ARRÊT N°

R.G : 10/01985

XXX

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

26 janvier 2010

Y I

A

C/

V-W

K

SARL D E

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re Chambre B

ARRÊT DU 10 JANVIER 2012

APPELANTS :

Monsieur X AJ AK Q Y I

né le XXX à XXX

XXX

9830 SINT-MARTENS-LATEM (BELGIQUE)

Rep/assistant : la SCP CURAT JARRICOT (avoués à la Cour)

Rep/assistant : la SELARL ROUBAUD-SIMONIN (avocats au barreau de CARPENTRAS)

Madame Z Q A épouse Y I

née le XXX à XXX

XXX

9830 SINT-MARTENS-LATEM (BELGIQUE)

Rep/assistant : la SCP CURAT JARRICOT (avoués à la Cour)

Rep/assistant : la SELARL ROUBAUD-SIMONIN (avocats au barreau de CARPENTRAS)

INTIMÉS :

Monsieur AC V-W

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP MARION GUIZARD PATRICIA SERVAIS (avoués à la Cour)

Rep/assistant : la SCP SIRAT-GILLI (avocats au barreau de PARIS)

Madame J K épouse V-W

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP MARION GUIZARD PATRICIA SERVAIS (avoués à la Cour)

Rep/assistant : la SCP SIRAT-GILLI (avocats au barreau de PARIS)

SARL D E exerçant sous l’enseigne SARL F E

prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP FONTAINE MACALUSO-JULLIEN (avoués à la Cour)

Rep/assistant : M^e Gilles MARTHA (avocat au barreau de MARSEILLE)

INTERVENANTE

XXX

représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP CURAT JARRICOT (avoués à la Cour)

Rep/assistant : la SELARL ROUBAUD-SIMONIN (avocats au barreau de CARPENTRAS)

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 14 Octobre 2011

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Daniel MULLER, Président

M^me Nicole BERTHET, Conseiller

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller

GREFFIER :

M^me Sylvie BERTHIOT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DÉBATS :

à l’audience publique du 10 Novembre 2011, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 Janvier 2012.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Daniel MULLER, Président, publiquement, le 10 Janvier 2012, date indiquée à l’issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.

****

Exposé du litige :

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2006, en présence et avec le concours de la Sarl D E, agent immobilier, M. X Y I et son épouse M^me Z A se sont portés acquéreurs d’une propriété appartenant à M. AC V-W et à son épouse M^me J K, propriété ainsi décrite:

' Sur le territoire de la commune de Bonnieux ( 84480), lieu-dit Fontaure, une propriété comportant plusieurs corps de bâtiments, composée d’une maison ancienne restaurée, avec en rez-de-chaussée: cuisine aménagée équipée coin repas, double salon avec cheminée, une chambre, buanderie; demi-étage: une salle d’eau, une salle de bains; au 1^er étage: trois chambres desservies par deux escaliers. Et anciens corps de ferme à restaurer, piscine et terrain attenant, le tout cadastré sur ladite commune, section C, XXX- 692-694-1783- 1784 et 1787, pour une contenance totale de 2 ha 34 a 34ca environ.'

La vente a été acceptée et consentie moyennant le prix principal de 1.450.000 €, en ce comprise la commission de négociation due à l’agence immobilière F E, d’un montant de 75.000 €, à la charge du vendeur.

M. et M^me Y I ont versé à titre d’acompte sur le prix, la somme de 145.000 €.

Il était prévu que l’acte authentique serait reçu par M^e B C, notaire associé à Gordes et par M^e Rémy Lemaréchal, notaire associé à Paris, au plus tard le 15 décembre 2006.

M. et M^me Y I ont versé le 15 décembre 2006, la somme de 1.392.800 €, somme incluant les frais, droits et émoluments notariés .

L’acte authentique n’a pas été signé à la date prévue et un procès-verbal de difficultés a été établi le 22 août 2007 par M^e B C avec la participation de M^e Rémy Lemaréchal.

Par acte du 21 avril 2008, M. et M^me V-W ont assigné à jour fixe, leurs acquéreurs devant le tribunal de grande instance d’Avignon qui par jugement n° 08/ 1602 du 30 juin 2008 a déclaré que la vente consentie par les époux V-W aux époux Y I, était parfaite et a sursis à statuer sur les demandes de M. et M^me Y I en ordonnant la jonction de ces demandes à l’instance déjà en cours devant le tribunal de grande instance d’Avignon.

L’instance en question avait été mise en oeuvre par M. et M^me Y I, par une assignation délivrée le 25 avril 2008 à M et M^me V-W ainsi qu’à la Sarl D E auxquels M. et M^me Y I reprochaient de leur avoir donné des informations sur le bien ne correspondant pas à la réalité.

Cette instance enregistrée sous le n° 08/ 01597 a abouti à un jugement rendu le 26 janvier 2010 par le tribunal de grande instance d’Avignon.

Le 20 avril 2010, M. et M^me Y I ont relevé appel de ce jugement qui a :

— déclaré recevables en la forme, les demandes formulées par M. et M^me Y I à l’encontre de la Sarl D E ,

— débouté M. et M^me Y I de l’ensemble de leurs prétentions,

— dit n’y avoir lieu à dommages-intérêts,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou de l’autre des parties,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— a condamné M. et M^me Y I aux entiers dépens.

Au terme de leurs conclusions récapitulatives du 18 mai 2011, M. et M^me Y I demandent à la Cour, au visa des articles 1134,1602,1610,1611, 1615,1616,1617,1628, 1382 et suivants du code civil :

— de réformer le jugement rendu,

— de donner acte de l’intervention de la SCI Fontaure,

— de dire et juger que les vendeurs et leur mandataire n’ont pu délivrer la chose conforme à l’objet du contrat, ce qu’ils ne pouvaient ignorer,

— de constater que les acquéreurs ont rempli l’intégralité de leurs obligations et qu’ils ont réglé le prix dès le 15 décembre 2006,

— de dire et juger qu’ils ont été privés de la jouissance de leur immeuble jusqu’en 2008,

— de condamner M. et M^me V-W et la Sarl D E in solidum à réparer le préjudice qui leur a été causé, de fixer ce préjudice à la somme de 300 000€ ,

— de dire et juger que la Sarl D E a manqué à son obligation de conseil et à son devoir de renseignement,

— de constater que les informations données sur la propriété ne correspondaient pas à la réalité,

— de condamner solidairement M. et M^me V-W et la Sarl D E au paiement de la somme de 300 000 € à titre de dommages-intérêts,

— à titre subsidiaire, d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— de condamner solidairement M. et M^me V-W et la Sarl D E au paiement de la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La Sarl D E a conclu le 8 décembre 2010, en demandant à la Cour:

— de constater que le jugement déféré comporte une erreur matérielle en ce que le dispositif de ce jugement n’a pas repris la condamnation des époux Y I au paiement de la somme de 2691 € à titre de dommages-intérêts au profit de la société D E, de rectifier cette erreur matérielle,

— de constater que les époux Y I ne rapportent pas la preuve d’une faute commise par la société D E ni celle d’un préjudice résultant de cette faute,

— de constater que :

l’acte litigieux ne précisait aucune indication de contenance, empêchant ainsi les demandeurs de se prévaloir d’une quelconque erreur en ce sens, ce à quoi ils se sont par ailleurs obligés dans l’acte faisant la loi des parties,

la délivrance d’un certificat de conformité n’est plus exigée depuis les décrets des 5 janvier et 11 mai 2007,

les époux Y I ont expressément accepté de reconnaître la vente parfaite en ayant connaissance que les travaux de restauration qui avaient été effectués, n’avaient pas donné lieu à la délivrance d’un certificat de conformité et que la surface annoncée ne correspondait pas aux autorisations administratives,

le document commercial présentant le bien vendu indiquait très clairement son caractère non contractuel et qu’il était donné à titre indicatif sous réserve de confirmation des informations par les documents administratifs

— de dire et juger que la Sarl D E n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile délictuelle à l’égard des époux Y I,

— de condamner M. et M^me Y I au paiement d’une somme de 2691 € en réparation du préjudice causé, au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens de l’instance,

— à titre subsidiaire, de condamner M. et M^me V-W à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

M. et M^me V-W ont conclu le 2 août 2011:

— au caractère parfait de la vente conclue le 4 octobre 2006 qui ne fait pas mention d’une surface,

— à l’irrecevabilité de la contestation soulevée par M. et M^me Y I, la documentation remise par l’agent immobilier n’étant pas un document contractuel et ne pouvant être invoquée contre le contrat légalement formé,

— de déclarer inapplicables en la cause, les articles 1616 et 1617 du code civil,

— de dire et juger que la non production d’un certificat de conformité pour une construction réhabilitée depuis plus de 10 ans, est inopérante,

— de dire et juger que M. et M^me Y I ont pour but de parvenir à une réduction du prix de la vente qu’ils n’ont pu obtenir dans le cadre des discussions préalables,

— de dire n’y avoir lieu à expertise,

— de confirmer en toutes ses dispositions, la décision entreprise,

— de condamner solidairement M et M^me Y I au paiement de la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Exposé des motifs :

Il convient de recevoir l’intervention à l’instance de la SCI Fontaure qui a été immatriculée le 13 avril 2007 au registre du commerce et des sociétés de la ville de Roubaix-Tourcoing.

Cette SCI qui a pour seuls associés M. X M et M^me Y I et M^me Z A épouse Y I, a la qualité d’acquéreur dans l’acte du 7 novembre 2008, par l’effet substitution annoncée dans l’acte du 4 octobre 2006.

A la suite du jugement n° 08/ 1602 du 30 juin 2008, la vente a été régularisée par un acte authentique reçu le 7 novembre 2008 par M^e C avec la participation de M^e Nathalie Doyon, notaire à Caderousse.

La signature de cet acte n’a pas emporté renonciation des acquéreurs à leur action en cours et qui tendait à faire constater une non-conformité administrative de l’immeuble vendu.

L’instance initiée par M. et M^me Y I devant le tribunal de grande instance d’Avignon a abouti au jugement n° 08/ 01597 du 26 janvier 2010.

M. et M^me Y I reprochent à M et M^me V-W et à l’agence immobilière de leur avoir vendu un immeuble :

— dont la surface habitable ne correspond pas à la description du bien par la Sarl D E ,

— qui a fait l’objet de travaux de rénovation dans les 10 années précédant la vente et d’être dans l’impossibilité de leur communiquer un certificat de conformité,

— dont la surface d’habitation réelle excède celle déclarée à l’administration fiscale,

et de leur avoir vendu des dépendances avec possibilité de restauration alors que les règles d’urbanisme locales ne le permettent pas, ces dépendances étant situées en zone agricole.

1- Sur la non conformité de la surface habitable par rapport à la notice descriptive du bien:

La description du bien présenté à la vente par la Sarl D E mentionne une surface habitable d’environ 360 m² et 120 m² de dépendances à restaurer.

Cette notice de présentation précise toutefois qu’elle est sans valeur contractuelle et qu’elle a été établie à partir des renseignements fournis par le vendeur.

Les indications de cette notice quant à la superficie habitable ou à restaurer ne figurent pas dans la promesse synallagmatique de vendre et d’acheter qui a été constatée par acte sous seing privé du 4 octobre 2006 .

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu que ces indications, n’entraient pas dans le champ contractuel, l’acte du 4 novembre 2006 liant les parties, ne faisant référence qu’à la superficie générale du tènement immobilier, soit 2 ha 34 a 34 ca environ, laquelle n’est pas contestée.

Les articles 1616 et 1617 du code civil ne sont donc pas applicables.

2- Sur l’absence de certificat de conformité :

Dans les 10 années qui ont précédé la vente, M. et M^me V-W ont effectué des travaux importants de restauration, sur la base d’un permis de construire accordé le 31 mars 1995 par le maire de Bonnieux . Aucun certificat de conformité n’a été obtenu.

Cette information a été communiquée à M et M^me Y I par le notaire rédacteur, dans les jours qui ont précédé la réitération de la vente par acte authentique.

Il ressort d’un courrier adressé le 25 janvier 2007 par M^e C à M^e Lemaréchal que ce certificat de conformité n’a pu être obtenu dans la mesure où une extension de 20 m² a été réalisée sans permis de construire alors que le plan d’occupation des sols n’autorisait pas d’agrandissement de la surface habitable.

M. et M^me Y I font valoir que les vendeurs n’ont pas rempli leur obligation de délivrance qui inclut en application de l’article 1615 du code civil, les accessoires de la chose vendue au nombre desquels figure le certificat de conformité .

M. et M^me V-W objectent que le certificat de conformité tel que prévu par l’article R 461.1 du code de l’urbanisme a disparu depuis 2007, qu’en tout état de cause, la réception des travaux ayant eu lieu le 1^er juillet 1999, M. et M^me Y I n’ont pas à redouter d’action civile ou pénale.

La date de réception des travaux ne doit pas être confondue avec la déclaration d’achèvement des travaux qui n’a été déposée en mairie par les vendeurs que le 25 octobre 2006.

Si M. et M^me Y I peuvent s’estimer à l’abri d’une action pénale, il n’en est pas de même d’une action civile qui les contraindrait à une remise en état des lieux, le risque subsistant jusqu’au 24 octobre 2016.

Cette situation qui n’a été découverte par M. et M^me Y I qu’entre le 4 octobre 2006 et le jour prévu pour la réitération de l’acte de vente, est donc constitutive d’un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance.

3- Sur la discordance entre la surface habitable réelle et de la surface déclarée à l’administration fiscale:

Cette difficulté est en partie liée à l’absence de certificat de conformité.

Il ressort des documents produits aux débats que M. et M^me V-W ont déclaré le 20 octobre 1998 à l’administration fiscale, une superficie habitable de 150 m² alors que la superficie annoncée par l’agence immobilière était de 360 m² et que la superficie réelle correspondrait à 235 m², de telle sorte que les chambres créées sont qualifiées de greniers par les services de l’urbanisme alors que le bien se situe dans une zone particulièrement surveillée, celle du parc du Lubéron.

Les fausses déclarations effectuées par M et M^me V-W auprès de l’administration fiscale et découvertes par les acquéreurs après la signature de l’acte sous seing privé du 4 octobre 2006, constituent un défaut de délivrance du bien vendu qui engage la responsabilité des vendeurs.

4- Sur l’impossibilité de restaurer les dépendances :

Contrairement à ce qu’annonçait la description du bien dans les actes du 4 octobre 2006 et du 7 novembre 2008 qui mentionnent 'd’anciens corps de ferme à restaurer', il est apparu après la signature de l’acte du 4 octobre 2006, que le plan d’occupation des sols de la commune ne permettait pas de transformer les dépendances en surfaces habitables .

Le défaut de délivrance des vendeurs est donc également caractérisé.

Si M. et M^me Y I ont scrupuleusement rempli les obligations qui leur incombaient, il n’en est pas de même pour les vendeurs qui ont imparfaitement exécuté leur obligation de délivrance, les caractéristiques de l’immeuble vendu n’étant pas en conformité avec les règles d’urbanisme et de fiscalité applicables.

Cette situation qui n’a été perçue par les acquéreurs qu’après l’acte de vente du 4 octobre 2006, les a conduits à accepter la régularisation de la vente sous réserve de leur action en cours tendant au paiement de dommages-intérêts, cette réserve étant clairement spécifiée dans le procès-verbal de difficultés du 22 août 2007 et dans l’acte du 7 novembre 2008.

La remise du bien par les vendeurs et la prise de possession des lieux par les acquéreurs n’ont pas purgé les difficultés inhérentes au défaut de délivrance qui est imputable aux vendeurs.

Cette non-conformité expose les acquéreurs jusqu’au 24 octobre 2016, à une action civile de remise en état des lieux qui conduirait à la suppression de pièces habitables, à des redressements fiscaux au titre de la taxe d’habitation et de la taxe foncière en l’état des fausses déclarations des vendeurs et à l’impossibilité de restaurer des dépendances en dépit des assurances données tant par le vendeur que par l’agence immobilière, compte tenu du classement des bâtiments en zone non constructible.

A cet égard, la situation résultant de l’impossibilité de restaurer certains des bâtiments, engage la responsabilité de la Sarl D E qui n’a pas hésité, le 31 janvier 2007, à confirmer sans vérification, que les dépendances pouvaient être restaurées dans un courrier électronique ainsi rédigé:

' Vous me reparlez des dépendances à restaurées (sic).Je réitère ce que je vous ai dit dans mon dernier email, il n’y a aucun problème pour restaurer ces bâtiments, compte tenu qu’ils possèdent murs et toitures !!!

Gardez confiance en moi, je ne vous ai pas raconté n’importe quoi !!! '

Cette situation est bien génératrice d’un préjudice pour M. et M^me Y I qui sont fondés à en obtenir la réparation par une indemnité qui est fixée à 150.000 € à laquelle sont condamnées in solidum M et M^me V-W et la Sarl D E avec limitation de cette solidarité à 50.000 € pour la Sarl D E qui est déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement des intérêts qui lui ont été accordés par les premiers juges sur la considération qu’elle avait subi un préjudice lié au retard de paiement de sa commission du fait de la résistance injustifiée de M et M^me Y I.

Le montant de la commission fixée : 75.000 € était de nature à inciter la Sarl D E à procéder à des vérifications minimales du plan d’occupation des sols dans une zone où elle avait l’habitude d’intervenir, ce qui lui aurait évité de donner des informations totalement erronées aux acquéreurs alors que la question de la possibilité de restauration des dépendances était soulevée.

La Sarl D E est donc condamnée à relever et garantir M. et M^me V-W à hauteur de la somme de 50.000 € .

Il n’apparaît pas contraire à l’équité de condamner in solidum M. et M^me V-W et la Sarl D E à payer à M. et M^me Y I, la somme de 10.000 € sur le fondement des de l’article 700 du code de procédure civile.

Sous la même solidarité, M. et M^me V-W et la Sarl D E supporteront les entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la SCP Curat -Jarricot pour ceux dont elle aurait fait l’avance.

La Sarl D E devant relever et garantir M et M^me V-W du tiers des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Vu le jugement n°08/ 01597 rendu le 26 janvier 2010 par le tribunal de grande instance d’Avignon.

Reçoit l’intervention à l’instance de la SCI Fontaure et la déclare recevable.

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit et juge que M et M^me V-W n’ont pas correctement exécuté l’obligation de délivrance de leur immeuble.

Dit et juge que la Sarl D E a commis une faute en communiquant des informations erronées sur la possibilité de rénover les dépendances.

Dit et juge que le défaut de conformité administrative de l’immeuble et l’impossibilité de rénover les dépendances causent un préjudice à M. et M^me Y I.

Fixe ce préjudice à la somme de 150.000 €.

Condamne in solidum M. et M^me V-W et la Sarl D E à payer la somme de 150 000 € à M. et M^me Y I avec limitation de cette solidarité à 50 000 € pour la Sarl D E .

Déboute la Sarl D E de sa demande reconventionnelle.

Condamne in solidum M. et M^me V-W et la Sarl D E à payer la somme de 10.000 € à M. et M^me Y I sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne sous la même solidarité M. et M^me V-W et la Sarl D E à payer les entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la SCP Curat -Jarricot pour ceux dont elle aurait fait l’avance.

Condamne la Sarl D E à relever et garantir M. et M^me V-W à hauteur du tiers des frais irrépétibles et des dépens de l’instance.

Arrêt signé par Monsieur MULLER, Président et par Madame BERTHIOT, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,