Cour d'appel de Rennes, 1ère chambre, 15 mars 2022, n° 21/04176

CA Rennes
Infirmation partielle 15 mars 2022

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que L-M E n'avait aucun droit d'occupation des biens, ce qui justifie l'expulsion.
Accepté
Absence de paiement de fermage
La cour a fixé l'indemnité d'occupation à 40 euros par jour, considérant que L-M E n'a pas payé de fermage depuis son occupation.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une somme de 4 000 euros aux intimés pour couvrir leurs frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 1re ch., 15 mars 2022, n° 21/04176
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	21/04176
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Aline DELIERE, président
Avocat(s) :	Jean-Paul RENAUDINJoanna DAGORN-PEIGNARD
Cabinet(s) :	SCP GUILLOU-RENAUDIN

Texte intégral

1ère Chambre

ARRÊT N°102/2022

N° RG 21/04176 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RZ7Z

M. L-M E

M. D R S P E

M^me G N G H épouse E

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 MARS 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame P-D Q, lors des débats et Madame I J K lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Janvier 2022 devant Madame Brigitte ANDRÉ, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Mars 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

**** APPELANT :

Monsieur L-M E

né le […] à […]

Kerbellec

[…]

Représenté par M^e L-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur D R S P E

né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Joanna DAGORN-PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

Madame G N G H épouse E

née le […] à SAINT-IGNEUC (22)

[…]

Représentée par M^e Joanna DAGORN-PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 11 mars 2021, les époux E ont fait assigner leur fils L-M E devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes aux fins d’obtenir son expulsion des immeubles acquis par eux par acte authentique du 3 décembre 2010. Par ordonnance en date du 10 juin 2021, le juge des référés a :

- débouté M. L-M E de son exception d’incompétence de la juridiction,

- ordonné la libération et la remise des clés par L-M E aux époux E des biens objet de la vente du 3 décembre 2010 dans le délai d’une année suivant la signification de la décision ;

- à défaut, ordonné son expulsion au besoin avec le soutien de la force publique ;

- ordonné à L-M E de permettre toute visite en vue de la vente ou de la location du bien, de 9 heures à 19 heures, chaque jour ouvrable de la semaine à charge pour les époux E de prévenir trois jours auparavant ;

- invité les parties à mettre en place une médiation par un professionnel de la médiation ;
- laissé les frais irrépétibles et dépens à la charge des parties les ayant exposés et débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le 6 juillet 2021, M. L-M E a relevé appel de cette ordonnance, demandant à la cour de l’infirmer et de :

- juger qu’il n’y a pas lieu à compétence du juge des référés en raison de contestations sérieuses et renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond du tribunal paritaire des baux ruraux ;

- subsidiairement, juger qu’il existe des contestations sérieuses empêchant son expulsion ;

- débouter les époux E de toutes leurs demandes y compris celles issues de leur appel incident ;

- les condamner à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux E concluent à la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a débouté M. L-M E de sa demande tendant à l’incompétence de la juridiction et demandent à la cour de :

- dire qu’il occupe sans droit, ni titre l’ensemble immobilier leur appartenant se composant :

de la propriété rurale sise lieu-dit Kerbellec à […]

• une maison d’habitation avec terrain attenant sise sur une parcelle cadastrée […] d’une contenance de 17 ares 87 centiares, une propriété agricole cadastrée section […] d’une contenance de 9 ha 66 a 4 ca,•

• de deux parcelles de terre sises à Reguiny (Morbihan) aux dépendances du bourg, cadastrées section ZM n° 29 lieu-dit la Roche grise et section ZP n° 29 le Clos du Herblon d’une contenance totale de 6 ha 31 a 70 ca,

• de quatre parcelles de terre en nature de labour sises à Pleugriffet (Morbihan) aux dépendances du bourg, cadastrées […] lieu-dit Lande de la Perrière, section YN n° 5 lieu-dit la Coutume, section YR n° 9 lieu-dit Terres de la Prise des bois et section ZE n° 95 lieu-dit Le grand pré d’une contenance totale de 5 ha 27 a 17 ca ;

- dire que cette occupation sans droit, ni titre est à l’origine d’un trouble manifestement illicite ;

- en conséquence, confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a ordonné la libération et la remise des clés par L-M E des biens objet de la vente du 3 décembre 2010, son expulsion au besoin avec le concours de la force publique et l’obligation de permettre toute visite ;

- infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a

• accordé à M. L-M E un délai d’un an à compter de la signification de l’ordonnance pour libérer les lieux, invité les parties à mettre en place une médiation,• laissé à leur charge les frais et dépens qu’ils ont exposés ;•

- en conséquence ordonner son expulsion immédiate ainsi que de toute personne qu’il y aura éventuellement installée dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision, au besoin avec le concours de la force publique ;

- condamner M. L-M E au paiement d’une indemnité d’occupation de 50 euros par jour à compter de la signification de l’arrêt jusqu’à sa libération effective des lieux ;
- débouter M. L-M E de toutes ses demandes ;

- le condamner à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi que des dernières conclusions déposées le 16 décembre 2021 par les époux E et le 27 septembre 2021 par M. L-M E.

EXPOSÉ DES MOTIFS

M. L-M E fait valoir que depuis leur acquisition en 2010, ses parents l’ont laissé continuer à exploiter la ferme et habiter la maison en dépendant sise à Réguiny, conformément aux prévisions de l’acte de vente signé entre eux le 3 décembre 2010, de sorte qu’ils ne justifient d’aucune raison impérieuse d’obtenir son expulsion immédiate. Cependant à juste titre, le premier juge a rappelé que toute atteinte au droit de propriété constitue un motif légitime d’agir devant le juge des référés aux fins de faire cesser le trouble manifestement illicite en résultant peu important la durée pendant laquelle le trouble a persisté.

Il incombe à celui qui se prévaut d’un titre d’occupation du bien de justifier du sérieux de ses allégations lesquelles ne peuvent, en l’absence de tout élément probant, suffire à écarter le pouvoir conféré au juge des référés de faire cesser un trouble manifestement illicite.

M. E se prévaut des stipulations de l’acte de vente du 3 décembre 2010 selon lesquelles il resterait dans les lieux après la vente pour continuer à les habiter et exploiter, dans le cadre d’une location à son profit, un bail étant ultérieurement établi. Il soutient que cet acte a consacré son droit d’occuper les lieux. Aux objections des intimés selon lesquelles aucun bail de quelque nature que ce soit n’a été conclu dans la mesure où il s’est opposé à la signature de la convention prévue à l’acte de vente, il rétorque que les vendeurs ne lui ont soumis aucun bail, qu’en particulier, il n’a pas reçu le projet établi par M^e Y en 2011 versé aux débats par ses parents, que d’ailleurs ces derniers ne justifient pas de son refus de signer cet acte et qu’ils n’ont jamais sollicité le paiement d’un fermage.

Effectivement l’acte authentique de vente du 3 décembre 2010 stipulait : 'Il (l’acquéreur) en aura la jouissance par la perception des loyers à verser par M. L-M E, au profit duquel sera établi un bail postérieurement à la régularisation des présentes par acte authentique'. Mais un projet de bail à ferme a effectivement été établi en 2011 par M^e Y, notaire à X, prévoyant un fermage fixé à 9 600 euros annuels pour les bâtiments et à 150 euros par hectare pour les terres, soit un total de 1 770,10 euros. Figure au dossier copie d’une lettre du notaire, datée du 6 janvier 2011, adressée à M. L-M E, lettre accompagnant le dit projet et l’informant du coût de l’acte à régulariser. Le 20 juillet 2011, M^e Y a adressé à M. L-M E une nouvelle lettre faisant état des échanges intervenus entre eux et précisant : 'Je me permets de revenir vers vous afin d’insister sur le fait que le bail rural est rédigé et qu’il est prêt à être régularisé.', en l’invitant à prendre contact avec l’étude pour sa signature dès qu’un accord avec ses parents serait intervenu. Cette lettre circulaire comportait en pièce jointe la copie de documents destinés aux bailleurs que seul M. E avait pu communiquer au notaire. Les affirmations de L-M E, non étayées du moindre élément probant, selon lesquelles il n’aurait pas reçu le projet de contrat, ni aucune proposition de bail, sont dès lors manifestement inexactes. Au contraire, ces documents concordants émanant d’un tiers impartial établissent que l’absence de signature du bail convenu lors de la vente est imputable à l’appelant. Celui-ci ne peut se prévaloir d’une convention verbale dès lors que ces éléments, qui ne sont contredits par aucune pièce contraire, démontrent qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties sur les conditions d’occupation par lui des biens acquis par ses parents.

M. L-M E conteste les modalités de vente du bien en soutenant que le prix payé correspondait à la moitié de sa valeur, à savoir la part versée à son ex-épouse qui a reçu l’intégralité du prix de sorte que l’absence de bail correspondrait, dit-il, à une compensation avec cette cession gratuite. Mais l’acte de vente du 3 décembre 2010 porte sur la pleine propriété des biens pour un prix qui n’a jamais été remis en cause par le vendeur avant l’assignation devant le juge des référés en 2021. Si ce prix a été remis par le notaire rédacteur pour partie à son ex-conjoint, qui avait entrepris une procédure de saisie immobilière sur le fondement du privilège du copartageant inscrit suivant acte du 27 novembre 2008, ce paiement ne représentait pas la moitié de la valeur du bien vendu mais les droits de son ex-conjoint dans l’acte de partage de la communauté conjugale. De surcroît, les énonciations de l’acte de vente révèlent que les intimés bénéficiaient eux-mêmes à l’encontre de leur fils d’une créance en principal de 91.155 euros garantie par une hypothèque conventionnelle de 3ème rang inscrite le 29 juin 2009, créance qu’ils ont abandonnée en raison de la vente consentie à leur profit. L’argumentation selon laquelle l’absence de paiement d’un fermage correspondrait à la contrepartie de l’insuffisance de prix ne repose dès lors sur aucun élément sérieux.

M. E se prévaut enfin d’une convention morale aux termes de laquelle les époux E percevraient en nature les produits de la ferme tandis que lui-même prendrait en charge son entretien, son exploitation et la rénovation des bâtiments, convention dont la nature resterait à déterminer et dont la qualification échapperait à la compétence du juge des référés. Il soutient que conformément à ce qui était prévu, il exploite la ferme sur laquelle il élèverait chevaux, volailles, bovins, cochons et moutons et cultiverait un verger de pommiers. Il fait valoir qu’il est inscrit à la MSA et règle seul les cotisations sociales. Il prétend enfin avoir entrepris la rénovation de divers bâtiments et y avoir investi environ 15 000 euros par an, se prévalant en ce sens de photographies.

Mais par acte sous seing privé du 27 octobre 2018, M. L-M E a attesté n’avoir jamais payé de fermages ou loyers à ses parents sans émettre de réserves s’agissant des avantages en nature qui auraient compensé cette absence de contrepartie financière à l’occupation du bien. Il ne produit aucune pièce justificative des avantages qu’il aurait prétendument consentis à ses parents en échange de l’occupation des lieux. En particulier, la prétendue rénovation des lieux n’est étayée par aucun élément comptable, aucune facture, aucune déclaration administrative de travaux ou demande de permis de construire. Les avantages en nature allégués, formellement contestés, ne sont non plus étayés par aucune pièce justificative.

Au contraire les intimés démontrent qu’ils ont dû régler les assurances 'risque agricole’ incombant à l’exploitant outre une assurance afférente à un véhicule automobile BMW immatriculé AB-237-RV que L-M E ne conteste pas utiliser. Ils produisent également les attestations de M. Z, de M^me A, de M. B et de M. C établissant que D E a personnellement assuré, tant qu’il en a eu la capacité physique, les travaux de l’exploitation. M^me A précise que la propriété qu’elle loue à M. L-M E est, depuis que D E ne peut plus s’en occuper, laissée à l’abandon, les bâtiments étant détruits ou en ruine, les loyers n’étant plus payés depuis 2019. M. B ajoute que fournissant le carburant de l’exploitation, il a pu constater que celui-ci était réglé par D E, lui-même n’acceptant de réaliser aucune intervention au profit de L-M E qui n’honore plus ses factures depuis plusieurs années. Ces affirmations sont corroborées par trois factures datées de 2013 et deux factures de janvier et septembre 2021. M. D E démontre également avoir payé plusieurs factures d’entretien de la toiture des bâtiments, en 2014 et 2020.

Au regard de ces éléments, il est établi que l’occupation par M. L-M E des immeubles qu’il a vendus à ses parents en 2010 n’est fondée sur aucun droit, ni titre de sorte que l’exception d’incompétence au profit du tribunal paritaire des baux ruraux, manifestement dilatoire, a justement été écartée par le juge des référés.

Devant le premier juge, les époux E sollicitaient déjà l’indemnité d’occupation à nouveau demandée devant la cour. Compte tenu du montant du loyer prévu dans le projet de contrat et des revalorisations qui seraient nécessairement intervenues depuis 2011, la cour fixera à 40 euros par jour l’indemnité d’occupation qui sera due par l’occupant à compter de la signification du présent arrêt.

Les époux E critiquent le délai laissé à leur fils pour quitter les lieux étant fait remarquer qu’ils mettent un logement de substitution à sa disposition depuis le mois de juin 2021. En effet, M. E n’assurant pas l’exploitation du bien, le délai accordé ne se justifie pas. Il sera en conséquence ramené à un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Une démarche auprès du conciliateur s’étant révélée infructueuse en raison de la carence de M. L-M E, l’invitation à mettre en place une médiation, non acceptée par aucune des parties, ne sera pas maintenue pour éviter qu’elle ne soit utilisée par l’appelant à de nouvelles fins dilatoires.

En équité, il sera fait droit à la demande formée par les intimés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Confirme l’ordonnance rendue le 10 juin 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes sauf en ce qu’elle a accordé à M. L-M E un délai d’un an suivant la signification de l’ordonnance pour quitter les lieux, a invité les parties à mettre en place une médiation et a laissé à chacune des parties la charge des frais et dépens qu’elle avait exposés ;

Statuant à nouveau de ce chef et complétant l’ordonnance :

Ordonne l’expulsion de M. L-M E ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, au besoin avec le concours de la force publique, de l’ensemble immobilier acquis le 3 décembre 2010 par M. D E et M^me G H épouse E se composant :

de la propriété rurale sise lieu-dit Kerbellec à […]

• de deux parcelles de terre sises à Réguiny (Morbihan) aux dépendances du bourg, cadastrées section ZM n° 29 lieu-dit la Roche grise et section ZP n° 29 le Clos du Herblon d’une contenance totale de 6 ha 31 a 70 ca,

Condamne M. L-M E à payer à M. D E et M^me G H épouse E une indemnité d’occupation de 40 euros par jour à compter de la signification du présent arrêt jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

Condamne M. L-M E à payer à M. D E et M^me G H épouse E une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. L-M E aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE