus au contrat pour les opérations finalisées à la résiliation du contrat.

Quant aux biens concernant les opérations non encore finalisées à sa connaissance, elle échoue de la même façon à faire la preuve des prestations réalisées.

En effet, la pièce 16 de l’appelante sus évoquée attestant de l’adjudication au profit de la SAS Lvad le 26 janvier 2021 pour un terrain situé à [Localité 3] est insuffisante à faire la preuve de l’intervention de la société Sobâtir dans cette procédure.

Par ailleurs, ses pièces 39 et 40 concernant l’immeuble situé à Meaux (77), [Adresse 3], ne permettent pas de faire un quelconque lien avec la société Sobâtir s’agissant pour la première d’un courrier adressé par la société Lvad le 1er avril 2021 à une SCI locataire des lieux au sujet du paiement des loyers et pour la seconde d’un engagement d’une autre locataire (Mme [Z]) à quitter l’appartement qu’elle occupait à cette adresse, de l’effacement de sa dette locative par M. [X] et de la remise des clés.

La réalisation ou non de la vente de ses biens par la société Lvad est donc sans incidence sur l’issue de sa demande en paiement qui est, en premier lieu, conditionnée par la preuve de la réalité de la prestation réalisée qu’elle échoue à rapporter.

Dans ce contexte, c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté sa demande tendant à la condamnation, sous astreinte, de la société Lvad à lui communiquer l’ensemble des compromis, promesses de vente, actes sous-seing privé ou actes authentiques relatifs aux biens situés à [Localité 3], [Localité 4], [Localité 5] et [Localité 12].

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions soumises à la cour.

La société appelante, qui succombe en son recours, est condamnée aux dépens d’appel. Déboutée de ses prétentions, elle ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais de procédure.

L’équité commande d’allouer à la société intimée une somme, telle que fixée au dispositif, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevable la demande de la société Sobâtir présentée dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 6 février 2026, tendant subsidiairement à la condamnation de la société Lvad à lui payer la somme de 423 242 euros TTC à titre de dommages et intérêts compensant la perte de l’honoraire en raison de la résiliation du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2022';

Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions soumises à la cour';

y ajoutant,

Condamne la société Sobâtir aux dépens d’appel';

Condamne la société Sobâtir à payer à la société Lvad somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

La déboute de sa demande formée à ce titre.

Le greffier La présidente de chambre