NH/SL

N° Minute

[Immatriculation 3]/437

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 08 Juillet 2025

N° RG 22/01909 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HD3H

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 30 Mars 2021

Appelant

M. [I] [N], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL JACK CANNARD, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimés

M. [R] [V], demeurant [Adresse 1]

S.C.I. TENDRESSE, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Sans avocats constitués

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Date de l’ordonnance de clôture : 03 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 mai 2025

Date de mise à disposition : 08 juillet 2025

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

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Faits et procédure

Aux termes d’un compromis de vente en date du 10 mai 2017, M. [I] [N] s’est engagé à vendre à la SCI Tendresse 3 représentée par M. [R] [V], qui s’est engagée à acquérir, une maison à usage d’habitation sise à Gaillard (74) au prix de 980.000 euros. La vente était soumise à la condition suspensive d’obtention d’un prêt de 800.000 francs suisses remboursable sur 10 ans et au taux d’intérêt nominal maximal de 2%.

L’acte prévoit le versement par l’acquéreur de la somme de 200.000 euros à titre de dépôt de garantie, au plus tard le 30 mai 2017. Seule la somme de 20.000 euros a été versée en la comptabilité du notaire, le 13 avril 2017.

La vente n’a pas été finalisée et M. [V] a sollicité le remboursement de la somme de 20.000 euros, en vain.

Par acte d’huissier du 28 août 2018, M. [V] et la SCI Tendresse 3 ont assigné M. [N] devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, au visa des articles L.271-l du code de la construction et de l’habitat et 1134 et suivants anciens/1103 et suivants du code civil, aux fins notamment de voir condamner le défendeur au paiement de la somme de 20.000 euros.

Par jugement du 30 mars 2021, le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, devenu le tribunal judiciaire, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Déclaré l’action engagée par M. [V] et la SCI Tendresse 3 contre M. [N] recevable ;

— Condamné M. [N] à payer à M. [V] et à la SCI Tendresse 3 la somme de 20.000 euros ;

— Débouté M. [N] de ses demandes ;

— Condamné M. [N] à payer la somme de 2.000 euros à M. [V] et la SCI Tendresse 3 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté M. [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [N] au paiement des entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par M^e Bouvier selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Au visa principalement des motifs suivants :

La SCI Tendresse 3 est dotée de la personnalité juridique et comme telle, est recevable à agir ;

La clause de rétractation insérée dans le contrat est opposable à M. [N] et les demandeurs peuvent en revendiquer l’application et, faute pour le vendeur d’avoir respecté les formes de la notification du compromis, le délai de rétractation n’a jamais commencé à courir de sorte que la rétractation intervenue est valable ;

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 9 novembre 2022, M. [N] a interjeté appel de la décision en ce qu’elle l’a :

— condamné à payer à M. [V] et à la SCI Tendresse 3 la somme de 20.000 euros ;

— débouté de ses demandes ;

— condamné à payer la somme de 2.000 euros à M. [V] et la SCI Tendresse 3 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné au paiement des entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par maître Bouvier selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

La déclaration d’appel a été signifiée aux intimés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Le 21 décembre 2022.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 17 janvier 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et signifiées à M. [V] et la SCI Tendresse 3 par actes d’huissier du 31 janvier 2023, délivrés selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, M. [N] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en date du 30 mars 2021 en ce qu’il a :

— Déclaré l’action engagée par M. [V] et la SCI Tendresse 3 contre M. [N] recevable ;

— Condamné M. [N] à payer à M. [V] et à la SCI Tendresse 3 la somme de 20.000 euros ;

— Débouté M. [N] de ses demandes ;

— Condamné M. [N] à payer la somme de 2.000 euros à M. [V] et la SCI Tendresse 3 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté M. [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [N] au paiement des entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par M^e Bouvier selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

Et statuant de nouveau,

A titre principal,

— Dire et juger que les parties n’ont pas entendu faire application de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation ;

— Débouter M. [V] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— Dire et juger que M. [V] ne s’est pas rétracté dans le délai qui lui était imparti ;

— Débouter M. [V] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre très subsidiaire,

— Dire et juger que M. [V] a entendu renoncer son droit de rétractation par l’acquisition de la condition suspensive (obtention du prêt), la confirmation de la date de signature ainsi que l’émission d’un ordre de virement représentant la totalité du prix ;

— Débouter M. [V] de l’intégralité de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

— Dire et juger que la non réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt est imputable à M. [V] ;

— Débouter M. [V] de l’intégralité de ses demandes ;

En tout état de cause,

— Déclarer irrecevables les demandes formulées par la SCI Tendresse 3 ;

— Condamner M. [V] à lui verser la somme de 25.000 euros au titre des dommages et intérêts, dont 20.000 euros d’ores et déjà versés par M. [V] sur les comptes de l’étude de Me [T], qui seront débloquées à son profit ;

— Condamner M. [V] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ces derniers au profit de M^e Forquin conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [N] fait notamment valoir que :

La SCI Tendresse 3 n’est pas immatriculé au RCS, elle n’est pas titulaire de la personnalité morale, dès lors ses demandes sont irrecevables ;

L’acquisition de son immeuble étant en rapport direct avec son objet social, la SCI Tendresse 3 ne peut prétendre à l’application de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation et au délai de rétractation correspondant ;

Le visa de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation dans le compromis doit s’interpréter comme rappelant les dispositions de ce texte uniquement mais non comme une volonté de l’appliquer en l’espèce dès lors que l’acquéreur est un professionnel ;

La SCI Tendresse 3 avait en tout état de cause réceptionné le compromis au plus tard le 29 mai 2017, de sorte que la rétractation intervenue le 10 avril 2018 selon le jugement querellé, est hors délai ;

M. [V] et la SCI Tendresse 3 ne justifient pas des démarches effectuées en vue de l’obtention du prêt et la condition suspensive prévue de ce chef est donc réputée accomplie ;

En confirmant la date de signature au 29 septembre 2017, M. [L] [B], représentant M. [V] a entendu renoncer à se prévaloir de l’éventuelle caducité du compromis de vente.

M. [V] et la SCI Tendresse 3 sont défaillants.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 3 mars 2025 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025.

Motifs de la décision

Les intimés étant défaillants, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, il est néanmoins statué sur le fond, cependant le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés (voir par exemple Cass. civ. 2, 17 novembre 2022, n° 20-20.650). Par ailleurs, il est rappelé que conformément aux dispositions de l’article 954 du même code, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

I – Sur la recevabilité des demandes formées par la SCI Tendresse 3

Il résulte des dispositions de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2017-891 du 6 mai 2017 applicable à l’espèce, que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s’opérant pour le tout que lorsque l’ appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible. En outre, seul l’acte d’ appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement.

Par ailleurs, l’article 901 du code de procédure civile édicte que la déclaration d’ appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l’article 57 et à peine de nullité :

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’ appel est limité, sauf si l’ appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible…

Ainsi, l’effet dévolutif n’opère que pour les chefs du jugement qui sont critiqués dans la déclaration d’appel laquelle ne peut être régularisée par voie de conclusions mais par une nouvelle déclaration d’appel dans le délai imparti à l’appelant pour conclure. Il est admis que ces règles ne portent pas atteinte au droit d’accès au juge.

La déclaration d’appel vise expressément les chefs du jugement ayant :

— Condamné M. [N] à payer à M. [V] et à la SCI Tendresse 3 la somme de 20.000 euros ;

— Débouté M. [N] de ses demandes ;

— Condamné M. [N] à payer la somme de 2.000 euros à M. [V] et la SCI Tendresse 3 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté M. [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [N] au paiement des entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par M^e Bouvier selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle ne vise pas la déclaration de recevabilité de l’action engagée par M. [V] et la SCI Tendresse 3 contre M. [N] de sorte qu’elle ne défère pas ce chef à la cour. Aucune nouvelle déclaration d’appel n’est intervenue pour compléter la déclaration initiale et déférer à la cour la déclaration de recevabilité et les conclusions de l’appelant ne peuvent régulariser ou compléter la déclaration d’appel s’agissant de l’effet dévolutif.

Le jugement est donc définitif en ce qu’il a déclaré l’action de M. [V] et de la SCI Tendresse 3 contre M. [N], recevable et la demande de l’appelant tendant à voir déclarer irrecevable les demandes formées par la SCI Tendresse 3 ne peut qu’être rejetée.

II – Au fond

L’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation énonce que 'Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse. (…)'

La remise en mains propres ne remplit pas la condition exigée par l’art. L. 271-1, dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, et portant sur un mode de notification présentant des garanties équivalentes à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception. (Civ. 3e, 27 févr. 2008, n° 07-11.303). Il a notamment été jugé que le fait, pour l’acquéreur, d’accuser réception d’une télécopie de promesse de vente non signée par le vendeur ne fait pas courir le délai de rétractation. (Civ. 3e, 13 sept. 2006, n° 05-12.087).

Si une SCI dont l’objet social est l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autres de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés n’est pas un acquéreur non professionnel au sens de l’art. L. 271-1. (Civ. 3e, 16 sept. 2014, no 13-20.002), il est admis que les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l’art. [6] 271-1. (Civ. 3ème, 5 décembre 2019, n° 18-24.152).

En l’espèce, si la pièce 14 de l’appelant qui est une copie du compromis de vente, est tronquée, la cour ne disposant que des pages 1 à 6 qui ne comportent pas les dispositions tenant à l’exercice d’une faculté de rétractation, il résulte tant des conclusions de l’appelant que de l’assignation délivrée par M. [V] et la SCI Tendresse 3 le 28 août 2018, le compromis liant les parties mentionne expressément 'En vertu des dispositions de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, le bien étant à usage d’habitation et l’acquéreur étant un non professionnel de l’immobilier, ce dernier bénéficie de la faculté de se rétracter. A cet effet, le présent actes avec ses annexes lui sera notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification, l’acquéreur pourra exercer la faculté de rétractation et ce, par lettre recommandée avec accusé de réception. A cet égard, le vendeur constitue pour son mandataire Office Notarial [Adresse 4] à [Localité 5] aux fins de recevoir la notification de l’exercice éventuel de cette faculté'.

M. [N] soutient que cette clause serait une clause de style, systématiquement présente dans les compromis de vente et qui doit être interprétée au regard des autres clauses du contrat lesquelles rappellent que l’acquéreur est une SCI, donc un professionnel, et émettent l’hypothèse de ce que le droit de rétractation puisse ne pas être applicable au cas d’espèce.

Il apparaît cependant que si la SCI, dont M. [N] considère du reste qu’elle n’existe pas juridiquement sans en tirer les conséquences sur la validité même du compromis et tout en soutenant qu’elle est un professionnel au sens de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, a bien pour objet l’acquisition, la construction, l’administration et l’exploitation d’immeubles, bâtis ou non bâtis, et doit être considérée comme un professionnel, les parties ont pu valablement lui étendre le droit de rétractation prévu par l’article L271-1.

Il ne peut par ailleurs être considéré que la clause qui prévoit ce droit serait purement de style et sujette à interprétation, alors que la cour observe :

— d’une part que la clause est adaptée à la situation concrète puisqu’elle vise en le nommant, le mandataire constitué par le vendeur,

— d’autre part que la jurisprudence invoquée par l’appelant démontre que les compromis ne comprennent pas systématiquement la clause de rétractation, ainsi en est-il du contrat ayant donné lieu à l’arrêt rendu le 16 septembre 2014 (Civ 3ème pourvoi n° 13.20.002),

— que la question du droit de rétractation a été évoquée dans les échanges entre les parties et que M. [N] a indiqué au notaire par courriel du 17 août 2016 que 'le délai de réflexion ne sera pas à prévoir compte tenu de la création de la SCI’ de sorte que si le notaire a effectivement inséré cette clause dans le compromis établi près de 9 mois plus tard, il n’a pu le faire qu’en toute connaissance de cause, au regard de l’évolution des échanges entre les parties.

Il convient en conséquence, ainsi que l’a retenu le premier juge, de dire que la SCI Tendresse 3, représentée par M. [V], disposait contractuellement du droit de se rétracter et ce selon les modalités prévues par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, expressément visées au contrat et auquel il ne peut être dérogé ainsi que rappelé ci-dessus.

Il n’est pas établi ni même soutenu que le compromis ait été notifié à l’acquéreur par courrier recommandé avec accusé de réception conformément aux dispositions susvisées et le délai de rétractation n’a donc pas commencé à courir. Dès lors, la rétractation de l’acquéreur intervenue le 10 avril 2018, par lettre adressée par le conseil de M. [V] et retenue par le premier juge, n’est pas intervenue hors délai.

Il ne peut être par ailleurs soutenu que l’acquéreur aurait renoncé à cette faculté, une telle renonciation ne pouvant qu’être expresse, ce qui n’est pas le cas en l’espèce et alors que les échanges entre les parties témoignent des difficultés rencontrées par l’acquéreur pour l’exécution du contrat et des doutes émis par M. [N] lui-même sur la volonté d’acquérir de M. [V] et de son associé (pièce 22 notamment).

La rétractation a anéanti le contrat et c’est en conséquence à bon droit que le premier juge a condamné M. [N] à restituer à M. [V] et la SCI Tendresse 3, la somme de 20.000 euros versée à titre de dépôt de garantie.

Le jugement querellé sera donc confirmé en toutes ses dispositions valablement soumises à la cour.

M. [N] qui succombe en son appel, supportera la charge des dépens, distraits au profit de maître Forquin.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, par défaut et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Ajoutant,

Déclare irrecevable la demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes formulées par la SCI Tendresse 3 ;

Condamne M. [I] [N] aux dépens d’appel, distraits s’il y a lieu au profit de maître Forquin.

Arrêt de Défaut rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 08 juillet 2025

à

M^e Christian FORQUIN

Copie exécutoire délivrée le 08 juillet 2025

à

M^e Christian FORQUIN