1^re Chambre

ARRÊT N°133/2018

R.G : 16/09698

M. A Y

SCP D-M G-H

C/

M^me B C épouse X

M. E I J X

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 MARS 2018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre, entendu en son rapport

Assesseur : Monsieur Marc JANIN, Conseiller,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame J-K L, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2018

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 13 Mars 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur A Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Carine PRAT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Société Civile Professionnelle Titulaire d’un Office Notarial D-s£

M G-H prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Carine PRAT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame B C épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Cathy POILVET, Plaidant, avocat au barreau de BREST

Monsieur E I J X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Cathy POILVET, Plaidant, avocat au barreau de BREST

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé du 16 avril 2007, Monsieur E X a cédé à Monsieur F Z un fonds de commerce de librairie papeterie et s’est engagé à consentir au cessionnaire (ou à toute autre personne qu’il se substituerait) un bail commercial moyennant payement d’un loyer mensuel de 1000 euros, outre charges locatives et impôt foncier. Un projet de bail commercial en ce sens a été simultanément préparé par M^e A Y, notaire à Briec, et paraphé par les parties.

Cependant, lors de la régularisation de la cession du fonds et du bail par acte authentique le 28 septembre 2007, la clause du projet de bail, relative aux charges locatives et à l’impôt foncier a été omise par le notaire.

La société en nom collectif Z a refusé de rembourser au bailleur l’impôt foncier et les charges locatives. Le tribunal d’instance de Quimper, saisi par Monsieur X, a, par jugement du 13 août 2010, débouté ce dernier de sa demande en payement.

Estimant que le notaire avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile, Monsieur E X et Madame B C, son épouse, ont fait assigner M^e A Y et la SCP D M G-H en payement des sommes suivantes :

—  8317 euros correspondant à la perte des taxes foncières pour les années 2008 à 2016,

—  20000 euros en réparation de la perte de chance d’obtenir le remboursement de la taxe foncière au delà de l’année 2016,

—  2500 euros le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 29 novembre 2016 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Quimper a :

— déclaré recevable et bien fondée la demande des époux X,

— déclaré M^e A Y et la SCP D M G-H responsables du préjudice subi par les demandeurs,

— condamné solidairement M^e Y et la SCP D M G-H à payer aux demandeurs les sommes de 16317 euros à titre de dommages et intérêts et de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 22 décembre 2016, M^e Y et la SCP D-M G- H ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières écritures, M^e Y et la SCP D-M G-H demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de QUIMPER en date du 29 novembre 2016 en toutes ses dispositions ;

— déclarer irrecevable car prescrite l’action en responsabilité civile professionnelle initiée le 11 août 2015 par Monsieur E X et Madame B X à l’encontre de Maître Y et de la SCP G-H ;

— débouter Monsieur E X et Madame B X de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Maître Y et de la SCP G-H ;

— condamner Monsieur E X et Madame B X à verser à Maître Y et de à la SCP G-H une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur X et Madame X aux entiers dépens de l’instance.

À l’appui de leurs demandes, ils soutiennent que la demande des époux X est prescrite, faute d’avoir agi dans les cinq ans du jour où ils ont eu connaissance du fait leur permettant d’engager une action, c’est à dire du jour où le preneur a refusé de rembourser les charges et impôts litigieux, soit le 20 novembre 2008 ou au plus tard le 4 janvier 2010, jour de l’assignation qu’ils ont délivrée au preneur. Or, le tribunal de grande instance de Quimper n’a été saisi que par assignation du 11 août 2015.

Subsidiairement et au fond, ils font valoir que pour débouter les époux X, le tribunal d’instance de Quimper s’est fondé sur une analyse juridiquement erronée en ne conférant pas au compromis sa réelle portée. Ils estiment que les bailleurs auraient dû former un pourvoi en cassation. Ils contestent que la faute commise par le notaire soit à l’origine du préjudice subi, estimant que le dommage qui en résulte se limite au seul coût des frais exposés par l’action en justice engagée contre le locataire en l’absence de toute novation par le bail authentique de l’engagement initial.

Ils concluent donc au rejet de la demande.

Les époux X demandent à la cour de confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a :

— dit que l’action des époux X n’était pas prescrite,

— retenu la responsabilité des notaires dans la survenance des dommages subis par les époux X,

— condamné solidairement M^e Y et la SCP D-M G-H à payer aux demandeurs les sommes de 8317 euros à titre de dommages et intérêts liés à la perte des taxes foncières 2008 à 2016,

— condamné solidairement M^e Y et la SCP D-M G-H à régler aux époux X la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— et de l’infirmer en ce qu’il a limité l’indemnisation de leur préjudice lié à la perte de chance d’obtenir le remboursement de la taxe foncière au-delà de l’année 2008 à la somme de 8000 euros.

— de ce chef, ils sollicitent la condamnation solidaire de M^e Y et de la SCP D-M G-H à leur payer une somme de 20000 euros à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 3000 euros le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de leur argumentation, ils font valoir que le point de départ de la prescription est la décision du tribunal d’instance prononcée le 13 août 2010. Au fond, ils soutiennent que leur préjudice ne peut être limité à la période 2009 ' 2016, le bail ayant vocation à être renouvelé. Ils sollicitent donc une somme de 20000 euros en réparation de la perte de chance qu’ils ont subie du fait de la faute du notaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2018.

SUR CE :

Sur la prescription de l’action des époux X :

Les appelants rappellent à bon droit que le délai de prescription applicable en l’espèce est de cinq ans et que ce délai ne court qu’à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, ce conformément aux dispositions de l’article 2224 du code civil.

Il suffit en l’espèce de rappeler que si le projet de bail commercial signé par Messieurs X et Z comportait en page 4 une clause relative aux charges locatives et en page 9 une clause aux termes de laquelle le locataire remboursera chaque année au bailleur, à première demande de sa part, la taxe foncière afférente aux biens et droits immobiliers loués, ces clauses ont été omises dans le bail authentique signé par les parties le 28 septembre 2007.

Si la SNC Z a remboursé en 2007 aux époux X la taxe foncière, elle s’y est opposée l’année suivante par lettre du 11 novembre 2008, précisant qu’il était hors de question de régulariser l’avenant préparé par le notaire pour compléter l’acte authentique. Nonobstant cette position, cette date ne peut cependant constituer le point de départ de la prescription dès lors que M^e Y, professionnel du droit, consulté par Monsieur X, profane, lui confirmait le 13 mars 2009 que «'les engagements pris par Monsieur Z s’appliquent également à la SNC Z qu’ils aient été pris dans le compromis ou dans l’acte authentique. En effet, contrairement à ce qu’affirme Monsieur Z, le compromis n’est pas un simple document à l’usage exclusif de l’agence BLOT mais un contrat passé entre vous, lequel n’a pas été annulé par l’acte authentique et dont les clauses sont toujours applicables… Si la SNC Z ne respecte pas les termes du contrat, vous pouvez demander directement à Monsieur Z de payer les sommes dues par sa société…'», laissant croire au bailleur qu’il était dans son bon droit.

Suite à ce courrier et à une nouvelle demande infructueuse du 17 novembre 2009, Monsieur X a, par acte du 4 janvier 2010, fait assigner Monsieur Z et la SNC Z devant le tribunal d’instance de Quimper qui, par jugement du 13 août 2010, l’a débouté de ses demandes.

Ce jugement a mis un terme à la controverse (bien que le notaire reproche dorénavant à Monsieur X de ne pas avoir formé un pourvoi en cassation en raison de l’erreur de droit qu’aurait commise le juge). De ce fait, il constitue le point de départ du délai de prescription lequel ne peut être ni le refus du locataire de payer en raison de la discussion juridique soulevée par M^e Y, affirmant que Monsieur Z était tenu au payement, ni l’assignation qui n’en est que la conséquence.

La demande des époux X qui a été introduite le 11 août 2015, soit moins de cinq ans après qu’ait été prononcé le jugement tranchant le litige, est recevable.

Sur la responsabilité du notaire :

Il sera rappelé que le notaire qui a manqué à son obligation de garantir l’efficacité juridique de l’acte qu’il a dressé, notamment en n’effectuant pas les vérifications qui s’imposaient au regard du projet validé par les parties, doit réparer le préjudice dont sa faute constitue la cause directe.

En l’espèce, la faute reprochée à M^e Y qui, par omission, n’a pas repris dans l’acte authentique de bail deux des clauses qui figurait au projet, est caractérisée (et au demeurant non contestée).

Cette faute a eu pour première conséquence d’empêcher le bailleur d’obtenir de son locataire le remboursement de la taxe foncière au cours du bail, à l’exception toutefois de la première année qui a été réglée. En effet, et contrairement à ce que soutiennent les appelants, c’est bien cette omission ou plus exactement l’absence, au contrat de bail, de toute clause mettant à la charge du locataire le remboursement de la taxe foncière, que le juge a retenu pour débouter Monsieur X de sa

demande. Pour s’exonérer des conséquences de sa faute, le notaire ne saurait ni faire grief à Monsieur X qui, suivant ses conseils avait déjà vainement poursuivi le recouvrement de sa créance, de ne pas avoir formé un pourvoi en cassation contre la décision du tribunal d’instance ce qui l’aurait exposé à des frais supplémentaires sans garantie de succès, ni prétendre que le préjudice est de ce fait incertain puisque le remboursement des impôts litigieux à l’encontre du locataire est définitivement compromis.

Le préjudice afférent au bail conclu en 2007, arrivé à expiration le 30 septembre 2016, s’élève à la somme de 8317 euros allouée par le premier juge dont le jugement sera confirmé de ce chef.

Les époux X sollicitent en outre une somme de 20000 euros fondée sur la réparation de la perte de chance d’obtenir le remboursement des taxes au cours du bail renouvelé et, en cas de vente de l’immeuble, un prix identique à celui qu’ils pouvaient espérer si la clause litigieuse avait été reprise.

Bien que l’affaire ait été évoquée plus d’un an après l’échéance du bail, les époux X ne mentionnent pas dans leurs écritures si celui-ci a été effectivement renouvelé, précisant seulement qu’il avait vocation à l’être. Cette probabilité est cependant très forte comme l’opposition du locataire au remboursement des taxes au cours du bail renouvelé. En l’état de ces considérations et sans qu’il y ait lieu de prendre en compte l’incidence éventuelle sur le prix de vente de l’immeuble laquelle n’est nullement avérée au regard de l’importance très relative du montant de la taxe (environ 1000 euros par an), c’est à bon droit que le premier juge a alloué aux époux X une somme de 8000 euros en réparation du préjudice subi de ce chef, ceux-ci étant déboutés du surplus de leurs demandes.

Echouant en leurs prétentions, M^e Y et la SCP G-H sera condamnée aux dépens.

Ils devront, en outre, verser aux époux X une somme de 2000 euros le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt rendu contradictoirement :

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 novembre 2016 par le tribunal de grande instance de QUIMPER.

Déboute Monsieur E X et Madame B C épouse X du surplus de leurs demandes.

Condamne M^e A Y et la SCP G-H aux dépens.

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

Condamne M^e A Y et la SCP G-H à verser à Monsieur E X et Madame B C épouse X une somme de 2000 euros le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT