1re chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/06212

N° Portalis DBVL-V-B7G-TGZZ

(Réf 1re instance : 20/02191)

M. [O] [D]

C/

M. [V] [P]

Mme [Y] [Z] épouse [P]

Mme [N] [P]

Mme [B] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 9 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 4 mars 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 10 juin 2025

****

APPELANT

Monsieur [O] [D]

né le 13 juillet 1947 à [Localité 15]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par M^e Fabienne MILLON, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

INTIMÉS

Monsieur [V] [P]

né le 13 avril 1948 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Madame [Y] [Z] épouse [P]

née le 6 mai 1956 à [Localité 17] (ESPAGNE)

[Adresse 1]

[Localité 11]

Madame [N] [P]

née le 17 juin 1982 à [Localité 18]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Madame [B] [P]

née le 19 juillet 1987 à [Localité 18]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Tous quatre représentés par M^e Sabrina MONNIER, plaidante, avocate au barreau de SAINT-NAZAIRE et par M^e Mikaël BONTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. M. [O] [D] est propriétaire d’une parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 2] située au [Adresse 9] dans la commune [Localité 14] [Localité 13] (44).

2. M. [V] [P], Mme [K]-[W] [P], Mme [B] [P] et Mme [N] [P] (les consorts [P]) sont propriétaires en indivision de la parcelle contiguë cadastrée section AH n° [Cadastre 3] également dans la commune du [Localité 13].

3. Un mur de clôture sépare les deux propriétés.

4. Les parties s’opposent quant à la propriété et l’entretien de ce mur.

5. Les tentatives de résolution amiable n’ont pas pu aboutir.

6. C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 19 octobre 2020, M. [D] a fait assigner les consorts [P] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins d’obtenir la démolition du mur en pierre, le déblaiement des pierres et gravats et autres déchets, ainsi que la remise en état de son terrain après démolition et enlèvement des déchets, le tout sous astreinte de 30 € par jour de retard passé le délai d’un mois après que le jugement est passé en force de chose jugée.

7. Par jugement du 27 avril 2022, le tribunal a :

— débouté M. [D] de l’intégralité de ses demandes,

— débouté les consorts [P] de leurs demandes reconventionnelles,

— dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [D] aux dépens.

8. Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que le rapport d’expertise du 13 septembre 2019 de M. [M] aux fins de constat et d’avis technique était insuffisant à lui seul à établir le bien-fondé des demandes pour avoir été établi unilatéralement par M. [D] qui, pour le surplus, ne caractérise pas le préjudice visuel et moral dont il se prévaut. La demande subsidiaire en démolition de la véranda est pareillement rejetée faute de prouver un empiétement. La demande reconventionnelle en dommages et intérêts est également rejetée faute de preuve de la dégradation du pignon alléguée.

9. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 24 octobre 2022, M. [D] a interjeté appel de cette décision.

* * * * *

10. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 25 janvier 2025, M. [D] demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

— statuant à nouveau,

— à titre principal,

— ordonner, aux frais des consorts [P] :

* la démolition du mur en pierres leur appartenant,

* le déblaiement des pierres et gravats et autres déchets,

* la remise en état de son terrain après démolition et enlèvement des déchets,

— prononcer la condamnation des consorts [P] à lui régler la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1240 du code civil,

le tout assorti d’une astreinte de 30 € par jour de retard à compter le délai d’un mois après que le jugement à intervenir ait acquis force de chose jugée,

— à titre subsidiaire,

— si le mur devait être considéré comme lui appartenant, ordonner la démolition de la véranda que les consorts [P] ont construit en appui sur ledit mur,

— à titre infiniment subsidiaire,

— si le mur devait être considéré comme lui appartenant, rappeler la possibilité pour les consorts [P] d’acquérir la mitoyenneté dudit mur afin d’éviter la démolition de leur véranda et ordonner le partage par moitié des frais de démolition du mur abîmé,

— en toutes hypothèses,

— condamner les consorts [P] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont :

* la somme de 1.222,62 € TTC au titre du rapport [M],

* la somme de 1.080 € au titre des opérations de bornage,

* la somme de 390 € au titre des frais de constat de Me [L],

le tout assorti d’une astreinte de 30 € par jour de retard à compter du délai d’un mois après que le jugement à intervenir ait acquis force de chose jugée,

— et, avant dire droit,

— ordonner une expertise,

— commettre pour y procéder un expert autre que M. [M] qui pourra s’adjoindre tout sachant, avec mission de :

* convoquer les parties, leurs conseils appelés,

* se faire remettre tous documents utiles à sa mission,

* entendre les parties et toute personne dont l’audition s’avérera nécessaire,

* décrire l’état du mur séparant les propriétés cadastrées section AH n° [Cadastre 3] et AH n° [Cadastre 2] situées [Adresse 6],

* décrire les mesures réparatoires ou de démolition nécessaires à la prévention de tout danger,

* déterminer la nature du mur avec l’éventuelle d’un géomètre- expert aux fins de bornage, es qualité de sapiteur,

* définir le montant de la consignation mise à sa charge,

* dire que l’expert devra déposer son rapport au greffe dans le délai de 6 mois à compter de la notification qui lui sera faite par les soins du greffier de la consignation, à moins qu’il ne refuse la mission et qu’il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de délai, si celui-ci se révèle insuffisant,

* dire que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties où elles seront dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à leurs dires,

* dire que, conformément à l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l’original,

* fixer, en application de l’article 153 du code de procédure civile, la date à laquelle l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état pour examen contradictoire du déroulement des opérations de l’expert, qui devra rendre compte de l’état de ses opérations 15 jours avant la date de cette audience par production d’une note adressée au greffe de la cour,

— réserver les dépens en attendant le dépôt du rapport d’expertise.

* * * * *

11. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 16 janvier 2025, les consorts [P] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [D] de l’ensemble de ses demandes,

— et encore,

— débouter M. [D] de sa demande d’ordonner avant-dire droit une expertise judiciaire,

— débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes reconventionnelles,

— statuant à nouveau,

— condamner M. [D] à leur régler une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [D] à remettre en état les pignons de leur maison, sous astreinte de 30 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— et en tout état de cause,

— condamner M. [D] à leur régler une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel.

* * * * *

12. L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

13. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature du mur litigieux

14. L’essentiel du litige repose sur la qualification du mur litigieux.

15. Pour M. [D], le mur litigieux, s’il existe depuis 1960 et est utilisé comme séparation par les deux fonds depuis cette date, comporte des marques faisant apparaître son caractère privatif aux consorts [P]. Il soutient que le rapport établi par l’expert [M] devrait être accueilli comme ayant force probatoire, dans la mesure où il met en lumière la nécessité d’effectuer une expertise avant dire droit pour déterminer l’état du mur séparatif des propriétés, les mesures à préconiser ainsi que le caractère mitoyen ou privatif de ce mur.

16. Les consorts [P] allèguent la présomption de mitoyenneté du mur. Pour eux, le constat de M. [M], fût-il expert judiciaire, a été réalisé de manière unilatérale à la demande de M. [D] et ne peut donc efficacement servir de preuve. Le constat d’huissier du 7 mai 2024 qu’il verse aux débats ne permet pas davantage de déterminer la nature privative ou mitoyenne du mur. La carence probatoire de M. [D] est confirmée par la demande avant dire droit d’une expertise judiciaire sans apporter aucun nouvel élément qui justifierait l’existence des désordres qu’il allègue ou le caractère prétendument privatif du mur. Les marques de propriété dont M. [D] fait état et qui reposent essentiellement sur un procès-verbal du géomètre expert, M. [J], ne sauraient leur être opposées, ce procès-verbal de bornage étant non contradictoire lui aussi.

Réponse de la cour

17. L’article 653 du code civil dispose que, 'dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire'.

18. Si les conditions factuelles sont réunies, l’article 653 s’appliquera et la charge de la preuve de la non-mitoyenneté pèse alors sur celui qui conteste la communauté du mur, soit qu’il revendique le mur pour lui seul, soit au contraire qu’il prétende ne pas avoir à contribuer à son entretien.

19. Par ailleurs, l’article 654 énonce qu’ 'il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné.

Lors encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.

Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre'.

20. Le juge peut se baser sur tout élément de preuve pour constater la limite divisoire fixée par un expert en bornage et se prononcer sur le caractère non-mitoyen d’un mur séparatif (Civ. 3e, 13 février 1970, n° 68-13.444).

21. En l’espèce, sans chercher à qualifier le mur litigieux, les premiers juges ont rejeté les demandes de M. [D] comme étant fondées sur un seul document, établi de façon non contradictoire.

22. Certes, si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties.

23. Ainsi, un rapport d’expertise qui a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties et, dans un second temps, s’il était corroboré par d’autres éléments de preuve, peut fonder la décision du juge (Civ. 2e, 7 septembre 2017, 16-15.531).

24. Or, M. [D] verse également aux débats un procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites ainsi qu’un procès-verbal de constat d’huissier établi le 7 mai 2024 par Me [L]. Si les consorts [P] critiquent encore ces pièces comme n’ayant pas été établies de façon contradictoire, ils n’en demandent pas pour autant le rejet des débats. Elles peuvent donc être examinées par la cour, avec toute la circonspection requise.

25. Si le rapport de constat de M. [M] du 13 septembre 2019 a été effectivement établi de manière non contradictoire, il est utilement complété par un procès-verbal de bornage de M. [A] du 17 septembre 2021. En effet, lors de cette réunion de bornage, les consorts [P] ont été convoqués sur place. Ils ont donc été mis en mesure d’y participer, et ce en dépit de leur absence durant les opérations de bornage.

26. Dans son rapport, M. [M] indique simplement constater que 'le mur séparatif de clôture entre les deux propriétés (…) penche de façon importante. Par rapport à la verticale, (il peut) relever un décalage de 9,10 cm entre le pied et la tête de ce mur pour une hauteur de 1,10 ml. Ce qui représente une inclinaison du mur d’environ 8%'. Pour l’expert, 'ce mur de clôture qui manque d’entretien penche dangereusement sur la parcelle de M. [D]'. Il reconnaît que 'la lecture des copies des actes authentiques ne permet pas de conclure à la réelle propriété de cet ouvrage’ mais relève quand même que 'seule l’indication de l’appartenance de ce mur aux époux [P] est (présente) sur l’extrait cadastral annexé au présent avis'.

27. Le procès-verbal de bornage établi par M. [A] indique que, 'lors du relevé de propriété le 17 septembre 2021, nous avons constaté l’existence d’un mur ancien en limite de propriété. En reprenant les archives de M. [C] [J], géomètre expert au [Localité 16], ce vieux mur définissait déjà la limite de propriété et était mentionné sur les deux plans comme privatif à la parcelle AH n° [Cadastre 3] (propriété des consorts [P]). Considérant les éléments rappelés ci-dessus, il convient donc de définir la limite de propriété passant par le point A (angle des deux piliers respectivement privatifs à la parcelle AH n° [Cadastre 2] et AH n° [Cadastre 3]), le point B (angle du mur privatif à la parcelle AH n° [Cadastre 3]), le point C (angle du mur privatif à la parcelle AH n° [Cadastre 3]), le point D (angle du mur privatif à la parcelle AH n° [Cadastre 3]) et le point E (angle du mur privatif à la parcelle AH n° [Cadastre 3])'.

28. Si le procès-verbal de bornage n’a pas été signé par les consorts [P] et ne vaut donc pas comme reconnaissance de limites de propriété, il corrobore les indications cadastrales rappelées par M. [M] quant au caractère privatif aux consorts [P] du mur litigieux.

29. La cour observe que les consorts [P] se contentent de stigmatiser le caractère non contradictoire des pièces produites tout en s’opposant à la mesure d’instruction sollicitée par M. [D] à titre subsidiaire au motif que la cour ne saurait pallier la carence du plaideur dans l’administration de la preuve dont il a la charge.

30. S’ils combattent sur le fond le caractère privatif du mur en produisant une attestation de Mme [I], née [G], ancienne propriétaire du bien immobilier acquis par M. [D], selon laquelle ses parents, alors propriétaires de ce bien, entretenaient le mur de leur côté et ont fait construire une véranda contre ce mur, cet élément, qui est simplement le signe d’une entente de bon voisinage, ne suffit pas à combattre les deux plans, dont celui de 1967, établis par M. [J], géomètre-expert, incorporant le mur sur le fonds appartenant actuellement aux consorts [P].

31. Les renforts en béton adossés au mur et la présence de ferrailles du côté des consorts [P], constatés par le procès-verbal établi par Me [L] le 7 mai 2024, constituent autant d’éléments complémentaires militant pour la nature privative du mur.

32. Il conviendra donc de qualifier le mur litigieux de privatif aux consorts [P].

Sur la démolition du mur

33. Sans faire valoir un empiétement sur sa propriété, M. [D] évoque une menace d’effondrement du mur des consorts [P] sur son fonds, ce qui peut s’analyser en un trouble anormal du voisinage.

34. Les consorts [P], qui dénient la propriété exclusive du mur, ne concluent pas sur la nécessité de procéder ou non à sa démolition.

Réponse de la cour

35. L’article 544 du code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.

36. La théorie moderne du trouble anormal du voisinage doit être regardée, plutôt qu’une limitation au droit de propriété, comme un régime spécial de responsabilité civile de plein droit, exonéré de toute notion de faute, ayant essentiellement un rôle de concept dans la protection contre les pollutions et nuisances de toutes sortes.

37. Le trouble anormal du voisinage se définit comme un dommage causé à un voisin qui, lorsqu’il excède les inconvénients ordinaires du voisinage, est jugé anormal et oblige l’auteur du trouble à dédommager la victime, quand bien même ce trouble, employé dans un sens amphibologique en ce qu’il concerne aussi bien l’action que son résultat, serait inhérent à une activité licite et qu’aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause.

38. Il appartient au demandeur de démontrer le caractère excessif de l’inconvénient ou de la nuisance, le dommage devant être apprécié in concreto, en tenant compte des circonstances de temps et de lieu.

39. En l’espèce, il a été vu (supra § 26) que l’expert [M] considérait dans son rapport du 10 décembre 2019 que 'ce mur de clôture qui manque d’entretien penche dangereusement sur la parcelle de M. [D]'. Il y préconise 'd’entreprendre à courte échéance une reprise complète de ce mur de clôture avant qu’un effondrement survienne pouvant générer un danger pour d’éventuels enfants jouant à proximité, voire même un adulte en train de jardiner'. Il ne précise pas si la reprise complète s’entend de sa démolition.

40. Toujours est-il que M. [M] est rejoint en ses constatations par l’huissier de justice qui s’est déplacé sur les lieux le 7 mai 2024 (supra § 31). Me [L] mentionne en effet que 'la partie haute du mur est fragilisée et menace de s’effondrer', qu’il existe 'de nombreuses fissures, l’enduit est partiellement absent et les joints se décrochent', que, 'par endroits, le joint est totalement absent’ ou encore qu’ 'une fissure verticale sur toute la hauteur du muret s’accompagne de décrochement de l’enduit en partie haute'. Les photographies prises sont à cet égard éloquentes.

41. Sans forcément nécessiter une démolition, l’état du mur est tel qu’il présente un risque incontestable d’effondrement sur le fonds de M. [D], situation qui empêche ce dernier d’en jouir sereinement. Le trouble anormal du voisinage est dès lors constitué.

42. Les consorts [P], propriétaires du mur, devront y apporter le remède qu’ils estiment le plus utile et le plus efficace, sans qu’il y ait lieu à astreinte dans un premier temps, dans les conditions décrites au dispositif du présent arrêt.

Sur les demandes indemnitaires

43. M. [D] estime être fondé à être indemnisé à hauteur de 3.000 € compte tenu des désagréments qu’il subit (impossibilité de se tenir à proximité du mur, impossibilité de continuer à exploiter le long du mur comme potager comme cela était le cas antérieurement, vue sur un mur dégradé). De même, il considère que les consorts [P] devront supporter le coût des opérations d’expertise qu’il a diligentées.

44. Les consorts [P] n’ont pas expressément conclu sur ce point, indiquant simplement que 'les dépens ne sauraient comprendre les honoraires de M. [M], les frais de bornage et les frais de constat de Me [L], ces frais n’étant pas des dépens définis par l’article 695 du code de procédure civile'.

Réponse de la cour

45. La cour observe d’abord que M. [D] ne demande pas de voir intégrer les sommes demandées, à savoir la somme de 1.222,62 € TTC au titre du rapport [M], la somme de 1.080 € au titre des opérations de bornage et la somme de 390 € au titre des frais de constat de Me [L], dans les dépens mais en sollicite directement le remboursement.

46. Il convient de considérer ces sommes comme ayant été exposées pour étayer son dossier, de sorte qu’il en sera tenu compte dans les frais irrépétibles qui seront accordés à M. [D] (infra § 55).

47. Ensuite, concernant les préjudices visuel et de jouissance, s’ils existent, ils doivent toutefois être considérablement relativisés, de sorte qu’une somme de 1.000 € suffira à les compenser.

Sur les demandes reconventionnelles

48. Les consorts [P] estiment qu’ils sont fondés à demander à M. [D] de procéder à la remise en état des pignons de leur maison qui sont dégradés suite aux saignées qu’il a faites sans leur autorisation pour améliorer l’étanchéité de sa propre maison, ainsi que sa condamnation à leur régler une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts du fait de la présente procédure judiciaire.

49. M. [D] n’a pas répondu sur ce point.

Réponse de la cour

50. L’article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'

51. En l’espèce, les consorts [P] ne démontrent pas en quoi les dégradations constatées sur leur bien et qui n’ont fait l’objet que de photographies difficilement probantes, sont imputables à M. [D].

52. De même, leur préjudice moral du fait de l’existence de la présente procédure est d’autant moins démontré que la cour a fait droit à une partie des demandes de M. [D].

53. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes reconventionnelles des consorts [P].

Sur les dépens

54. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera infirmé. Les consorts [P], partie perdante, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

55. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera infirmé. L’équité commande de faire bénéficier M. [D] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4.000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Qualifie le mur litigieux de privatif à M. [V] [P], Mme [K]-[W] [P], Mme [B] [P] et Mme [N] [P],

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 27 avril 2022, sauf en ce qu’il a débouté M. [V] [P], Mme [K]-[W] [P], Mme [B] [P] et Mme [N] [P] de leurs demandes reconventionnelles,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne in solidum M. [V] [P], Mme [K]-[W] [P], Mme [B] [P] et Mme [N] [P] à effectuer tous travaux qu’ils estimeront utiles en vue de la réfection et de la sécurisation du mur de séparation dont ils sont propriétaires, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt,

Autorise M. [D], passé ce délai, à saisir le juge de l’exécution territorialement compétent en vue de la fixation d’une astreinte,

Condamne in solidum M. [V] [P], Mme [K]-[W] [P], Mme [B] [P] et Mme [N] [P] à payer à M. [O] [D] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M. [V] [P], Mme [K]-[W] [P], Mme [B] [P] et Mme [N] [P] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne in solidum M. [V] [P], Mme [K]-[W] [P], Mme [B] [P] et Mme [N] [P] à payer à M. [O] [D] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE