Cour d'appel de Rennes, 3e chambre commerciale, 26 mars 2024, n° 22/03737

CA Rennes
Confirmation 26 mars 2024

Arguments

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Rejeté
Exécution du contrat d'apport d'affaires
La cour a estimé que les conditions de versement de la commission n'étaient pas réunies, car l'acte authentique d'acquisition n'a pas été signé en raison de l'annulation du permis de construire.
Rejeté
Reconnaissance de la mission d'apporteur d'affaires
La cour a jugé que la reconnaissance de la mission ne suffisait pas à établir le droit à la commission, en l'absence de la signature de l'acte authentique.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé que le rejet des demandes principales justifiait également le rejet de la demande de remboursement de frais irrépétibles.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la S.A.R.L. SOL ET MER CONSULTANT a interjeté appel d'un jugement du tribunal de commerce de Nantes qui avait rejeté ses demandes de paiement d'une commission de 50.400 euros TTC et de frais irrépétibles. La question juridique principale était de savoir si SOL ET MER CONSULTANT avait droit à cette commission en raison de son rôle d'apporteur d'affaires. Le tribunal de première instance a conclu que les conditions de versement de la commission n'étaient pas remplies, notamment en raison de l'annulation du permis de construire. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments de preuve, a confirmé le jugement de première instance, considérant que la société SOL ET MER CONSULTANT n'avait pas établi son droit à rémunération, et a également condamné cette dernière aux dépens d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 3e ch. com., 26 mars 2024, n° 22/03737
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	22/03737
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Eve NICOLASJacques SIRET
Cabinet(s) :	RACINESELARL SIRET ET ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. SOL ET MER CONSULTANT c/ S.A.S. REALITES MAITRISE D' OUVCRAGE

Texte intégral

3ème Chambre Commerciale

ARRÊT N° 137

N° RG 22/03737 – N° Portalis DBVL-V-B7G-S3IN

S.A.R.L. SOL ET MER CONSULTANT

S.A.S. REALITES MAITRISE D’OUVCRAGE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e LE BERRE BOIVIN

M^e NICOLAS

Copie délivrée le :

à :

TC NANTES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 MARS 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Fabienne CLEMENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Julie ROUET, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Janvier 2024 devant Madame Fabienne CLEMENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 26 Mars 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. SOL ET MER CONSULTANT, immatriculée au RCS de LA ROCHE SUR YON sous le n° 503 328 528, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

Représentée par M^e Jacques SIRET de la SELARL SIRET ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Représentée par M^e Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.A.S. REALITES MAITRISE D’OUVRAGE, anciennement REALITES PROMOTION, immatriculée au RCS de NANTES sous le n° 480 772 326, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

Représentée par M^e Eve NICOLAS de la SELARL RACINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

FAITS

La société REALITES PROMOTION devenue REALITES MAITRISE D’OUVRAGE est spécialisée dans la promotion immobilière.

Le 22 novembre 2016 elle a régularisé un contrat d’apporteur d’affaires avec la société SOL ET MER CONSULTANT aux termes duquel la société REALITES PROMOTION s’engageait à verser une commission s’élevant à 3% HT du montant du prix de vente versé par les clients apportés.

La société SOL ET MER CONSULTANT signale que le 17 août 2016 elle a informé la société REALITES PROMOTION de ses prospections concernant notamment l’ancien lycée [5] situé aux [Localité 4], et que le 28 octobre 2016, elle lui a confirmé ses démarches pour l’acquisition de cette parcelle .

Le 29 septembre 2017, le Conseil Régional des [Localité 3] a validé le principe de la cession au profit de la société REALITES PROMOTION pour la somme de 1.400.000 euros nets vendeur.

Suivant délibération en date du 17 novembre 2017, le Conseil régional des [Localité 3] a validé le contenu du compromis de vente.

Le Conseil régional des [Localité 3] et la société REALITES PROMOTION ont régularisé le compromis de vente le 4 décembre 2017.

Un permis de construire a été accordé à la société REALITES PROMOTION le 13 juillet 2018 modifié ensuite le 29 novembre 2018.

La mairie des [Localité 4] a annulé le permis de construire le 22 mars 2019.

Le Conseil régional des [Localité 3] et la société REALITES PROMOTION ont signé un protocole d’accord transactionnel le 17 juin 2019 en renonçant à l’exécution du compromis de vente.

La société SOL ET MER CONSULTANT a sollicité le paiement de la somme de 42.000 euros HT soit 50.400 euros TTC en exécution de sa prestation.

La société REALITES PROMOTION n’a jamais régularisé la situation.

Par acte du 13 mars 2020, la société SOL ET MER CONSULTANT a fait assigner la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE devant le tribunal de commerce de La Roche-Sur-Yon aux fins de condamnation au paiement de sa commission.

Suivant jugement du 9 février 2021, le tribunal de commerce de La Roche-Sur-Yon s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de commerce de Nantes.

Par jugement du 3 mars 2022, le tribunal a :

— Rejeté l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société SOL ET MER CONSULTANT ;

— Condamné la société SOL ET MER CONSULTANT à payer la somme de 2 500 euros à la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamné la société SOL ET MER CONSULTANT aux entiers dépens de l’instance dont frais de Greffe liquidés à 82,02 euros toutes taxes comprises.

La société SOL ET MER CONSULTANT a interjeté appel le 16 juin 2022.

L’ordonnance de clôture est en date du 18 janvier 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses écritures notifiés le 15 septembre 2022 la société SOL ET MER CONSULTANT demande à la cour au visa de l’article 1103 du code civil, de :

Recevant l’appel, le disant bien fondé et y faisant droit :

— Infirmer le jugement rendu le 3 mars 2022 par le tribunal de commerce de Nantes en ce qu’il a :

— Rejeté l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la Société SOL ET MER CONSULTANT tendant à voir :

' Condamner la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE à verser à la société SOL ET MER CONSULTANT la somme de 50 400 euros TTC au titre de sa facture du 28 juin 2019 outre les intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 août 2019 ;

' Condamner la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE à verser à la société SOL ET MER CONSULTANT la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

' Condamner la Société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE aux entiers dépens ;

' Débouter la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE de ses demandes ;

.Condamné la Société SOL ET MER CONSULTANT à payer la somme de 2 500 euros à la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

. Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision ;

.Condamné la Société SOL ET MER CONSULTANT aux entiers dépens de l’instance dont frais de Greffe liquidés à 82, 02 euros TTC.

Statuant à nouveau de ces chefs,

— Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la société SOL ET MER CONSULTANT,

— Condamner la société REALITES PROMOTION devenue la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE à verser à la société SOL ET MER CONSULTANT la somme de

50.400 euros TTC au titre de sa facture en date du 28 juin 2019 outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 août 2019,

— Condamner la société REALITES PROMOTION devenue la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE à verser à la société SOL ET MER CONSULTANT la somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société REALITES PROMOTION devenue la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejeter toutes demandes, fins et conclusions autres ou contraires aux présentes.

Dans ses écritures notifiés le 14 décembre 2022 la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE demande à la cour au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, de :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Nantes le 3 mars 2022 en ce qu’il a :

— Rejeté l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société SOL ET MER CONSULTANT ;

— Condamné la Société SOL ET MER CONSULTANT à payer la somme de 2.500 euros à la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamné la société SOL ET MER CONSULTANT aux entiers dépens de l’instance dont frais de Greffe liquidés à 82, 02 euros TTC.

En conséquence,

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société SOL ET MER CONSULTANT.

En tout état de cause,

— Condamner la société SOL ET MER CONSULTANT à verser à la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé à leurs dernières écritures.

DISCUSSION :

La mission d’apporteur d’affaire

La convention d’apport d’affaires du 22 novembre 2016 prévoit :

ARTICLE 1 – ETENDUE DE LA CONVENTION – OBJET

La présente convention a pour objet les conditions dans lesquelles l’Apporteur présentera de la clientèle à l’Entreprise en contrepartie d’une rémunération spécifique détaillée à l’article 3 ci-aprés.

Les conditions de la présente convention s’appliquent à tous les clients acheteurs ou vendeurs qui seront apportés par l’Apporteur, en raison de son action personnelle.

ARTICLE 2 – MISSIONS DE L’APPORTEUR

L’Apporteur a pour unique mission d’exploiter son réseau de contacts afin de favoriser des mises en relation entre l’Entreprise et des clients intéressés par les services proposés par l’Entreprise.

Les clients recherchés par l’Entreprise sont des personnes physiques ou morales qui souhaitent acquérir un bien immobilier neuf en VEFA ou achevé, ou vendre un bien immobilier ou du foncier.

ll est à préciser que l’Apporteur reconnaît par les présentes n’avoir aucun droit de propriété sur la clientèle apportée à l’Entreprise.

L’Apporteur s’engage à faire ses meilleurs efforts et à déployer toutes les diligences nécessaires à l’effet de présenter à l’Entreprise des clients potentiels.

L’Entreprise se réserve le droit de refuser les mises en relation de l’Apporteur. ll est également précisé ici que ne seront pas prises en comptes comme des mises en relation effectuées par l’Apporteur, toutes présentations de personnes figurant déjà dans la base de données clientèle de l’Entreprise.

Le projet immobilier a connu plusieurs étapes.

La société SOL ET MER CONSULTANT a contacté la société REALITES PROMOTION dès le 17 août 2016 :

Bonjour [H]

Je t’adresse ci après pour mémoire les commentaires à rappeler concernant mes dernières prospections :

1 …

…

6. [Localité 4] [5] ancien lycée technique RDV organisé le 22 août avec le député ami pour introduction au Conseil Régional propriétaire

…

JE GARDE LES AUTRES EN ATTENTE D’ORIENTATION DE TA HIERARCHIE

Bonnes et fructueuses visites(n’hésite pas à m’appeler en cours si nécessaire).

La société SOL ET MER CONSULTANT verse une copie d’un agenda d’où il ressort qu’un RDV a été organisé entre [H] (sous entendu [N] de REALITES PROMOTION) et le maire des [Localité 4], suivi d’un deuxième RDV le 9 octobre 2016 puis d’un troisième le 22 octobre 2016 avec le Conseil Régional.

Dans cette dynamique le 28 octobre 2016 la société SOL ET MER CONSULTANT a indiqué à REALITES PROMOTION :

Bonjour [H]

Comme je te l’ai précisé hier par téléphone je te confirme le contact que j’ai eu hier avec mon ami [U] [T] ancien premier adjoint de la mairie des [Localité 4].

Un rendez vous doit être confirmé pour mercredi 2 novembre pour nous entretenir des affaires

…

— ANCIEN LYCEE TECHNIQUE [5] (évoqué lors du RDV ci dessus)

La présente étant émise aux fins d’arrêter le prémice et l’origine de ces affaires futures et dans la cadre du protocole en attente de signature par le siège du groupe.

Par courrier du 3 octobre 2017 le vice président du Conseil régional de la Région [Localité 3] a informé le maire des [Localité 4] , M. [P] que le 29 septembre 2017, la Commission permanente du Conseil régional des [Localité 3] a délibéré aux fins de décider le principe de la cession du site au bénéfice du Groupe REALITES dont le projet d’aménagement avait recueilli l’aval de la municipalité des [Localité 4] pour un montant de 1 400 000 euros net vendeur.

Il est précisé qu’un compromis de vente devait être soumis à une prochaine Commission permanente fixée au 17 novembre 2017.

Par délibération du 17 novembre 2017, le Conseil régional des [Localité 3] a approuvé le contenu définitif du projet de compromis de vente et autorisé sa signature.

Le 4 décembre 2017, la REGION DES [Localité 3] et la société REALITES PROMOTION ont signé ledit compromis de vente.

Il se déduit des échanges entre tous les partenaires du projet, que la société SOL ET MER CONSULTANT a permis à la société REALITES PROMOTION d’entrer en relation d’abord avec la mairie des [Localité 4] et ensuite avec le Conseil Régional. Ce processus a abouti à la régularisation d’un compromis de vente avec le Conseil Régional.

La société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE fait valoir que la société SOL ET MER CONSULTANT ne rapporte pas être à l’origine de ses contacts avec la Région, le vendeur.

Le RDV du 22 octobre 2016 dément cette affirmation.

La société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE rappelle également que l’article 6. 1 du contrat d’apport d’affaires précise qu’il prend effet à la date de la signature des parties soit le 22 novembre 2016 et que la mission de l’apporteur d’affaires ne peut débuter avant cette date.

Les premiers échanges avec la mairie des [Localité 4] et le Conseil Régional sont antérieurs à la signature de la convention du 22 novembre 2016.

Ce déroulé n’exclut pas le droit à commission de l’apporteur d’affaire qui est à l’origine des relations du promoteur avec le vendeur du foncier, lesquelles ont abouti aux délibérations puis à la signature du compromis de vente, postérieurement à la signature du contrat d’apport d’affaire

Au cours des mois précédents la société SOL ET MER CONSULTANT n’a fait que poser les jalons du projet comme l’indique le mail du 28 octobre 2016, et ce dans l’attente de la régularisation du contrat d’apport d’affaire.

Les pourparlers qui ont débuté dès le mois d’août 2016 ont impliqué dans un premier temps la mairie des [Localité 4] autorité susceptible d’accorder les permis de construire.

Le Conseil Régional propriétaire du fonds devait approuver la cession mais c’est bien la mairie qui conduisait le projet immobilier. C’est bien ce que suggère le premier vice-président de la Région des [Localité 3] dans son courrier à la présidente de l’Association de défense et de promotion du site de l’ancien Lycée [5] lorsqu’il lui précise :

… Ce sujet relève des compétences exclusives de la ville.

La région des [Localité 3] n’est que le propriétaire du foncier dont la vente se trouve de facto réalisée au bénéfice du promoteur qui est agrée par la ville de [Localité 4] dans le cadre du projet d’aménagement décidé par la municipalité.

Ce contexte local ne peut donc exclure le droit à rémunération de l’apporteur d’affaire à condition toutefois que les autres conditions du versement soient réalisées.

La rémunération

Le contrat d’apporteur d’affaires prévoit :

ARTICLE 3 – REMUNERATION DE L’APPORTEUR

3.1 Commission et prestations

En raison des apports effectués par l’Apporteur en application de l’article 1 des présentes, l’Entreprise versera e ce dernier une commission d’apport s’élevant à 3 % hors taxes du montant du prix de vente versé par les clients apportés par lui à l’Entreprise ou une commission d’apport s’élevant à 3 % hors taxes du montant du prix du foncier versé par l’Entreprise aux clients apportés par l’apporteur à l’Entreprise (cas d’un achat de foncier).

Pour chaque transaction différente ou successive, la rémunération restera due à l’apporteur, y compris pour celles qui auraient été apportées par des informateurs de l’apporteur qui produirait alors la véracité des prémices ayant généré cette transaction.

En tant que de besoin, il est ici précisé qu’il est de convention expresse entre les parties que l’entreprise disposera d’une entière liberté pour fixer les montants des biens immobiliers, et pour accorder toute remise qu’elle estimera opportune, sans que l’Apporteur ne puisse, d’une manière quelconque, contester ses décisions.

Les commissions dues à l’Apporteur en vertu de la présente convention d’apport d’affaires lui seront acquises dès la signature par les clients qu’il aura présentés à l’Entreprise de l’acte authentique d’acquisition devant notaire.

Aucune commission ne sera due à l’Apporteur si la vente ne peut être exécutée du fait de circonstances non-imputables à l’Entreprise, et notamment du fait des clients’qu’il lui aura présentés. De la même manière, aucune commission ne sera due à l’Apporteur au titre d’un apport refusé par l’Entreprise.

3.2 Modalités de versement

Les commissions et prestations seront versées de la manière qui suit :

— Après réitération par le client présente de l’acte authentique d’acquisition du bien immobilier vendu ou après réitération par l’Entreprise de l’acte authentique d’acquisition du bien immobilier acquis, et :

. Pour toute facture, avec mention de la TVA au taux de 20%, présentée avant le 20 du mois à l’Entreprise cette dernière versera la commission à l’échéance du 30 dudit mois

. Pour toute facture, avec mention de la TVA au taux de 20%, présentée après le 20 du mois à l’Entreprise cette dernière versera la commission à l’échéance du 30 du mois suivant

L’acte authentique n’a pas été régularisé à la suite de la décision de la mairie des [Localité 4] d’annuler le permis de construire accordé au promoteur immobilier.

Pour contourner cette situation la société SOL ET MER CONSULTANT verse un mail du 25 mai 2018 de M. [H] [N] de REALITES au représentant de la société SOL ET MER CONSULTANT :

Monsieur [V],

En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis de vente entre la Région [Localité 3] et Realités une commission de 42 000 euros HT vous sera versée à l’issue de la signature de l’acte authentique d’acquisition devant notaire.

Cet échange confirme qu’à l’époque la société REALITES reconnaissait le travail de sa partenaire pour lui apporter l’affaire.

Mais il ne vaut pas comme promesse du versement effectif de sa rémunération.

Il rappelle que ce versement est conditionné par la signature de l’acte authentique.

L’annulation postérieure du permis de construire a empêché cette réitération.

Il ne saurait non plus engager la société REALITES au mépris des conditions contractuelles dès lors que la société SOL ET MER CONSULTANT ne pouvait se méprendre sur les réels pouvoirs de M. [N].

Bien qu’il ait été en relation avec SOL ET MER CONSULTANT dans le cadre du projet en tant que responsable de l’agence des [Localité 4], il ne représente pas la société REALITES.

Il n’a pas signé le contrat d’apporteur d’affaires et n’a pas non plus régularisé le compromis de vente.

La société SOL ET MER CONSULTANT ne peut donc affirmer que par sa seule qualité de responsable d’agence, il aurait pu engager la société REALITES s’agissant du versement de sa rémunération pour un montant important.

Elle estime aussi que l’absence de signature de l’acte authentique résulte du seul fait de REALITES MAITRISE D’OUVRAGE qui a accepté de renoncer au projet.

Le permis de construire a été annulé par la nouvelle municipalité des [Localité 4] qui a préféré se lancer dans un autre concept avec d’autres partenaires.

Ainsi dans un courriel du 19 mars 2019, la responsable juridique de REALITES MAITRISE D’OUVRAGE a informé ses équipes de l’échec de ce projet :

Je viens d’échanger avec [O] qui revient de son RDV avec le Conseil Régional sur [5]

Le sujet est définitivement clos pour nous.

…

Par ailleurs ils demandent à ce que nous fassions la demande de retrait de notre PC au plus vite et avant mardi prochain car l’abandon du projet sera annoncé par la mairie à cette date.

Pouvez vous s’il vous plait faire le nécessaire pour envoyer cette demande de retrait de notre PC et PCM à la Mairie d’ici mardi '

Le protocole d’accord transactionnel du 17 juin 2019 entre le Conseil Régional et la société REALITES PROMOTION mentionne effectivement :

…

De multiples contraintes, non imputables aux parties, ont empêché la signature d’un acte translatif de propriété initialement envisagé fin 2018.

Au début 2019, la nouvelle équipe municipale de la ville des [Localité 4] a souhaité reprendre en main le projet de valorisation du site de l’ancien lycée [5], en privilégiant une maîtrise d''uvre publique et en s’appuyant sur l’Etablissement Public Foncier de Vendée pour le portage du foncier.

REALITES PROMOTION a pris acte et accepté la décision de la mairie des [Localité 4] de ne pas poursuivre le projet de construction afin de le réviser, et par conséquent de changer d’opérateur

La société SOL ET MER CONSULTANT considère cependant que la société REALITES s’est retirée du projet par commodité et aurait pu exiger la régularisation de l’acte authentique.

Cette analyse n’est pas juste dès lors que le permis de construire a été annulé le 22 mars 2019 et que la société REALITES n’avait plus d’autres choix que de sortir du projet avec le minimum de risques et de pertes, ce que la transaction avec le Conseil Régional lui a permis.

Les conditions du versement de la rémunération à l’apporteur d’affaire ne sont donc pas réunies.

Le jugement est confirmé.

Les demandes annexes

Il n’est pas inéquitable de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SOL ET MER CONSULTANT est condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement.

Y ajoutant :

— Condamne la société SOL ET MER CONSULTANT aux dépens d’appel ;

— Rejette les autres demandes des parties.

LE GREFFIER LE PRESIDENT