4^e Chambre

ARRÊT N°191

N° RG 19/03043 -

N° Portalis DBVL-V-B7D-PYBH

NM / JV

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 MAI 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Y Z, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Mars 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 20 Mai 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur A X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES HORTENSIAS représenté par son syndic, la SAS WINDAL & KLEIN, dont le siège social est situé […], prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Peggy MORAN de la SELARL O2A & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

****

FAITS ET PROCÉDURE

[…] est constituée de trois bâtiments d’habitation et d’un bâtiment IV à usage de garage. La terrasse de ce bâtiment est aménagée en jardins.

La société Windal & Klein est le syndic de la résidence Les Hortensias.

M. X est copropriétaire dans cette résidence d’un appartement (lot n°78) et d’un garage (lot n°93) dans le bâtiment IV.

L’assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2013, a décidé de la reprise de l’D du toit terrasse du bâtiment IV, de la répartition des charges et de l’appel des fonds.

Celle du 28 avril 2015 a approuvé le budget 2014, a donné quitus au syndic pour sa gestion et a voté le budget prévisionnel.

Contestant la répartition des charges des travaux de la toiture terrasse, par acte d’huissier en date du 6 juillet 2015, M. X a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hortensias devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire aux fins de voir annuler l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 28 avril 2015.

Les copropriétaires ont adopté lors de l’assemblée générale du 12 septembre 2016 les résolutions autorisant la cession de la jouissance privative d’une partie des terrasses à trois copropriétaires, avec création de trois lots, portant les 10 000 tantièmes des parties communes à 10 042 tantièmes.

Par acte d’huissier en date du 10 novembre 2016, M. X a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire aux fins de voir annuler la décision 4-4 de l’assemblée générale du 12 septembre 2016 et fixer une nouvelle répartition des charges.

Par acte d’huissier du 21 juin 2017, M. X a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire aux fins d’annuler les résolutions de l’assemblée générale du 21 avril 2017 votées sur la base des 10 000 tantièmes et non des 10 042 tantièmes.

Les trois instances ont été jointes.

Par un jugement en date du 28 mars 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire a :

— annulé l’ensemble des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Hortensias du 21 avril 2017 ;

— débouté M. X de toutes ses autres demandes ;

— condamné M. X à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hortensias la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

M. X a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 7 mai 2019.

L’instruction a été clôturée le 2 mars 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 6 août 2019, M. X demande à la cour de :

— recevoir M. X en son appel et le dire fondé ;

— réformer le jugement critiqué sur les chefs du jugement objet de l’appel ;

En conséquence,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté M. X de toutes ses autres demandes ;

— condamné M. X à verser au syndicat de copropriété la somme de 2 000 euros d’article 700

du code de procédure civile et l’a condamné aux dépens ;

Statuant de nouveau,

— annuler les décisions n°5, 6 ,7 ,8 de l’assemblée générale du syndicat de copropriété du 28 avril 2015 ;

— annuler la décision n°4-4 de l’assemblée générale du syndicat de copropriété du 12 septembre 2016 ;

— dire et juger que le coût des travaux de réfection de l’D du toit-terrasse du garage IV réalisés par l’entreprise C selon facture du 27 février 2014 sera réparti comme suit :

— à hauteur de 12 927,74 euros TTC (12 082 euros HT) en charge propriétaires de garage (bâtiment IV) ;

— à hauteur de 7 332,59 euros TTC entre les copropriétaires des lots 16, 15/17 et 40, selon

l’annexe 4 ;

— à hauteur du solde en charges générales à tous les copropriétaires, soit 23 311,64 euros (43 571,97 euros – 12 927,74 euros – 7 332,59 euros) ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. X une somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 23 février 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hortensias, représenté par son syndic la société Windal & Klein, demande à la cour de :

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

— condamner M. X à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation des résolutions 5, 6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 28 avril 2015 et de la résolution 4-4 de l’assemblée générale du 12 septembre 2016

Sur la demande d’annulation pour violation des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 15 du règlement de copropriété

Le syndic de la copropriété a, afin que les copropriétaires choisissent la société chargée des travaux d’D du toit du bâtiment IV, fait établir trois devis. Etait ainsi annexé à la convocation pour l’assemblée générale du 24 avril 2013 le devis 121341/03 en date du 5 mars 2013 de la société C D.

Par vote du 24 avril 2013 l’assemblée générale a « retenu la proposition présentée par l’entreprise C D prévue pour un montant de 38 130 euros TTC.

Démarrage des travaux prévus en septembre 2013.

Prend acte du montant de la police d’assurances dommage ouvrage pour un montant de 2 500 euros TTC.

Précise que le coût des travaux ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférent seront répartis de la manière suivante : dépose et réfection de l’D de la dalle en charges bâtiment IV, les aménagements de la terrasse (gravillons, jardinières, séparation de la terrasse) en charges communes générales ; la différence entre les gravillons et les dalles sera répartie entre les trois propriétaires qui ont la jouissance privative des terrasses. »

La même résolution a autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires à hauteur de la moitié le 10 septembre 2013 et de l’autre moitié le 10 novembre 2013.

Les copropriétaires ont adopté lors de l’assemblée générale du 28 avril 2015 les décisions suivantes :

— la résolution n°5 approuvant en leur forme, teneur, imputation et répartition les comptes de charges de l’exercice clos le 31 décembre 2014. Le montant des dépenses de l’exercice a été arrêté au 31 décembre 2014 à 54 256,81 euros correspondant pour 7 884,01 euros à la trésorerie et 54 111,59 euros aux travaux d’D.

— La résolution n°6 donnant quitus au syndic pour sa gestion.

— La résolution n°7 modifiant le budget prévisionnel détaillé par poste de dépense pour l’exercice 2015 arrêté à la somme de 50 290,45 euros.

— la résolution n°8 prévoyant que le budget prévisionnel primitif pour l’exercice 2016 sera le même que celui de l’exercice 2015 et qu’il sera révisé en fonction des charges réelles de l’exercice 2015 et qu’il sera à nouveau débattu lors de la prochaine assemblée générale.

M. X conteste la répartition des charges résultant des travaux réalisés par la société C D. Il considère que les copropriétaires ne pouvaient, lors de l’assemblée générale du 28 avril 2015, approuver le budget, la répartition et les imputations des charges de l’annexe 4 qui mettaient à la charge des propriétaires des garages du bâtiment IV la somme de 25 894,79 euros, affectaient la somme de 10 344 euros en charges communes et laissaient la somme de 7 332, 59 euros à la charge des « propriétaires des terrasses privatives ». Il soutient que cette répartition n’est pas conforme aux dispositions de l’article 15 du règlement de copropriété qui mettent à la charge des copropriétaires du bâtiment IV l’entretien de la terrasse le recouvrant et affectent les frais d’entretien du revêtement extérieur et des aménagements aux jardins aux charges générales. Il observe qu’au 28 avril 2015 aucun copropriétaire ne jouissait de terrasses privatives en vertu d’un titre ou d’une décision de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires réplique que la jouissance des terrasses privatives a été attribuée aux trois copropriétaires par décision de l’assemblée générale du 12 septembre 2016 avec régularisation rétroactive du paiement des charges, que la répartition des charges des travaux d’D est conforme à l’article 15 du règlement de copropriété, que M. X ne peut plus remettre en cause cette répartition et qu’il est mal fondé en sa demande d’annulation de l’approbation du budget qui ne vaut pas approbation de la répartition des charges individuelles.

L’article 42 alinéa 2 de la loi 10 juillet 1965 applicable à l’espèce prévoit que « Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. ».

Le budget approuvé par les copropriétaires par la résolution n°5 de l’assemblée générale du 28 avril 2015 a été établi sur la base de la répartition adoptée par l’assemblée générale du 24 avril 2013 au regard du devis 121341/03 de la société C, devis auquel se réfère M. X avec la facture

du 27 février 2014 afférente pour proposer une nouvelle répartition des charges.

Toutefois, M. X n’a pas contesté le procès-verbal d’assemblée générale du 24 avril 213 ayant décidé les travaux d’D, ni la clé de répartition dans le délai de deux mois prévus par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Le procès-verbal de l’assemblée du 24 avril 2013 s’impose donc à M. X qui n’est plus fondé à solliciter la modification de la répartition serait-elle contraire au règlement de la copropriété (3^e Civ., 17 mars 2016, n°15-10.052).

L’assemblée générale du 12 septembre 2016 a ainsi régulièrement rejeté par sa résolution 4-4°, la nouvelle répartition des charges des travaux d’D proposée par M. X.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de M. X des résolutions 5, 6, 7 et 8 du procès-verbal d’assemblée générale du 28 avril 2015 et de la résolution 4-4 du procès-verbal d’assemblée générale du 12 septembre 2016 pour violation des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 15 du règlement de copropriété.

Sur la demande d’annulation pour non-respect des modalités de consultation des pièces justificatives des charges

M. X réitère que la nullité est encourue au motif que la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 28 avril 2015 ne contient aucune mention des modalités de consultation des pièces justificatives des charges.

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 applicable au jour de la convocation prévoit « que la convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu’elles ont été arrêtées par l’assemblée générale en application de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965. »

En l’espèce, un courrier joint à la convocation informe les copropriétaires qu’ils peuvent accéder aux informations de la copropriété sur le site internet du syndic après avoir saisi l’identifiant et le mot de passe figurant sur leurs documents comptables.

M. X ne justifiant pas de ce que d’autres modalités de consultation des pièces avaient été prises par l’assemblée générale, il ne peut être fait grief au syndic de ne pas les avoir appliquées.

De surcroît, M. X n’allègue pas avoir été empêché de consulter les pièces et ne justifie d’aucun grief.

Le tribunal a ainsi exactement rejeté sa demande d’annulation des résolutions 5, 6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 28 avril 2015 pour non-respect des modalités de consultation des pièces justificatives des charges.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°5 comportant deux questions distinctes

M. X soutient que la résolution n°5 est contraire aux dispositions combinées des articles 13 et 17 de la loi du 10 juillet 1965 qui interdisent le vote bloqué. Il considère qu’elle contenait deux questions distinctes, l’une relative aux comptes de gestion des charges courantes pour l’année 2014 et l’autre aux comptes de travaux hors budget prévisionnel s’agissant de la réfection de l’D.

L’article 2 décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires prévoit qu'en application des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndicat des copropriétaires approuve les comptes de l’exercice clos et vote, d’une part, le budget prévisionnel concernant les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part les dépenses pour travaux prévus par l’article 14-2 et les opérations exceptionnelles selon les règles et les modalités de présentation précisées ci-après, pour l’information des copropriétaires et des tiers. Les comptes de l’exercice comprennent les charges et produits pour les opérations courantes, et les charges et produits pour les travaux mentionnés ci-dessus et les opérations exceptionnelles.

Il s’évince de ce texte que si le budget prévisionnel et l’approbation des comptes doivent faire l’objet d’un vote séparé, l’assemblée générale approuve par un seul vote les dépenses pour travaux et les dépenses exceptionnelles ainsi que l’a exactement relevé le tribunal.

La demande d’annulation de cette résolution est ainsi rejetée par voie de confirmation.

Sur les autres demandes

Les dispositions prononcées en première instance au titre des frais irrépétibles et dépens sont confirmées.

M. X sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hortensias une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel :

CONFIRME le jugement entrepris,

Y ajoutant

CONDAMNE M. X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hortensias la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M. X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,