5^e Chambre

ARRÊT N°75

R.G : 10/06752

Société IZIMMO SA

C/

M. D E X

M^me Z A épouse X

Société ALLIANZ IARD VENANT AUX DROITS DE LA SA AGF IART

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 FEVRIER 2012

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président,

Madame Agnès LAFAY, Conseiller,

Madame B LE FRANCOIS, Conseiller,

GREFFIER :

B C, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Décembre 2011

devant Madame Marie-Gabrielle LAURENT et Madame LE FRANCOIS, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, à l’audience publique du 15 Février 2012, date indiquée à l’issue des débats.

****

APPELANTE :

Société IZIMMO SA venant aux droits de LE COMPTOIR IMMOBILIER

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP SCP BAZILLE Jean-Jacques, Avoué

Rep/assistant : M^e Philippe L’HOSTIS, Plaidant (avocat au barreau de BREST)

INTIMÉS :

Monsieur D E X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP KERJEAN – BATTET TANNIOU, Plaidant (avocats au barreau de BREST)

Rep/assistant : la SCP SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Avoués

Madame Z A épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP KERJEAN – BATTET TANNIOU, Plaidant (avocats au barreau de BREST)

Rep/assistant : la SCP SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Avoués

Société ALLIANZ IARD VENANT AUX DROITS DE LA SA AGF IART

XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la ASS GLOAGUEN & PHILY, Plaidant (avocats au barreau de BREST)

Rep/assistant : M^e Regine DE-MONCUIT-ST-HILAIRE, Avoués

*****************

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2004, les époux D-E X et Z A ont signé par l’intermédiaire de la société Le comptoir immobilier devenue société Izimmo un contrat préliminaire de vente d’immeuble à construire portant sur l’acquisition d’un appartement, d’une cave et d’un casier à ski dans une résidence de montagne à Saint Etienne en Dévoluy.

Par acte du même jour, ils ont donné ce logement à bail à la société Transmontagne résidences à compter de sa livraison et pour une durée expirant le 30 juin suivant la date du dixième anniversaire du bail, soit le 30 juin 2016.

Pour financer totalement cette acquisition, les époux X ont souscrit auprès de la Société générale un prêt de 90 000 euros.

L’acte authentique d’achat a été signé le 22 mars 2005.

A la suite du placement de la société Transmontagne résidences en redressement puis en liquidation judiciaires par jugements des 10 juillet et 16 octobre 2007, certains loyers sont demeurés impayés, les époux X ont dû s’acquitter des charges de copropriété et percevoir un loyer minoré.

Ils se sont vainement adressé à la société Le comptoir immobilier pour obtenir réparation du préjudice financier subi, estimant la responsabilité de cette dernière engagée.

La société Le comptoir immobilier ayant déclaré le sinistre auprès de sa compagnie d’assurance, la société AGF IART aux droits et obligations de laquelle vient la société Allianz IARD, cette dernière, par lettre du 10 décembre 2008, a transmis aux époux X une offre d’indemnisation de leur préjudice à hauteur de la somme de 23 283 €, offre acceptée par ces derniers le 19 décembre 2008.

Puis, par courrier du 20 janvier 2009, la société AGF IART a indiqué qu’elle allait recueillir l’accord de son assuré et le 06 février 2009, a indiqué qu’elle ne donnait pas suite aux pourparlers d’indemnisation des époux X.

Faisant valoir qu’ils avaient accepté l’offre le 19 décembre 2008 et qu’une transaction était donc intervenue, les époux X ont demandé l’indemnisation de leur préjudice.

Par jugement du 8 septembre 2010 assorti de l’exécution provisoire le tribunal de grande instance de Brest a condamné in solidum la société Le comptoir immobilier et son assureur à payer aux époux X les sommes de 24 505 euros au titre de leur préjudice financier et de 2 500 euros au titre de leur préjudice moral.

Pour se déterminer ainsi le premier juge a dit que, si le courrier du 10 décembre 2008 de la société AGF vaut offre précise, complète et dénuée de toute ambiguïté d’indemniser les époux X, cette offre a été acceptée le 19 décembre suivant sous réserve de paiement avant le 15 janvier 2009, élément essentiel de l’acceptation sur lequel l’assureur ne s’était pas prononcé de sorte qu’il pouvait soumettre l’offre à l’acceptation de son assuré puis la rétracter. Il n’a donc pas retenu l’existence d’une transaction.

Il a en revanche estimé que la société Le comptoir immobilier, agence immobilière spécialisée dans l’immobilier de placement, seul interlocuteur des époux X, a manqué à son devoir d’information et de conseil en n’explicitant pas le terme 'garanti’ utilisé dans des plaquettes publicitaires de nature à induire en erreur ses cocontractants.

La société Izimmo a fait appel de cette décision.

Elle soutient en premier lieu qu’elle n’a aucun lien contractuel avec les époux X étant seulement le mandataire du vendeur, émanation de la société Selectys.

Elle fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute ni publicité mensongère en présentant une plaquette commerciale qui précise que les loyers sont garantis par un bail minimum de 9 ans alors qu’à l’époque l’exploitant d’une résidence de tourisme pouvait donner congé à l’expiration de chaque période triennale ; que le risque de défaillance du preneur n’était pas exclu puisque le bail comportait une clause résolutoire en cas de défaut de paiement des loyers ; que cependant une telle défaillance n’était nullement prévisible en 2004 compte tenu de l’importance de la société Transmontagne, acteur majeur de la gestion des résidences de tourisme de montagne en France.

Subsidiairement elle expose qu’elle ne saurait être garante de la faillite de Transmontagne résidences ni de la décision de souscrire un bail avec une autre société ; que, compte tenu de la surface financière du preneur, dûment avisés des risques, les époux X auraient néanmoins contracté.

Enfin à supposer qu’il y ait eu transaction entre les époux X et son assureur, elle fait valoir qu’elle n’y a pas participé et n’a donné aucun mandat en ce sens de sorte qu’elle lui est inopposable.

La société Allianz IARD conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il n’a pas retenu un accord transactionnel.

Elle fait appel incident et expose que le contrat d’assurance non obligatoire de responsabilité civile professionnelle prévoit une franchise de 15 250 euros.

Les époux X soutiennent que leur action contre Le comptoir immobilier est recevable puisque cette société a été leur seul interlocuteur et qu’ils sont en droit de rechercher sa responsabilité.

Ils exposent que les seules informations qui leur ont été données sont celles contenues dans les plaquettes publicitaires sans que jamais leur attention ait été attirée sur le risque pouvant être lié à une défaillance du preneur à bail commercial, la sécurité de leur investissement leur ayant été assurée.

Ils soulignent que Le comptoir immobilier a par la suite modifié son site internet et sa plaquette commerciale en supprimant la référence à un loyer garanti et net de charge.

Ils concluent à la confirmation en ce que le jugement a retenu la faute de l’intermédiaire.

Ils font valoir que le placement financier dit loi Demessine est destiné à des personnes n’ayant pas de gros revenus et que leur préjudice ne saurait être estimé en terme de perte de chance ; qu’après la faillite de la société Transmontagne ils ont dû faire choix d’un repreneur qui offrait des loyers inférieurs et ne prenait pas à son compte les charges de copropriété.

Ils concluent à la confirmation sur le préjudice financier et demandent la somme de 30 000 euros pour leur préjudice moral.

Subsidiairement ils estiment qu’il y a eu transaction, le délai de paiement demandé étant en adéquation avec l’offre de paiement de la différence de loyer à la fin de l’année 2008.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties la cour renvoie au jugement attaqué et aux dernières écritures déposées le 20 janvier 2011 pour l’appelante, le 12 mai 2011 pour la société Allianz IARD et le 23 novembre 2011 pour les époux X.

SUR CE

Considérant que les époux X ne fondent pas leur demande sur la responsabilité contractuelle mais sur la responsabilité extra contractuelle ; qu’il importe donc peu que la société Izimmo soit le mandataire du vendeur dès lors qu’elle a été le seul interlocuteur des acquéreurs ;

Considérant que le premier juge a exactement énoncé que Le comptoir immobilier, agence immobilière spécialisée dans l’immobilier de placement, est tenu à l’égard de ses clients d’un devoir d’information et de conseil portant sur les caractéristiques des placements proposés et les choix à effectuer ;

Qu’au chapitre 'Garanties’ de la plaquette publicitaire remise aux époux X il est notamment indiqué que, 'dès réception de votre bien, votre loyer est garanti par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d’occupation de la résidence’ et que 'vous percevez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction’ ;

Que c’est à raison que le premier juge a dit que le terme 'garanti’ dans son sens usuel est dit de quelque chose dont la certitude de la réalisation est incontestable ;

Qu’il s’agissait pour les époux X, investisseurs non avertis, d’une caractéristique essentielle de l’opération de placement financier, étant ajouté que l’achat était entièrement financé par un emprunt que la perception des loyers servait à rembourser ;

Que ce terme n’a pas été explicité par Le comptoir immobilier, notamment en ce sens que le preneur à bail ne pouvait résilier le bail à la fin d’une période triennale ;

Que la mention dans le bail d’une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers n’a pu alerter les acquéreurs sur les risques encourus en cas de déconfiture du preneur ;

Que le premier juge a exactement observé que les plaquettes publicitaires éditées en 2008 ne portent plus la mention loyers garantis ;

Que le premier juge a exactement dit que Le comptoir immobilier a manqué à son devoir d’information et a utilisé des documents publicitaires de nature à induire en erreur ses cocontractants ;

Considérant que le préjudice des époux X ne saurait se résoudre en une perte de chance dès lors que la sécurité de l’opération est essentielle dans un placement de ce genre et qu’ils n’achetaient pas pour profiter d’un appartement en montagne, ce qui ne pouvait se réaliser qu’après neuf années ;

Qu’il ne saurait non plus être limité aux pertes de loyers et charges jusqu’à ce que les divers propriétaires négocient le bail avec le repreneur de Transmontagne qui n’avait pas repris les baux ;

Que c’est à juste titre que le premier juge a alloué la somme de 24 505 euros ;

Considérant que les tracas et démarches de toutes natures ont été justement indemnisés par la somme de 2 500 euros ;

Considérant que c’est à raison que la société Allianz IARD revendique une franchise de 15 250 euros qui peut être opposée aux époux X dès lors que l’assurance de responsabilité civile professionnelle ne constitue pas une assurance obligatoire ;

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement en audience publique,

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné la société Le comptoir immobilier aux droits et obligations de laquelle vient la société Izimmo à payer aux époux X les sommes de 24 505 et 2 500 euros et en ce qu’il l’a condamnée in solidum aux dépens avec son assureur.

Infirme partiellement le jugement.

Dit que la société Allianz IARD venant aux droits et obligations de la société AGF IART sera tenue in solidum avec son assurée envers les époux X à hauteur de 11 755 euros.

Vu l’article 700 du code de procédure civile condamne la société Izimmo à payer aux époux D-E X et Z A la somme de 3 500 euros à titre d’indemnité de procédure de première instance et d’appel.

Déboute les autres parties de leur demande de ce chef.

Condamne in solidum la société Izimmo et la société Allianz IARD aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT