3ème Chambre Commerciale

ARRÊT N°429

N° RG 23/03335 – N° Portalis DBVL-V-B7H-T2PS

(Réf 1ère instance : 2022f00281)

S.A.R.L. NOVA

C/

S.A.R..L. METIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e AZINCOURT

M^e VOISINE

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à : TC de RENNES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Fabienne CLÉMENT, Présidente de chambre, Rapporteur

Assesseur : Monsieur Jean-Denis BRUN, Conseiller, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président du 27 septembre 2024 pour compléter la formation de la 3ème chambre commerciale pour le présent dossier.

GREFFIER :

Madame Frédérique HABARE, lors des débats et lors du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Octobre 2024

ARRÊT :

Contradictoire prononcé publiquement le 26 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. NOVA

immatriculée au RCS de RENNES sous le numéro 794.644.484, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Johanna AZINCOURT de la SELARL AZINCOURT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.A.R..L. METIS

immatriculée au RCS de RENNES sous le N° 751.827.841, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 3] / FRANCE

Représentée par M^e COTTEREAU Amelie substituant M^e Mélanie VOISINE de la SELARL BALLU-GOUGEON, VOISINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

FAITS

La société NOVA est propriétaire d’un bien immobilier situé à [Adresse 1].

Il s’agit d’un bâtiment à usage d’entrepôt et de bureaux avec terrain.

Le 6 juillet 2021 elle a régularisé un compromis de vente avec la société METIS qui souhaitait y installer un centre commercial moyennant le prix de 1.375.000 euros.

L’acte comprenait des conditions suspensives :

— une condition d’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours des tiers et retrait de l’administration accompagné de la demande de CDAC avant le 1er avril 2022 et dépôt d’un dossier complet de permis de construire dans un délai de 2 mois à compter de la signature de l’acte soit avant le 26 septembre 2021 ;

— une condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt, l’acquéreur s’engagent à déposer ses demandes au plus tard dans un délai de 8 jours à compter du compromis, soit avant le 2 août 2021.

L’acte comportait une clause pénale aux termes de laquelle dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 137.500 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

La société NOVA fait valoir que la société METIS n’a pas justifié de la réalisation des conditions suspensives.

La société METIS considère qu’elle a fait preuve de diligence et de loyauté dans ses démarches concernant l’obtention du permis de construire, les prêts étant dépendants de l’obtention du permis de construire.

Par acte du 10 août 2022 la société NOVA a fait assigner la société METIS devant le tribunal de commerce de Rennes aux fins d’obtenir la résolution de l’acte de cession et la condamnation de la société METIS à lui régler la somme de 137.500 euros à titre d’indemnité conformément à ses engagements contractuels.

Par jugement du 9 mai 2023 le tribunal a :

— Prononcé la résolution du compromis de vente notarié en date du 26 juillet 202l aux torts exclusifs de la société METIS ;

— Condamné la société METIS à payer à la société NOVA au titre de la clause pénale la somme de 10 000 euros ;

— Fait droit à l’exécution provisoire du jugement ;

— Condamné la société METIS à payer à la société NOVA 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouté cette dernière du surplus de sa demande ;

— Condamné la société METIS qui succombe aux entiers dépens.

— Liquidé les frais de greffe à la somme de 69,59 euros tels que prévu aux articles 695 et 70l du code de procédure civile.

La société NOVA a fait appel du jugement le 12 juin 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses écritures notifiées le 26 février 2024 la société NOVA demande à la cour au visa des articles 1304-3 du code civil, 1231-1 du code civil, de :

— Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Rennes en date du 10.05.2023, en ce qu’il a prononcé la résolution du compromis de vente aux torts exclusifs de la société METIS ;

Et :

— Infirmer le jugement du tribunal de commerce de Rennes en date du 10.05.2023, en ce qu’il a limité la condamnation de la société METIS à l’égard de la société NOVA à la somme de 10.000 euros (DIX MILLE EUROS) au titre de la clause pénale ;

Statuant à nouveau sur le montant de la condamnation,

— Condamner la société METIS à régler à la société NOVA la somme de 137.500 euros (CENT TRENTE SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de la clause pénale, conformément aux dispositions contractuelles prévues dans le compromis de vente ;

— Condamner la société METIS à régler à la Société NOVA la somme de 8.000 euros (HUIT MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC par la SELARL JOHANNA AZINCOURT.

Dans ses écritures notifiées le 28 août 2024 la société METIS demande à la cour au visa de l’article 1231-4 du code civil et 1304-3 du code civil de :

— A titre principal :

— Infirmer le jugement du tribunal de commerce de Rennes du 9 mai 2023 en toutes ses dispositions ;

— Juger que la société METIS a respecté ses engagements contractuels ;

— Débouter purement et simplement la Société NOVA de ses demandes.

— A titre subsidiaire :

— Constater le caractère disproportionné de la clause pénale ;

— Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Rennes du 9 mai 2023 en ce qu’il a fixé le montant de la clause pénale à 10.000 euros.

— En tout état de cause,

— Dire et juger que le compromis du 26 juillet 2021 est caduc du fait de la non-réalisation des conditions suspensives ;

— Débouter la société NOVA de sa demande de condamnation de la société METIS à payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société NOVA au paiement de la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

— Ecarter l’exécution provisoire.

Il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées pour un plus ample exposé des demandes et moyens développés par les parties.

DISCUSSION

Le compromis de vente

Le compromis de vente régularisé le 26 juillet 2021 entre la société NOVA et la société METIS comporte des conditions suspensives relatives au permis de construite et au prêt.

CONDITIONS SUSPENSIVES

Les présentes sont soumises à l’accomplissement de conditions suspensives indiquées ci-après.

Conformément aux dispositions de l’article 1304-6 du Code civil, à partir de cet accomplissement les obligations contractées produisent leurs effets.

La non réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé.

Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt.

La partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé, électronique ou non, adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation.

En toutes hypothèses, jusqu’à la réitération authentique des présentes, le VENDEUR conserve l’administration, les revenus et la gestion des risques portant sur le BIEN.

Conditions suspensives particulières

Obtention du permis de construire

Règles générales

La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par L’ACQUÉREUR d’un permis de construire purgé de tout recours des tiers et retrait de l’administration accompagné de la demande de CDAC (commission départementale de l’aménagement commercial) avant le 1er avril 2022 pour la réalisation sur le BIEN de l’opération suivante:

Rénovation du bâtiment par segmentation du bâtiment en cellules commerciales.

ll est précisé que L’ACQUÉREUR devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du VENDEUR du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai de 2 mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

ll est indiqué en tant que de besoin à L’ACQUÉREUR qu’il n’est pas possible d’obtenir un permis de construire n’ayant pour assiette qu’une partie de l’unité foncière, cela aboutirait à une parcellisation sans qu’aucun contrôle ne soit possible.

Au cas OU L’ACQUÉREUR ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accuse de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition.

Condition suspensive d’obtention du prêt

Le présent compromis est également consenti sous la condition suspensive de l’obtention par L’ACQUÉREUR d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :

…

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

Obligations de l’ACQUÉREUR vis-a-vis du crédit sollicité

L’ACQUÉREUR s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de huit jours du présent compromis et à justifier au VENDEUR de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation.

A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le VENDEUR aura la faculté de demander à l’ACQUÉREUR par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt.

Dans le cas ou l’ACQUÉREUR n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le VENDEUR pourra se prévaloir de la résolution des présentes.

L’ACQUÉREUR devra informer, sans retard le VENDEUR de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

Réalisation de la condition suspensive

La réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d’une lettre d’accord du ou des établissements bancaires sollicités.

Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 1er janvier 2022.

L’acte comporte aussi une stipulation de pénalité :

Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de CENT TRENTE-SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (137.500,00 EUROS) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-S du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

A la suite des courriers de mise en demeure du 23 février 2022 de la société NOVA et de son notaire du 25 avril 2022 et du 16 mai 2022 la société METIS a signalé par retour de courrier du 25 mai 2022 qu’elle n’avait pas obtenu de permis de construire ; que conformément aux dispositions de la promesse de vente et de la condition suspensive, le permis de construire n’étant pas obtenu la condition suspensive n’est pas remplie à ce jour et que par conséquent elle ne pourra pas donner suite à la promesse de vente.

Elle rappelle en fin de courrier que d’après la promesse :

La non réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé.

La société METIS reconnaît donc que le compromis de vente est devenu caduc.

La société NOVA considère que la non réalisation des conditions suspensives dans les délais contractuels provient de la négligence de la société METIS et qu’à ce titre la clause pénale doit s’appliquer.

La clause pénale

La mise en jeu de la clause pénale prévue au compromis de vente dépend des conditions dans lesquelles l’absence de réalisation des conditions est intervenue.

1) Le permis de construire

La société METIS a déposé sa demande de permis de construire le 9 décembre 2021 comme l’indique la récépissé de dépôt de la mairie de [Localité 4], au delà du délai prévu au compromis qui prévoyait un dépôt jusqu’au 26 septembre 2021.

Pour justifier ce dépassement la société METIS affirme que le délai a été prorogé. La société NOVA conteste cette analyse.

La prorogation des délais de réalisation d’une condition suspensive peut faire l’objet d’une prolongation tacite (Civ. 3e, 6 mai 2014, no 13-12.619 , AJDI 2014. 634/ Civ. 3e, 16 juin 2015, no 14-16.103 , AJDI 2015. 630 ). Cette volonté doit procéder d’une volonté commune des parties et apparaître clairement (Civ. 3e, 7 mars 2019, no 18-14.022 ). Les co- contractants doivent ainsi 'uvrer chacun pour la réalisation des conditions (Civ. 3e, 12 sept. 2006, no 05-16.317 , RDC 2007. 364).

Le 30 septembre 2021, quelques jours après la fin du délai contractuel, la société METIS a informé le notaire de la société NOVA, du retard dans le dépôt du permis de construire :

Maître,

Je vous informe que nous n’avons pas pu déposer le permis de construire dans le délai de 2 mois après la signature de la promesse comme convenu dans celle-ci.

Malgré le travail préalable de l’architecte en Juillet, l’absence de plan exploitable de l’existant pour le permis nous a obligé à faire intervenir un géomètre en septembre ce qui a retardé l’architecte.

Nous serons en mesure de le déposer d’ici une dizaine de jours.

Pouvez vous voir avec les vendeurs si ce nouveau délai cela ne pose pas de problème et si il nous accorde ce délai supplémentaire.

Au niveau de l’instruction, je pense que nous pourrons rattraper ce délai car les services instructeurs sont bien au fait du dossier ainsi que la mairie et la communauté de commune que nous avons rencontré à plusieurs reprises.

Le 1er octobre 2021 le notaire a indiqué :

J’ai pu échanger avec [R] [P] qui est pressée et approchée par 3 autres porteurs de projet depuis notre signature. Elle m’a indiquée qu’elle était d’accord pour la prolongation de 10 jours

Elle m’a parlé du délai de fin de d’année (bilan comptable 2021). Je lui ai rappelé qu’il fallait compter N+ 6 mois à compter du dépôt du PC pour obtenir une autorisation d’ urbanisme définitive ce qui nous amène à mi-avril 2022 au plus tôt.

La société METIS a par la suite confirmé les retards au notaire qui, le 20 novembre 2021 a sollicité le récépissé de dépôt, les délais étant dépassés.

Le 22 novembre 2021 la société METIS a signalé :

Je vous prie de trouver ci-dessous le mail des services d’urbanisme de la vile de [Localité 4].

Nous avons pris énormément de retard mais le dossier était particulièrement compliqué sauf d’information sur l’existant.

En effet, il a fallu de nombreuses interventions du géomètre et des bureaux d’étude pour reconstituer les plans exacts et la structure du bâtiment.

De plus, nous avons souhaité avoir l’aval des services d’urbanisme pour faciliter ensuite l’instruction.

Je compte donc maintenant sur une instruction rapide pour rattraper le temps perdu.

Le permis sera déposé fin de semaine.

Je vous communique aussitôt une attestation de dépôt.

Dans tous les cas je compte respecter mes engagements ainsi que les délais vis-a-vis des vendeurs.

La société METIS a transmis le récépissé de dépôt du permis de construire le 13 décembre 2021.

Je vous prie de trouver le récépissé de dépôt de PC.

Compte tenu du travail préalable, je pense que l’instruction devrait se dérouler rapidement.

Je vous prie de m’exécuter pour le retard mais le dossier était plus complexe que prévu.

Dans tous les cas nous nous efforcerons de respecter les délais sur lesquels je me suis engagé

Le message de vocal de Mme [T] du 4 mars 2022 n’est pas probant pour confirmer un accord sur une prolongation du délai de dépôt du PC à cette date:

Oui bonjour monsieur [L] c’est [H] [T] à l’appareil [T] matériaux euh j’ai eu votre numéro euh via [O] euh [Z] du coup si euh si vous pouvez même rappeler euh je vais être disponible dans l’heure qui vient et puis euh euh sinon si on peut se voir euh début de semaine prochaine euh ça pourrait être bien ok à très bientôt au revoir

Au contraire les échanges entre la société METIS et le notaire de la société NOVA montrent que cette dernière a accepté une prorogation du délai jusqu’au 6 octobre 2021 seulement. La référence à la fin de l’année ne signifie pas de façon non équivoque que le vendeur a accordé un délai de dépôt jusqu’à cette période. Le notaire rappelle en effet que les autorisations d’urbanisme ne devraient pas être obtenues avant la mi avril après l’écoulement du délai de 6 mois à compter du dépôt. Il considère donc que le dépôt doit intervenir au 6 octobre 2021 au plus tard.

En revanche la société NOVA ne démontre pas qu’elle a fait connaître sa position en réponse au courriel du 13 décembre 2021.

Elle a attendu le 23 février 2022 pour faire parvenir une première mise en demeure à la société METIS de respecter ses engagements. Elle ne le fait au surplus qu’en visant le défaut d’obtention du prêt sans évoquer l’absence de dépôt du PC. Les 2 autres mises en demeure des 25 avril 2022 et 16 mai 2022 ne font toujours pas référence à l’absence de réalisation de la condition de dépôt du PC dans les délais.

Cet enchaînement démontre l’accord de la société NOVA d’accorder à la société METIS un nouveau délai pour le dépôt du PC de construire au moins jusqu’à cette date.

La responsable de la société chargée de l’étude technique du projet précise en effet :

Entre septembre 2021 et juin 2022 en charge du projet je me suis rendue sur place à de nombreuses reprises et tout particulièrement au cours du 1er semestre 2022 pour étudier la faisabilité technique du projet selon le permis de construire déposé par la société METIS…

Lors de toutes ces visites M. [L] (METIS) et moi même avons pu récupérer les clés d’accès au bâtiment laissées au sein de la société SDM..

La mise à disposition des clés du bâtiment par le vendeur, confirme bien que la société NOVA a poursuivi la faisabilité du projet avec la société METIS bien que le dépôt du permis de construire ait été effectué après les délais convenus.

Pour obtenir le versement de la somme de 137.500 euros à titre de dommages-intérêts, au titre de la clause pénale la société NOVA considère encore que le rejet de permis de construire est la conséquence d’une communication incomplète des pièces sollicitées par la commune, de la seule responsabilité de la société METIS.

L’article 1304-3 du code civil prévoit :

La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Le versement de dommages et intérêts au titre de la clause pénale suppose la société METIS soit à l’origine du rejet du PC par abstention fautive et/ou défaut de diligences.

L’architecte en charge du projet verse une attestation :

Par la présente, je soussignée Madame [V] [S], architecte mandatée par Monsieur [X] [L], représentant de la société METIS, pour la préparation d’un permis de construire dans le cadre d’un projet de réhabilitation d’un bâtiment industriel avec conversion en bâtiment commercial a [Localité 4] (35), [Adresse 1], atteste que la société METIS a toujours été diligente et active durant l’élaboration du dossier de permis de construire.

La complexité dudit dossier vient du fait qu’il est de type réhabilitation, qu’il s’agit d’un futur établissement recevant du public (ERP de 3ème catégorie et de type M), avec l’application et l’observation des normes incendie, de stationnement spécifiques à l’activité commerciale, des normes pour personnes handicapées,etc.

Par ailleurs, il a également été nécessaire de faire réaliser un lever du plan du bâtiment existant (absent), un contrôle de la structure actuelle (absent), ainsi que différents levers géomètres (absents eux aussi), un ensemble de tâches qui a nécessité beaucoup plus de temps de conception qu’initialement prévu.

…

L’implication de la société METIS est confirmée par la responsable de la société chargée de l’étude technique du projet (pièce 27 METIS).

Les échanges entre les partenaires agissant dans le cadre du projet à compter du 7 juin 2021 confirment les propos de l’architecte sur les démarches effectuées par la société METIS pour faire avancer le chantier et déposer le permis de construire.

Il n’est pas établi que les demandes de pièces supplémentaires de la mairie soient dues à une négligence de la société METIS. La complexité d’un projet de construction d’un centre commercial dans un bâtiment à rénover nécessite la transmission de nombreuses pièces administratives et techniques entre les partenaires, susceptibles d’évoluer en fonction des modifications apportées au projet .

La société METIS sur ce point affirme que le rejet du PC ne provient que du refus arbitraire de la commune de ne pas accepter une enseigne (FRESH) au sein du centre commercial ce qui ce permet à la condition d’être réputée accomplie.

Les échanges entre la société METIS et la mairie de [Localité 4] montrent en effet que la commune a refusé que cette enseigne alimentaire soit présente dans le centre commercial.

L’attestation tacite de rejet d’une demande de permis de construire du 9 mai 2022 repose sur cependant sur différents motifs. Elle n’est pas uniquement motivée sur la présence de l’enseigne FRESH dans le centre commercial.

Le document mentionne en effet :

— La société doit être constituée pour pouvoir demander un permis de construire. Le numéro de SIRET doit être indiqué dans cette rubrique.

— Ce tableau est incohérent avec la notice précisant la nature des commerces (PC36) : la cellule n° 4 accueillera t elle un commerce de gros (PC36), ou bien une activité de service ou s’effectue l’accueil d’une clientèle (Cerf) '

— La surface supprimée par changement de destination doit être indiquée à la ligne correspondante à la sous-destination d’origine.

— Le nombre de stationnement créés doit être noté et non le nombre total des stationnements

IL n’est pas démontré que ces motifs de rejet résultent de la négligences de la société METIS.

L’architecte du projet rappelle en effet :

Mais ce sont aussi les grandes difficultés pour rencontrer les services d’urbanisme de ville de [Localité 4] et pour obtenir des informations par mail ou par téléphone qui ont été pénalisantes dans la préparation du permis de construire, et ce, à compter du mois de septembre 2021 jusqu’au printemps 2022.

J’atteste que Monsieur [X] [L] a toujours mis tout en oeuvre pour contribuer à l’élaboration du permis de construire, et ce, des le mois de juin 2021, jusqu’au refus de permis et qu’il a toujours été diligent pour faire avancer au plus vite le dossier.

J’estime, au vue des difficultés d’échanges avec la ville, que celle-ci n’a pas facilité la délivrance d’un accord d’urbanisme, voire même, a pu l’anéantir sciemment.

Faute de démontrer que les retards et le rejet du PC soit dus à la négligence de la société METIS, la société NOVA ne peut se prévaloir de la clause pénale aux torts de la société METIS .

2) Le financement

La société NOVA signale que la société METIS a été défaillante dans la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt.

La société METIS considère que la demande de prêt devenait inutile en raison du rejet de PC.

La société METIS ne rapporte pas qu’elle a bien déposé une demande de financement avant le 2 août 2021.

Elle ne peut justifier cette absence de diligence par le défaut d’obtention du permis de construire dont elle a été informée le 9 mai 2022 bien après le délai pour déposer sa demande de prêt.

Elle verse un courriel du 14 mars 2022 aux termes duquel elle propose à la société [T] MATÉRIAUX un projet d’investissement.

Ce projet dont il n’est pas démontré qu’il a abouti, n’autorisait pas la société METIS unilatéralement, à s’abstenir de déposer une demande de prêt sans l’accord de la société NOVA pour prolonger le délai de réalisation de la condition.

La société NOVA a attendu le 23 février 2022 pour mettre en demeure la société METIS de respecter ses engagements quant à l’obtention du prêt. Cette situation ne peut lui être reprochée dès lors qu’elle attendait la décision de la mairie sur la demande de PC.

Il est donc établi que la société METIS n’a pas permis la réalisation de la condition suspensive tenant au l’obtention du prêt.

Elle doit indemniser la société NOVA au titre de la clause pénale conformément aux conditions contractuelles.

Le jugement est confirmé.

Le montant de la pénalité

L’article 1231-5 du code civil prévoit :

Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La société METIS conclut à la disproportion de la clause pénale qu’elle juge excessive.

Si la clause pénale se conçoit comme un moyen d’inciter le co-contractant à s’exécuter, il s’agit aussi d’une évaluation du préjudice futur en cas de non respect par ce dernier de ses engagements

La disproportion manifeste de la clause pénale doit s’apprécier en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé e et le préjudice effectivement subi par la société NOVA en raison de l’abandon du projet.

La société NOVA ne démontre pas son préjudice et ne dément pas que le bien immobilier a été vendu.

La société METIS verse en effet les statuts de la SCCV ACT [Localité 4] en date du 5 décembre 2022 qui a été créée pour l’acquisition du bâtiment [Adresse 1] à [Localité 4].

Un article paru dans le 7 juillet 2023 confirme cette acquisition.

Dans ces conditions il convient de ramener le montant de la clause pénale à la somme de 10 000 euros.

Le jugement est confirmé de ce chef.

Les demandes annexes

Il n’est pas inéquitable de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conserve la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement.

Statuant à nouveau :

Dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens ;

Rejette les autres demandes des parties.

Le Greffier, Le Président,