COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 78A

Chambre civile 1-6

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 30 AVRIL 2026

N° RG 25/07314 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XSJQ

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE [Localité 1] [E]

Agissant par son syndic la SARL L2CA

C/

[M], [J], [A] [B]

LE TRESOR PUBLIC

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Novembre 2025 par le Juge de l’exécution de [Localité 2]

N° RG : 25/00087

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 30.04.2026

à :

M^e Aude ALEXANDRE de l’AARPI TRIANON AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE GRAND [E] Agissant par son syndic la SARL L2CA dénomination SOUPIZET IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 1], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 530 035 070, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Aude ALEXANDRE de l’AARPI TRIANON AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 598 – N° du dossier 2500061

APPELANTE

****************

Monsieur [M], [J], [A] [B]

né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Assignation à jour fixe signifiée à étude le 09 janvier 2026

LE TRESOR PUBLIC

Agissant par Monsieur le Responsable du Service des Impôts des Particuliers de [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Assignation à jour fixe signifiée à étude le 08 janvier 2026

INTIMÉS DÉFAILLANTS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Mars 2026, Madame Caroline DERYCKERE, conseillère ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sis [Adresse 6] poursuit le recouvrement de sa créance de charges de copropriété en vertu d’une ordonnance d’injonction de payer exécutoire du 30 novembre 2023, signifiée le 9 janvier 2024 et non frappée d’opposition, par la saisie immobilière du bien de M [M] [B] à savoir les lot 317, 606 et 642 de cette résidence cadastrée section [Etablissement 1] n°[Cadastre 1], constitués d’un appartement '2P.C.34" au 3e étage du bâtiment C, une cave, et un box pour le stationnement d’un véhicule, initiée par commandement du 26 mai 2025 signifié au débiteur en personne, publié le 10 juin 2025 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 2] 2ème Bureau, volume 2025 S numéro 80, dénoncé au responsable du SIP de [Localité 7] en qualité de créancier inscrit.

Statuant sur la demande d’orientation de la procédure de saisie immobilière à la suite de l’audience qui s’est tenue après réouverture des débats le 22 octobre 2025, le juge de l’exécution de [Localité 2], par jugement réputé contradictoire (en l’absence du débiteur saisi) du 28 novembre 2025 a :

— fixé la créance du Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sis [Adresse 7] [Localité 8] à 5.404,08 euros arrêtée au 14 avril 2025;

— constaté le caractère disproportionné et abusif de la saisie immobilière ;

— ordonné la mainlevée de la saisie immobilière résultant du commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 26 mai 2025 et publié le l0 juin 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 2] 2 (volume 2025 S numéro 80);

— condamné le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] [Localité 1] [E] sis [Adresse 7] [Localité 9] [Adresse 9] [Localité 7] aux dépens.

Le 10 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sis [Adresse 7] [Localité 8] dûment représenté par son syndic en exercice a interjeté appel du jugement.

Dûment autorisé à cette fin par ordonnance du 17 décembre 2025, l’appelant a assigné à jour fixe pour l’audience du 18 mars 2026, M [B] et le responsable du SIP de [Localité 7] ce dernier en qualité de créancier inscrit, par actes des 8 et 9 janvier 2026 délivrés l’un et l’autre par dépôt à l’étude du commissaire de justice et transmis au greffe par voie électronique respectivement les 19 et 16 janvier 2026.

En parallèle, il a saisi le Premier président à fin de sursis à exécution de la décision par application de l’article R121-22 du code des procédures civiles d’exécution par assignation du 9 janvier 2026.

Aux termes de son assignation à jour fixe et de la requête y annexée valant dernières conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l’appelant demande à la cour de :

— juger le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sis [Adresse 10] [Localité 7] recevable et bien fondé en son appel,

— réformer le jugement [dont il s’agit] en ce qu’il a constaté le caractère disproportionné de la saisie, en a ordonné la mainlevée et condamné le poursuivant aux dépens,

Statuant à nouveau,

— constater l’excès de pouvoir commis par le juge de l’exécution en ce qu’il a relevé d’office le caractère disproportionné de la mesure,

— juger que la saisie immobilière n’est ni disproportionnée ni abusive,

— juger qu’iI n’y a pas lieu à mainlevée de la saisie immobilière résultant du commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 26 mai 2025 et publié le 10 juin 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 2] 2 (volume 2025 S numéro 80),

— ordonner la vente forcée des biens saisis au commandement valant saisie,

— ordonner le renvoi devant le juge de l’exécution à fin de fixation de la date à laquelle il sera procédé à la vente forcée de l’immeuble dont s’agit,

— déterminer les modalités de visites de l’immeuble ,

— désigner Maître [H] [T], membre de la SELAS Fidare, commissaire de justice à [Localité 2], ou tout autre commissaire de justice territorialement compétent pour procéder aux visites, et pour faire établir, le cas échéant, par tout technicien de son choix les diagnostics imposés par la loi.

Les intimés n’ont pas comparu. Ceux-ci n’ayant pas été touché à personne, l’arrêt sera rendu par défaut à leur égard.

A l’issue de l’audience de plaidoirie du 18 mars 2026, le prononcé de l’arrêt a été annoncé au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, pour autant qu’elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et ne répond aux moyens que pour autant qu’ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions. Par ailleurs, les rappels des moyens dans le dispositif ne se confondent pas avec les prétentions qu’ils sont censés soutenir de sorte qu’ils ne seront examinés que dans la limite nécessaire pour statuer sur les prétentions.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu au visa des articles L111-7, L121-2 et L311-5 du code des procédures civiles d’exécution , de l’article 1er du protocole 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et d’un arrêt de la cour d’appel de Paris du 26 juin 2025 dont il a adopté la motivation, que le juge qui statue sur une demande de vente forcée immobilière doit apprécier de manière concrète et au besoin d’office s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre l’atteinte au droit de propriété causée par la mesure de saisie et l’enjeu du litige, notamment le montant de la créance à recouvrer, sous réserve d’avoir mis le moyen aux débats. Puis, se livrant à cette appréciation, il a jugé que la saisie immobilière a été réalisée sur trois lots, à savoir un appartement de deux pièces, une cave et un box pour voiture, pour recouvrer une créance limitée à une somme de 5 404,08 euros, et qu’elle n’apparaissait ni proportionnée ni utile, le coût de la mesure s’avérant plus élevé que le montant de la créance, et que la vente d’un seul lot, à savoir la cave ou le box suffisait à désintéresser le créancier.

L’appelant oppose tout d’abord un excès de pouvoir commis par le juge, la Cour de cassation ayant décidé qu’à défaut d’invitation du débiteur opposant le moyen tiré de la disproportion, le juge n’a pas à procéder d’office à cette recherche, que l’arrêt de la cour d’appel de Paris cité en référence est isolé, et que la solution est logique puisque seul le débiteur est en mesure de justifier de ses éléments patrimoniaux permettant d’éviter l’exécution forcée ou la vente de l’immeuble, cette preuve étant impossible pour le créancier.

Sur le fond, le Syndicat des copropriétaires critique la motivation du jugement qui en aucun cas ne permet selon lui de conclure au caractère inutile ou abusif de la saisie. Il rappelle que le créancier a le libre choix des mesures propres à assurer l’exécution de sa créance; que celle-ci est certaine et exigible, que la valeur du bien saisi n’est pas un critère du caractère prétendument disproportionné de la saisie; qu’une procédure de saisie-vente a été infructueuse les biens meubles du débiteur étant dépourvus de toute valeur; que deux saisies-attribution ont également échoué; qu’enfin la position du juge est en totale opposition avec la réalité du marché immobilier relativement à la valeur d’une cave ou d’un box de parking à [Localité 7]. Il observe que les frais de saisie étant à la charge de l’acquéreur en sus du prix d’adjudication, sur une mise à prix permettant de désintéresser le créancier, aucun amateur n’acquerra ce type de bien pour 16 000 euros frais compris; que dans les cas où de telles ventes ont été tentées à la barre du tribunal de Versailles, c’est le créancier qui a été déclaré adjudicataire à défaut d’enchères, en conservant les frais, soit si c’était le cas en l’espèce, au préjudice des autres copropriétaires qui se trouveraient doublement pénalisés. Il conclut que la mesure n’excède pas ce qui est nécessaire pour obtenir le paiement de la dette.

Il doit être rappelé que selon l’article L111-7 du code des procédures civiles d’exécution le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution de sa créance, cette exécution ne pouvant excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

En application de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Le contrôle effectué par le juge de l’exécution en application de ce texte tend à vérifier, notamment, que le créancier poursuivant justifie, conformément à l’article L. 311-2 du même code, d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible lui permettant de procéder à une saisie immobilière. Le juge a toujours la faculté de rechercher d’office si une fraude aux droits du débiteur ou des autres créanciers est caractérisée à l’encontre du créancier poursuivant, et dans l’affirmative, il est alors tenu de prononcer la nullité du commandement. En outre, sur la contestation du débiteur qui invoquerait un abus de droit, le juge, s’il l’estime constitué, doit ordonner la mainlevée de la saisie sur le fondement de l’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution ( Avis civ 2e, 20 novembre 2025, n°25-70.011). C’est ainsi au débiteur, qui poursuit la mainlevée d’une saisie immobilière, qu’il appartient d’établir, conformément aux règles de preuve découlant de l’article 1353 du code civil, que la mesure excède ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. Il en ressort que le juge ne peut procéder d’office à ce contrôle de proportionnalité, dès lors qu’il ne dispose pas des éléments à mettre en balance pour apprécier les droits et intérêts des parties.

Or, le contrôle de proportionnalité ne peut se résumer à une comparaison entre le montant de la créance et la valeur du bien saisi.

Si le débiteur saisi n’a pas comparu à l’audience d’orientation, l’office du juge dans sa mission de contrôle du titre exécutoire et du caractère liquide et exigible de la créance, peut aller jusqu’à rechercher si une fraude aux droits du débiteur a été commise par le poursuivant. Mais en l’espèce, même si la décision dont l’exécution est poursuivie a été obtenue aux termes d’une procédure non contradictoire, le débiteur à qui l’ordonnance a été signifiée a eu la faculté de contester cette décision et son délai est désormais expiré. En outre, il a été régulièrement assigné à l’audience d’orientation par acte du 8 juillet 2025 et s’est vu offrir des garanties procédurales suffisantes pour faire valoir les moyens de droit et de fait qu’il pouvait estimer devoir opposer au créancier poursuivant. L’assignation a été déposée à l’étude du commissaire de justice après vérification de la réalité de l’adresse et M [B] a reçu un avis de passage dans sa boîte aux lettres l’invitant à retirer l’original de l’acte au plus vite ainsi que par courrier, une copie de l’acte qui l’alerte clairement sur les enjeux de l’audience et l’avertit en termes compréhensibles qu’hormis la vente amiable qui peut être demandée sans assistance d’un avocat, toute contestation ou demande incidente doit à peine d’irrecevabilité être présentée par conclusions rédigées par un avocat au barreau de Versailles déposées au greffe du juge de l’exécution au plus tard lors de l’audience.

Le créancier justifie d’une créance certaine liquide et exigible, au titre de charges de copropriétés que le débiteur n’a pas régularisées. Il démontre qu’une procédure de saisie-vente à laquelle M [B] a tenté de faire obstruction a révélé qu’aucun des biens saisissables meublant l’appartement ne présente une valeur suffisante, et que deux mesures de saisie-attribution pratiquées sur ses comptes bancaires se sont avérées infructueuses, de sorte que la saisie immobilière portant sur le seul élément de patrimoine valorisé du débiteur n’est pas inutile.

En l’état de ces éléments objectifs, aucune fraude aux droits du débiteur n’est en l’espèce caractérisée, et le premier juge ne pouvait pas comme il l’a fait, alors que le débiteur n’a pas comparu, relever d’office une disproportion de la mesure à l’enjeu du litige en se référant au surplus à des critères impropres à l’établir, étant observé sur la motivation relative à la saisie simultanée de plusieurs lots, que c’est au débiteur qu’il aurait appartenu de démontrer que l’un d’eux, à supposer qu’il puisse être vendu séparément de l’appartement dont il constitue l’accessoire, aurait une valeur économique sur le marché immobilier local suffisante pour trouver preneur en dépit des frais de saisie à assumer en plus du prix, et désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits, et ce, à l’appui d’une demande de cantonnement. Le poursuivant démontre de son côté, documentation à l’appui, que tel n’est pas le cas sur le ressort du tribunal judiciaire de Versailles.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a constaté le caractère disproportionné de la saisie et en a ordonné la mainlevée et condamné le poursuivant aux dépens.

Sur l’orientation de la saisie

Le juge de l’exécution n’ayant pas été saisi d’une demande de vente amiable lors de l’audience d’orientation , la cour ne peut qu’ordonner la vente forcée du bien saisi, et ce, conformément au cahier des conditions de vente, le poursuivant étant renvoyé devant le juge chargé des saisies immobilières pour fixer la date et les modalités de celle-ci.

Les dépens de première instance et d’appel seront traités en frais taxables et taxés par le juge préalablement aux opérations d’adjudication.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par décision rendue par défaut,

INFIRME le jugement rendu le 28 novembre 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles, en ce qu’il a constaté le caractère disproportionné de la saisie et en a ordonné la mainlevée et condamné le poursuivant aux dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Ordonne la vente forcée des biens immobiliers visés au commandement du26 mai 2025 publié le 10 juin 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 2] 2 (volume 2025 S numéro 80) tels que désignés et sur la mise à prix figurant au cahier des conditions de vente déposé au greffe du juge de l’exécution de [Localité 2] le 10 juillet 2025 ;

Invite le créancier poursuivant à saisir à nouveau le juge de l’exécution de [Localité 2] aux fins de fixation des date et heure de l’audience d’adjudication, de détermination des modalités préalables aux enchères, et de désignation des auxiliaires chargés d’y concourir conformément à la loi ;

Rappelle que le présent arrêt devra être mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière dont il s’agit ;

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront traités en frais taxables et taxés par le juge préalablement aux opérations d’adjudication.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente