1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 21/07145

N° Portalis DBVL-V-B7F-SGV2

(Réf 1ère instance : 1118001194)

Mme [H] [Z]

M. [U] [Z]

C/

Association TUTÉLAIRE DU PONANT -ASSIGNÉE EN INTERVENTION FORCÉE-

Mme [I] [T] veuve [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 5 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Marie-Claude COURQUIN lors des débats et M^me Elise BEZIER lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 16 avril 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 5 novembre 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 2 juillet 2024

APPELANTS

Madame [H] [Z]

Née le 3 juin 1962 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [U] [Z] es qualité d’héritier de Monsieur [F] [Z] décédé le 13.12.2020

Né le 1er décembre 1986 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Tous deux représentés par M^e Gilles DAUGAN de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES

Association TUTÉLAIRE DU PONANT, désignée par jugement en date du 12 mai 2023 rendu par le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Brest en qualité de curatrice de Madame [I] [J]

— ASSIGNÉE EN INTERVENTION FORCÉE-

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Madame [I] [T] veuve [J]

Née le 27 mai 1929 à [Localité 16], décédée le 20 juillet 2024

EHPAD Saint-[F]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Toutes deux représentées par M^e Daniel LE FUR, avocat au barreau de BREST

EXPOSÉ DU LITIGE

1. M. [U] [Z], venant aux droits de son père [F] décédé le 13 décembre 2020, et Mme [H] [M] épouse [Z] (les consorts [Z]) sont propriétaires d’une parcelle située sur la commune de [Localité 7], [Adresse 1] et cadastrée section AH n° [Cadastre 5] représentant le lot n° 79 d’un lotissement communal dénommé 'lotissement de [Adresse 12] II', cette parcelle bordant celle appartenant à Mme [I] [J], cadastrée section AH n° [Cadastre 2] représentant le lot n° 85 du même lotissement.

2. Par acte d’huissier du 23 novembre 2018, feu [F] [Z] et son épouse ont fait assigner Mme [J] devant le tribunal d’instance de Brest aux fins de voir ordonner le bornage des parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 5] représentant le lot n°79 et section AH n° [Cadastre 2] représentant le lot n° 85 du même lotissement et, avant dire droit, désigner un expert aux fins de procéder au bornage contradictoire des parcelles en cause.

3. Par jugement du 27 novembre 2019, le tribunal a ordonné une expertise en bornage des parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 5] représentant le lot n° 79 pour une contenance de 4 a et 95 ca et section AH n° [Cadastre 2] représentant le lot n° 85 pour une contenance de 6 a 80 ca du même lotissement, sis sur la commune de Le Folgoet, et commis à cette fin M. [W] [O] qui a déposé son rapport le 21 septembre 2020.

4. Par jugement du 28 octobre 2021, le tribunal a :

— donné acte à M. [U] [Z] de son intervention à l’instance,

— débouté les consorts [Z] de leurs demandes, fins et conclusions,

— fixé la limite séparatrice des parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 2] et [Cadastre 5] sur la commune de Le Folgoet selon la ligne CD figurant en annexe du rapport d’expertise de M. [O] en date du 15 septembre 2020 reçu au greffe du tribunal le 21 septembre 2020,

— condamné les consorts [Z] à payer à Mme [J] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire.

4. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que le règlement du lotissement rappelé au titre de propriété des consorts [Z], qui leur est opposable en tant qu’attributaires d’un lot, la référence au cahier des charges et la contenance indiquée des lots concernés ne permettent pas de considérer que la possession de la bande de terrain litigieuse ait été non équivoque et à titre de propriétaire.

5. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 16 novembre 2021, les consorts [Z] ont interjeté appel de cette décision.

* * * * *

6. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 5 décembre 2023, les consorts [Z] demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de toutes leurs demandes, fixé la ligne divisoire selon la ligne CD figurant en annexe du rapport d’expertise et les a condamnés à verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— statuant de nouveau,

— ordonner le bornage des parcelles cadastrées section AH n°[Cadastre 5] et [Cadastre 2] en la commune du [Localité 7] selon la ligne AB figurant au plan annexé au rapport d’expertise de M. [O],

— commettre à nouveau M. [O] aux fins d’implantation des bornes selon cette limite et de modification de la représentation cadastrale des parcelles,

— débouter Mme [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions autres ou contraires,

— condamner Mme [J] à leur verser la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [J] aux entiers dépens d’instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

7. À l’appui de leurs prétentions, les consorts [Z] font en effet valoir :

— que la clôture et la délimitation des parcelles a été réalisée par le lotisseur lui-même, ce que Mme [J], qui a acquis sa propriété en 1970, n’a jamais contesté, fait confirmé par l’expert judiciaire,

— que le plan de masse n’a jamais été communiqué aux acquéreurs successifs, de sorte qu’ils ne pouvaient douter de la bonne implantation des clôtures,

— qu’ils se sont comportés comme propriétaires de cette bande litigieuse, en toute bonne foi, intimement convaincus que cette bande faisait partie de leur terrain,

— qu’en ressort une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaires pendant plus de trente ans, jusqu’en 2015,

— que les dispositions du cahier des charges d’un lotissement, ainsi que l’arrêté préfectoral qui soumettent toute modification des lots à approbation préfectorale n’excluent pas qu’un coloti puisse prescrire par usucapion,

— que les parties n’ont pas connaissance de l’existence d’un autre plan de bornage correspondant au plan de masse dont la possibilité a été émise par l’expert judiciaire, le seul plan de masse ne pouvant valoir bornage,

— que le lot de Mme [J] est conforme à celui qui existait lors de son entrée en jouissance, conformément au cahier des charges du lotissement, lequel s’efface en toute hypothèse devant la prescription trentenaire.

* * * * *

8. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 28 février 2024, Mme [J] et l’association tutélaire du Ponant en qualité de curatrice de l’intimée, assignée en intervention forcée, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement,

— en conséquence,

— débouter purement et simplement les consorts [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— fixer la limite séparative des parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 2] et [Cadastre 5] en la commune du [Localité 7] selon la ligne CD figurant en annexe du rapport d’expertise de M. [O],

— commettre à nouveau M. [O] aux fins d’implantation des bornes selon cette limite aux frais des consorts [Z],

— condamner les consorts [Z] à leur payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— dire et juger que l’ensemble des dépens de la procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire seront mis à la charge des consorts [Z].

9. À l’appui de leurs prétentions, Mme [J] et l’association tutélaire du Ponant ès qualités font en effet valoir :

— que le cahier des charges du lotissement, qui a une double portée à la fois contractuelle et réglementaire, est rappelé dans le titre de propriété des consorts [Z],

— que le plan de division du lotissement attribue à sa propriété une cote de 7 m de longueur en façade sur la [Adresse 1] et que cette longueur a été réduite à 3,25 m au profit de la propriété des consorts [Z],

— que l’erreur constructive n’est pas créatrice de droits au profit des consorts [Z] et ne les autorise pas à lui opposer la prescription acquisitive trentenaire de la bande de terre en question, le cahier des charges ne permettant pas une quelconque subdivision des lots,

— que le fait que l’expert judiciaire n’ait pas retrouvé sur place de bornes ne signifie pas pour autant qu’elles n’aient pas été posées il y a plus de 50 ans.

* * * * *

10. L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2024.

11. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le décès de Mme [J]

11. L’avocat de Mme [J] a fait part du décès de cette dernière, intervenu le 20 juillet 2024, soit postérieurement à la clôture des débats. Il en sera toutefois pris acte.

Sur la ligne divisoire

Énoncé des moyens

13. Les consorts [Z] prétendent avoir prescrit par possession trentenaire le quadrilatère ABCD figurant au plan de l’expert judiciaire [O], Mme [J], qui a acquis sa propriété à l’origine, en 1970, ayant constaté la délimitation AB sans jamais la contester, matérialisée par la clôture posée par le lotisseur. Ils considèrent que le caractère non équivoque de la possession signifie que le possesseur doit manifester sans ambiguïté son intention de se comporter en propriétaire, ce qui est le cas lorsque le possesseur est persuadé d’être propriétaire de la parcelle, au regard des limites définies avant son acquisition, de sorte qu’il

implique le doute dans l’esprit des tiers et non dans celui du possesseur, lequel peut utilement usucaper dès lors qu’il se conduit en propriétaire. Or, selon les appelants, Mme [J] a manifesté ce doute 42 ans après son acquisition.

14. De son côté, Mme [J] fait observer que la surface de la propriété [Z] est supérieure de 150 m² à celle qui figure dans son acte de propriété et que la surface de sa propriété est inférieure de 128 m² à celle qui figure dans son acte de propriété, de sorte que la possession est contraire aux titres de propriété, à la référence au cahier des charges, opposable aux appelants, et à la contenance indiquée des lots, la clôture ayant été implantée par erreur, non créatrice de droits. Par ailleurs, l’article 11 du cahier des charges qui empêche la subdivision des lots n’a pas permis aux consorts [Z] de prescrire. Enfin, le fait que l’expert judiciaire n’ait pas retrouvé sur place de bornes ne signifie pas pour autant qu’elles n’aient pas été posées voici plus de 50 ans.

Réponse de la cour

15. Aux termes de l’article 646 du code civil, 'tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs'.

16. Le bornage est une opération matérielle consistant à implanter des signes ostensibles aux angles des propriétés. Elle a pour effet de reconnaître et fixer, de façon contradictoire et définitive, les limites séparatives des propriétés privées appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents.

17. L’action en bornage judiciaire, imprescriptible et qui suppose qu’aucun bornage amiable n’existe, a pu être qualifiée d’action pétitoire, en ce qu’elle concerne le fond du droit (la limite de propriété) tout en se distinguant de l’action réelle en revendication de propriété. Là où l’action en revendication a pour objet un bien délimité, l’action en bornage a, au contraire, pour objet de délimiter une parcelle. D’ailleurs, ce qui est jugé quant à la fixation exclusive de la ligne divisoire entre les fonds n’a pas autorité devant une action en revendication, eût-on tenu compte des titres et possessions. Mais une action en bornage peut dériver en action en revendication lorsque le débat porte sur la propriété ou sur les titres qui l’établissent.

18. L’obligation du lotisseur ne se limite pas à la simple réunion du titre de propriété et du plan, mais implique celle de fixer nettement sur le terrain les limites des lots vendus sans attendre d’être saisi par le géomètre. Commet une faute contractuelle le lotisseur qui vend les lots contigus sans en avoir fait, au préalable, effectuer le bornage. Les acquéreurs de deux lots dépendant d’un même lotissement, ayant fait l’objet d’un cahier des charges auquel sont annexés un plan d’aménagement et un plan de masse, qui sont en litige sur la délimitation de leur fonds, sont en droit d’exiger que la superficie et les dimensions de leurs parcelles soient rigoureusement conformes aux indications portées dans leurs actes d’acquisition.

19. Mais l’article 2258 du code civil dispose que 'la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi'.

20. Aux termes de l’article 2261, 'pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire'.

21. Selon l’article 2265, 'pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux'.

22. Enfin, l’article 2272 prévoit en son 1er alinéa que 'le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans'.

23. Or, la prescription trentenaire peut évidemment être opposée à un titre (Civ. 3ème, 17 décembre 2020, n° 18-24.434). C’est d’ailleurs le fondement de l’usucapion : la possession peut être plus forte que le titre. Elle doit prévaloir sur les stipulations d’un cahier des charges en matière de construction non conforme. Et elle peut, a fortiori, être opposée aux clauses d’un lotissement lorsqu’elle porte sur l’usucapion d’une portion de terrain clôturée il y a plus de trente ans.

24. En l’espèce, c’est vainement que Mme [J] oppose l’arrêt de la Cour de cassation (Civ. 3ème, 21 janvier 2016, 15-23.674) qui dispose que les clauses du cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, dès lors qu’en l’occurrence, le problème de la prescription trentenaire ne se posait pas.

25. Dès lors, il importe peu que le cahier des charges stipule en son article 3 que 'la contenance de chaque lot sera garantie aux attributaires’ ou que le règlement du lotissement de [Adresse 12] prévoie en son article 11 que ' toute subdivision de lots est interdite même en cas de partage successoral, matrimonial ou de société’ ou encore que les plans du lotissement tels que déposés au centre des impôts fonciers incorporent la bande litigieuse dans le fonds de Mme [J].

26. L’expert [O] désigné par le tribunal mentionne, s’agissant de la ligne divisoire en litige: 'À l’est, la limite (…) est matérialisée par (une) clôture de poteaux de fer, poteaux béton et lisse béton, côté du garage [Z]. À l’extrémité nord de cette clôture se trouve un portail donnant sur l'[Adresse 11]. Le long de l’impasse, un muret en parpaings'.

27. Il précise également que, 'actuellement, l’entrée de la propriété de Mme [J] est matérialisée par deux poteaux ciment. Lors de la visite, il ne m’a pas été montré de bornes anciennes matérialisant la délimitation des lots de ce lotissement. Cependant, des potelets anciens, des clôtures anciennes, des poteaux en ciment paraissent être à l’origine de la délimitation entre les lots'.

28. L’analyse des titres de propriété fait apparaître qu’il n’existe en leur sein aucune indication sur la configuration du bien en dehors de sa référence cadastrale et de sa contenance (495 m² pour les consorts [Z] et 680 m² pour Mme [J]).

29. L’expert poursuit en indiquant qu’ 'il semble que la délimitation des lots ait été faite par les clôtures mises en place par le constructeur. Sur place, l’on retrouve des éléments des clôtures d’origine telles que définies par le règlement du lotissement, à savoir (des) éléments préfabriqués en ciment, poteaux en fer'.

30. Après vérification de la bonne correspondance des éléments de clôture avec les cotes du plan de masse du lotissement, l’expert remarque que 'la délimitation des lots par les clôtures réalisées par le constructeur paraît conforme à la cotation des lots qui figure sur le plan de masse dressé par M. [Y], sauf en ce qui concerne la position de la limite est de la propriété [Z] avec la propriété [J]'.

31. Il indique encore qu’ 'aucun des éléments examinés ainsi que les recherches effectuées sur le terrain ne permettent de dire qu’il y ait eu un bornage des lots. L’extrait de plan délivré par le service du cadastre est un extrait d’un plan de masse coté établi par M. [Y] ('). Aucun de ces plans ne configure les bornes. La délimitation des lots a été faite par la pose de clôture par le lotisseur et entériné par l’usage. En fait, la prise en compte des éléments de possession actuelle, matérialisée par l’ancienne clôture en place depuis l’origine du lotissement (fin des années 1960 ou début 1970), conduit à proposer la ligne AB au plan ci-joint. ('). C’est cette proposition qui me parait le mieux correspondre à l’usage et l’occupation des lieux depuis l’origine du lotissement'.

32. L’expert judiciaire, après avoir procédé à un arpentage des propriétés respectives des parties, indique qu’en l’état actuel de possession des deux propriétés, la surface de la propriété [Z] est de 645 m² et celle de la propriété [J] est de 552 m². Il en conclut que la surface de la propriété [Z] est supérieure de 150 m² à celle qui figure dans son acte de propriété et que la surface de la propriété [J] est inférieure de 128 m² à celle qui figure dans son acte de propriété.

33. Au terme de son rapport, l’expert a proposé deux options :

— soit une limite séparative selon la ligne AB qui correspond selon lui à l’usage et l’occupation des lieux depuis l’origine du lotissement,

— soit selon une ligne CD correspondant au plan de masse d’origine et aux superficies des lots telles que figurant dans les titres de propriétés.

34. La portion litigieuse ABCD permet l’accès à la propriété des consorts [Z] depuis une allée bitumée. Elle est séparée du fonds de Mme [J] par une haie végétalisée derrière un grillage et est close par un portail côté allée, signes évidents d’appropriation privée.

35. Cette configuration existe depuis au moins 45 ans, ainsi qu’en attestent Mme [N] [G], M. [R] [K] et M. [S] [X], résidents originels du lotissement, M. [C] [A] attestant quant à lui de cet état depuis 31 ans qu’il réside dans ce lotissement (les attestations sont datées de juillet 2015). Cette portion a, depuis l’origine, fait partie intégrante du fonds actuellement propriété des consorts [Z] et elle a été entretenue en même temps que le reste du jardin (des photographies permettent de constater que des arbres y ont été plantés par les propriétaires successifs du fonds [Z]).

36. Les consorts [Z] sont propriétaires de leur lot depuis un acte notarié du 2 novembre 2012. Ils l’ont acquis des consorts [L] qui eux-mêmes l’avaient acquis par acte notarié du 29 décembre 1982 des époux [D], propriétaires originels de la parcelle née de la création du lotissement, c’est-à-dire depuis le 2 novembre 1973, et qui y ont édifié leur maison suivant permis de construire du 17 mai 1976.

37. Mme [L], auteur des consorts [Z], atteste’que la propriété présentait les mêmes dispositions qu’actuellement. Il n’y a jamais eu d’arrangements, de réclamations, ni de contestations de la part de Mme [J]'. Elle précise 'avoir toujours entretenu le terrain en bordure de chez Mme [J] (taille de la haie et tonte de la pelouse) derrière mon portail, après l’acquisition de cette propriété par mon mari et moi-même à M. [D]', c’est-à-dire en 1982.

38. Or, ce n’est que courant 2015 que Mme [J] a manifesté ses droits sur la portion litigieuse (courriers du 29 mai 2015 aux consorts [Z], du 29 juillet 2015 au maire du [Localité 7] et du 5 octobre 2015 à la gendarmerie de [Localité 14]). Il doit être considéré que la possession des consorts [Z] n’est plus paisible à partir du 29 mai 2015. À cette date, les consorts [Z] et Mme [L] avant eux, voire les époux [D] avant elle, avaient occupé cet espace de façon continue à titre de propriétaire pendant plus de trente ans.

39. Mme [J] elle-même, personnellement propriétaire de sa parcelle depuis l’origine du lotissement, suivant acte notarié des 1er et 5 décembre 1969, ne disconvient pas de l’occupation trentenaire, par ses voisins successifs, de la bande de terrain litigieuse mais affirme avoir été destinataire, le 13 mars 2015, d’un plan cadastral du lotissement de la part de la commune du [Localité 7] qui a attiré son attention sur l’amputation d’une partie de son fonds. Ce n’est donc que de façon accidentelle qu’elle a été amenée à revendiquer la portion de terrain lui appartenant au regard de son titre.

40. Or, les consorts [Z] justifiant d’un cumul de possession plus que trentenaire (depuis 1976 au plus tard), continu, non équivoque, publique, paisible (jusqu’en 2015) et à titre de propriétaire, c’est à bon droit qu’ils revendiquent avoir acquis, par prescription, la propriété du quadrilatère ABCD du plan de l’expert [O].

41. Il conviendra donc d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de dire que la ligne divisoire entre les fonds est la ligne AB du plan de l’expert.

Sur les dépens

42. Mme [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

43. L’équité commande de faire bénéficier les consorts [Z] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3.000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Prend acte du décès de Mme [I] [J], intervenu le 20 juillet 2024, soit postérieurement à la clôture des débats,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Brest du 28 octobre 2021 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit que M. [U] [Z] et Mme [H] [M] épouse [Z] ont prescrit le quadrilatère ABCD du plan de l’expert [O],

Fixe la limite des fonds de M. [U] [Z] et Mme [H] [M] épouse [Z] (section AH n° [Cadastre 5] représentant le lot n° 79 du lotissement communal dénommé 'lotissement de [Adresse 12] II’ à [Localité 7]) et de Mme [I] [J] (section AH n° [Cadastre 2] représentant le lot n° 85) suivant la ligne AB du plan de l’expert [O] qui sera annexé au présent arrêt,

Dit que M. [O] sera saisi par la partie la plus diligente aux fins d’implantation des bornes selon cette limite et de modification de la représentation cadastrale des parcelles en cause, les frais exposés intégrant les dépens,

Condamne Mme [I] [J] aux dépens de première instance et d’appel,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l’avance,

Condamne Mme [I] [J] à payer à M. [U] [Z] et Mme [H] [M] épouse [Z] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE