5^e Chambre

ARRÊT N°-182

N° RG 16/05590 – N° Portalis DBVL-V-B7A-NE5F

SCI LA SIMILIENNE

C/

SAS SYXPERIANE ANCIENNEMENT SARL PARTESYS

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 JUIN 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Assesseur : Madame Geneviève SOCHACKI, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Z A, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mars 2019

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Juin 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats après prorogation du délibéré.

****

APPELANTE :

SCI LA SIMILIENNE Société Civile Immobilière RCS NANTES 410 581 292 agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Marc DELALANDE de la SELARL CDK AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

SAS SYXPERIANE ANCIENNEMENT SARL PARTESYS

[…]

[…]

Représentée par M^e Gwendal RIVALAN de la SELARL AVOXA NANTES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

************

Vu le jugement, frappé du présent appel, rendu le 19 avril 2016 par le tribunal de grande instance de Nantes, qui a :

• déclaré la demande de la société Partesys recevable ;

• constaté la résiliation du bail aux torts du bailleur, avec effet au 9 juillet 2014 ;

• constaté que la société Partesys est créancière de la restitution du dépôt de garantie de 5 920 € et reste débitrice de 750,70 € de loyers;

• condamné la société La Similienne à payer à la société Partesys la somme de 5 169,30 € restant due après compensation ;

• condamné la société La Similienne à payer à la société Partesys la somme de 3 000 € et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Nantes celle de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

• rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires ;

• condamné la société La Similienne aux dépens, avec autorisation de recouvrement direct donnée à la Selarl Lrb Avocats Conseils Juripartner, avocats au barreau de Nantes, dans les conditions fixées par l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions, en date du 20 février 2019, de la société civile immobilière La Similienne, appelante, tendant à :

• infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nantes le 19 avril 2016 en ce qu’il a débouté la société La Similienne de ses demandes à l’encontre de la société Partesys ;

• condamner la société Partesys à payer à la société La Similienne la somme de 21 237,50 € au titre des loyers dus pour la période allant du 1^er juillet 2014 au 31 janvier 2015 ;

• condamner la société Partesys à payer à la société La Similienne la somme de 4 247,50 € au titre de la clause pénale insérée au bail ;

• ordonner la compensation des sommes dues par la société Partesys à la société La Similienne avec le montant du dépôt de garantie devant être restitué par la société La Similienne, soit avec la somme de 5 920 € ;

• dire que les sommes restant dues seront augmentées des intérêts légaux à compter du 25 septembre 2014, date de la première lettre de mise en demeure adressée par la société La Similienne à la société Partesys ;

• ordonner la capitalisation des intérêts échus conformément à l’article 1154 du code civil ;

• débouter la société Partesys de toutes ses demandes au titre d’un quelconque préjudice ;

• condamner la société Partesys à payer à la société La Similienne la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• la condamner aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions, en date du 6 avril 2018, de la société Syxperiane, anciennement dénommée Partesys, intimée, tendant à :

• prendre acte de ce que la société La Similienne ne conteste plus la recevabilité des demandes présentées par la société Syxperiane, anciennement dénommée Partesys ;

• confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a :

— débouté la société La Similienne de ses demandes, fins et conclusions,

— constaté que la société La Similienne avait manqué à son obligation de délivrance,

— prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société La Similienne ;

• infirmer ladite décision pour le surplus et :

• dire que la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société La Similienne devra prendre effet au 31 janvier 2010 ;

• condamner la société La Similienne à payer à la société Syxperiane, anciennement dénommée Partesys, la somme de 122 998,40 € en indemnisation des préjudices subis, se décomposant comme suit :

—  4 000 € au titre du préjudice moral et commercial,

—  5 920 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

—  113 078,40 € au titre de la restitution des loyers, compte tenu de la résiliation judiciaire du bail qu’il conviendra de prononcer ;

• fixer l’indemnité d’occupation due par la société Syxperiane à la société La Similienne à la somme de 90 027,29 € ;

• ordonner la compensation entre les créances réciproques ;

• condamner la société La Similienne à payer à la société Syxperiane, anciennement dénommée Partesys, la somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner la société La Similienne aux entiers dépens ;

• condamner la société La Similienne à payer à la société Syxperiane, anciennement dénommée Partesys, la somme de 703,54 € correspondant aux frais d’huissier exposés aux fins d’administrer la preuve des faits allégués par la concluante ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 février 2019 ;

Sur quoi, la cour

Le 19 octobre 2009, la société La Similienne a donné à bail commercial à la société Partesys des locaux d’une superficie de 70 m² au quatrième et dernier étage d’un immeuble en copropriété situé

[…] à Nantes pour un usage de bureaux. Selon avenant du 18 février 2010, une surface supplémentaire contiguë de 60 m² a été mise à disposition de la locataire.

Soutenant qu’elle est victime d’infiltrations dans les bureaux loués depuis 2010, et qu’en dépit des travaux réalisés, les désordres persistent et gênent la jouissance des lieux, la locataire a assigné la bailleresse devant le tribunal de grande instance de Nantes, par acte du 1^er août 2013, aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par acte du 11 février 2014, la bailleresse a fait appeler en cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en son syndic la Sarl B C, afin de demander sa condamnation à la garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées contre elle.

Les procédures ont été jointes le 15 avril 2014.

Par le jugement déféré, le tribunal a jugé que la demande de la société Partesys est recevable aux motifs, qu’en tant que locataire de la société La Similienne, sa qualité pour invoquer un manquement du bailleur à ses obligations tant à son égard qu’à l’égard d’éventuels sous locataires est indiscutable, puisqu’elle tire ses droits du contrat signé. Il a jugé, en outre, que son intérêt à agir résulte également du constat répété de désordres affectant les locaux loués, dès lors que même si une partie des locaux est sous louée et que son préjudice personnel de jouissance peut être discuté au fond, il n’en demeure pas moins que dans un tel cas, elle reste en droit de réclamer la cessation des troubles de jouissance et qu’elle en a le devoir vis à vis de ses éventuels sous locataires. Ensuite, le tribunal a estimé, au vu des pièces produites, que le bailleur avait failli à son obligation de délivrance à l’égard de la locataire. Le tribunal a déclaré à ce titre que le fait que les travaux relevaient de parties communes dépendant de la copropriété ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance et que les démarches entreprises ont été manifestement insuffisantes, compte tenu de la durée des troubles et de l’absence de justification d’une mise en demeure adressée au syndic pendant toute cette période. Sur la demande additionnelle tendant à la résiliation du bail, le tribunal a jugé que cette prétention nouvelle est recevable dès lors qu’elle se rattache avec un lien suffisant à la demande originaire invoquant l’impossibilité d’user pleinement des lieux loués sur le même fondement du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et qu’elle ne constitue qu’une autre conséquence de la situation alléguée. Ainsi le tribunal a constaté la résiliation du bail aux torts du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance des locaux en fixant ses effets au 9 juillet 2014, date à laquelle les parties ont manifestement cessé d’exécuter leurs obligations et se sont considérées comme déliées des engagements résultants du contrat. Sur les préjudices, le tribunal a rejeté la demande d’indemnisation des préjudices matériels aux motifs que, s’agissant du matériel informatique, le risque ne s’est pas réalisé et qu’aucun dommage quantifiable n’est justifié. La preuve d’un préjudice découlant de la résiliation du contrat d’assurance n’étant pas non plus rapportée. Le tribunal a également rejeté la demande d’indemnisation des préjudices de jouissance et commercial aux motifs que la preuve de tels préjudices n’est pas rapportée puisque les locaux étaient occupés par une autre société. Enfin, le tribunal a fait droit à la demande en restitution du dépôt de garantie, le fait que la bailleresse a reloué les locaux établissant qu’elle a accepté tacitement l’état de sortie sans réclamation contre la locataire.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers restant dus, le tribunal y a fait pour partie en rejetant la demande pour la période postérieure au 9 juillet 2014, date de la résiliation du bail. Il a également rejeté la demande en remboursement des travaux exécutés dans les locaux et en indemnisation pour information tardive aux motifs qu’il est établi que la bailleresse a été informée dès le mois de janvier 2010 des troubles et que c’est sa passivité qui est à l’origine des préjudices invoqués.

Le tribunal a rejeté la demande en garantie contre le syndicat des copropriétaires aux motifs que la bailleresse ne rapporte pas la preuve de la moindre mise en demeure d’effectuer des travaux.

Le 13 juillet 2016, la SCI la Similienne a interjeté appel de cette décision.

Sur la résiliation du bail

La société Syxpériane anciennement Partesys conclut à la résiliation du bail au 31 janvier 2010 en faisant valoir qu’elle a dû quitter les locaux compte tenu des manquements de sa bailleresse à ses obligations de délivrance, d’entretien de la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle est louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

La société La Similienne reproche au tribunal d’avoir fait droit à cette demande en constatant la résiliation aux torts du bailleur à compter du 9 juillet 2014 alors que le départ de la preneuse des lieux correspondait à la volonté du gérant de la société Partesys de regrouper l’ensemble de ses sociétés , comprenant la société Immageo propriétaire de plusieurs lots dans l’immeuble du […] à Nantes, endroit où s’est installée immédiatement l’intimée après son départ des lieux en cause. Elle souligne que les problèmes de température dans les locaux loués ont été évoqués pour la première fois en juillet 2014 et qu’à cette date et contrairement à ce que le tribunal a retenu les infiltrations avaient cessé suite aux travaux réalisés. Elle estime donc que le départ de la preneuse a été justifié par un motif fallacieux.

Il convient d’observer que la procédure a été initiée le 1^er août 2013 par la preneuse, qui sollicitait alors l’indemnisation d’un préjudice matériel, d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice commercial en faisant état d’infiltrations dans les bureaux loués. Il s’évinçait donc de cette assignation qu’à cette date, le problème d’infiltrations avait été résolu, des travaux y étant expressément visés et aucune demande tendant à la condamnation de remettre les lieux en état n’étant présentée.

Dès lors, la preneuse est mal fondée à solliciter la résiliation du bail à compter du 31 janvier 2010 date de constatation des premières infiltrations, qui ne l’ont nullement empêché de poursuivre son activité dans les locaux ; il est établi que les travaux remédiant aux désordres ont été réalisés suite aux démarches de la bailleresse à l’égard du syndicat de copropriétaires de l’immeuble, des parties communes étant en cause -étanchéité défectueuse d’une terrasse- .Il est d’ailleurs significatif d’observer que la preneuse a formé une demande en résiliation du bail devant le premier juge par conclusions en date du 28 octobre 2014 soit après avoir adressé à sa bailleresse la lettre en date du 9 juillet 2014 aux termes de laquelle elle l’informait mettre un terme au contrat de bail et en se prévalant de l’exception d’inexécution des obligations compte tenu des températures de 27,5 ° et 29° relevées respectivement le matin et l’après-midi du 20 juin 2014 dans les bureaux loués.

Il doit être pourtant constaté qu’aucune doléance de cette nature n’avait été présentée à la bailleresse auparavant et alors que la preneuse se trouvait dans les locaux depuis le 19 octobre 2009 et y a donc mené son activité durant plusieurs étés sans faire état d’un tel désagrément ; effectivement, il n’a été que très laconiquement évoqué des problèmes de courant d’air dans un message électronique en date du 6 janvier 2011.

Cependant, dans son courrier du 9 juillet 2014, la société Partesys indique qu'elle n’a eu d’autre choix que de trouver, dans la plus grande urgence de nouveaux locaux disponibles, conformes aux normes d’hygiène et de sécurité impératives en droit du travail. Dès lors le motif invoqué apparaît donc purement circonstanciel et surtout en regard de la nouvelle domiciliation de la société Partesys ; en effet dès l’été 2014, elle s’est installée dans les locaux appartenant à son gérant soit au […] à Nantes, où il est dûment justifié du regroupement des sociétés dudit gérant, M. D E. Le départ de la preneuse résulte donc d’un choix délibéré en vue d’une rationalisation de gestion et non pas d’un manquement grave du bailleur à ses obligations envers son locataire.

En conséquence, il n’y a pas lieu à résiliation du bail aux torts du bailleur ; le jugement déféré sera

réformé sur ce point.

Sur les sommes dues à la société La Similienne

L’appelante sollicite une somme de 21 237,50 € correspondant aux loyers dûs par la société Partesys du 1^er juillet 2014 au 31 janvier 2015 et à la quote-part de taxe d’ordures ménagères 2014 ; elle expose que la preneuse n’a plus acquitté les loyers à compter de juillet 2014 et que les locaux ont été reloués par la bailleresse le 22 janvier 2015 et à compter du 1^er février 2015.

L’intimée s’oppose à ces prétentions alors que la bailleresse avait pris acte de la résolution du bail.

Il doit être constaté que la preneuse a choisi de quitter les lieux sans qu’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance soit établi et dans les conditions explicitées ci-avant ; il est par ailleurs acquis que M. X louant déjà des locaux dans l’immeuble en cause et voyant que la société Partesys n’occupait plus les lieux a sollicité la Sci La Similienne afin de les prendre en location à partir du 1^er février 2015. Il est en outre établi que la société Partesys détenait toujours les clés des locaux le 18 mars 2015 et même si des serrures avaient été changées compte tenu du nouveau bail.

En l’absence de résiliation du bail au 9 juillet 2014 et d’une exception d’inexécution fondée de la part de la preneuse, qui a conservé les clés des locaux et compte tenu de la location des lieux à compter du 1^er février 2015 par la bailleresse, il convient de faire droit à la demande de cette dernière tant en son principe qu’en son quantum.

L’appelante sollicite en outre l’application de la clause pénale insérée au bail soit une majoration de 20 % sur le montant dû en faisant valoir la mise en demeure de procéder au règlement de cette somme par lettre envoyée en recommandé avec avis de réception en date du 25 septembre 2014 ; compte tenu des sommes effectivement sollicitées soit un montant global de 18 339,24 € (17 389,58 € de loyers des deux derniers trimestres de 2014 et 949,66 € au titre de la quote-part de taxe d’ordures ménagères 2014), le montant de 3 667,84 € sera alloué en application de la clause pénale sur laquelle l’intimée n’a pas conclu précisément.

Sur les indemnisations sollicitées par la société Partesys devenue la société Syspériane

La preneuse sollicite l’indemnisation d’une part d’un préjudice de jouissance suite aux infiltrations subies dans les locaux loués en reprochant au tribunal d’avoir retenu que le préjudice allégué n’avait pas été subi par des employés de Partesys ; elle expose que les sociétés Ogeo comme With travaillaient en collaboration avec elle et pour son compte de sorte que la désorganisation qu’elles ont subie lui a nécessairement préjudicié.

L’appelante relève que les pièces versées à l’appui de la demande concernent des salariés de la société With et non pas de la société Partesis et conclut donc à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté cette demande.

Il ressort des éléments communiqués pour démontrer le trouble de jouissance invoqué soit notamment les arrêts de travail de M^me Y, que cette dernière était employée par la société With et non pas par l’intimée. Aucune pièce produite n’établit la réalité d’un préjudice de jouissance directement subi par la preneuse.

A raison, le tribunal a donc rejeté cette demande.

La société Syxpériane sollicite d’autre part l’indemnisation d’un préjudice commercial et moral ; elle conclut que les infiltrations auraient pu causer la perte des appareils informatiques et électroniques et que les salariés ont été contraints de surélever ces matériels et que ces infiltrations ont eu des

répercussions sur l’état de santé des employés générant ainsi des pertes de résultat et de productivité. Elle souligne en outre que son contrat d’assurance a été résilié en raison de multiples déclarations de sinistres. Elle sollicite donc la somme de 4 000 € au titre de l’indemnisation de ces préjudices.

L’appelante s’oppose à ces demandes faute de préjudice dûment établi.

Il convient de rappeler que les éléments produits et relatifs aux employés concernent des salariés d’une autre société, la société With, qui n’est pas partie à la procédure et dont il n’est pas justifié qu’elle ait formalisé des réclamations à l’encontre de la preneuse.

Par ailleurs, il n’est nullement démontré que l’ancienne société Partesys ait subi un préjudice suite à la résiliation de son contrat d’assurance par Genérali pour sinistralité et alors que ses nouvelles polices ne sont pas communiquées pas plus que ses anciennes cotisations.

Enfin aucun élément comptable n’est communiqué établissant une baisse significative de la productivité de la société et concomitante aux épisodes d’infiltration.

En conséquence, la demande d’indemnisation sera rejetée.

Il convient de restituer à la preneuse le dépôt de garantie de 5 920 € et après compensation des créances des parties, il revient donc à la Sci la Similienne la somme de 18 985,34 €, que la société Syxpériane devra lui régler avec intérêts à compter du 25 septembre 2014 et capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1154 ancien du code civil repris par les dispositions de l’article 1643-2 nouveau.

Eu égard à l’issue de la présente procédure, une somme de 3 500 € sera allouée à l’appelante en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’intimée devant en supporter les dépens de première instance et d’appel comme y succombant.

Par ces motifs,

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives aux demandes d’indemnisation présentées par la société Syxpériane anciennement dénommée Partesys et

Statuant à nouveau,

Rejette la demande de résiliation du bail aux torts de la Sci La Similienne,

Fixe à 24 905,34 € les sommes dues par la SAS Syxpériane à la Sci La Similienne au titre des loyers et quote-part des taxes d’ordures ménagères impayés et par application de la clause pénale,

Dit que la somme de 5 920 € correspondant au dépôt de garantie doit être restituée par la Sci La Similienne à la SAS Syxpériane,

Ordonne la compensation entre ces créances des parties et

Condamne SAS Syxpériane à régler à la Sci La Similienne la somme de 18 985,34 €, avec intérêts à compter du 25 septembre 2014 et capitalisation de ces intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 ancien du code civil reprises par les dispositions de l’article 1643-2 nouveau ,

Condamne la SAS Syxperiane aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamne la SAS Syxperiane à régler à la Sci La Similenne la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel,

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,