4^e Chambre

ARRÊT N° 87

R.G : 10/05285

AC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 FEVRIER 2013

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur André CHAPELLE, Président,

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,

Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame AG AH, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Décembre 2012

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 07 Février 2013 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Mademoiselle AC E

née le XXX à LONDRES

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Dominique LEYER, Plaidant (avocat au barreau de BREST)

INTIMÉES :

MUTUELLES DU MANS ASSURANCES SA

XXX

XXX

Rep/assistant : la SELARL AVOCAT LUC BOURGES, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SELARL BRITANNIA, Plaidant (avocats au barreau de BREST)

Société TULIP SAS, exerçant sous l’enseigne AGENCE D’ANJOU

Tessecourt

XXX

Rep/assistant : la SELARL AVOCAT LUC BOURGES, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SELARL BRITANNIA, Plaidant (avocats au barreau de BREST)

Société HERVE DU PENHOAT SCP

XXX

XXX

Rep/assistant : la SELARL AB LITIS-SOCIETE D’AVOCATS, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SELARL EFFICIA, Plaidant (avocats au barreau de RENNES)

Société AGENCE INTERNATIONALE MERCURE SARL

XXX

XXX

Rep/assistant : la SELARL BAZILLE AM-JACQUES, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, Plaidant (avocats au barreau de BREST)

Madame L C AE X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP CASTRES COLLEU PEROT LE COULS BOUVET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Sylvie LEROND, Plaidant (avocat au barreau de HAUTS DE SEINE)

Madame AP AQ I – DECEDEE -

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP BREBION CHAUDET, Plaidant/Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Madame J F épouse D, agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de seule héritière de M^me AP-AQ I

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP BREBION CHAUDET, Plaidant/Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Par compromis signé le 9 juillet 2004, par l’intermédiaire de l’agence International Mercure, Mademoiselle E, de nationalité britannique, a acheté un château situé sur la commune de Garlan, au lieudit Kergolonvar, moyennant un prix de 595.000 €.

Ce château de 850 m² habitable environ, sur 3 niveaux comportant 23 pièces principales, ainsi que ses dépendances, entouré d’un parc de 15 ha, était mis en vente par la SCEA X, non immatriculée, composée de Madame C, AE X, Madame AP AQ AR et Madame J D.

Préalablement à la vente, l’agence Mercure a fait pratiquer par l’agence Anjou ( société Tulip), un état parasitaire, lequel a mentionné la présence de grosses vrillettes, de pourriture fibreuse et de pourriture cubique, sans toutefois faire état expressément de présence de mérule.

L’acte authentique de vente a été rédigé par Maître Guy Hervé de Penhoat, notaire.

Cet acte authentique mentionnait expressément, en caractère gras, la mention suivante : 'présence de mycélium de mérule derrière la plinthe de la salle à manger.'

Préalablement à la vente, le notaire avait établi un document dénommé 'reconnaissance de conseil donné’ rappelant les conclusions de l’état parasitaire dressé en 2002, ainsi que celle des états parasitaires des 17 mai et 8 octobre 2004, le vendeur déclarant qu’il avait fait procéder à un traitement non assorti d’une garantie professionnelle.

Compte tenu de la présence de vrillettes, Mademoiselle E a fait intervenir une entreprise, laquelle a constaté que le château était très largement attaqué par la mérule.

Par arrêt infirmatif du 14 décembre 2006, la cour de ce siège a ordonné une expertise qu’il a confiée à Monsieur Z.

C’est dans ces conditions que Mademoiselle E a saisi le tribunal de grande instance de Morlaix aux fins de voir juger :

— que la responsabilité délictuelle de la société Agence Anjou ( Sté Tulip) était engagée pour avoir établi un état parasitaire incomplet sous-estimant gravement l’infestation de l’immeuble,

— que Maître Hervé de Penhoat avait méconnu son devoir de conseil,

— que la mauvaise foi du vendeur était établie, celui-ci connaissant parfaitement le vice, lequel était un vice caché pour un acheteur profane,

— et que l’agence International Mercure avait méconnu son devoir de conseil et d’information.

Elle demandait que le coût des travaux de réfection soit fixé à 775.678,28 € TTC et sollicitait, compte tenu du partage de responsabilité opéré par l’expert,

— la condamnation de la société Agence Anjou à lui payer la somme de 434.379,84 €, représentant 56 % du montant total des travaux de traitement et de remise en état des lieux,

— la condamnation solidaire

— de l’agence International Mercure,

— de la SCP titulaire d’un office notarial Guy Hervé de Penhoat,

— des Mutuelles du Mans Assurances,

— et des vendeurs du bien immobilier, Madame C, AE X, Madame AP AQ AR, et Madame J D, à lui payer la somme de 341.298,44 € correspondant au solde du coût des travaux nécessaires pour la réparation des désordres et la remise en état de l’immeuble, outre la somme de 73.328,45 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Elle sollicitait enfin une indemnité de 10.000 € sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile et demandait que l’exécution provisoire soit ordonnée.

Par jugement du 26 mai 2010, le tribunal de grande instance de Morlaix a débouté Mademoiselle E de son action introduite contre les vendeurs sur le fondement des vices cachés.

Le tribunal a également débouté Mademoiselle E de ses demandes fondées sur la responsabilité quasi délictuelle présentée contre la société International Mercure et contre Maître Hervé de Penhoat, notaire.

Il a en revanche retenu la responsabilité de la société Tulip ( Agence Anjou) pour avoir sous estimé l’ampleur réelle des attaques fongiques, a écarté l’estimation du préjudice à 865.748,75 € avancée par Mademoiselle E, et a condamné la société Tulip à payer à Mademoiselle E la somme de 188.545 €, selon l’estimation de l’expert, au titre des travaux de réparation et de remise en état.

Le tribunal a rejeté les autres demandes de Mademoiselle E, sauf en ce qui concerne ses frais de déplacement qu’il a évalués à 5.000 €, et a condamné la société Tulip à lui verser une indemnité de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a condamné Mademoiselle E à verser à Mesdames C, AE X, I et D, à la SCP Hervé de Penhoat et à la société Agence International Mercure, chacun, une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et a dit que la société Tulip devrait garantir Mademoiselle E de cette condamnation.

Le tribunal a enfin condamné la société Tulip aux entiers dépens.

LA COUR :

Vu l’appel interjeté par Mademoiselle E le 26 mai 2010.

Vu les dernières conclusions du 23 novembre 2010 de Mademoiselle E, laquelle reprend, en substance, les moyens et l’argumentation développée en première instance, formant les mêmes demandes, à savoir

— dire que le bien qui lui a été vendu a fait l’objet d’une attaque parasitaire antérieure à la vente, indécelable par un acheteur d’immeuble profane de la construction,

— dire que la société Tulip SA ( Agence Anjou) a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du Code civil en réalisant un état parasitaire incomplet sous estimant gravement l’importance de l’infestation de l’immeuble litigieux par les parasites, et notamment par la mérule, d’une part, et en s’abstenant d’attirer son attention sur l’état du bâti, et l’humidité qui en résultait et sur le fait qu’il convenait de procéder à des investigations plus poussées, d’autre part,

— dire que Maître Hervé du Penhoat, notaire, a engagé sa responsabilité en méconnaissant son devoir de conseil,

— constater la mauvaise foi du vendeur qui connaissait parfaitement le vice, qui avait le caractère de vice caché pour l’acquéreur, et par conséquent déclarer inopposable à son encontre la clause exclusive de responsabilité pour vice caché contenue dans l’acte authentique de vente,

— dire que l’agence International Mercure a engagé sa responsabilité en méconnaissant son obligation de conseil et d’information.

et en conséquence,

— fixer le coût des travaux nécessaires à la somme de 865.748,75 €,

— condamner la société Tulip SA ( Agence Anjou) à payer à Madame E la somme de 484.819,30 € représentant 56 % du coût total des travaux de traitement et de remise en état des lieux,

— condamner in solidum la société Agence International Mercure, la SCP Guy Hervé du Penhoat, les Mutuelles du Mans Assurances, et les vendeurs du biens immobilier, à savoir Madame G, AE X, Madame AP AQ I, et Madame J D à lui payer les sommes de

—  380.929,45 € TTC correspondant au solde (44 %) du coût des travaux de réparation et de remise en état,

—  123.261,71 € à titre de dommages et intérêts

—  52.500 € pour perte de chance de percevoir un revenu, en réparation du préjudice de jouissance subi,

— sollicitant en outre une indemnité de 10.000 € sur le fondement de 'larticle 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 9 novembre 2011 des Mutuelles du Mans Assurances et de la société Tulip SA (Agence Anjou), lesquelles, poursuivant la réformation du jugement entrepris, demandent à la cour :

— à titre principal,

— de dire que les vendeurs avaient connaissance des vices rédhibitoires grevant l’immeuble vendu,

— de les condamner à indemniser Mademoiselle E de l’ensemble de ses préjudices,

— de dire que Mademoiselle E ne peut arguer de l’existence d’un préjudice indemnisable à l’encontre de la société Tulip, et de la débouter de toutes ses demandes formées contre elle,

— de condamner Mademoiselle E à restituer aux Mutuelles du Mans Assurances la somme de 193.545 € avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2010,

— de condamner Mademoiselle E aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— à titre subsidiaire,

— de juger que le préjudice de Mademoiselle E relève de la perte de chance, que Mademoiselle E a commis une carence coupable lors de l’achat de sa propriété, et qu’elle ne peut être indemnisée qu’à concurrence de 30 % des préjudices retenus,

— en tout état de cause,

— de débouter Mademoiselle E de son appel en ce qu’il tendait à obtenir des majorations de quantum des préjudices,

— de juger que Mademoiselle E devra supporter seule la condamnation aux frais irrépétibles envers les autres intimés,

— de dire que les vendeurs, Madame X, Madame I et Madame D devront garantir les Mutuelles du Mans Assurances et la société Tulip de toutes condamnations prononcée à leur encontre au bénéfice de Mademoiselle E

— de condamner Mademoiselle E aux dépens de première instance et d’appel,

— et très subsidiairement,

— de juger que Maître Hervé du Penhoat et la société Agence International Mercure devront leur garantie aux Mutuelles du Mans Assurances et à la société Tulip des condamnations qui seraient prononcées contre elles.

Vu les conclusions du 28 novembre 2012 de Madame J D, née F, agissant en son nom personnel et en sa qualité d’héritière de Madame AP AQ I, décédée le XXX, laquelle demande à la cour :

— à titre principal,

— de lui donner acte de ce qu’elle entend poursuivre la procédure en sa qualité de seule héritière de Madame I,

— de dire que ni elle, ni Madame I n’ont participé à la vente du château de Kervolongar,

— de dire que Mademoiselle E a pu constater les désordres invoqués, et a été informée, préalablement à la vente, de l’état du bien qu’elle se proposait d’acheter et notamment de la présence de grosses vrillettes, de pourriture fibreuse et de mérule nécessitant

l’exécution de travaux,

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de débouter les Mutuelles du Mans Assurances et la société Tulip de leur appel incident,

— sollicitant en outre une indemnité de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— subsidiairement,

— de dire que ni elle, ni Madame I n’ont participé à la vente du château,

— et par conséquent, de dire que la clause contractuelle dégageant le vendeur de toute responsabilité, contenue dans l’acte authentique de vente, est opposable à Mademoiselle E et doit recevoir son plein effet,

— de débouter Mademoiselle E de sa demande en garantie des vices cachés en ce qu’elle est dirigée contre Madame D,

— et de débouter la société Tulip et les Mutuelles du Mans Assurances de leur appel incident,

— plus subsidiairement,

— condamner solidairement la société Tulip et les Mutuelles du Mans Assurances ainsi que l’agence International Mercure, la SCP Hervé du Penhoat à garantir Madame D de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées contre elle,

— et, en tout état de cause, de condamner tout succombant à lui verser une indemnité de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 18 octobre 2011 de Madame L C, AE X, laquelle,

— à titre principal, conclut à la confirmation du jugement entrepris et au débouté de Madame E de sa demande en garantie des vices cachés et en réparation,

et demande à la cour de :

— constater que l’acquéreur a été suffisamment informé de la présence de parasite, dont la mérule,

— constater que la clause d’exclusion de garantie est valable et opposable à l’acquéreur, que les désordres étaient apparents pour un acquéreur normalement diligent et que le faible prix d’acquisition reflétait son état délabré,

— à titre subsidiaire,

— de constater que Monsieur X, dont Madame X est l’unique ayant droit, a perdu une chance de vendre le château au même prix si le diagnostic n’était pas erroné,

— de condamner in solidum la société Tulip, les Mutuelles du Mans Assurances en réparation de ce préjudice s’élevant à 80 % du prix de vente, revenant à Madame X, soit 142.800 €,

— de condamner in solidum l’agence International Mercure, Maître Hervé du Penhoat, et la société R S à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— de retenir l’évaluation des travaux telle que préconisée par l’expert,

— de débouter Mademoiselle E, la société Tulip, les Mutuelles du Mans Assurances, Maître Hervé du Penhoat et la société R S de leurs demandes plus amples,

— sollicitant, en tout état de cause, une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 5 novembre 2012 de la société Agence Internationale Mercure, laquelle conclut à la confirmation du jugement entrepris et demande à la cour de dire qu’elle n’a commis aucune faute, demandant à titre subsidiaire la garantie des sociétés Tulip et Mutuelles du Mans Assurances et concluant au débouté de Madame D, de Madame C, de la société Tulip et des Mutuelles du Mans Assurances de leur demandes en garantie formées contre elle, et sollicitant en toute hypothèse, une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 23 novembre 2012 de Maître Hervé du Penhoat aux fins de confirmation du jugement entrepris et de débouté de Mademoiselle E de toutes ses demandes, sollicitant, à titre subsidiaire, la garantie de Madame C, AE X et de la société Tulip et concluant au débouté de Madame C de toutes ses demandes

ainsi que de Madame D, sollicitant en outre, une indemnité de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

Observations préalables :

1) Considérant que l’acte authentique de vente de la propriété litigieuse a été conclu le 12 octobre 2004 entre Mademoiselle E et la SCEA X, société non immatriculée, dépourvue de toute personnalité morale, constituée entre Monsieur X, Madame D et Madame I.

Qu’une attestation rectificative a été dressée le 17 janvier 2005, afin que les associés de la SCEA soient réputés vendeurs.

Considérant Madame AE X, qui n’a pas concouru à la vente et dit n’en avoir pas perçu le prix, vient aujourd’hui aux droits de son mari, décédé le XXX.

2) Considérant que Madame AP AQ I étant décédée, Madame J F, épouse D, intervient dans la présente procédure tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de Madame AP AQ I.

1) Sur la demande de Mademoiselle E contre les vendeurs :

Considérant que Mademoiselle E fonde sa demande en dommages et intérêts contre les vendeurs sur la garantie des vices cachés, telle qu’elle résulte des articles 1641 et suivants du Code civil.

Considérant qu’il résulte du rapport d’expertise de Monsieur Z du 2 juillet 2007 que l’immeuble vendu fait l’objet d’une attaque parasitaire par mérule et vrillette ( grosse et petite) et présente divers phénomènes de pourriture molle et cubique depuis le début des années 2000.

Considérant que cet état avait déjà été constaté lors d’un premier diagnostic réalisé par Monsieur Yhlay le 11 février 2002, puis lors des diagnostics établis à l’occasion de la vente régularisée par acte authentique du 12 octobre 2004.

Considérant que Mademoiselle E soutient que cette attaque par la mérule constitue pour elle un vice caché fondant sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Mais considérant que le compromis de vente signé le 9 juillet 2004 relate en page 4 l’état parasitaire relatif à la présence de termites effectué le 17 mai 2004 et constatant d’une part l’absence de traces visibles d’infestation par les termites, et d’autre part, au rez de chaussée, premier et second étage et combles, de multiples traces de pourriture cubique, de pourriture fibreuse, de pourriture molle, et de traces de grosses vrillettes, en divers endroits décrits et indiqués avec précision.

Considérant qu’ainsi informée de manière claire et circonstanciée, bien que le terme de mérule ne soit pas utilisé, Mademoiselle E n’a pas jugé utile de solliciter l’assistance d’un architecte ou de tout autre professionnel du bâtiment, afin de procéder à toute investigation complémentaire.

Considérant que préalablement à la vente, deux états parasitaires ont été établis les 17 mai et 8 octobre 2004, dont les conclusions ont été reprises dans l’acte

authentique de vente, celui indiquant en page 14, en caractère gras : 'présence de mycélium de mérule derrière la plinthe de la petite salle à manger. Pas de carpophore. Le bois ne semble pas attaqué.'

Considérant que si l’expertise judiciaire a permis de montrer que ces indications sont en deçà de la réalité, de multiples autres points d’attaque par la mérule ayant été localisés, Mademoiselle E ne peut prétendre ne pas avoir été informée de la présence de mérule dans l’immeuble acheté.

Que l’acte authentique poursuivait :

' l’acquéreur déclare :

— avoir revisité l’immeuble ce jour avant la signatures des présentes,

— faire son affaire personnelle de toutes découvertes éventuelles concernant les parasites dont s’agit, avoir connaissance des nouvelles constations rapport du 8 octobre 2004 pour le rez de chaussée du château,

— et décharge expressément le vendeur ainsi que le notaire rédacteur de toute responsabilité à cet égard.'

Considérant que préalablement à la signature de l’acte authentique, Mademoiselle E a signé, à la demande du notaire, une 'reconnaissance de conseil donnée’ laquelle rappelle les conclusions de l’état parasitaire établi le 11 février 2012, et spécialement de la page 22 mentionnant que 'le château de Kervolongar au jour du contrôle présentait au niveau de la cave, du rez de chaussée, du premier étage et du deuxième étage une présence importante de Sperpula lacrymans ( Mérule), de la pourriture cubique, et d’attaques de Xestobium rufovillosum ( grosse vrillette)'

Qu’il était rappelé que 'le vendeur déclare avoir fait procéder à un traitement qui n’a été assorti cependant d’aucune garantie professionnelle.'

Considérant que la présence de mérule a donc bien été portée à la connaissance de Mademoiselle E dont l’attention a d’ailleurs dû être appelée sur l’absence de garantie professionnelle des travaux effectués.

Que Mademoiselle E ne peut donc prétendre ne pas avoir eu connaissance du diagnostic réalisé en 2002 et de ses conséquences, et ne l’avoir découvert que lors des opérations d’expertise.

Considérant que parfaitement informée des désordres affectant l’immeuble et des risques de développement de l’infestation par la mérule, Mademoiselle E a signé l’acte authentique en connaissance de cause et ne peut se prévaloir aujourd’hui d’un vice caché, le vice dénoncé étant parfaitement apparent au moment où elle s’est engagée.

Considérant que le constat d’huissier réalisé ensuite par Mademoiselle E a amplement établi, ainsi qu’elle le reconnaît elle même dans ses écritures, qu’il était aisé de trouver des portes ou des poutres pourries.

Considérant par ailleurs qu’il ne peut être sérieusement contesté que l’immeuble, qui était en vente depuis plusieurs années, n’était pas habité ni chauffé, qu’il sentait le moisi et présentait un degré d’humidité favorisant le développement de champignons de type mérule.

Considérant qu’en application de l’article 1642 du Code civil, 'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui même.'

Que tel est le cas en l’espèce.

Considérant que le jugement entrepris, qui a débouté Mademoiselle E de ses demandes contre les vendeurs, sera donc confirmé de ce chef.

2) Sur la demande de Mademoiselle E contre l’agence immobilière:

Considérant que la vente a été conclue par l’intermédiaire de la société Agence Internationale Mercure.

Considérant que Mademoiselle E ne conteste pas avoir visité l’immeuble à de nombreuses reprises.

Considérant qu’il résulte des attestations versées aux débats par l’agence Mercure et émanant de Monsieur N O, Madame P Q, Monsieur AM AW AX, Monsieur AM AN AO et de Madame V W, qu’au moment où l’immeuble a été mis en vente, il n’était plus habité depuis de nombreuses années, qu’il n’était pas chauffé, qu’il était envahi par l’humidité et par une odeur de moisi, laquelle affectait toutes les pièces.

Qu’indépendamment des photos valorisantes figurant sur la fiche technique, le château était en mauvais état apparent, et appelait des travaux de rénovation importants pour devenir habitable.

Considérant que l’agence Mercure a d’ailleurs pris le soin d’indiquer sur cette fiche 'travaux à prévoir'.

Qu’il ne peut être sérieusement reproché à l’agence Mercure, qui n’est pas une entreprise du bâtiment, de n’avoir pas chiffré lesdits travaux, leur coût étant nécessairement fonction des exigences, du goût et des moyens financiers de l’acquéreur.

Considérant que le prix proposé, soit initialement 686.021 €, ( ramené après négociation à 595.000 €), pour un 'château XVIIème, XVIIIème et à 5 mn d’une ville touristique desservie par rail, voie expresse et aéroport, de 850 m² habitables environ sur 3 niveaux en 23 pièces principales. Belles pièces de réception comportant des éléments architecturaux remarquables (cheminées plafonds, boiseries), 14 chambres. Dépendances. Parc et bois giboyeux de 15 ha bordé par un petit ruisseau. Travaux à prévoir. Rare.', laissait nécessairement entendre que l’immeuble n’était pas en bon état et qu’il appelait d’important travaux de rénovation, notamment pour mettre en place un chauffage, lequel était inexistant.

Considérant que préalablement à la signature du compromis de vente, l’agence Mercure a fait établir par la société Tulip un état parasitaire qui a certes révélé la présence de grosses vrillettes et de pourriture fibreuse ou molle, mais n’a pas fait état de présence de mérule dans l’immeuble litigieux.

Que la société Tulip n’a pas conseillé à l’agence ou à Mademoiselle E de procéder à des sondages destructifs ou de s’entourer des conseils d’un homme de l’art.

Considérant par ailleurs que l’état parasitaire établi en 2002 par Monsieur Yhlay était périmé, et avait été suivi de travaux correctifs réalisés à la demande de Monsieur X.

Qu’il n’appartenait pas à l’agence immobilière d’évaluer la pertinence et le sérieux de ces travaux.

Considérant en tout état de cause qu’il n’est pas établi qu’au moment de la vente, l’agence immobilière ait été informée de la présence de mérule dans l’immeuble, d’importants travaux de rénovation devant nécessairement être entrepris, allant au delà du traitement des pièces de bois atteintes par la mérule.

Considérant que le jugement entrepris, qui a débouté Mademoiselle E de ses demandes contre l’agence Mercure International sera donc confirmé.

3) Sur les demandes de Mademoiselle E contre le notaire :

Considérant que l’acte authentique de vente a été régularisé le 12 octobre 2004 au rapport de Maître Hervé du Penhoat, notaire à Morlaix.

Que préalablement, la société Tulip avait réalisé un état parasitaire le 17 mai 2004, réactualisé à la demande de Maître Hervé du Penhoat le 8 octobre 2004, soit quatre jours avant la signature de l’acte authentique, un projet d’acte ayant été adressé à Mademoiselle E.

Considérant que l’état parasitaire du 17 mai 2004 ne mentionne pas la présence de mycélium de mérule.

Que l’état parasitaire du 8 octobre 2004 fait état d’une telle présence de parasites, dans une plinthe de la petite salle à manger, indiquant cependant que le bois ne semble pas attaqué.

Considérant que cette précision a été indiquée en caractères gras et apparents, dans l’acte authentique.

Considérant qu’il n’appartient pas au notaire de vérifier la pertinence de l’état parasitaire ni d’en contrôler l’exactitude.

Considérant que si effectivement un précédent projet de vente, en 2002, n’avait pas été suivi d’effet en raison de la présence de mérule, détectée par le diagnostic de Monsieur Yhlay, établi le 11 février 2002, cette circonstance n’a pas été cachée à Mademoiselle E, laquelle a signé, à la demande de Maître Hervé du Penhoat, une 'reconnaissance de conseil donné', laquelle rappelait expressément des conclusions du rapport de Monsieur Yhlay.

Considérant que dans l’acte authentique, Mademoiselle E a déclaré expressément, ainsi qu’il a déjà été indiqué, 'avoir revisité l’immeuble avant la signature des présentes, faire son affaire personnelle de toute découverte éventuelle concernant les parasites dont s’agit, et décharger expressément le vendeur ainsi que le notaire rédacteur de toute responsabilité à cet égard.'

Considérant que Mademoiselle E, de nationalité britannique, maîtrisait parfaitement le français, ainsi qu’elle l’a elle même déclaré dans l’acte authentique du 12 octobre 2004, dispensant le notaire de faire appel à un traducteur.

Qu’elle ne peut donc reprocher à Maître Hervé du Penhoat d’avoir manqué à son devoir de conseil, et de ne pas l’avoir informée de la portée de ses engagements.

Considérant que le jugement entrepris, qui a débouté Mademoiselle E de sa demande contre Maître Hervé du Penhoat, sera donc confirmé.

5) Sur la demande contre la société Tulip et les Mutuelles du Mans Assurances :

Considérant que Mademoiselle E forme à l’encontre de la société Tulip une demande en paiement de dommages et intérêts quasi délictuels, laquelle suppose établie une faute, un lien de causalité et un préjudice indemnisable.

Considérant que la société Tulip, qui a rédigé les diagnostics des 17 mai et 8 octobre 2004, ne conteste pas avoir sous-estimé l’importance de l’attaque par la mérule de l’immeuble vendu, laquelle avait déjà été mise en évidence par un diagnostic d’état parasitaire établi le 11 février 2002 par un autre professionnel de la même spécialité, et a été confirmée par l’expertise de Monsieur Z du 2 juillet 2007, l’expert indiquant que l’attaque par la mérule remonte aux années 2000.

Considérant que la faute de la société Tulip est donc établie.

Mais considérant que Mademoiselle E a elle-même fait preuve d’imprudence et de légèreté lors de son achat, d’une part en acceptant de décharger les vendeurs et le notaire de toute responsabilité alors que la présence de parasites du bois lui était signalée, d’autre part en ne s’entourant pas des conseils d’un professionnel du bâtiment pour prendre la mesure exacte de l’importance de l’attaque de parasites, compte tenu de l’état apparent d’absence d’entretien, voire d’abandon et d’insalubrité du bâtiment acheté.

Considérant que compte tenu de ces deux fautes, un partage de responsabilité s’impose donc, conduisant à une indemnisation partielle du préjudice allégué, un tiers de ce préjudice devant être supporté par Mademoiselle E et les deux tiers par la société Tulip.

Considérant qu’en l’espèce, le préjudice invoqué ne s’analyse pas en une perte de chance de négocier le prix de l’immeuble à la baisse compte tenu des travaux à effectuer et des désagrément résultant de ces travaux, dès lors que la demande de Mademoiselle E dirigée contre les vendeurs a été rejetée pour les motifs sus-indiqués, étant observé d’ailleurs que Mademoiselle E ne demandait pas une réduction de prix mais directement des dommages et intérêts.

Considérant que si de toutes façons des travaux importants de rénovation s’imposaient de manière parfaitement prévisible au moment de la signature de l’acte de vente, il n’en demeure pas moins que la dissimulation de l’ampleur de l’attaque par le champignon mérule est source de frais supplémentaires pour l’acquéreur, engendrant des travaux lourds et coûteux.

Considérant qu’en tout état de cause, la société Tulip ne peut être tenue de la réfection à neuf d’un bâtiment vétuste et insalubre, dont le coût été évalué par Monsieur B à 865.748,75 €, seul le coût des travaux non prévisibles, résultant d’anomalies omises par la société Tulip, devenant à être retenu, à hauteur de 188.545 €, selon la proposition de l’expert.

Considérant que compte tenu du partage de responsabilité, tel que retenu par la cour dans les motifs qui précèdent ( 1/3 – 2/3), la société Tulip et son assureur, les Mutuelles du Mans Assurances seront condamnées à verser à Mademoiselle E la somme de 188.545 x 2/3 = 125.696,66 € à titre de dommages et intérêts.

Considérant que la présente décision constituant un titre exécutoire, il n’y a lieu de prononcer de condamnation au profit de la société Tulip et des Mutuelles du Mans Assurances à restitution des sommes versées en application du jugement critiqué.

Considérant que Madame X, Madame D, Maître Hervé du Penhoat et l’agence Mercure étant mis hors de cause, la demande en garantie formée contre eux à titre subsidiaire par la société Tulip et les Mutuelles du Mans Assurances sera rejetée.

Considérant enfin que par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a rejeté la demande formée par Mademoiselle E au titre du déménagement de meubles, de frais de gard-meubles et de transport en car-ferry, lui a alloué la somme de 5.000 € pour ses frais de déplacement occassionnés par les opérations d’expertise, l’a déboutée de ses demandes liées au cambriolage du château ( frais et assurance).

Qu’il a également, à juste titre, débouté Mademoiselle E de ses demandes formées au titre du préjudice de jouissance et de la privation de revenus qu’elle espérait percevoir du fait de la location du château durant 20 semaines par an, aucun élément de preuve pertinent et fiable n’étant communiqué de ce chef, les projets de Mademoiselle E

n’ayant pas été concrétisés et financés, ni même reçu un commencement d’exécution.

Considérant en revanche que la société Tulip et les Mutuelles du Mans Assurances devront garantir Mademoiselle E des condamnations prononcées contre elle sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris, sauf sur le montant des dommages et intérêts dus par la société Tulip et les Mutuelles du Mans Assurances à Mademoiselle E.

Et statuant à nouveau,

Condamne in solidum la société Tulip et les Mutuelles du Mans Assurances à payer à Mademoiselle E la somme de 125.696,66 € à titre de dommages et intérêts.

Rejette toutes autres demandes sur le fonds et appels en garantie.

Condamne Mademoiselle E à verser à Madame C, AE X, Madame F, épouse D, la SCP Guy Hervé du Penhoat et la société Agence Internationale Mercure, chacun, une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que la société Tulip et les Mutuelles du Mans Assurances devront garantir Mademoiselle E de cette dernière condamnation.

Condamne la société Tulip et les Mutuelles du Mans Assurances aux entiers dépens d’appel, lesquels pourront être recouvrés directement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,