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30/11/2015

ARRÊT N°556

N°RG: 14/01056

XXX

Décision déférée du 18 Décembre 2013 – Tribunal de Grande Instance d’A -

M^me AC-AD

SA Z

C/

P X

R S épouse X

H F

SAS AE AF CONSULTANTS

SCP FREDERIQUE B – L G- N C

SARL LES JARDINS DU MOULIN

SAS SYNERGI-I

XXX

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TRENTE NOVEMBRE DEUX MILLE QUINZE

***

APPELANTE

SA Z

XXX

XXX

Représentée par M^e L THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur P X

27 Rue AH Delemme

XXX

Représenté par M^e Kwasigan AGBA, avocat au barreau de TOULOUSE

Assisté de M^e Edward APAZA PINO, avocat au barreau de PARIS

Madame R S épouse X

27 rue AH Delemme

XXX

Représentée par M^e Kwasigan AGBA, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Edward APAZA PINO, avocat au barreau de PARIS

Maître H F

XXX

XXX

sans avocat constitué

SAS AE AF CONSULTANTS

XXX

XXX

sans avocat constitué

SCP FREDERIQUE B – L G- N C agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social.

XXX

11100 Y

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e H LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL LES JARDINS DU MOULIN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

81000 A

Représentée par M^e Emmanuelle DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Michel ALBAREDE de la SCP ALBAREDE ET ASSOCIES, avocat au barreau d’A

SAS SYNERGI-I prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Robert RIVES, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Patricia LE TOUARIN LAILLET, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 7 Septembre 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

D. FORCADE, président

C. STRAUDO, conseiller

C. MULLER, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE- DURAND

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par D. FORCADE, président, et par J. BARBANCE- DURAND, greffier de chambre.

*********

En 2006, la SAS AE AF AG (MLNC) a commercialisé un programme de 87 logements dénommé « Le Village des Trois Vallées du Tarn », réalisé par la SARL LES JARDINS DU MOULIN, promoteur vendeur, créée en 2003 par la SARL DES COTEAUX et par la société MLN MANAGEMENT ;

Le projet, situé en zone de revitalisation rurale, consistait , au travers de deux résidences, en l’acquisition d’appartements en l’état futur d’achèvement ouvrant droit à défiscalisation dans le cadre de la loi DEMESSINE ou bien sous le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel ;

Après avoir conclu un contrat de réservation le 20 janvier 2006, les époux S-X , démarchés par la société SAS SYNERG-I, ont acquis, suivant acte authentique du 22 septembre 2006 au rapport de Maître V W , notaire à Y, en participation avec M^e PASSABOSC, de la SARL LES JARDINS DU MOULIN un appartement de type 2 avec parking extérieur pour un prix de 118 194 € financé à l’aide d’un emprunt souscrit auprès de la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE;

Une convention commerciale en vue de l’exploitation des résidences a été conclue le 20 décembre 2006 entre la SARL LES JARDINS DU MOULIN et LA SOCIÉTÉ FINANCIÈRE SPORT ET LOISIR (FSL) avec faculté de substitution au profit de sa filiale, la société E ;

Par acte du 30 janvier 2008, les époux S-X ont donné les biens acquis à bail commercial, moyennant un loyer annuel de 3840 € hors-taxes, à la société FSL qui a transféré ses droits à sa filiale, la société E ;

Une procédure de sauvegarde a été ouverte au profit de la société FSL par jugement du 5 novembre 2008 et l’administrateur, Maître D, a résilié les baux commerciaux conclus avec tous les copropriétaires à compter 15 décembre 2008 ;

Suivant protocole d’accord du 24 mars 2009, les époux S-X ont transigé avec l’exploitant et choisi de se faire régler comptant, pour solde de tous comptes, une somme de 1040,93 euros au titre de l’arriéré des loyers ;

Un nouveau bail a été signé avec la SARL TREBAS EXPLOITATION garantissant un loyer fixe de 60'000 € au minimum pour l’ensemble de la résidence à compter du 25 avril 2010 et un loyer variable correspondant à 50 % du chiffre d’affaires net réalisé et encaissé par l’activité « hébergement »;

Se plaignant de n’avoir jamais perçu l’intégralité des loyers initialement prévus et de l’absence de compte séquestre destiné à les garantir, les époux S-X ont assigné la SCP B- G- C U ET ASSOCIES, venant aux droits de Maître AH V W, la SAS AE AF AG (MLNC), la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE, la compagnie ASSURANCE GÉNÉRALE DE FRANCE, assureur de la MLNC, la SARL LES JARDINS DU MOULIN et la SAS SYNERG-I ;

Par la suite, les époux S-X ont appelé en cause Maître F , en qualité de mandataire liquidateur de la SAS AE AF AG placée en liquidation judiciaire simplifiée le 14 décembre 2011 ;

Par ordonnance du 26 janvier 2011, le juge de la mise en état a constaté, par l’effet du désistement, l’extinction de l’instance à l’égard de la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE ;

Par jugement du 18 décembre 2013, le tribunal de grande instance d’A a dit n’y avoir lieu à constater le désistement, déclaré irrecevables les demandes présentées par les époux S-X contre la SAS AE AF AG, dit que la SARL LES JARDINS DU MOULIN, la SAS SYNERG-I et la SAS AE AF AG ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information des acquéreurs, dit que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une réticence dolosive, débouté la compagnie Z, venant aux droits de la compagnie ASSURANCE GÉNÉRALE DE FRANCE, de sa demande de mise hors de cause et dit qu’elle ne peut opposer aucune exclusion de garantie, condamné in solidum la SARL LES JARDINS DU MOULIN, la la SAS SYNERG-I et la compagnie Z à verser aux époux S-X les sommes de 15'000 € en réparation de la perte de chance, de 1000 € en réparation de leur préjudice moral et de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté le surplus des demandes, mis hors de cause la SCP B- G- C mais rejeté ses demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive et d’indemnisation de ses frais irrépétibles, condamné in solidum la SARL LES JARDINS DU MOULIN et la compagnie Z aux dépens ;

Par déclaration du 25 février 2014, la SA Z a relevé appel de ce jugement à l’encontre des époux S-X , de la SCP B- G- C U ET ASSOCIES , de la SAS AE AF AG (MLNC), de la SARL LES JARDINS DU MOULIN , de la SAS SYNERG-I et de Maître F ;

Par ordonnance du 4 juin 2015, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions déposées et signifiées par les époux S-X le 23 février 2015 ;

Par conclusions du 19 février 2015, la SA Z demande à la cour de réformer le jugement déféré, de débouter les époux S-X de leur action directe à son encontre et de rejeter leurs demandes à l’égard de la société SAS MLNC, de déclarer la SARL LES JARDINS DU MOULIN irrecevable en ses demandes nouvelles et, subsidiairement, de rejeter ses demandes, enfin de condamner les demandeurs aux entiers dépens et à lui verser une somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par conclusions du 8 juillet 2014, la SCP B-G-C U ET ASSOCIES demande à la cour, à titre principal, de la mettre hors de cause, à titre subsidiaire, de rejeter les demandes des époux S-X , en toute hypothèse, de condamner les époux S-X à lui verser une somme de 7000 € HT pour abus de procédure et la somme de 5000 € HT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens ;

Par conclusions du 10 février 2015, la SARL LES JARDINS DU MOULIN, formant appel incident, demande à la cour de réformer le jugement déféré, de débouter les époux S-X de leurs demandes, de les condamner à lui verser une somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens, à titre subsidiaire, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité in solidum de la SAS SYNERG-I et de la SA Z;

Par conclusions du 6 février 2015, la SAS SYNERG-I demande à la cour, formant appel incident, de réformer le jugement déféré, de prononcer sa mise hors de cause, et de condamner les époux S-X, aux dépens de première instance et d’appel ;

La SAS MLNC n’a pas constitué avocat ;

M^e F n’a pas constitué avocat ;

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 28 août 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu que les conclusions des époux J K ayant été déclarées irrecevables, les pièces qu’ils ont produites devant la cour doivent être écartées des débats ;

Attendu qu’ aucune des parties ne fait grief au premier juge d’avoir dénaturé les termes de la plaquette publicitaire de présentation du projet dont il a fait une analyse pertinente en détaillant notamment les modalités de ce projet médical par le rappel de la description des moyens humains à mettre en oeuvre en vue de la coordination des soins, des moyens matériels tels que les locaux adaptés et les outils informatiques nécessaires, des principales pathologies potentiellement accueillies dans la structure et du descriptif de la prise en charge par médecin coordonnateur ; qu’il en a justement déduit que la commercialisation avait été axée doublement sur les avantages fiscaux du placement locatif et sur l’existence de la coordination médicale novatrice, à la charge de l’exploitant, dont le caractère détaillé induisait un projet suffisamment avancé qui était de nature à attirer et sécuriser les clients potentiels porteurs de pathologies chroniques donnant ainsi à la résidence un caractère original en rappelant que cette publicité avait largement débordé les simples termes de la plaquette publicitaire et avait fait l’objet d’une diffusion dans la presse ;

Attendu que les dispositions du jugement déféré ayant rejeté les demandes fondées sur le dol ne sont pas critiquées ;

Attendu que le jugement déféré a à juste titre relevé que ni le contrat de réservation, ni l’acte authentique de vente en état futur d’achèvement ni le bail commercial ne comportait de mentions reprenant l’existence du projet d’accompagnement médical figurant sur les brochures publicitaires, elles-mêmes dépourvues de caractère contractuel, et que la seule mention d’un local destiné au bureau du médecin avec sa salle de consultation figurant dans la description du lot 89 du règlement de copropriété n’était pas de nature à caractériser un engagement du constructeur à mettre en place lui-même un tel projet;

Attendu que le tribunal a à bon droit retenu que la SARL LES JARDINS DU MOULIN était, en sa qualité de promoteur vendeur, tenue de délivrer à l’acquéreur, dès la conclusion du contrat préliminaire de réservation, une information suffisante de nature à l’éclairer sur l’utilité et le bien-fondé de son investissement surtout s’agissant d’un produit nouveau ; que même si la SARL LES JARDINS DU MOULIN ne se trouvait pas à l’origine des documents publicitaires diffusés, qui ont été élaborés par son mandataire commercialisateur, la SAS MLNC, elle n’a pas contesté avoir bénéficié de cette commercialisation axée sur les avantages fiscaux du placement locatif mais également sur l’existence d’une coordination médicale novatrice ;

Attendu, cependant, que la SARL LES JARDINS DU MOULIN, qui a conclu le 20 décembre 2006 une convention commerciale avec la société FINANCIÈRE SPORT ET LOISIR (FSL) avec faculté de substitution au profit de sa filiale, la société E, n’a nullement mis expressément à la charge de celle-ci l’obligation de concrétiser le projet annoncé aux acquéreurs qui n’ont pas été informés de cette carence qui était de nature à peser sur leur décision d’acquérir le bien au prix fixé, alors qu’ils n’ont eu connaissance des obligations du preneur exploitant, qui n’étaient que celles afférentes à une résidence de tourisme classique sans orientation spécifique telle que l’accompagnement médical, que lors de la signature ultérieure du bail commercial indispensable à la défiscalisation de l’opération ;

Que, dans ces conditions, contrairement à ce qu’elle soutient, la SARL LES JARDINS DU MOULIN a manqué à son obligation de fournir aux acquéreurs les informations suffisantes pour leur permettre, avant de s’engager, de mesurer le risque de non réalisation du projet d’accompagnement médical détaillé dans l’annonce en l’absence d’identification claire de l’intervenant à l’opération sur lequel pesait l’obligation d’assurer la coordination médicale présentée dans la plaquette publicitaire ;

Que le tribunal a également à bon droit retenu, au titre d’un simple manquement à l’obligation d’information, l’imprécision concernant la nature, l’affectation et la durée du compte séquestre mentionné au titre du bail sécurisé, dont il a par ailleurs constaté qu’il avait effectivement fonctionné ;

Attendu en conséquence que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SARL LES JARDINS DU MOULIN à raison de manquements à l’obligation d’information pesant sur elle;

Attendu que l’obligation précontractuelle d’information des acquéreurs pèse également sur le mandataire commercialisateur du promoteur vendeur et que les manquements retenus engagent également la responsabilité délictuelle de la SAS MLNC envers ces acquéreurs ;

Attendu en conséquence que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SAS MLNC à ce titre;

Attendu, toutefois, que l’irrecevabilité des demandes dirigées à l’encontre de la SAS MLNC placée en liquidation judiciaire simplifiée le 14 décembre 2011 sera confirmée;

Mais attendu que les acquéreurs sont recevables à exercer contre la SA Z l’action directe en application de l’article L. 124 -3 du code des assurances ;

Attendu que la SA Z demande à la cour de constater qu’elle garantit la responsabilité civile de la SAS MLNC dans le cadre d’un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle des administrateurs de biens et agents immobiliers limité à l’activité d’intermédiaire immobilier au sens de la loi du 2 janvier 1970 et fait valoir que la SAS MLNC est intervenue en qualité d’audit et de conseil d’optimisation fiscale, financière et patrimoniale, et qu’à ce titre sa garantie ne lui est pas acquise ;

Attendu que le contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle des administrateurs de biens et agents immobiliers garantissant la SAS MLNC dispose que les activités de l’assuré susceptible de bénéficier de la garantie sont celles qui sont visées par la loi N° 70 – 9 du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, et notamment les transactions sur immeubles et fonds de commerce, la gestion immobilière et de syndics de copropriété ainsi que les activités en rapport avec ces activités principales, à l’exclusion cependant des activités suivantes : promoteur, constructeur, réalisation, fabricant, marchand de bien, avocat, expert-comptable, notaire ;

Attendu que les dispositions de la loi N° 70 – 9 du 2 janvier 1970 et du décret N° 72 – 678 du 20 juillet 1972 s’appliquent aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à une opération prévue par l’article 1° de cette loi et chargées d’un mandat consistant en la recherche de clients et la négociation, ou en l’une de ces missions seulement ;

Attendu que la SA Z n’ établit pas que la SAS MLNC aurait , en l’espèce, exercé l’une des activités exclues par le contrat ; que cette société, qui n’était pas rémunérée par les acquéreurs dont elle n’était pas le conseil en gestion de patrimoine, a bien exercé, en vue de la commercialisation du programme immobilier, l’activité principale garantie, concrétisée par la conclusion de ventes immobilières, fût-ce par l’intermédiaire de mandataires indépendants dont l’intervention habituelle en la matière n’est pas prohibée par la police ni de nature à modifier la garantie due par l’assureur du mandant, ce, quelles qu’aient été les modalités effectives par lesquelles s’est exercée cette activité, en sorte que les moyens tirés de l’irrégularité du mandat donné à l’agent immobilier par le promoteur vendeur sont inopérants ; qu’ enfin, la SA Z ne saurait se prévaloir d’une faute intentionnelle ou dolosive commise par son assurée que la cour n’a pas retenue à la charge de celle-ci ;

Que c’est dès lors à bon droit que le premier juge a décidé que la SA Z devait garantir les acquéreurs des conséquences des manquements à ses obligations retenus à l’encontre de la SAS MLNC comme ayant été commis dans l’exercice de son activité professionnelle faisant l’objet du contrat d’assurance ;

Attendu que la SARL LES JARDINS DU MOULIN qui a été condamnée par le tribunal à indemniser les acquéreurs, ne sollicite pas pour la première fois en cause d’appel la garantie de la SA Z, comme le soutient celle-ci, mais se borne à demander, à titre subsidiaire, la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la compagnie Z et du commercialisateur ; qu’une telle demande est recevable ;

Attendu que la SAS SYNERG-I a produit un extrait du registre du commerce dont il résulte qu’elle exerce l’activité de « sélection, audit, commercialisation de supports immobiliers à vocation patrimoniale pour les comptes de tiers institutionnels ou privés, conseil pour les affaires et la gestion» ;

Attendu qu’ une convention de partenariat a été conclue le 6 septembre 2004 aux termes duquel la SAS SYNERG-I s’est vue confier par la société MLNC, à titre non exclusif, le mandat de diffuser les produits d’investissement de cette dernière et de commercialiser auprès des sociétés de conseil en gestion de patrimoine les programmes d’investissement pour lesquels la société MLNC est elle-même titulaire d’un mandat de vente ; que, pour chaque programme d’investissement, un avenant à ce contrat cadre devait être signé entre les parties, ce qui fut fait le 20 janvier 2006, s’ agissant de la distribution du produit d’investissement dans les résidences de TREBAS, moyennant commission de 8 % hors taxe sur le prix de vente hors taxes de l’immobilier sur chaque lot vendu ;

Attendu que si la SAS SYNERGI soutient que dans le cadre de ce mandat de présentation des produits, elle n’a contracté aucune obligation au titre de la réalisation des engagements souscrits, la convention de partenariat conclue avec la société MLNC, qui la rémunérait, était inopposable aux acquéreurs et ne pouvait faire obstacle à son obligation de recueillir les informations essentielles sur le produit commercialisé en vue de s’assurer de l’effectivité de son caractère contractuel à l’égard de l’exploitant et au profit des acquéreurs, a fortiori s’agissant d’un concept nouveau constitué par le projet d’accompagnement médical à destination des futurs locataires de la résidence; qu’elle a ainsi manqué à l’ obligation précontractuelle d’information des acquéreurs pesant sur les professionnels que sont le promoteur vendeur et son mandataire commercial ainsi que sur le mandataire de celui-ci et en conséquence engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de ces acquéreurs ;

Attendu en conséquence que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SAS SYNERG-I à ce titre;

Attendu que le jugement déféré n’est pas critiqué en ce qu’il a mis hors de cause la SCP B- G- C U ET ASSOCIE, venant aux droits de Maître AH V W et qu’il sera confirmé de ce chef ; que c’est également à bon droit que le premier juge a rejeté sa demande de dommages et intérêts en l’absence de preuve d’un abus de droit au regard de la complexité des relations existant entre les parties ainsi que sa demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles;

Attendu que le jugement déféré n’est pas critiqué en ce qu’il a rejeté les demandes d’indemnisation des préjudices invoqués autres que le préjudice moral et celui résultant de la perte de chance qui doit être mesurée à la probabilité de la chance perdue par eux de ne pas conclure la vente litigieuse ;

Qu’ au regard des éléments produits devant la cour, l’indemnisation de cette perte de chance sera ramenée à la somme de 8 000 € ;

Que le tribunal a fait une exacte appréciation de la réparation du préjudice moral résultant pour les acquéreurs des tracasseries de toute nature engendrées par la nécessité d’un recours en justice ;

Attendu que les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l’ application de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées ;

Attendu que la SA Z versera à la SCP B- G- C U ET ASSOCIE la somme de 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que le surplus des demandes présentées à ce titre sera rejeté ;

Attendu que la SARL LES JARDINS DU MOULIN et la SA Z supporteront les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Ecarte des débats les pièces produites devant la cour par les époux S-X,

Confirme le jugement déféré hormis en ce qu’il a condamné in solidum la SARL LES JARDINS DU MOULIN et la SA Z à verser aux époux S-X la somme de 15000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance ;

Le réformant de ce chef,

Condamne in solidum la SARL LES JARDINS DU MOULIN et la SA Z et à verser aux époux S-X la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance,

Rejette toute autre demande,

Y ajoutant,

Condamne la SA Z à verser à la SCP B- G- C U ET ASSOCIE la somme de 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SARL LES JARDINS DU MOULIN et la SA Z aux dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de ceux des avocats qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT