Cour d'appel de Rennes, 1ère chambre, 1er mars 2022, n° 21/03662

CA Rennes
Infirmation 1 mars 2022

Arguments

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Rejeté
Vente à vil prix
La cour a estimé que les éléments présentés ne justifiaient pas la requalification demandée, confirmant ainsi la validité de la vente.
Rejeté
Nullité de l'acte de vente
La cour a jugé que les conditions de la vente étaient conformes et n'ont pas justifié la nullité.
Rejeté
Restitution des indemnités d'occupation
La cour a considéré que la transaction excluait toute demande de restitution des indemnités d'occupation.
Accepté
Manquement à l'obligation d'information
La cour a jugé que l'action en responsabilité contre le notaire était recevable, car elle ne relevait pas de la transaction.
Rejeté
Dépenses de justice
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer l'article 700 dans cette affaire.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, les époux C X ont fait appel d'une ordonnance déclarant irrecevables leurs demandes contre la SA D E et la Selarl L-M, notaire. Ils soutenaient que la transaction de mai 2019 ne portait que sur les conséquences de leur expulsion et ne devait pas faire obstacle à leurs nouvelles demandes. La juridiction de première instance a confirmé l'irrecevabilité, considérant que la transaction couvrait tous les droits liés à l'acte de vente. La cour d'appel a confirmé cette irrecevabilité à l'égard de la SA D E, mais a infirmé la décision concernant la Selarl L-M, jugeant que l'action en responsabilité contre le notaire était recevable, car elle ne relevait pas du même objet que la transaction. La cour a donc statué en faveur des époux C X pour leur action contre le notaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 1re ch., 1er mars 2022, n° 21/03662
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	21/03662
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Aline DELIERE, président
Avocat(s) :	Marianne HELIASNicolas LARRATSerge ALMODOVAR
Cabinet(s) :	SELARL A.R.CAB LITIS - SOCIETE D'AVOCATS PELOIS - AMOYEL-VICQUELIN
Parties :	Société DUCROS BOURDENS, S.A. FONCIERE EPILOGUE

Texte intégral

1ère Chambre

ARRÊT N°79/2022

N° RG 21/03662 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RXYJ

M. C X

M^me O H-P G épouse X

S.A. D E

Société L M

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 01 MARS 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère, entendue en son rapport

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame H-I J, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Décembre 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 01 Mars 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS : Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Serge ALMODOVAR, Plaidant, avocat au barreau de la Drôme

Madame O H-R G épouse X

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Serge ALMODOVAR, Plaidant, avocat au barreau de la Drôme

INTIMÉES :

La S.A. D E, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

Représentée par M^e Marianne HELIAS de la SELARL SOCIETE JUDICIAIRE ET JURIDIQUE DE L’OUEST, avocat au barreau de QUIMPER

La SELARL L M, notaires associés, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

31390 A

Représentée par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Nicolas LARRAT, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par l’intermédiaire du cabinet immobilier Immosafe, les époux C X se sont rapprochés de la société D E à laquelle ils ont cédé, par acte au rapport de M^e Olivier L-Boudens en date du 5 août 2016, chacun un bien qui lui appartenait en propre :

- le mari, un immeuble sis à […], au prix de 100 000 euros,

- l’épouse, un immeuble sis à […] au prix de 50 000 euros.

La vente était conclue sous la condition résolutoire d’exercice par les vendeurs d’une faculté de rachat dans un délai de 18 mois, au prix respectivement de 115.000 euros et de 57 500 euros. Les vendeurs étaient autorisés à demeurer dans les lieux pendant ce délai moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle totale de 1 500 euros (soit un montant total de 27 000 euros payé d’avance par prélèvement sur le prix de vente). N’ayant pas souhaité comparaître en l’étude du notaire instrumentaire pour la signature de l’acte authentique, les époux X ont régularisé, le 12 juillet 2016, une procuration sous seing privé.

Les époux X n’ont pas exercé la faculté de rachat des biens dont le délai expirait le 6 février 2018 mais ont continué à occuper les deux immeubles après cette date. Par ordonnance en date du 7 décembre 2018, le juge des référés du tribunal d’instance de Vannes a autorisé leur expulsion de l’immeuble sis à Plescop et fixé à 1 500 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation à leur charge. Cette ordonnance n’a pas fait l’objet d’un recours. Par jugement en date du 8 novembre 2018, le tribunal d’instance de Lorient a ordonné l’expulsion des époux X de l’immeuble qu’ils occupaient à Hennebont et a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à leur charge à la somme de 1 200 euros par mois à compter du 1er mars 2018. Les époux X ont relevé appel de ce jugement.

Le 20 mai 2019, les époux X ont conclu avec la SA D E, un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel ils s’engageaient à libérer l’immeuble de Plescop au plus tard le 15 mai 2019, obtenaient un nouveau délai expirant le 1er septembre 2019 pour racheter le bien sis à Hennebont à un prix réduit à 100 000 euros et bénéficiaient d’une priorité d’achat sur le bien de Plescop pendant un délai de 3 mois au prix de 65 000 euros. La société D E renonçait en outre au recouvrement de la somme de 19 500 euros correspondant aux indemnités d’occupation afférentes à la période comprise entre les mois de février 2018 et mars 2019. En conséquence de cette transaction, les époux X se sont notamment désistés de l’appel formé à l’encontre du jugement rendu le 8 novembre 2018 par le tribunal d’instance de Lorient.

Le 5 janvier 2021, les époux X ont fait assigner la SA D E et la Selarl L-M, notaire rédacteur de l’acte de vente, devant le tribunal judiciaire de Lorient aux fins de voir :

- dire que la vente de la maison d’habitation située à Hennebont au prix de 100 000 euros a été faite à vil prix ;

- dire que la vente de la maison d’habitation sise à Plescop pour un prix de 50 000 euros a été faite à vil prix ;

- dire que le contrat de réméré en date du 5 août 2016 doit être requalifié en un contrat pignoratif ;

- en conséquence, prononcer la nullité absolue de la vente contenue dans l’acte authentique dressé le 5 août 2016 à A par M^e Olivier L-M, notaire en résidence à A (Haute Garonne) ;

- dire dans l’hypothèse où la restitution ne pourrait être opérée que la société D E sera tenue de restituer la contre-valeur des biens immobiliers et dans ce cas condamner la société D E à leur payer les sommes de 237 782.40 euros pour le bien d’Hennebont et de 206 750 euros pour le bien de Plescop ;
- dire que la nullité ayant pour effet l’anéantissement rétroactif des actes, il sera fait un compte entre les parties par compensation entre les sommes dues par D E et les restitutions à leur charge ;

- condamner la société D E à restituer le montant de l’indemnité d’occupation de 27 000 euros ;

- subsidiairement, vu les articles 1231 et suivants du code civil, dire que la société D E a manqué à son obligation d’information en n’attirant pas leur attention sur les conséquences de la signature d’un contrat de réméré ;

- dire que M^e N L-M, notaire associé à la SCP H-K L-M épouse Z et N L-M, notaires associés à A, a manqué à son obligation d’information à leur égard ;

- dire que le manquement au devoir d’information du notaire a engendré une perte de chance d’éviter la souscription du contrat contenant un prix vil ;

- dire que le notaire devra être condamné à hauteur de 75 % des sommes mises à la charge de la société D E à titre de dommages-intérêts ;

- condamner solidairement la société D E et la SCP H-K L-M épouse Z et N L-M notaires associés à leur payer la somme de 294 032,40 euros outre intérêts au taux légal à compter du 5 août 2016 ;

- dire que la condamnation solidaire sera prononcée à hauteur de 75 % du montant des préjudices à l’égard de l’étude notariale ;

- plus subsidiairement, désigner un expert aux fins de procéder à l’évaluation des biens immobiliers à la date de la vente et donner toute indication sur la valeur des biens au jour de l’établissement du rapport ;

- condamner les intimés au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 24 février 2021, la société D E, défenderesse, a saisi le juge de la mise en état d’un incident d’irrecevabilité des demandes des époux X eu égard à la transaction signée le 20 mai 2019.

Par ordonnance du 4 juin 2021, le juge de la mise en état a :

- déclaré irrecevables les demandes des époux X à l’encontre de la SA D E et de la Selarl L-M ;

- condamné les époux X à verser à chacune des défenderesses la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux X ont relevé appel de cette ordonnance dont ils sollicitent l’infirmation, demandant à la cour de :

- dire que l’objet de la transaction a été strictement limité à régler les suites et conséquences de l’ordonnance de référé du tribunal d’instance de Lorient [en fait Vannes] en date du 7 décembre 2018 et celles du jugement du tribunal d’instance de Lorient du 8 novembre 2018 qui portaient sur la constatation d’une occupation par eux sans droit ni titre, leur condamnation à verser une indemnité d’occupation et leur expulsion ;

- dire en conséquence qu’en raison de la nature des demandes présentées devant le tribunal judiciaire de Lorient, l’autorité de chose jugée ne leur est pas opposable faute d’un objet identique ;

- subsidiairement, dire, dans l’hypothèse où il serait considéré que la transaction rend irrecevables leurs demandes à l’encontre de la société D E, que la transaction n’a aucune autorité de chose jugée à l’égard du notaire mis en cause ;

- en conséquence, dire que leur action tendant à rechercher la responsabilité du notaire du chef d’un défaut d’information est parfaitement recevable ;

- condamner solidairement la société D E et la Selarl L-M au paiement de la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, la société D E conclut, vu les articles 2044 et suivants du code civil, à la confirmation de l’ordonnance du 4 juin 2021, au débouté des époux X de toutes leurs demandes et à leur condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Selarl L-M conclut également à la confirmation de l’ordonnance dont appel, au débouté des époux X de toutes leurs demandes et à leur condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées le 20 juillet 2021 par les époux X, le 23 juillet 2021 par la SA D E et le 5 août 2021 par la Selarl L-M.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action engagée par assignation du 5 janvier 2021 à l’encontre de la société D E

Conformément à l’article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Les époux X ne soutiennent plus devant la cour que la transaction du 20 mai 2019 serait nulle faute de concessions réciproques mais voudraient voir réduire son objet aux suites des deux décisions judiciaires ayant prononcé leur expulsion et fixé à leur encontre une indemnité d’occupation.

Cependant ainsi que justement rappelé par le juge de la mise en état, le protocole qui rappelait en préambule la teneur de l’acte notarié du 5 août 2016 et de ses stipulations litigieuses ainsi que celle des deux décisions judiciaires dont l’une avait acquis force de chose jugée comportait en son article 4, la clause suivante : 'En conséquence de la présente transaction, chaque partie renonce expressément à élever toute réclamation, à engager toute action et/ou voies d’exécution, à faire valoir tout droit fondé sur ou trouvant son origine dans les relations contractuelles, objet des présentes'. (souligné par la cour)

Il s’en déduit, sans aucune équivoque, que la transaction portait sur tous les droits et actions détenus par les parties, l’une envers l’autre, ayant pour fondement l’acte notarié de vente du 5 août 2016.

L’ordonnance critiquée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action introduite par les époux X à l’encontre de la société Financière E, celle-ci ayant un objet identique à celui déjà réglé par la transaction.

Sur la recevabilité de l’action engagée par les époux X à l’encontre de la Selarl L-M, notaires

Conformément à l’article 2048 du code civil, les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu. En l’occurrence, le protocole transactionnel concernait uniquement les droits et actions que les parties au dit protocole détenaient l’une à l’encontre de l’autre, au titre de l’acte de vente du 5 août 2016.

La Selarl L-M n’était pas partie au protocole transactionnel du 20 mai 2019 qui ne peut lui être opposé mais qu’elle ne peut non plus invoquer pour s’opposer, sur le fondement de l’article 2052 du code civil, à l’examen par le juge de l’action en responsabilité délictuelle diligentée à son encontre. En effet, l’article 2052 ne vise que l’introduction ou la poursuite, entre les mêmes parties, d’une action en justice ayant le même objet. L’effet relatif des contrats interdit à la société L-M de se prévaloir de l’autorité de la transaction conclue le 20 mai 2019 pour s’opposer à l’examen de l’action en responsabilité intentée à son encontre dès lors que, d’une part, elle n’est pas partie à cette transaction et que, d’autre part, l’action engagée à son encontre a un objet différent du litige ayant opposé les époux X à la société D E en ce qu’elle porte sur l’indemnisation d’une perte de chance de ne pas contracter et non sur la nullité de la vente elle-même. Il s’en infère que la transaction du 20 mai 2019 constitue certes pour la société de notaires un fait juridique qu’elle peut invoquer dans le cadre du débat au fond, comme élément de preuve de l’absence de bien-fondé des demandes formées à son encontre par les époux B, mais qui n’interdit pas à ces derniers d’exercer à son encontre une action en responsabilité délictuelle, laquelle n’a pas un caractère subsidiaire par rapport à celles de nature contractuelle découlant de la vente, objet de la transaction litigieuse.

L’ordonnance critiquée sera en conséquence infirmée de ce chef.

L’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Confirme l’ordonnance rendue le 4 juin 2021 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lorient en ce qu’elle a :

- déclaré irrecevables les demandes de M. C X et de M^me F G épouse X à l’encontre de la SA D E ;

- condamné M. C X et de M^me F G épouse X à payer à la SA D E la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La réformant pour le surplus et statuant à nouveau,

Dit l’action en responsabilité engagée par M. C X et M^me F G épouse X à l’encontre de la Selarl L-M recevable ;

Rejette en conséquence la fin de non-recevoir soulevée par la Selarl L-M en ce qu’elle porte sur l’action exercée par M. C X et M^me F G épouse X à son encontre ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
Met à la charge définitive de la Selarl L-M l’intégralité des dépens de première instance et d’appel dont elle a fait l’avance dans le cadre de la procédure d’incident ;

Condamne M. C X et de M^me F G épouse X au surplus des dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE