Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 FÉVRIER 2021

(n° 2021/ 65 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/07264 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB3FK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Septembre 2017 -Tribunal d’Instance de PARIS 13 – RG n° 11-17-0002

APPELANTE

SARL AB LEGIM, Administrateur de biens, agissant par son représentant légal, Monsieur Z A.

[…]

[…]

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro : 378 872 063 00045

représentée par M^e Anne-Marie MASSON de l’ASSOCIATION GOLDBERG MASSON, avocat au barreau de PARIS, toque : R091

assistée de M^e Paul MARIANI, ASSOCIATION GOLDBERG MASSON, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque R091

INTIMÉES

Madame B X

[…]

[…]

Née le […] à CRETEIL

De nationalité française

(Bénéficie de l’aide jurictionnelle Totale numéro 2017/047909 par décision du 20/12/2017 du bureau d’aide juridictionnelle de Paris).

représentée par M^e Yael BRAMI CREHANGE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1099

S.C.I. DUNO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

N° SIRET : 428 29 8 1 37

représentée et assistée de M^e Thomas MERTENS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0726

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, président de chambre

M. Michel CHALACHIN, président

M^me Pascale WOIRHAYE, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 29 janvier 2021, prorogé au 05 février 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Laure POUPET, greffière présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 12 janvier 2001, la Sci Duno a conclu avec la société Ab Legim un mandat général de gestion immobilière au titre duquel cette dernière a signé le 13 juillet 2010 pour le compte de la Sci Duno un contrat de bail d’habitation au bénéfice de Madame B X portant sur un appartement situé en rez-de-chaussée porte droite […] à Paris 13^e avec jouissance du jardin.

Madame B X a donné congé pour le 12 décembre 2015.

Par exploit d’huissier en date du 19 décembre 2016, Madame B X a fait assigner la Sci Duno aux fins de solliciter avec bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, celle de 5.000 € pour préjudice moral et la somme de 32.077 € correspondant au remboursement du loyer à hauteur de 80% de son montant outre 2.970 € correspondant au remboursement pour moitié du montant des factures d’électricité.

Par assignation du 14 mars 2017, la Sci Duno a appelé la Société Ab Legim en garantie des condamnations encourues.

Par jugement contradictoire en date du 5 septembre 2017 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal d’instance de Paris 13^e a en substance dit que la Sci Duno, en qualité de bailleur, est responsable des dommages causés à Madame B X pour défaut de délivrance d’un logement décent pour la période du 13 juillet 2010 au 11 décembre 2015, l’a condamnée à payer à Madame B X la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts et à lui restituer la somme de 12.800 € indûment perçue, pour la période en cause et a condamné la société Ab Legim, en qualité de mandataire, à garantir la Sci Duno de ces condamnations et à verser à Madame X la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et à la Sci Duno la somme de 800 € du même chef, ces deux sociétés étant condamnées in solidum aux dépens.

La Cour est saisie de l’appel interjeté à l’encontre de ce jugement par la Sarl Ab Legim selon déclaration en date du 6 octobre 2017. Sur requêtes concordantes de Madame B X et de la Sci Duno, l’affaire a été radiée du rôle au visa de l’article 526 du Code de procédure civile par ordonnance du conseiller de la mise en état du 21 juin 2018, puis réinscrite le 12 juin 2020.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’appel notifiées par la voie électronique le 19 octobre 2020, la Sarl Ab Legim sollicite de la Cour, au visa des articles 325 et suivants du Code de procédure civile, 1991 et suivants du Code civil, ensemble l’article 1231-1 du même Code, qu’elle :

— Reforme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Sarl Ab Legim à relever et garantir la Sci Duno des condamnations qui ont été prononcées à son encontre au bénéfice de Madame B X ;

— Déclare irrecevable l’appel en garantie formé contre la Sarl Ab Legim ;

Subsidiairement,

— Constate que la Sarl Ab Legim n’a commis aucune faute de gestion ;

— Rejette toutes demandes formées contre la Sarl Ab Legim ;

Très subsidiairement,

— Réduise à de plus justes proportions le montant des indemnités attribuées à Madame B X ;

En tout état de cause,

— Condamne tout succombant aux entiers dépens, outre au paiement d’une somme de

4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’intimée notifiées par la voie électronique le 9 octobre 2020, Madame B X sollicite de la Cour, au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1217 et 1231-1 et suivants ,1302 et suivants ,1719 et suivants du Code civil, L.1331-22 du code de la santé publique, L.125-5 et R.125-26 du code de l’environnement et des dispositions du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, qu’elle :

— Déboute la Sarl Ab Legim et la Sci Duno de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Confirme le jugement rendu par le Tribunal d’instance de Paris 13^e le 5 septembre 2017 en l’ensemble de ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Condamne in solidum la Sci Duno et la Sarl Ab Legim à verser à Madame B X la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des 1.500 € accordés en première instance ;

— Condamne in solidum la Sci Duno et la Sarl Ab Legim aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Yaël Brami-Crehange, avocat aux offres de droit, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’intimée portant appel incident, notifiées par la voie électronique le 2 septembre 2020, la Sci Duno sollicite de la Cour, au visa des articles 1991 et suivants du Code civil, qu’elle :

Sur l’appel incident :

— Fasse droit à l’appel incident formulé par la Sci Duno et réforme le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière;

Statuant à nouveau,

— Déboute Madame X de l’ensemble de prétentions en ce qu’elle ne démontre pas l’existence des préjudices dont elle demande réparation ;

Sur l’appel principal :

— Déclare recevable l’appel en garantie formé par la Sci Duno ;

— Dise et juge que la Société Ab Legim a commis plusieurs fautes dans l’exécution de son mandat de gestion ;

— Condamne la Société Ab Legim à relever et garantir la Sci Duno de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre si le jugement était confirmé ;

En tout état de cause :

— Condamne la société Ab Legim à payer à la Sci Duno la somme de 5.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne la société Ab Legim aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 octobre 2020.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et moral

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’ usaged’habitation ; aux termes des dispositions de l’article 1719 du Code civil le bailleur est obligé, et sans qu’il soit besoin de stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

La chose louée doit être apte à servir à l’usage convenu et répondre aux normes de décence fixéespar le décret du 30 janvier 2002 ; qu’en particulier ' le gros oeuvre du logement doit être en bon état d’entretien et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau … les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements’ ; les pièces principales au sens du troisième alinéa de l’article R.111-1-1 du Code de la construction et de l’habitation doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre..'.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et c’est à lui qu’il lui appartient de prouver qu’il a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent.

En l’espèce le premier juge a retenu que la preuve de l’indécence était démontrée par deux rapports de visite du service technique de l’habitat de Paris.

Celle du 27 janvier 2012 a conduit à relever (P4 et 40 de Madame B X) une humidité à la base du mur mitoyen avec un jardin au 39 rue Dunois dans la salle d’eau et le Wc, en violation de l’article 33 du règlement sanitaire de Paris pour laquelle des travaux sur les joints et la Vmc permanente sont recommandés.

La visite du 13 octobre 2015 reprise au rapport du 12 novembre 2015 établit que l’éclairage naturel est insuffisant dans les pièces de service, faute d’entretien de la toiture vitrée, que l’eau pluviale s’infiltre sur le mur droit de la cuisine par cette toiture vitrée et que la cave a été aménagée en chambre alors qu’elle est par nature impropre à l’habitation, justifiant un rappel au propriétaire des dispositions de l’article L.1331-22 du Code de la santé publique.

Au soutien de son appel incident la Sci Duno fait valoir, suivie en cela par la Sarl Ab Legim, que l’état des lieux d’entrée démontre le parfait état du logement et que si un problème de ventilation a surgi au mois de février 2011, la Sarl Ab Legim y a remédié par des travaux, puis à la suite du signalement d’insalubrité du 16 octobre 2011 par de nouveaux travaux en février 2012 sur les joints et la ventilation qui ont été constatés au cours de la visite de contrôle du 4 septembre 2012. Elle souligne que l’état des lieux de sortie n’établit pas le mauvais état des lieux, sauf dans la salle de bains et les Wc, ce qui ne prouve pas un manquement à l’obligation de délivrance, ni un préjudice de jouissance dans le temps, Madame B X n’ayant soulevé aucune doléance entre septembre 2012 et son assignation en justice. Elle considère que c’est la sur-occupation des lieux par trois personnes dans un studio de 18m² qui est à l’origine des troubles de jouissance et que l’appartement n’était pas inhabitable aucun arrêté d’insalubrité n’ayant été pris. Elle ajoute que la pièce du sous-sol était un espace de stockage et que Madame B X n’a pas sollicité l’autorisation d’y faire des travaux pour la transformer en chambre, de sorte qu’aucun grief ne peut être fait au bailleur de ce chef.

Madame B X sollicite la confirmation du jugement et considère que les problèmes structurels d’humidité démontrent le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent pour le rez-de-chaussée ; elle souligne que la pièce en sous-sol était aménagée comme pièce de vie par la présence des convecteurs, prises électriques et bouches d’aération, le locataire précédent, Monsieur Y attestant d’ailleurs y avoir établi sa chambre à charge d’y mettre en permanence des déshumidificateurs, qui ne suffisaient pas néanmoins à cet usage.

Sur ce, dès lors qu’il est démontré que les problèmes d’humidité par remontée capillaire précédaient la signature du bail consenti à Madame B X en dépit de la remise en peinture du logement qui a pu en cacher l’ampleur et qu’ils n’ont cessé de s’aggraver dans les pièces d’eau en dépit d’une amélioration de la ventilation intérieure, puis dans la cuisine, preuve est établie que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent pour le rez-de-chaussée et la pièce aménagée en sous-sol, ainsi que pour l’étanchéité de la toiture de la cuisine.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a retenu un préjudice de jouissance pour la locataire en lien direct avec la violation par le bailleur de son obligation de délivrance et d’entretien pour toute la durée du bail et qu’il a condamné de ce chef la Sci Duno à payer une somme de 4.000 €.

Le préjudice moral est également caractérisé, dès lors que Madame B X avait la charge de deux jeunes enfants, dont il est établi qu’ils ont comme elle subi des problèmes de santé en lien avec leurs conditions d’habitation, et qu’elle a dû entreprendre de nombreuses démarches administratives pour obtenir un relogement d’urgence. Le jugement est donc confirmé sur le quantum de son indemnisation de ce chef.

Sur la demande de réfaction du loyer au titre de la location de la pièce du sous-sol

La Sci Duno reitère ses griefs à l’égard du jugement qui a procédé à une réfaction du loyer pour la pièce en sous-sol alors que celle-ci n’était pas une pièce à vivre mais un espace de stockage que Madame B X a transformé en chambre sans autorisation, preuve en étant donné par le prix moyen du loyer de référence fixé exclusivement sur une surface de 18m² comme studio et l’avantage d’un accès au jardin privatif.

La Sarl Ab Legim conclut en même sens ajoutant qu’elle n’a jamais autorisé de travaux en sous-sol qui auraient eu lieu en 2013 et que si le bailleur lui a fait savoir qu’il avait reçu mise en demeure le 1^er décembre 2015 d’empêcher Madame B X d’habiter le sous-sol, il n’a pas eu à l’exécuter, congé ayant été donné pour le 31 décembre 2015 par la locataire.

Sur ce, c’est sans dénaturation du bail, que le premier juge a retenu que celui-ci portait, en ce qu’il était à usage d’habitation, autant sur le studio du rez-de-chaussée de 18m² que sur la pièce supplémentaire au sous-sol et qu’il en a déduit que la pièce du sous-sol était à usage d’habitation, comme n’étant pas décrite comme cave ou lieu de stockage. Au surplus, l’état des lieux d’entrée mentionne qu’elle est peinte en plafond et murs, dallée de ciment, équipée de deux convecteurs, 4 prises électriques, d’une prise de téléphone et d’une trappe d’aération, ce qui conduit à démontrer que le bailleur avait prévu un usage d’habitation pour cette pièce accessible depuis le studio.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné à ce titre la Sci Duno à rembourser à Madame B X le tiers des loyers versés à titre principal pendant toute la durée du bail en plus de l’indemnisation du préjudice de jouissance.

Sur l’appel en garantie de la Sarl Ab Legim par la Sci Duno

La Sci Duno sollicite la confirmation du jugement accueillant son action en garantie pour la totalité des sommes auxquelles elle a été condamnée à l’égard de la locataire, action fondée sur les articles 1991 et 1992 du Code civil rendant responsable le mandataire des fautes commises dans l’exécution de son mandat. Elle considère que ces fautes sont d’avoir passé le bail sans son accord préalable sur sa rédaction et sans la totalité des diagnostics obligatoires et de n’avoir pas procédé au nettoyage des feuilles, ni entretenu correctement le bien alors qu’elle en avait tous les pouvoirs, comme l’a relevé le premier juge.

La Sarl Ab Legim fait valoir l’irrecevabilité de l’action en garantie au sens de l’article 325 du Code de procédure civile comme ne se rattachant pas aux prétentions de Madame B X par un lien suffisant, telles les fautes alléguées pour les besoins de l’appel, tenant à ce qu’elle ne se serait pas assurée que la surface louée est adaptée aux besoins familiaux de Madame B X, qu’elle n’aurait pas soumis le bail au mandant en aval, qu’elle aurait omis certains diagnostics techniques, et n’aurait pas fait en général le nécessaire pour entretenir l’appartement. Elle ajoute que même si la Sci Duno l’a attraite à titre subsidiaire pour violation de son obligation d’information et de conseil, celle-ci n’a pas de rapport avec les préjudices dont s’est plainte la locataire.

Elle expose avoir en réalité géré la location avec diligence et en concertation avec son mandant puisqu’elle a fait effectuer des travaux dès 2011 à la demande de la locataire, puis en 2012 et qu’elle s’est rapproché des syndics des immeubles voisins des n° 39 et 41, postérieurement au rapport administratif du 12 novembre 2015, le seul à l’avertir par le bailleur interposé, de l’humidité des murs mitoyens.

S’agissant de la rédaction du bail que le premier juge a retenue comme fautive, elle plaide n’être nullement responsable du fait que Madame B X ait transformé le sous-sol en chambre, cet usage de chambre n’ayant pas été retenu par l’inspecteur lors de la première visite de 2012.

Sur ce, l’action en garantie ne peut prospérer que dans la mesure où les fautes de gestion relevées ont contribué aux dommages subis par Madame B X par un lien de causalité direct. Or tel n’est pas le cas de ceux découlant de l’obligation de délivrance qui ne nécessite pas de faute de la part du bailleur, ni de l’obligation d’entretien pour les feuilles obstruant la lumière en ce qu’elle n’a pas été dénoncée au gérant par la locataire avant son départ des lieux. Dès lors l’action en garantie du chef des dommages de jouissance et moral ne peut aboutir, le jugement étant infirmé.

Par contre, la réfaction du loyer liée au caractère illicite de la mise à disposition de la cave à titre de pièce d’habitation, qui aurait dû être connue du gérant en sa qualité de professionnel, découle d’une faute personnelle de la Sarl Ab Legim dans la rédaction du bail dont elle doit garantir son mandant. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la Sarl Ab Legim à cette garantie à hauteur de la somme de 12.800 €.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Eu égard à l’équité, la Sci Duno sera condamnée à payer à la Sarl Ab Legim la somme

500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et déboutée de sa propre demande du même chef, le jugement étant confirmé sur l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile qu’il n’y a pas lieu cependant de mettre en oeuvre en faveur de Madame B X en appel.

La Sci Duno sera condamnée aux dépens d’appel de l’action principale et la Sarl Ab Legim de ceux de l’action en garantie en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement du Tribunal d’instance de Paris 13^e en date du 5 septembre 2017 en ce qu’il a condamné la Sarl Ab Legim à garantir la Sci Duno de la totalité des condamnations prononcées en faveur de Madame B X ;

Statuant de nouveau à cet égard,

DÉBOUTE la Sci Duno de sa demande de garantie formée contre la Sarl Ab Legim au titre de sa condamnation à payer à Madame B X la somme de 6.000 euros de dommages et intérêts pour préjudices de jouissance et moral ;

CONFIRME le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la Sci Duno à verser à la Sarl Ab Legim la somme de 500 euros sur le fondement de

l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la Sarl Ab Legim et Madame B X de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sci Duno aux dépens d’appel de l’action principale et la Sarl Ab Legim aux dépens d’appel de l’action en garantie.

LE GREFFIER LE PRESIDENT